广州番禺大石建华汇商业中心项目92P.ppt

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1、目 录,第一部份：番禺整体市场调查分析（1）番禺基本概况（2）番禺整体经济发展状况及趋势（3）番禺房地产发展现状及发展趋势（4）商业整体发展概况（5）消费者概况分析 第二部份：大石整体市场状况分析（1）大石基本概况（2）大石市场综合状况分析,目 录,第三部份：项目优劣势分析（1）优势分析（2）劣势分析（3）项目威胁（4）项目机会 第四部份：根据市场和项目的实际情况，商业专家对本项目整体发展的建议。,前言,SHOPPING MALL（大型综合购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年已成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。就开发面积在4万平方以上的 SHOPPING MA

2、LL 而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个复杂而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不可行的。本调查报告是建华汇商业中心整体策划的一部份，也是整个建华商业中心开发招商的前奏。本次调查活动主要针对番禺整体市场状况和大石的整体经济、商圈、主流业态、人口数量和密度、城市规划、交通资源等进行深入调查研，目的是为了给项目的下阶段的各项决策提供科学的数据。,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况（1）地理位置：广州市番禺区位于广

3、东省中南部，珠江三角洲中部河网地带，在北纬2226-2305、东经 11314-11342，全区总面积786.15平方公里。番禺区位于穗港澳“小三角”的中心位置。东隔狮子洋与东莞市相望；西及西南以陈村水道和洪奇沥为界，与佛山市南海区、顺德区及中山市相邻；被隔沥滘水道，与广州市海珠区相接；南濒珠江出海口。地理位置十分优越，是珠三角商业的新贵族。番禺始建于秦始皇33年（公元前214年），有2200多年的历史，是历史重要 港市，为历代通商口岸，是著名的“鱼米之乡”，是岭南文化发源地之一。,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况（2）行政区域划分：番禺区辖18个镇（街）和一个开发区，有247

4、个村委会。18个镇（街）为市桥、沙头、东环、桥南、小谷围、沙湾、钟村、大石、石基、南村、新造、化龙、石楼、榄核、灵山、大岗等。全区总面积786.15平方公里。（3）人口基数：全区人口102.87万，另有海外华桥、港、澳、台同胞30多万人。同时随着番禺经济的快速发展，流动人口也越来越多。,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况（4）交通状况：番禺四周江环水绕，境内河网纵横，过去水路交通发达、陆路交通却十分 落后。改革开放20多年来，投入大量资金建设公路、桥梁、港口。2004 年底，全区公路通车里程890公里，公路桥梁290座，其中大型以上桥梁 65座。莲花山港、南沙港，每天有多班次往香

5、港客轮，航程一个多小时。2004年9月28日，广州港南沙港区一期工程4个5万吨深水泊位建成投产，开辟了美洲线、欧洲线、日本线和新加坡线等5条外贸航线，以及两条内 贸航线、港澳航线和珠江流域的支线。新光快速路一期试运行，东新高速 公路全面动工，平南、广明、南二环、东二环高速公路和广深港客运专线、广珠城际轨道快线按计划推进。现在，番禺的水陆交通四通八达，成为沟 通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、珠海等大中城市的重要交通枢 纽。20多年的交通建设，使地处珠三角洲中部、穗港澳三角中心的番禺，其地理区位优势逐步显现出来，为番禺经济腾飞奠定了良好基础。,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况

6、（5）城市发展规划及重点工程建设：1）番禺区域整体发展广州南拓发展计划，把番禺融入广州发展 的“棋局”里。受行政区域和自然地理条件的制约，广州长期以来形成了沿白云山和 珠江发展的“L”字型空间结构，城市中心区人口高度聚集，生产力空间 布局不够合理。为了打破这一发展瓶颈，广州实施南拓发展计划，把 番禺纳入广州的经济发展大潮中，设区几年来，番禺在广州市政府的 大力扶持下其经济得到了飞速的发展。2）发展定位 设区之初，市规划部门就给番禺明确了发展定位：将番禺打造成广州 现代化大都市新中心城区。,第一部份 番禺整体市场调查分析,一、番禺基本概况（5）城市发展规划及重点工程建设：3）未来规划发展 201

