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1、第5章 重置成本法,5.1 重置成本法的基本原理,5.1.1 重置成本法的概念和理论依据5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制5.1.3 重置成本法的操作步骤5.1.4 重置成本法的计算公式,5.1.1 重置成本法的概念和理论依据,概 念,理论依据,重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价格，以此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。,从卖方的角度看，重置成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度看，重置成本法的理论依据是替代原理。,5.1.2 重置成本法的适用范围
2、及应用限制,重置成本法的适用范围,当有充分资料可以衡量其折旧时，也可用于旧建筑物的价值评估,拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以及其他在市场上很少交易的不动产的价值评估,新开发土地的价值评估,特殊评估目的下的不动产价值评估，如抵押价格、征用价格、保险价格等,新的或相对较新的建筑物的价值评估,5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制,重置成本法的应用限制,对于使用期过长或特别旧的房产，很难准确计量其价值损耗，即折旧；另一方面，这一方法很难估计由于设计、式样等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。,一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价，使用这种测算方法不仅有困难而且不规范，
3、在理论上也缺乏依据（新开发土地除外）。,5.1.3 重置成本法的操作步骤,估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格）估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效用新建筑物的成本）估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗）估算建筑物净值；（重新建造价值建筑物折旧）估算不动产价格；（基地价格建筑物净值）,5.1.4 重置成本法的计算公式,新建不动产,新开发土地,旧有不动产,新建不动产价格=土地取得费用土地开发成本建筑物建造费用管理费用销售费用+销售税费投资利息开发利润,土地价格=土地取得费用土地开发成本管理费用投资利息开发利润,旧有不动产价格=新建不动产价格建筑
4、物折旧,5.2 建筑物重新建造价格的估计,5.2.1 建筑物重置成本与重建成本的概念及比较5.2.2 建筑物重置成本的构成5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法,建筑物重置成本与重建成本的概念及比较,建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。,重新建造价格,重置成本,重建成本,以估价时点的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。,以估价时点的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过
5、当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。,建筑物重置成本与重建成本的概念及比较,重置成本,重建成本,适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。,适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物。,建筑物的重新建造价格,5.2.2 建筑物重置成本的构成,重置成本,直接成本,间接成本,企业家利润,与实体建筑物的建造直接相关的资本性支出（如合同成本）,与实体建筑物的建造间接相关的资金成本（如融资）,企业家提供与整个开发项目相关的灵感、驱动和协调所需
6、的回报,包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出，以及总承包商和分包建造商的利润与人工成本。,总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。,在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产市场总价值与开发和营销总成本之间的差额。,建筑物重新建造价格的求取方法,利用相似建筑物的安装工程费，通过对其进行适当的修正和调整（包括销售条件、估价时点、实体差异的修正和调整），再加上管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算标的建筑物重新建造价格的方法。,比较单位法,注意：单位成本随建筑物规模变化而变化。在其他条件不变情况下，建筑物面积越大，单位成本越小。这种现象反映了在建筑物由小变大时，管线、
7、暖气、电梯、门窗及其他类似建筑物部件并不是成比例增加的事实。,部件单位法,数量调查法,注意：应结合各构件或工程的特点使用计量单位。例如，土方成本通常以每立方米金额来表示，基础结构成本以每米金额或混凝土的每平方米金额来表示。地板结构可能以每平方米金额来表示，屋顶以见方作为基本单位等。,又称分部分项法。是将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，利用已经建造完成的相似建造物估算标的建筑物的构件数量并测算其单位价格，或者估算各分部分项的单位价格，以此求取建筑物的建造费用，在此基础上加上管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算标的建筑物重新建造价格的方法。,比较单位法,部件单
8、位法,数量调查法,建筑物重新建造价格的求取方法,详细列出建筑物在建造中所需要的建材数量、质量及单价，将所有项目的成本加总即可获得标的建筑物的成本估价值。适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格评估。,注意：此方法可产生待估不动产的完整成本分析，但它耗时费力、成本高，而且常需有经验的成本估计员的服务。因此很少用在日常一般估价工作中。,比较单位法,部件单位法,数量调查法,建筑物重新建造价格的求取方法,应用举例,例1.有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积5000m2，拆迁安置费用支出与旧房残值收入加上换建房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价
9、为3000元/m2，应纳税费为售楼收入4%，土建水电费为2000万元，电梯75万元，前期工程费20万元，政策性附加费380万元，银行贷款利息按1%以月计息，建设周期24个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息期为24个月，电梯费用计息期6个月，此地段商品房开发的投资利润率为25%，试求土地价格。,应用举例,解：设土地价格为V可出售面积：20000-5000=15000 m2不动产价格：15000 m23000元/m2=4500万元销售税费=不动产价格4%=4500万元4%=180万元建筑物建造费用：2000+75+20+380=2475万元投资利息：(V+20+380)(1+1%)241+20
