世联地产北京区域写字楼研究.ppt

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1、2023/8/8,中国管理资讯网,附件2:区域写字楼概况,2,中国管理资讯网,调研内容,Part 1:高档写字楼情况,Part 2:中档写字楼情况,Part 3:低档写字楼情况,返回主报告,3,中国管理资讯网,周边写字楼总体分布图,图中按照档次划分写字楼:高档写字楼:主要有新保利大厦、第五广场和凯恒中心,再有就是作为企业自用,不租售的中石化总部大厦、中石油总部大厦等。中档写字楼:主要有南新仓国际大厦,海运仓国际大厦,平安发展大厦,天海商务大厦,青蓝大厦等。低档写字楼:这些楼都建得较早,主要有隆福大厦,建地写字楼,鸿安国际等,新保利大厦,第五广场,凯恒中心,南新仓国际大厦,青蓝大厦,海运仓国际大

2、厦,天海商务大厦,万信商务大厦,平安发展大厦,方园写字楼,隆福大厦,民航信息大厦,金隆基大厦,联美华写字楼,北京宜兰达卉大厦,万博写字楼,华富大厦,鸿安国际商务大厦,建地大厦,周边写字楼主要为早期的低档写字楼,高端写字楼较少,4,中国管理资讯网,高档写字楼,5,中国管理资讯网,高档写字楼概况,主要分布于二环路沿线,地段较好,租售率高体量较大,售价在25000-30000元/平米高端配置标准,6,中国管理资讯网,新保利大厦,7,中国管理资讯网,新保利大厦,总占地:10600平米总建筑面积:103308平米建筑高度:98米功能设置:写字楼、博物馆、商业、餐钦2-11层标准层面积:2010平米12-

3、23层标准层面积:3413平米,停车位:地上19个 地下500个电梯品牌:蒂森电梯数量:26部写字楼电梯:高区6部 中区5部 低区4部吊楼独立4部电梯,8,中国管理资讯网,新保利大厦,开发商:中国保利集团 设计单位:美国SOM公司施工单位:中国建筑工程总公司监理单位:北京鸿厦基建工程园林景观:美国SWA、中国风景园林规划设计 研究中心纵向交通设计:美国 Edgett Williams停车顾问:美国international Parking Design 北京自动化研究所物业顾问:第一太平戴维斯顾问代理:中原地产入住时间:2006年10月,9,中国管理资讯网,新保利大厦 建筑特点,8层钢结构吊楼

4、,90M高、68M宽单层双向点式柔索玻璃幕墙,90M高摩天中庭,南侧铜板幕墙、竖向洞石遮阳百叶,10,中国管理资讯网,新保利大厦 楼层规划,地下车库,地下车库+员工餐厅,商业,首层银行,写字楼2-11层,吊楼2-8层商业+博物馆,写字楼12-23层,2000平米左右目前可售楼层为2-6层,售价31000元/平米,11,中国管理资讯网,新保利大厦6层视觉景观,东侧东四十条桥,南侧第五广场写字楼,西侧南新仓大厦,12,中国管理资讯网,低层办公区2-11层,层高4M,吊顶后顶高度为2.85M,安装网络地板后高约为2.7M,玻璃幕墙,13,中国管理资讯网,高层办公区12-23层,玻璃幕墙,高层对外称已

5、销售完毕,14,中国管理资讯网,公共空间装修标准,大堂地面:意大利进口罗马石办公区:飞利浦灯具、星牌矿棉板办公区走廊:飞利浦灯具、花梨木装饰门、不锈钢踢脚线、门套电梯厅:花梨木吊顶、意大利罗马洞石、拉丝不锈钢板电梯门套卫生间:不锈钢隔断门、德国杜拉维特洁具、美国士龙水龙头,走廊,洗手间,洗手间,坐便器,15,中国管理资讯网,新保利大厦 营销手段,推广时重点强调建筑本身的设计提出“中国精神、国际视野、世界水准”的建筑理念,意欲打造雄奇瑰丽,意韵非凡的世界性文脉建筑 广告投放渠道主要有网络,围挡和地铁等,16,中国管理资讯网,第五广场,17,中国管理资讯网,第五广场,位置:东四十条桥西南角交通:地