7、0年广州亚运会亚运村项目落户番禺石楼镇海鸥岛，这座处女岛 的开发已启动。以亚运为契机，以场馆建设带动番禺整体地区发 展，广州新城将启动开发，助推番禺整体经济的飞速发展。新客运站落户钟村石壁并于2010年投入使用。规划的武广客运专线、广珠城际铁路、广深城际铁路、东新高速公 路、地铁二号线、广珠城际轨道快线均与新客运站相接。目前建设 已接近尾声；铁路把源源不断的活力注入番禺。广州火车站部份配套设施将搬迁到番禺，将使番禺吸引更多的人 流，扩大番禺与外界的经济联系，有效提升区域竟争力，助推番禺 整体经济快速腾飞。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况

8、 1）整体经济发展概况 全区生产总值由2000年的273.97亿元增加到2004年的470.94亿元，增长 近一倍；固定资产投资由2000年的84.06亿元增加到2004年的287.2亿 元，增长近三倍。2007年，番禺区综合经济实力再上新台阶。全年实现生产总值628.06亿 元，增长13.0%；三次产业增加值分别增长6.8%、10.8%和16.2%，比例 达到5.51：47.57：46.92；全社会固定资产投资180.51亿元，增长 14.8%；进出口总值135.73亿美元，增长16.21%；财税总收入167.6亿 元，增长27.3%；财政一般预算收入37.2亿元，增长18.7%；农村居民年

9、 人均纯收入9992元，城镇居民年人均可支配收入20448元，分别增长6%和6.3%，全区社会消费品零售总额332亿元，增长23%。城市化水平得到 了空前的提升。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 2）对外贸易发展状况 外贸进出口快速增长。2007年，海关进出口总额达135.73亿美元，增长16.2。其中：进口总额82.81亿美元，增长16.8；出口总额 52.92亿美元，增长15.3。一般贸易出口快速增长，出口结构优化。全年一般贸易出口额18.73亿美元，增长30.7，占全区出口比重 22.6，较上年提高2.4个百分点。全年对亚洲、美洲

10、、欧洲三地区 出口额分别为38.60亿美元、28.73亿美元和13.03亿美元，分别增长 19.5、10.1和19.5。全年新签三资企业项目达149个，下降4.5，合同利用外资5.75亿 美元，增长116.6，实际利用外资3.10亿美元，增长10.3。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 3）工业发展概况 番禺坚持推动工业结构优化和产业升级，狠抓工业集聚发展和招商引 资，积极实施名牌带动站略，工业生产持续增长。2007年工业集群发展取得突破性进展。进一步提升对广州“南拓”的承载力，引进一批规模大、科技含量高、产业链条长的龙头企业和技术创新中

11、心，带动先进制造业和高新技术 产业集群的迅速形成。总投资分别为68亿元、30亿元和5亿元的广州 汽车集团自主乘用车项目（含汽研院）、清华科技园广州创新基地以 及星力动漫游戏产业园奠基。广日电梯工业园和广州大学城数字家庭 与数字电视产学研孵化基地建设顺利推进。生物医药产业园选址已获 批准，并完成“十通一平”初步方案。“中国珠宝玉石首饰特色产业 基地”、“广东省火炬计划珠宝特色产业基地”和“国家网络游戏动 漫产业发展基地广州番禺园区”先后挂牌。2007年，全区实现工业总 产值1208.22亿元，增长14.5%。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概

12、况 4）农业发展概况 农业生产在结构调整中平稳发展。通过大力推进农业产业化、机械 化、标准化和科技化，传统型农 业逐步向现代都市型农业转变。2007年，番禺区农业总产值 61.95亿元，增长6.8。其中，种植业产值28.41亿元，增长5.7;畜牧业产值10.98亿元，增长 0.6;渔业产值20.18亿元，增 长10.5。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 5）零售业 2005年头8月，番禺实现社会消费品零售总额164.6亿元，同比增长21.4%持续保持快速发展势头。2007年，番禺区实现社会消费品零售总额332.30亿元，增长23.0。其