10、00(1+1%)121+75(1+1%)610.26V+362.26开发利润：(V+2475)25%=0.25V+618.75根据公式：不动产价格=地价+建造费用+投资利息+销售税费+开发利润，则变形可得：地价=不动产价格建造费用投资利息销售税费开发利润，V=45002475362.260.26V618.750.25V 180，得：V572.18万元,5.3 建筑物折旧的估算,5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别5.3.3 建筑物折旧的求取方法,5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因,建筑物产生折旧的原因,物质折旧,功能折旧,经济
11、折旧,概念,建筑物市场价值与重建成本或重置成本之间的差额。,由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。,由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。,由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。,5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别,会计上的折旧,估价中的折旧,一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。,不需考虑如何系统地把不动
12、产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。,5.3.3 建筑物折旧的求取方法,市场提取法,市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法。搜寻与标的不动产有相似折旧额的比较实例；对比较实例的销售条件进行适当的修正；从每一比较不动产的售价中，扣减出售当时的土地价值，以求得建筑物的折旧后成本；估计每一比较实例在出售时的建筑物重新建造价格；从每个建筑物的重新建造价格中扣减折旧后成本，即求得总折旧额；将折旧额转换
13、为总折旧率；利用总折旧率求取年折旧率；将年折旧率的范围修正为与标的建筑物最适当的年折旧率。用这一比率求取标的建筑物的总折旧估计值。,年龄寿命法,分解法,（1）当销售资料充足，且比较不动产与标的不动产相似、折旧数额和类型也相似时，该方法对于折旧的估计是可靠的。（2）市场提取法是以折旧按直线模式发生为假设前提。（3）当比较不动产的设计、质量或建造不同时，很难确定价值的差异是归于这些因素的差异或折旧差异。当各比较不动产的折旧数额和类型差异很大时，很难使用这种方法。（4）如果比较实例所在地的地区或相邻地区与标的不动产市场无可比较性，则这种方法不适用。,建筑物折旧的求取方法,根据建筑物的经济寿命、有效年
14、龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有效年龄。,市场提取法,年龄寿命法,分解法,（1）年龄寿命法假设建筑物在经济寿命期间依直线折旧，而现实中并非所有建筑物都以直线折旧，因此这样估计出的折旧具有一定的偏离。（2）年龄寿命法无法将折旧分配成细项，即无法区分出造成各种价值损失的原由。（3）年龄寿命法无法区别长寿命与短寿命项目的实体性损坏。（4）年龄寿命法公式的分母，源自相似建筑物的经济寿命，参照的是未来的期间。预测未来的事都需要判断，所以总经济寿命很难确定。,5.3.3 建筑物折旧的求取方法,先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，然后分别测算各类
15、折旧额，再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。,市场提取法,年龄寿命法,分解法,一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物的折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命法结合使用，用于对其他方法计算出的总折旧额在各折旧类型中所占的比重进行分解。,建筑物折旧的求取方法分解法,可修复项目：修复费用即为折旧额 短寿命项目不可修复项目 长寿命项目短寿命项目：折旧额=重置成本使用年龄/寿命长寿命项目：折旧额=（建筑物重置成本可修复项目修复费用短寿命项目重置成本）有效年龄/经济寿命,物质折旧,功能折旧,经济折旧,建筑物折旧的求取方法分解法,功能缺乏折旧：可修复的折旧，若采用重建价格，折旧额为估价时点在估价
16、对象建筑物上单独增加该功能的必要费用减去该功能假设在估价时点重新建造建筑物时的必要费用；若采用重置价格，折旧额为估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用。不可修复的折旧，折旧额为用未来每年损失租金的现值之和减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物的必要费用。,物质折旧,功能折旧,经济折旧,建筑物折旧的求取方法分解法,功能落后折旧：可修复的折旧，折旧额等于功能落后设备尚未折旧的价值减去功能落后设备拆除后的净残值，加上在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时的必要费用。不可修复的折旧，将上述在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，替换为功能落
17、后设备导致的未来每年损失租金的现值之和。,物质折旧,功能折旧,经济折旧,建筑物折旧的求取方法分解法,功能过剩折旧：一般是不可修复的。若以重置价格计算，则功能过剩引起的折旧额为超额持有成本，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和。若以重建价格计算，则功能过剩引起的折旧额为超额持有成本加上无效成本。,物质折旧,功能折旧,经济折旧,应用举例,例2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为1000万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的4%，年利息率为
18、8%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为20万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。,应用举例,（1）计算建筑物的重置价格：重置价格=建筑物的建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润建筑物的建造成本=1000（万元）管理费用=1000 4%=40（万元）投资利息=(100040)60%(18%)1.51(100040)40%(18%)0.51=76.3616.32=92.68（万元）销售税费=50（万元）开发利润=120（万元）所以，重置价格=10004092.6850120=1302.68（万元）（2）计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=20（万元）装修部分折旧额=200 2/5=80（万元）设备部分折旧额=100 8/10=80（万元）长寿命项目折旧额=(1302.6820200100)8/50=157.23（万元）该建筑物的折旧总额=208080157.23=337.23（万元）,