6、铁2号线、二环路、平安大街入驻时间:2007年3月周边未来写字楼:中石化总部大厦、中石油总部大厦、中国海洋石油总部大厦、中国移动北京分公司、中国电信北京分公司、国华电力总部大厦、中青旅总部大厦、新保利大厦、东方文化艺术中心(北京市音乐厅)等,东二环,东二环,东四十条,工体北路,保利大厦,新保利大厦,新保利大厦,第五广场,18,中国管理资讯网,开发商:北京第五广场置业有限公司 投资商:北京中铁泰博房地产开发有限公司 香港易达国际投资有限公司建筑设计:美国ARQUITECTONICA建筑设计 北京市建筑设计研究院形象设计:北京始创国际企划有限公司建筑公司:北京城建集团有限责任公司工程总监:卓凌建筑

7、设计暨工程开发有限公司机电设计:香港澧信咨询有限公司物业顾问:第一太平戴维斯,第五广场,19,中国管理资讯网,占地面积:13660平方米 建筑密度:45.9%总建筑面积:124332平方米 建筑形式:地下四层,地上首层及二层为联 体结构,地上三层以上分为A、B、C三座写字楼:A座楼高80米,地上17层,35371.48平方米 B座楼高72米,地上14层,28795.37平方米 C座楼高60米,地上11层,22742.84平方米写字楼标准层高:4米 商业部分包括,地上一层、二层以及地下一 层 地上一层、二层,层高6米 地下一层层高9.8米 机动车位:567个,第五广场,20,中国管理资讯网,第五

8、广场,A栋:中铁集团自用,B栋:已整售,C栋:整层出售,中央大厅,均价:3000美金/平方米,21,中国管理资讯网,第五广场,楼层:地上3层至14层 标准层面积:2200平方米 标准层层高4米,净高2.95米 柱距:8.4米 最大进深:12米 承重柱全部嵌入墙体,无梁柱空间 共设四套独立机电设备系统 空调采用VAV变风量空调系统,达到70立方米/人/小时的新风量 5A智能化系统:OABACAFASA 电梯:瑞士迅达原产S700,载重1600kg,载重人数21人,梯速2.5m/sC座设有5部客运,2部消防,1部专用中转电梯,22,中国管理资讯网,推广方式,主要采取软文、户外、媒体广告等推广方式,

9、23,中国管理资讯网,凯恒中心,24,中国管理资讯网,凯恒中心 项目基本信息,位置:东城区东二环朝阳门立交桥西南角 交通:地铁2号线、6号线;110、112、119、44路等多条公交线 物业类型:写字楼+商业+公寓+酒店评级:甲级开发商:北京凯恒房地产有限公司 物管公司:第一太平戴维斯物业管理公司,总占地面积:7.65公顷 总建筑面积:500000m2建筑层数:地下3层,地上22层楼层分布:B2-B3车库,B1自行车库,F1-F5商业,F6-F21写字楼标准层单层面积:5000m2层高:商业6m,25,中国管理资讯网,凯恒中心 楼层分布及销售信息,均价20000元/m2,写字楼整层销售已有半栋

10、被客户购买,26,中国管理资讯网,凯恒中心 标准层平面图,七八层平面图,27,中国管理资讯网,凯恒中心 装修标准信息,大堂,办公区,走廊,返回,28,中国管理资讯网,中档写字楼,29,中国管理资讯网,中档写字楼概况,贸易,金融,广告,科技等行业占主导主要分布于平安大街沿线,地段较好,租售率高租金约为3-5元/m2/天甲级写字楼中整层租客户占一定比例,30,中国管理资讯网,南新仓国际大厦,31,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 项目基本信息,位置:东城区东四十条甲22号交通:东四十条立交桥西南角,东侧邻东二环辅路,北侧紧邻明清风格的平安大街,与东直门交通枢纽仅一桥之隔。物业类型:写字楼+商业评级:

11、甲级写字楼开发商:香江亿百房地产开发有限公司 设计公司:新兴保信建筑公司:北京建筑设计研究院物管公司:北京达文物业管理有限公司代理公司:香江亿百房地产开发有限公司 土地使用年限:50年竣工时间:2004.8开盘时间:写字楼:2005.1 入住时间:2005.10.31,32,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 项目规划信息,总占地面积:24700m2总建筑面积:100000m2(其中写字楼6万平米,商业面积2万平米,其他2万平米)绿化率:30%建筑层数:地上15层,地下3层楼层分布:B3层:车库;B2层:车库+餐厅;B1层:车库+商铺;1-2层:商业;3-15层:写字楼标准层单层面积:5500m2

12、标准层面积划分:115m2-5500m2(整层)层高:大堂10m,办公区3.75m,14层挑15层,7.5m车位数量:共500个,其中地下500个,地上0个;固定500个,流动0个收费标准:售:23万元/个;租:1100元/月,33,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 标准层平面图,标准层,顶层复式,34,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 装修标准信息,外立面:陶土板大堂:地面:高档花岗岩结合大理石拼花 墙面:高档大理石装饰 顶面:石膏板造型灯池,局部金属板结合特殊材料灯片吊顶电梯厅:地面:采用高档玻化砖、进口花岗石圈边、装饰带 墙面:采用高档玻化砖加进口石材装饰带 门套:进口石材 天花板:石膏板造

13、型吊顶,局部用铝隔栅喷塑造型标准层走廊:墙面:高档涂料 地面:高级尼龙耐磨地毯 吊顶:石膏板结合高档矿棉板 办公区域:钢化玻璃门,高档五金 墙面:结构面部分水泥面层,隔墙轻钢龙骨石膏板隔音墙 地面:水泥地面,预留客户装修面层 卫生间:墙、地面:采用高档玻化砖 洗手台面:采用进口石材,高级防雾镜、自动感应水龙头 吊顶:防水石膏板高档乳胶漆,35,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 设备设施信息,通风空调系统:风机盘管加新风的中央空调,制冷机组选用麦克维尔品牌,冷却塔选用斯频德品牌,新风风量25m3/h。供水系统:市政自来水两路供水,地下部分到地上三层市政自来水直接供应,三层以上采用变频无负压供水设备

14、,确保水质。24小时供应冷热水。卫生间:每层4个,男:4便、2蹲、2坐;女:8位供电系统:双路供电,标准层每层设3个配电间,每个销售单元设照明配电箱,预留照明、插座负荷。垂直交通系统:主楼设2组共 12部OTIS客梯,载重1350kg,梯速2.5m/s;3部消防梯,载重1000kg,梯速1.6m/s安全防范系统:在各主要出入口、首层大堂、电梯厅、地下车库主车道、电梯轿厢等处设置24小时闭路电视摄像系统;保安人员的巡更路线上设置巡更系统。消防报警及紧急广播系统:选用爱德华品牌的,在写字楼各层电梯厅、公共通道、办公室、设备机房、地下车库等设置烟感、温感报警探测器及手动报警按钮。在这些场所还设置了吸

15、订或壁挂式扬声器。综合布线系统:在各楼层每个销售单元吊顶内,预留综合布线分线箱,用户可自由选择网通或铁通提供的服务。楼宇自控系统:采用国际知名品牌,基于以太网的信息传输模式。有线电视系统:大厦接入了歌华有线电视系统,每个销售单元吊顶内预留了一个电视出线盒。手机信号覆盖系统:中国移动、中国联通、小灵通,信号覆盖地上、地下、电梯轿厢,36,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:写字楼出售,底商出租(整组再分租)写字楼售价:起价17000元/m2;最高19500元/平米;均价18250元/平米价格类型:毛坯销售率:95%底商租金:10元/天/m2出租率:85%-95