13、 中，批发零售行业261.46亿元，增长21.7；住宿和餐饮业70.84亿元，增 长28.2。全年实现商品销售总额456.24亿元，增长10.7。大型商贸项目不断进驻番禺，各种业态商业共同发展，形成了多渠道、多 层次的市场销售格局。全年商品销售总额超亿元企业有40家。城乡集市贸 易市场商品丰富，成交额超亿元的大型集市贸易市场有6个。预计2008年、2009年番禺区消费品市场将继续保持快速增长的态势。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 6）商贸旅游业 2007年番禺商贸旅游业龙头项目相继启动。广州国际商品展贸城和罗家商业中心的投资方式及设计

14、方案基本确定，初 步完成番禺新城、番禺广场周边地区的城市设计，完成沙溪批发市场的升 级改造策划。总投资超10亿元的番禺综合物流基地奠基，投资规模均上亿 元的华润万家、大润发等知名连锁超市落户，石碁城市广场、大学城北亭 广场等商贸城投入运营，钻汇珠宝采购中心外铺正式开业。加强步行街的建设和管理，繁华路商圈的辐射功能进一步凸显。全区社会 消费品零售总额332亿元，增长23%。旅游业繁荣兴旺，获得“中国县域旅 游品牌百强县（区）”、“中国最佳休闲旅游区”称号。长隆旅游度假区 成为全国首批5A级旅游景区。2007年，全区接待游客1155.26万人次，旅游 总收入52.14亿元，分别比上年增长35.5%

15、和33.6%。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 7）金融业发展状况 全年地方财政一般预算收入37.20亿元，增长18.7;可支配财力60.69亿 元；地方财政支出53.26亿元，增长13.4。金融机构贷款快速增长。2007年末金融机构人民币存款余额1084.27亿 元，比年初增长13.0；金融机构人民币贷款余额539.49亿元，比年初增 长25.7。金融运行保持了健康有序的增长势头,有力地支持了经济发展。,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（1）番禺整体经济发展概况 8）番禺各镇（街、区）国内生产总值和工农业

16、总产值：,第一部份 番禺整体市场调查分析,二、番禺整体经济发展状况及趋势（2）番禺经济未来发展趋势 年，广州提出“东进，南 拓，西联，北优”的发展战略，拉 动广州中心城区发展轴心向南拓 展，作为广州“南拓”的桥头堡大石 镇发展空间凸显，这将促进大石 镇整体经济的快速发展。广州“南拓”战略，建设广州新中心城区。,第一部份 番禺整体市场调查分析,三、番禺房地产发展现状及发展趋势（1）发展现状 2007年番禺区商品房供求两旺，全年房屋施工面积961.85万平方米，房屋竣工 面积397.24万平方米，增长44.1；商品房销售面积244.48万平方米，增长 0.1；商品房销售合同金额177.37亿元，增

17、长36.3。房地产业79.12亿 元，增长15.0；,第一部份 番禺整体市场调查分析,三、番禺房地产发展现状及发展趋势（2）发展趋势 随着广州城区土地的开发利用，可发展用地日益减少；广州市的房价一路高升 而番禺区与广州城区相比无论生活环境/价格均有明显的优势，同时加上番禺 交通系统的改善和便捷，这将迫使广州市众多白领阶层和富裕阶层到番禺购买 房子，这将更加促进番禺房地产的进一步发展。面对众多的高端消费群体的进驻，他们旺盛的购买力必将促进番禺商业地产的 快速发展。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况（1）整体商业概述 番禺撤市设区几年来，依托广州经济发展的强劲后盾，抓住广州“南

18、拓”的发 展机遇，随着番禺基础设施的不断完善以及众多大型住宅楼盘的开发，广州众 多中高端消费群体陆续落户番禺，促进番禺整体商业十分繁荣与活跃。但其整体发展还处于驺形阶段，整体商业缺乏总体的规划、统一有序的管理和 舒适的购物环境，且业态上也不够综合，满足不了城市的发展和日益提高的消 费需求。同时，交通的日益完善，造成较大量的购买力向外流失，消费流向广 州、香港甚至国外。因此，市场需要全新的商业物业的出现，满足人民的各类 需求。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况（2）番禺商业整体特点 整体商业十分活跃。经营模式相对落后，规划混乱，且分散。商业中心主要集中在市桥。缺乏标志性的现代

