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1、盛泽东方花园项目 市场简报（商业部分）,川 普 机 构,吴江地处苏南，浙北，上海三个现今中国经济最发达地区的交界处 盛泽镇在吴江全市的经济占有举足轻重的作用,一 吴江背景认识,城镇规划,人口导入,2010年吴江人口将达160万本地人口与外来人口比例约为1比1，城市化率达到83%随着城市化建设的推进经济社会事业的发展和房产的持续开发松陵城区以及盛泽镇作为吴江城市化建设的主要地带也将成为吴江市人口增加的主要地带松陵镇及市经济开发区2010年人口预测将达到40-45万盛泽镇将达到40万（目前常住人口在30万）从房地产远景发展视角观察人口的量体的“单薄”已经形成吴江楼市的一个隐痛,楼市扫描,吴江的房产
2、项目主要集中在松陵（吴江市中心所在地）芦墟（吴江临沪经济开发区）盛泽（苏南绸都）三大镇形成“三足鼎立”态势在建项目中，松陵镇共29个项目，完成投资额7.71亿元芦墟镇共15个项目，完成投资额2.79亿元盛泽镇共18个项目，完成投资额10.07亿元,二 盛泽镇背景扫描,发展中心西迁,目前盛泽正在大力向西建设新城区（盛泽已经宣布把城市化建设的重点放到镇西）在镇西新城区内，一批像“财富中心”、“东方花园”（领先一步开发的项目）、“国际纺织城”、大型商业设施（圈地中）等众多规模型项目已经启动而规划中盛泽镇政府办公大楼等行政机构也将西迁至此这些项目将形成集聚效应为盛泽打造一个新的城市中心,楼市扫描,盛泽
3、长久以来已经作为区域内一个中心镇经济总量长期占了全吴江的半壁江山辐射周边城镇盛泽一般住宅均价在26503350元/办公楼均价在58006500元/商业均价在5000-20000元/(主要商业项目成交位置在老城区),三 认识东方花园（代宗地观察）,占地 330 亩，总建筑面积 23 万平方米，是吴江的大盘之一水域为其典型的项目特色52000 平方米的“天然私家湖泊”将小区划分为两个部分（东侧为商业广场和居住区 西侧是商务公寓和五星级酒店）整个小区配套齐全，包括了 2 万平方米的大卖场、商业步行街，是一个大规模的综合性社区,商铺市场在哪里？,项目总体鸟瞰图,顺利商厦（底部临街商铺就是“数码港”）,
4、盛泽大酒店（五星级）,本案商业会面临周边量体集中释放的竞争,项目正西方是即将动工建设的30万的“盛泽财富中心”、西南方是浙江星月集团投资的国际纺织城25万、正南方也将由盛泽本地实力企业投资商业设施该地块在1-2年内将成为主力战场,周边物业市场技术分析,周边物业业种扫描,四 盛泽商业消费现状分析,地域客群比例,客群分类,区域自用客是盛泽商铺推市的主要争取对象,户型面积需求,120150平方米的物业是客户的最佳需求点,购买方式,获取贷款是客户购买物业的首选方式,购房考虑因素,地段是购房首要考虑因素，其次价格，交通第三,购房总价,100200万之间的总价带是区域客户最能接受的区间,五 盛泽商业现状分
5、析,商业容量,根据吴江市GDP增长速度与商业房地产需求测算2005年人均商业面积为0.8平方米到2010年人均商业面积达到1.5平方米这就意味着在以后的几年中（理论上）吴江市商业面积将以每年平均新增10万平方米的速度增长,业态分类,盛泽商业市场中的商业业态包括SHOPPINGMALL（盛泽意义）百货、综合超市、商业街、社区底商、专业市场等,从盛泽的镇区开发计划可以看出目前盛泽住宅开发和商业地产开发重心已经随之西移镇西地区以中国东方丝绸市场为中心往西将成为政府重点扶持开发的区域特别是大型项目的推进已经成为盛泽地产开发的一个重要事实作为“双刃效应”不容回避的是，阶段性区域同质化竞争将日趋严重对照正
