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1、第五章 房地产投资财务分析,一、房地产投资财务分析的概念,房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。,二、房地产投资财务分析的作用,对投资者来说：1、在房地产项目投
2、资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施；2、制定资金来源和使用计划；3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益；4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力；5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。,三、房地产投资财务分析的内容,这里主要对营利性项目而言，房地产投资财务分析的内容主要有：1、选取适宜的方法；2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算；3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标；4、在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。,四、房地产项目投资与收
3、入估算,房地产项目投资与收入估算逻辑框图,1、房地产项目投资与成本的估算,说明：房地产开发项目总投资构成图示,说明：房地产项目开发投资与收入估算图示,说明：房地产置业投资费用与收益图示,资金使用计划,说明：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。,2、收入估算,说明：在租售计划（销售、出租、自营等）基础上分别估算。,1）房地产开发投资收益的构成,说明：两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。,说明：总开发价值项目总销售收入销售税费；销售净收入总开发价值项目总开发成本。,2）房地产开发投资净收入计算,3、房地产开发投资中的税金,
4、经营税金：两税一附加，即营业税（5）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10）印花税和交易服务费城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税企业所得税：25土地增值税：针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税,销售收入与经营税金及附加估算表,出租收入与经营税金及附加估算表,资金筹措计划,投资计划与资金筹措表,五、房地产项目投资的经济评价指标,1、经济评价指标体系2、主要经济评价静态指标的计算3、主要经济评价动态指标的计算4、清偿能力指标,1、经济评价指标体系,说明：以项目为单位的开发经营期盈利能力测算，与目标利润率比较。,1）成本利润率开发利润总开发成本
5、（项目总开发价值总开发成本）/总开发成本,2、主要经济评价静态指标的计算,2、主要经济评价静态指标的计算（续）,2）投资利润率正常年份年利润总额或年平均利润总额项目总投资说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。3）资本金利润率正常年份的年利润总额或年平均利润总额资本金说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。4）资本金净利润率正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额资本金5）静态投资回收期投资回收所需时间。6）现金回报率年现金报酬初始投入权益资本7）投资回报率年净收益初始投入权益资本,【例】已知某
6、房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。【解】投资利润率年平均利润总额/项目总投资100 650/（4500500）10013.0；资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3；资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。,3、主要经济评价动态指标的计算,1）财务净现值（FNPV）2）净现值率（NPVR）3）财务内部收益率（FIRR）4）动态投资
7、回收期,项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。,说明：FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。贴现率获取困难。绝对指标，没有反映出单位回报。,1）财务净现值（FNPV）,FNPV与i 的反向关系,已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、i1或i2，则FNPV？,净现值率是净现值与投资额现值的比率。净现值率（NPVR）=NPV投资额的现值和,2）净现值率（NPVR）,说明：说明项目所能支付的最高贷款利率。无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。对非常规项目
8、（现金流正负号）的多解问题。,3）财务内部收益率（FIRR）,项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。,说明：动态投资回收期等于或小于基准回收期，则方案可接受。对贴现率比较依赖。强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。适用于开发出租或自营型投资的评价。,Pb（累计净现金流现值开始出现正值的期数1）（上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值）,投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。,4）动态投资回收期,4、清偿能力指标,1）利息备付率 偿还期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用说明：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。2）偿
9、债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金当期应还本付息金额说明：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。3）资产负债率负债合计/资产合计1004）流动比率流动资产总额/流动负债总额1005）速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100,【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。【解】资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060；流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200；速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100（25001500）/125010080。,作业,思考题：房地产投资财务评价指标有哪些？,