19、化大型商业配套，难于满足市场的全面需求，市场呼唤大 型现代化的商业物业出现，满足人民的各类需求。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况（3）番禺现有的商业布局特点是布局不够合理，主要体现在：番禺现有的商业网点存在着“小、弱、散”的弊端，网点分散，凝聚力不强，辐 射范围也小。在数以万计的商业经营户中，大中型的商家为数不多，经营面积在 2000以上的只有14家，而且其中几家大型商家还分散在城区边缘，未能凸显大 中型商业网点作为零售业领导者的地位，严重影响了番禺商业的综合竟争力。在商业街部份，街道的规模直接制约了其升级为高级商业中心的可能性。在建设、整治改造的过程当中不少商业街发展方

20、向以及市场定位不明确，复制现象严重，未能做到结合本街自然、历史和区位条件从而形成自己的特色，造成了商业街的 邹同发展。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况（3）番禺现有的商业布局特点是布局不够合理，主要体现在：番禺现有商业网点布局不合理还表现在网点周边环境不佳，配套设施不完善以及 管理不到位等问题上。很多大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车设施 严重不足，疏导人流的空间也十分缺乏，致使消费人群的可进入性和可疏导性受 到严重影响。如市桥老城区内的许多商业网点就是紧挨着马路，缺少了现代大型 商业网点必须的公共广场，影响了人气的聚集和网点的形象，其结果就是导致了 本地中高层购

21、买力的外流。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况（4）番禺商业网点未来规划布局-番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三 条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。其中，两大体系具体是批发与零售两大系统。按照番禺商业发展势态，批发与零售 将成为番禺商业未来发展的两大系统。三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四 号线发展轴线和沙湾-中心城区发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业 中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个 商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构

22、成的镇级（大型楼盘）商业中心区和包含一批村及社团（组团）商业中心的社区商业中心构 成。五大发展区分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部 引导发展区、大学城重点发展区。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况 中心城区发展区：东起石基南部干线，西迄市桥景观大道（规划中），北至北二环，南到市桥水 道，区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场-罗家购物 中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区：金山大道以北，南部干线以西所含的全部建成区范围，其规划以地铁建设以及 其它快速通道干线的建设为契机，建设区级副商业中心区，依托主要快速干道 发展大中型专业（批

23、发）市场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以 零售和服务为主导的商业网点。,第一部份 番禺整体市场调查分析,四、商业整体发展概况 东部重点发展区：包括石基、石楼、东涌（鱼窝头），将以建设广州新城为契机，发展区级零售 和休闲服务为主导的商业功能区。南部引导发展区：包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域，该区将定位为番禺片区的中 部都市能源发展区，依托南部农业生产的优势，打造南部农副产品交易中心。第五个就是广州市未来“十一五”规划期内重点建设与发展区域-广州番禺大 学城重点发展区：该区就按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展，满足该区域的商业需 求并辐射周边区域。,第一部份 番禺整体

24、市场调查分析,五、消费者概况分析 消费者收入水平 城乡居民收入继续提高。2007年全区职工年平均工资26792元，增长8.6。据我区100户城镇居民住户调查资料显示，城镇居民年人均可支配收入为 20448元，增长6.3；消费者的储蓄状况 年末城乡居民储蓄余额577.56亿元，比年初增长3.3。,第一部份 番禺整体市场调查分析,五、消费者概况分析 人民的生活水平（2007年）城镇居民人均住房建筑面积36.23平方米；年末城镇居民每百户家庭拥有彩电 184台、空调器226台、家用电冰箱104台、家用洗衣机107台、家用电脑94台、移动电话235部、摩托车126辆、汽车15辆、组合音响56套。据我区

25、90户农村 住户调查资料显示，农村居民年人均纯收入为9992元，增长6.0;农村居民 人均住房建筑面积47.6平方米；年末农村居民每百户家庭拥有彩电141台、空 调器124台、家用电冰箱100台、家用洗衣机93台、家用电脑65台、摩托车150 辆、淋浴热水器111台、固定电话机122部、移动电话242部。,第一部份 番禺整体市场调查分析,五、消费者概况分析 消费特点 由于番禺经营模式相对落后，规划混乱，商业主要集中在市桥，因此，番禺 各镇本地和外来人口的富裕阶层大都到市桥、广州、深圳或香港等地进行高 端消费，而其它各镇本地和外来人口的中低端消费群体则在本镇进行消费。,第一部份 番禺整体市场调查