16、%物业费:35元/月/m2(底商租金已含,写字楼另付)折扣:一次性付款9.8折商业招商业态:一层:汽车,迪厅,音乐吧;二层:珠宝。畅滞销原因:畅销,地理位置好,硬件设施好。备注:二层已整租给太佳永利,其再分租给其他珠宝首饰商,租金12-15元/天/m2,37,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 客户信息,写字楼入住公司行业:律师行;文化公司;科技公司;贸易公司代表性公司:锦天城律师事务所北京分所;大庆油田工程有限公司;中海集团投资有限公司,石化盈科信息技术有限责任公司;美国环境与能源技术办公室商铺入住业态:珠宝,汽车,迪厅,音乐吧代表性公司:太佳永利珠宝;德国博速奔驰,38,中国管理资讯网,南新仓

17、国际大厦 营销推广,推广主题:“皇城文脉,国际视野”推广方式:报纸广告(北京青年报)路牌广告(东四十条)杂志广告,39,中国管理资讯网,海运仓国际大厦,40,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 项目基本信息,位置:东城区海运仓胡同1号 交通:地铁2号线、13号线、44、800、758、701、820、118、118、113等 物业类型:写字楼评级:甲级开发商:北京华海基业科技孵化器有限公司产权所有:总参招待局设计公司:建筑装饰设计工程公司 建筑公司:中建集团 物管公司:北京华海基业科技孵化器有限公司物业顾问:新加坡文化酒店管理集团入住时间:2005.11,41,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 项目

18、规划信息,总占地面积:7200m2总建筑面积:27092m2地上建筑面积:20000m2地下建筑面积:7000m2容积率:2.8绿化率:30%建筑层数:地上9层,地下3层 楼层分布:B3、B2车位;B1酒吧;1-9层写字楼标准层单层面积:2000标准层面积划分:38-2000(整层)层高:大堂7m,写字楼层高3.6m,净高2.7m车位数量:100个 收费标准:600元/月,42,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 标准层平面图,三、五、七层,四、六层,43,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 装修及设备信息,外立面:石材,玻璃幕墙大堂:花岗石标准层走廊:花岗石,涂料通风空调系统:美国开利中央空调卫生间

19、:每层1男1女,男:5便3蹲1坐,女4位垂直交通系统:5部迅达电梯,其中3部客梯,载重1350kg,2部消防梯项目配套:银行、咖啡、餐饮、机票、健身,44,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:出租租金:4.8元/m2/天出租率:90%物业费:30元/m2/月畅滞销原因:地理位置,商务环境,优惠政策写字楼入住公司行业:金融,保险,餐饮代表性公司:永明保险,倪氏海泰备注:整层租的大客户很多,目前剩余的面积不到2000m2,45,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 营销推广,推广主题:“绿色办公”“闲趣悠然,综观天下”推广方式:条幅广告,路牌,46,中国管理资讯网,平

20、安发展大厦,47,中国管理资讯网,平安发展大厦 项目基本信息,位置:东城区东四十条68号 交通:113、115、118、701、823路等十几条公交线路均可到达,地铁5号、环线地铁近在咫尺 物业类型:写字楼评级:甲级开发商:北京平安房地产有限责任公司物管公司:北京平安房地产有限责任公司入住时间:2003,48,中国管理资讯网,平安发展大厦 项目规划信息,总建筑面积:26000m2地上建筑面积:22000m2地下建筑面积:4000m2建筑层数:地上8层,地下2层楼层分布:B2层车位,B1层餐厅,1层商业配套,2-8层写字楼标准层单层面积:2800m2标准层面积划分:150m2-2800m2层高:

21、大堂7m,办公区净高2.6m车位数量:200,其中地上100个,地下100个收费标准:地上150元/月,地下800元/月,49,中国管理资讯网,平安发展大厦 标准层平面图,50,中国管理资讯网,平安发展大厦 装修及设备信息,结构:现浇钢筋混凝土框架剪力墙体系 外立面:首层及二层选用灰色花岗岩,整体用珍珠白花岗岩完成,配浅绿色中空玻璃幕墙 内墙:各单元隔墙为轻钢龙骨隔板,便于装修 大堂:地面及墙身均铺设进口大理石,造型天花板银箔饰面,云石吊灯 电梯厅:地面铺设大理石,墙身为雕刻白色大理石配缤纹艺术玻璃,黑胡桃木夹板饰面 标准层走廊:地面铺设花岗岩,墙面为涂料卫生间:地面铺设大理石,墙身为雕刻大理

22、石配玻璃马赛克,洁具为高档合资品牌通风空调系统:中央空调卫生间:2男2女;男3便2坐,女4坐垂直交通系统:4部日立客梯,载重1350kg项目配套:银行,电器,51,中国管理资讯网,平安发展大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:租售结合售价:起价15500元/m2;目前16000元/m2价格类型:毛坯租金:4元/m2/天,含物业费租售率:99%畅滞销原因:畅销,因为地段好,设施好,大企业进驻写字楼入住公司行业:银行,证券,服装,律师事务所代表性公司:浦发银行,中纺国际服装有限公司备注:目前只剩一个150m2的房间,52,中国管理资讯网,青蓝大厦,53,中国管理资讯网,青蓝大厦 项目基本信

23、息,位置:东城区东四十条桥 交通:地铁2号线,113、406、823、115、118、701、758、834 路公交物业类型:宾馆+写字楼评级:乙级开发商:青蓝大厦物管公司:青蓝大厦入住时间:2000建筑层数:地上11层,地下1层楼层分布:B1层车库,1层大堂,2层餐厅,3层会议室,4-5层写字楼,6-11层客房标准层面积划分:80-900m2层高:2.8m通风空调系统:中央空调垂直交通系统:3部OTIS客梯,载重1340kg,54,中国管理资讯网,青蓝大厦 楼宇资料信息,东区东城区教委所属本区为工行东城区支行、奥运会组委会及国家审计署的办公楼,西区青蓝宾馆4-5层为办公区,55,中国管理资讯

24、网,青蓝大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:出租租金:5元/m2/天,含物业费出租率:90%物业费:无畅滞销原因:地理位置写字楼入住公司行业:房地产,拍卖行,信息科技公司,律师事务所备注:送3-4个车位,56,中国管理资讯网,万信商务大厦,57,中国管理资讯网,万信商务大厦 项目基本信息,位置:东城区东四十条 交通:平安大街,106、807、204路公交物业类型:写字楼评级:乙级开发商:北京计算机二厂物管公司:万信公司代理公司:万信公司竣工时间:1995入住时间:1995,58,中国管理资讯网,万信商务大厦 项目规划信息,总占地面积:1200m2总建筑面积:8000m2地上建筑面积:

25、7000m2容积率:5.8建筑层数:地上7层,地下1层楼层分布:B1设备间,1-7写字楼标准层单层面积:1000m2标准层面积划分:30-1000层高:3.3m,净高2.5m车位数量:地上50收费标准:无,59,中国管理资讯网,万信商务大厦 标准层平面图,首层平面图,标准层平面图,60,中国管理资讯网,万信商务大厦 装修标准信息,外立面:涂料内墙:涂料通风空调系统:远大中央空调给排水系统:水泵卫生间:1男1女。男3便4坐,女4坐供电系统:双路独立供电垂直交通系统:2部奥克斯客梯,载重1000kg安全防范系统:综控室消防报警及紧急广播系统:烟感,无喷淋,61,中国管理资讯网,万信商务大厦 销售动