6、常的土地供应量（如苏州市区）盛泽的住宅土地年供应量已是苏州市区人均的3倍以上商业地块更是高达6-7倍商业量体已经供过于求,小 结,六 本案商业风险思考,市场面思考,市场竞争较激烈周边大量商业（虽未推，但已经造势）环伺+人口稀疏对本案是最大的威胁周边市场空心化目前项目周边的消费能力、消费习惯尚未形成成熟的市场项目市场拔高难度大从本案规划观察、开发成本较高而周边商业（商务）地产市场尚未形成成熟的境界此刻做商业项目推市具有一定的挑战新城区整个房地产行业尚处于比较低级、粗放发展阶段特别是商业项目不排除附近类似楼盘的低价倾销策略（低开的预热宣传）从而压低整个市场的均价水平,风险点思考,风险一：难以体现最
7、合适的商业价值本案是个综合性大型项目，数码城和住宅街铺的推市价格落差将影响本案的商业定位和定价，同时一个新开发的商业项目，需经23年的培养期才能获得消费者认可，本案如何做项目的整体统一管理将很棘手风险二：对投资客户的控制难以把握投资客户由于资金量的限制往往购买较小面积的商铺，大多面积在几十平米到一百平米之间，但对于后期经营者来说，若需要几百平米的营业面积就需要租用几家业主的单元进行统一经营，若是其中某一位小业主撕毁租约，将同时损害其他业主正常获取租金收益的权利这从盛泽新区尚未规范的商业气氛中可以预见风险三：后续量体庞大导致市场竞争强、客户观望度高由于目前区域商业市场供大求将导致目标消费者消费力
8、不足，则产品滞销避无可避，加上本案开发量大，开放商应思考如果开发进度由于不可抗拒的原因推后，则会导致不能产生预期的现金回流,七 本案推案产品设想,商场如战场，本案的商业规模不算小周边未来个案挤压力强注定其营销运作不是一次战斗而是一场战役,造街容易，成“市”难本案周边在历史上没有任何商业积淀，要搞成商业街，挑战很大，商业街面临的形势是：整体规划不连贯，投资人对商业氛围的评价很消极非传统商业中心，投资人对地段的评价很消极公交线匮乏，投资人对交通的评价很消极地域缺少四通八达的便利，投资人对人气的预期很消极商业街整体规模不小,但规模是把双刃剑，买家担心市场无法支撑如此规模而导致整体萧条整案商业开发能否
9、一气呵成，买家有疑虑,从周边已经形成的住宅规模来看商业街可以成为本案激发投资者向往的隐性定位而餐饮休闲商业一条街，是周边大众最能接受的消费补缺说白了，本案可以塑造成吃、喝、玩、乐、购一条街,双刃剑,隐性定位的注脚必须让投资人深信成市之后的商业街将不会是同质化的纺织物流中心本案将是区域独一的人流中心具体来说是休闲人流中心，是休闲消费中心归跟到底一句话：本案是投资者的掘金旺地,终极目标,东方不夜城,建筑思考,现代的建筑风格，加强建筑立面的细部处理讲究充满现代气息、个性化以欧洲传统步行街的混合模式布置增强地区的活力和人气商店建筑三层左右，一二层为商业，三层办公商务活动车流直接到地下停车库，人车分流罗马迎宾广场的圆柱廊式建筑广场的地面图案和建筑顶部塔楼和角楼活跃沿路林荫道的气氛结合餐饮、休闲、娱乐等的有张有弛氛围霓虹闪闪，透出艳丽的广告,建议所有建材均采用品牌产品其中门窗采用双层中空玻璃彩铝建材外沿采用高级防水防污涂料与墙面砖相结合使用提升项目档次,建材思考,物管思考,提供专业化服务强调中西文化的共融将服务延伸至每个进区业主和个性化建立虚拟社区和现实生活世界的双平台设计以休闲娱乐为主的时尚商业社区定期举办各式特色娱乐活动增强不夜城的实质气氛构筑有情感的商业环境建议以招标的形式选择有商业物业管理经验的知名公司进行合作,