26、分析,总结：广州南拓发展计划把番禺纳入到广州整体经济发展的浪潮中，使番禺整体 经济得到飞速发展。番禺设区以来依托广州整体经济，随着整体交通系统的日渐完善，番禺作 为珠三角的明星地位越来越突出。番禺整体商业发展活跃，但是其经营模式相对落后，规划布局不合理，缺 乏标志性的大型现代化商业物业，导致了本地中高层购买力的外流。市场 呼唤大型现代化商业购物中心的出现，以满足市场的各类需求。随着番禺市民整体收入的提高，人民对购物环境提出了新的要求，这为现 阶段番禺的商业物业提供一个良好的发展契机，谁能把握市场先机抢占市 场空白，将有利于树立企业领先的市场地位。,第二部份 大石整体市场状况分析,一、大石基本概

27、况（1）地理位置：大石镇地处珠江三角洲番禺区西北部，也 是广州“南拓”发展战略的“桥头堡”北 隔沥滘水道与海珠区相望，西隔陈村水道 与芳村区、南海平洲镇相邻，南边东西走 向绵延的丘陵与钟村镇毗邻，东接南村镇。辖区面积45平方公里。镇境由“一陆两洲”组成，水陆交通发达。洛溪大桥、番禺大 桥、新光快线、地铁三号线把大石与广州 连为一体，迎宾路和105国道横贯全镇，是 广州通往顺德、中山、珠海等地的门户，又是穗港澳交通枢纽的重要通道。,第二部份 大石整体市场状况分析,一、大石基本概况（2）行政区域划分：大石镇下辖23个行政村、6个社区居委会。（3）人口基数：常住人口约15万，外来人口约18.5万，华

28、侨、港、澳、台同胞2万多人。,第二部份 大石整体市场状况分析,一、大石基本概况（4）地域交通设施的配套情况、公共交通发展趋势 目前交通状况：大石街地理位置优越，水陆交通发达，洛溪大桥、番禺大桥、新光快线、地 铁三号线已投入使用、地铁七号线、把大石与广州连为一体，迎宾路和105国 道横贯全镇，新光快速路在大石街增加出入口。现时已有42条公交线路穿梭 于大石镇，离投资41亿建亚洲最大火车站广州新火车站只需要10分种的车程。广州与中山、珠海、佛山、顺德、深圳等省内线路大部分均途经大石，是番 禺区的交通枢纽中心。,第二部份 大石整体市场状况分析,一、大石基本概况（4）地域交通设施的配套情况、公共交通发

29、展趋势 大石交通未来发展规划：一个以高速化客运为特征的全新现代化综合交通主枢纽广州新火车客运站。根据铁道部实现跨越式发展的规划（至2020年），广州将与北京、上海、武汉一 起，成为全国4大客运中心。广州既是珠三角轨道交通网络的中心，也是中国未来4 个铁路主枢纽之一。广州市政府为加快广州“南拓”战略的实施，贯通番禺的地铁七号线正在热火朝天 的进行中，届时将三号与七号线连接一起。并将于2010年3月正式开通，这将进一 部促进大石整体经济和商业物业的快速发展。,第二部份 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 1、经济概况（1）城市整体经济综述：华南板块出现以来，已经有丽江花园、奥林匹克花园

30、、东海花园、华南新城、锦锈香江、碧桂园、锦锈银湾、星河湾、新月明珠等多个知名的大型楼盘。目 前在大石、洛溪、南村板块居住的人口有几十万人，大石街已发展成为一个成 熟的商圈。因为番禺“有市无场”，没有集购物、休闲、娱乐于一体的大型商 业中心，导致番禺居民中高档消费需求只能在市中心才能得到满足，甚至有的 到香港去消费。番禺的存款余额达到了近千亿，如果有一个大商业圈，我想番 禺的居民就不会舍近求远了。因此番禺区目 前最需要在商业上进行升级。近几年来，大石镇利用新机遇所带来的区位优势，积极营造软硬件环境，加大 招商引资的力度，发展变化日新月异。大石作为一个工业强镇目前已吸引了众多的外资知名企业在本地设