26、态信息,工程进度:已入伙销售方式:出租租金:3元/m2/天出租率:95%物业费:无畅滞销原因:地理位置好写字楼入住公司行业:广告,房地产,出版,装饰装修推广方式:报纸广告(精品),62,中国管理资讯网,天海商务大厦,63,中国管理资讯网,天海商务大厦 项目基本信息,位置:东城东四北大街 107号交通:距地铁雍和宫站仅一站地、106、107、13、116、807等多路公交站。物业类型:写字楼评级:乙级开发商:北京天海基石房地产开发有限公司 物管公司:北京天海基石房地产开发有限公司物业管理分公司入住时间:2002,64,中国管理资讯网,天海商务大厦 项目规划信息,总占地面积:16000m2总建筑面

27、积:28000m2建筑层数:A栋8层;B栋6层;C栋4层;D栋2层;E栋2层楼层分布:均为写字楼标准层单层面积:1000m2标准层面积划分:25-1000m2层高:B栋5.7m,其余2.8m车位数量:200个收费标准:150元/月备注:180平米的面积配一个车位,65,中国管理资讯网,天海商务大厦 楼宇资料信息,66,中国管理资讯网,天海商务大厦 装修标准与设备信息,结构:框架外立面:石材,玻璃幕墙办公区域:吊顶,白墙,地砖通风空调系统:中央空调,分体空调卫生间:A栋每层1男1女,B栋每两层3男3女垂直交通系统:4部富士电梯,载重1350kg安全防范系统:24小时保安消防报警及紧急广播系统:自

28、动喷洒与烟感装置综合布线系统:LAN网100M共享有线电视系统:全频有线电视接收系统项目配套:楼内设有咖啡厅、茶座、洗车房、美 容美发速递服务、航空售票处,餐饮、证券。,67,中国管理资讯网,天海商务大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:出租租金:2.3-3元/m2天出租率:90%物业费:无畅滞销原因:户型配置灵活,价格低备注:原北京电视设备厂厂房,后改造成写字楼。写字楼入住公司行业:证券,保险经纪,文化,传媒,广告,网络,科技,设计代表性公司:天一证券,中国汽车网,68,中国管理资讯网,华富商贸大厦,69,中国管理资讯网,华富商贸大厦 项目基本信息,位置:东城区二环以内朝内大街 交通

29、:二环以内,朝内大街物业类型:写字楼评级:乙级开发商:中刚物管公司:中刚入住时间:1998总建筑面积:4200m2地上建筑面积:4200m2建筑层数:6层楼层分布:各层均为写字楼标准层单层面积:700m2标准层面积划分:29-129m2层高:净高3.0m车位数量:几十个收费标准:免费,70,中国管理资讯网,华富商贸大厦 装修及设备信息,结构:框架外立面:首层花岗岩,首层以上石材和玻璃幕墙办公区域:白墙,地毯,化棉板通风空调系统:中央空调卫生间:1男1女,男2便2马,女4马垂直交通系统:2部OTIS电梯,载重1250kg消防报警及紧急广播系统:烟感综合布线系统:歌华有限光纤,71,中国管理资讯网

30、,华富商贸大厦 销售动态信息,工程进度:已入伙销售方式:出租租金:3元/m2/天出租率:90%物业费:租金已含,但电费自理畅滞销原因:位于九爷府内,沾福气;院内办公环境安静;写字楼入住公司行业:科技、文化、服务,返回,72,中国管理资讯网,低档写字楼,73,中国管理资讯网,低档写字楼客户分析,主要集中在贸易、旅游、广告、金融、咨询、教育等行业,74,中国管理资讯网,低档写字楼-相关行业与承租面积区间,周边企业承租面积主要集中在100-500平方米,500-1000平方米两个区间,75,中国管理资讯网,盈地周边写字楼市场总结,高档写字楼缺乏,整体档次偏低客户主要来自于贸易,广告,金融,服务等文化产业得益于地段优势与产业氛围,租售状况良好,返回,

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