31、厂，同时大 力发展服务业为主的第二产业，餐饮、娱乐业不断上档升级，全镇的零售业据 统计部门提供有效数据显示每天都稳步提高。解放思想，腾笼换鸟，激发大石经济再飞跃。,第二部份 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 1、经济概况（2）大石近两年的国民生产总值及产业结构状况：大石镇地处广州市“南拓”的前沿，工业一直是大石镇经济发展的主要支柱，是实现“富 镇”目标的依托产业，在该镇的和社会总产值中，工业所占的比例分别在和。目前，该镇发达的工业面临的不是量的扩张，而是布局和结构优化的质的提高。2004年番禺工业产值超50亿元的镇（街）有8个，其中大石镇、钟村镇的工业总产值超 lO0 亿元。20

32、04年，全镇实现国内生产总值45.1亿元，同比增长16.3%。完成税收8.26亿元增长5.9%，农村人均收入8638元，增长6.34%；职工人均收入15063元，增长7.5%。2005年广州番禺区大石镇国民生产总值（GDP）51.3亿元；工业生产总值116.2亿元；税收 10.3亿元。2005年全国小城镇综合发展指数排名前100位名单中番禺大石镇排名33位。2008年预计全镇实现国内生产总值（GDP）将超过80亿元。,第二部份 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 1、经济概况（3）人民收入状况、可支配收入、购买力：全镇人民的生活水平稳步提高，居民可支配收入和消费性支出同步增长。职工

33、 年人平工资收入28716元，农村年人平均收入11021元。随着人民的收入水平提 高，进一步带动了区域整体商业的发展，同时人民对消费的环境也提出了更高 的要求。,第二部份 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 2、大石商业整体概况（1）大石整体商业构成：从图表中可以看出大石镇主要是以工 业为核心产业，商贸服务及零售产业 为次核心产业，其主要商业中心分布 在朝阳路、105路大石段、洛溪、沙 溪片等区域。目前大石镇区域的商贸服务业、娱乐 业、商业配套等都远远没有跟上镇的 经济发展步伐。,工业,商贸服务业,第二部份 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 2、大石商业整体概况（2）

34、大石商业主要经营模式构成分析图：从图表中可以看出大石镇附近的商圈人流 消费习惯仍然以镇区的商业中心为主，商 业中心聚集了大部份的人流。商场和购物 中心由于档次及规模的原因，未能有效演 出消费中心的角色,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 2、大石商业整体概况（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石整体商圈构成 大石商圈主要由洛溪商圈和大石商圈组成。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 A、洛溪商圈基本概况 洛溪商圈构成范围：主要由新城市场、洛溪路、吉祥道、新浦路、新地广场、新城市场、

35、丽江明 珠歌剧院、沙溪酒店用品城等构成，商业气氛较为浓厚，主要集中在洛溪新 新城，洛溪新城市场是属于一个小型的商业街。商圈辐射服务对象：为该村的村民 工业企业的外来工，辐射面较少。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 A、洛溪商圈基本概况 新城市场的组合模式：其新城市场为当地的菜市场，虽有着统一的管理，规划较大，但经营业态较 为混乱，普遍租铺价格较高，消费档次较低。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 A、新城市场基本概况 新城

36、市场的商业特点 由图表分析可以看出新城市场的空置商业 物业比较多，占总比例的30%，这是因 为规模过大、特别是改建后档租金贵造成 的，日常用品占了商业圈总体的27%，其 中的43%是用于服务业的，由此可见这个 区域的外地就业人口比率较高，服务业占 了主导地位。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 B、大石商圈基本概况 大石镇中心商圈的构成范围：主体主要由朝阳东路、朝阳西路、群贤酒店、富丽食街、大石家私城、华贵 商贸城及周边高档楼盘临街商铺等构成。广州“南拓”战略的深入实施，大石 镇城市化加速，该区域将发展为主要

37、的商住地段，商业氛围较集中的朝阳路 已是众多目标逐点的商业圈，相对人流较多，辐射面较大，附近高档楼盘数 不胜数，人流超过15万。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 B、大石商圈基本概况 商圈辐射服务对象：大石就业居住人群，附近高档楼盘居住人群，对外辐射至南村及钟村等。主 要经营中高档的休闲消费品，消费力强大。商业区的组合模式：初期由当地人自发组织面成，后期由于地方域发展较为完善和迅速，目前相对 管理方式较为系统化。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概

38、况 大石各个商圈基本概况 B、大石商圈基本概况 大石商圈的商业特点：由图表统计所得，日常用品消费 的商圈占了总体的 45%，这一 数据表明其地域固定居住的人群 比较密集，这些固定居住的人群 就是其地区域的消费主体。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（3）大石整体商圈构成及各个商圈基本概况 大石各个商圈基本概况 B、大石商圈基本概况 图表说明：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 2、大石商业整体概况（4）大石镇辐射商圈临街商铺调查分析 A、大石洛溪临街商铺调研分析 洛溪部分较具规模商铺简述：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析

39、（4）大石镇辐射商圈临街商铺调查分析 A、大石洛溪临街商铺调研分析 洛溪临街商铺特点：人流不集中 规模较大 管理较差 辐射范围小 由于新城市场消费力和商品流力较弱，管理和经营业态较为混乱，原住居民 较少，而规模较大，形成供过于求的局面。附近楼盘无法接受档次低的生活 必需品和休闲品。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（4）大石镇辐射商圈临街商铺调查分析 B、大石临街商铺调研分析 大石临街商铺经营特点：人流集中 规划已形成 消费力强 辐射范畴大 大石临街商铺主要分布在朝阳路、105国道、大山村、周边高档楼盘临街铺等，人流集中且量大，商业氛围较为浓厚。,第二部分 大石整体市场

40、状况分析,二、大石市场综合状况分析（4）大石镇辐射商圈临街商铺调查分析 B、大石临街商铺调研分析 大石部份路段商铺租金、经营范围和经营状况：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 备注：（附：大石辐射商圈商铺一览表）,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 2、大石商业整体概况（5）、番禺典型项目分析 A、番禺市桥易发商业广场 地理位置：易发商圈扼守市桥心脏地带，东起桥兴大道、大北路，西接光明北路，南临禺山大 道，北接繁华路。该区域是目前市桥的商业最繁华的区域。周边交通及配套设施完 善，商气氛浓厚，有友谊中心友谊大厦、禺山商场等，并有世昌酒店、番禺宾馆、禺

41、山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施，摇篮有日均30万的庞大人流。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 A、番禺市桥易发商业广场 经营构成模式：易发商业街采用“体验式步行街+商业中心购物”模式的街与场结合的商业形态。规划上做到人车分流，集购物、美食、娱乐、休闲、旅游功能为一体。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 A、番禺市桥易发商业广场 商场设备：东西入口更设置全广东最大LED电视幕墙，聚合人流，为产品和品牌的宣传 提供的环境；拥有全番禺最大的产品展示平台；拥有番禺最集中的美食中心 及近1000个机动车位的

42、地下停车场两条观光电梯；两手扶梯/每层；中央空 调；天幕玻璃楼顶设计。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 A、番禺市桥易发商业广场 经营范围：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 A、番禺市桥易发商业广场 租金水平：约400元/平方米 经营情况：优秀（易发商业中心是番禺区现时的商业重点区域，人流达30万以及，主 要经营较为高档的产品，商场装饰非常华丽，是目前番禺最商档的购物商 场。）,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 B、繁华盛世 地理位置：繁华盛世位于

43、番禺市桥繁华路上，紧挨市 桥英东体育馆。,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 B、繁华盛世 总面积：达25600平方米 经营构成模式：是番禺首个集休闲、娱乐、购物、饮食于一体的大型时尚ShoppingMall。商城 在经营方面只租不售，在整体打造上，以美式风格为基调，在二、三层特别引 进了美式风格的华润万家大型超市。,第二部分 大石整体市场状况分析,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 B、繁华盛世 商场设备：留空 经营范围：主要由华润万家、夏威夷阳光时尚、第五大道等组成。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）

44、、番禺典型项目分析 B、繁华盛世 租金水平：约300左右/平方米 经营情况：良好（其地理位置由于靠近繁华路易发商业中心区域，人流消费量 也非常可观）。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 C、嘉富信商场（石岗）地理位置：嘉富信地处石基镇石岗商业街北面约500米。石岗位于石基镇与市桥交界，附近高档楼盘数不胜数，其地段已发展成为该区域的主要商住地域。人流：约20万左右。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 C、嘉富信商场（石岗）营业面积：约达1.5万平方米，是现时石基镇规模最大的商业广场。经营构成模式：以超

45、市为主，日用品为辅的大型社区商场。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 C、嘉富信商场（石岗）商场设备：自动手扶梯（2条）；中央冷气；广场宣传台。经营范围：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 C、嘉富信商场（石岗）经营情况：一般（该物中心主要的消费者是附近石基、石岗村固定居住的人群，人流 和商场档次是该地域的NO.1，是石基城市广场地域性商圈的主要竞争项目 之一）。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 D、百德商业中心 项目简介：百德商业中心位于番禺区市桥

46、街办辖内桥东路南侧、工业路东侧地段，经营面积达1.5万平方米，建筑 新颖，经营模式构思先进。由于经常举办大型歌星 签唱会，聚集了不少年轻层的消费者，使其成为番 禺区域潮流的领先者。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 D、百德商业中心 经营构成模式：以经营香港潮流休闲用品为主，中心内连锁名店非常多，本地的年轻 消费者为其主要服务对象。商场设备：2条手扶电梯、1条电梯、中央空调、液晶显示版。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 D、百德商业中心 租金水平：200元左右/平方。经营情况：优秀（由于其中心经常

47、举办大型签唱会及其它促销活动，使其人流聚集 非常多，商业气氛非常浓厚。）,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 E、新地购物广场 项目简介：新地购物广场位于洛溪新城如意三马路洛溪西 桥水脚，是洛溪板块首个大型购物广场，品牌 较齐全。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 E、新地购物广场 经营构成模式：以购物娱乐为第一主力，主要对象是当地就业人口。商场设备：1至2楼手扶电梯，1至3楼垂直电梯。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 E、新地购物广场 租金水平：50

48、元左右/平方米 经营情况：地处百佳、华润超市、与洛溪新城吉祥道成熟商圈接壤，人流可观，固定客户较多。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 F、好而佳购物广场 项目简介：好而佳购物广场座落于番禺区石基镇市莲路旁，是石基政府和好而佳 商贸有限公 司共同打造的商业中心，总营业面积约7000平方米，是 一家以超市带动人气，以品牌带动消费的中档综合购物广场。经营构成模式：以超市百货为主，以购物和娱乐为一体，以对个招商形式吸引投资者 的综合购物广场。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 F、好而佳购物广场 商场设备

49、：电动手扶梯、中央空调。经营范围：,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 F、好而佳购物广场 租金水平：经营情况：为消费者提供一个集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合型消费场所,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 G、番禺天幕数码城 项目简介：位于番禺市桥清河中路旁，邻近商业中心繁华路、大北路、人流量较大，商圈辐射消费人口超过50多万，营业面积达2万多平方米，以打造番禺钻 石级购物天堂的百店名城为宗旨。经营构成模式：以经营数码为概念的科技产品为主的大型购物中心。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场

50、综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 G、番禺天幕数码城 商场设备：中央空调、手扶梯、8台电梯。经营范围：主要以电脑为主，零件配件为辅。,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析（5）、番禺典型项目分析 G、番禺天幕数码城 租金水平：85元左右/平方米 经营情况：地处该镇商业中心地域同交通要道，人流非常可观,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 备注：番禺典型商业项目基本概况附表,第二部分 大石整体市场状况分析,二、大石市场综合状况分析 总 结：大石整体经济发展活跃，随着广州“南拓”战略的深入实施，为番禺商业发展进 一步提速，大石作为其南拓的桥头堡将迎来新一