10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110PPT.ppt

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1、南通城市、房地产市场分析及未来拟推土地研究,2009年10月,目 录,城市及宏观分析 城市规划研究 房地产市场分析 未来拟推地块研究,目 录,城市及宏观分析 城市规划研究 房地产市场分析 未来拟推地块研究,南通概况行政划区宏观经济状况人口变化产业分析,1.南通概况,南通,上海,市域面积 南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里 地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2.首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3.南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年,全市GDP2,510亿元，比上年增长13.3%,2.行政区划,行政划区

2、：南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州，如皋四个县级市及海安、如东二县。市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上的市中心仅为崇川区。,3.宏观经济状况-1,南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。南通经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高,依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长,增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。08年财政收入达到390亿元,增幅近30%,人均国民生产总值也呈现快速增长趋势 2008年达35,040元,人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民

3、经济的增长速度比较,相对增长速度较慢 人民生活水平稳步提升，但相对薄弱,与苏南三线城市相比，还有一定的差距,3.宏观经济状况-2,固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势 房地产投资占比较低,近年来,仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多,居民存款余额的年增长保持在15%20%之间 08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力,3.宏观经济状况-3,3.宏观经济状况-城市比较,通过与苏北,苏中,苏南各区域城市的比较分析，可以看出:南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，国名生产总值已超越常州、

4、镇江等城市，全国GDP排名位居28，江苏省GDP排名中跃居第4，仅次于苏州、无锡、南京，在苏中，苏北区域处于领先水平,未来发展空间较大。南通近年固定资产投资快速增长，江苏省GDP排名中同样跃居第4，呈现过热趋势，但房地产投资相对占比较低 人均可支配收入增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的差距,南通市下县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比达到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势,3.宏观经济状况-南通下辖县级城市分析,1996年,2004年,2007年,4.人口变化情况,1996年以来,市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升 全

5、市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。,南通产业结构分析,5.产业分析,第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高,低于同类三线城市,南通产业增速分析,第三产业增速基本逐年加快 2009年,第三产业增速超过第二产业,第三产业发展的后劲强大,5.产业分析-城市经济发展模式分析,产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短,将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。,增长方式

6、：长期以第二产业的增长拉动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主,南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平,经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高 固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有明显过热趋势,但基本集中于基础建设投资 城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产

7、业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产,总 结,目 录,城市及宏观分析 城市发展规划研究 房地产市场分析 未来拟推地块研究,江苏沿海发展战略城市定位对外联系城市规划城市辐射力,江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划 已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设三大港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港为龙头中部港口群，以南通港为龙头的南部港口群,沿海开发的战略定位,区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海洋特色产业基地，重要的

8、旅游和生态功能区。,沿海空间的开发格局,以连云港、盐城和南通三市的市区为依托，促进要素集聚，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带，进一步强化腹地产业优势，注重发展特色产业，形成“三极一带多节点”的空间开发格局,1.江苏沿海发展战略,沿海发展规划,苏通大桥的通车标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”,上海,南 通,2.城市定位,南通功能定位,我国东部沿海,江海交汇的现代化国际港口城市,上海北翼的经济中心和门户城市,国内一流的宜居创业城市,历史与现代交相辉映的文化名城,2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长

9、三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市,近期发展目标,2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程将于2009年10月通车，2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划也被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设,苏通大桥,崇海大桥,崇启大桥,沪崇隧道,沪通铁路公路两用桥,南通市区,沪通铁路,3.对外联系,南通市域范围内规划形成市域中心城市市域二级中心城市重点镇一般镇的4级城镇体系 构成“

10、一主三副多点”的发展格局，形成以南通中心城区及通州,海安延伸区域为主中心，以掘港长沙(如东)、汇龙吕四(启东)、如皋海安为副中心空间布局,4.城市规划-市域总体规划,主中心,发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向 预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势,城南板块,城东板块,4.城市规划-主城区发展规划,开发区板块,南通行政中心,建立以轨道交通和快速公交为城市客运交通骨架,以常规交通为主体的城市交通系统.,规划至2030年形成4条轨道交通线路,总长184KM.,4.城

11、市规-主城区轨道交通规划,南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将对上海及周边城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通 南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力,5.城市辐射力,江苏沿海地区发展规划 的实施,提升了南通作为未来南部港口群龙头和建设区域性国际航运中心的战略地位 对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”,将迎来巨大的发展机遇,加快建设长三角北翼经

12、济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程 未来的主城区发展规划决定了-市区东南两向将是未来城市重点发展方向,城南板块无疑最具优势 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化,自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境,南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力,总 结,目 录,城市及宏观分析 城市发展规划研究 房地产市场分析 未来拟推地块研究,房地产投资土地市场商品房市场板块分析竞争对手分析,全市房地产开发投资额情况,近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%，远超过12的合理增长速度。07年增长速度开始放缓，房地产

13、投资逐步走向理性增长速度。,房产投资占固定资产投资的比例,房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少 投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大,1.房地产投资-投资额分析,房地产投资增速与GDP增速对比分析,房地产投资增速远远超过GDP总量的增速，5年平均增长速度超过GDP增长速度的2倍 市场上房地产投资仍然存在局部投资过热的现象 07年开始，增速已经开始缓慢下行，房地产投资风险已经逐步被开发企业所认识和关注，预计未来的增速将逐步放缓,1.房地产投资-增速分析,南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整

14、体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。“保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。,2.土地市场-土地政策介绍,市区土地出让面积与均价,土地竞拍价格2006-2007年涨幅较大，2007年达到顶峰,160.8万元/亩。08年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势,2.土地市场-量价分析,07年出让的26块住宅用地中:保障性住宅达1

15、1块，达42%商住类型27%纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好,2.土地市场-结构分析,08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。,在整个房产行业发展中，南通政府对房产控制力度相对较强，南通政府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加快，也在一定程度上为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境 近几年南通土地市场，流拍现象相对较少，且集中在“保障性住宅”地块上 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通

16、，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势,2.土地市场-总 结,3.商品房市场-供求分析,销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来,南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一 南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大,预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平,全市商品房供求分析,住宅价格与家庭年收入对比分析,市区商品房价格走势,由于南通较好的政

17、策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/平米 2009年上半年市区商品住宅均价达到6333元/平米,主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等,近年来，南通住宅价格与家庭年收入的比值稳定在 6-8之间，商品房价格基本在居民正常购买水平内，南通商品房市场以刚性需求为支撑，整体来看，南通商品房价格处于合理健康发展水平,3.商品房市场-价格分析,南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，

18、趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升,3.商品房市场-总 结 1,由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大,预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 南通进入上海“1小时都市圈

19、”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间,3.商品房市场-总 结 2,从行政区划上分析，现辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，南通市区主要由：崇川、港闸和南通经济技术开发区。从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。,港闸区,崇川区,南通经济技术开发区,城北,城南,城中,城东,开发区,4.板块分析,根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5大主要板块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区 各板块特点及发展依托则各由差异，价格

20、差别也较大,备注：目前，城中板块濠河周边无在售楼盘，而濠河周边楼盘价格为南通颠峰,4.板块分析-板块划分,城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域,该区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。城南板块，南通未来城市发展的重点区域,天宁,新北,城南板块-板块概述,城南板块-房产市场,区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在6000

21、10600元/平米 自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡、金河名人世家、优山美地，价格在600013000元/平米,行政中心区域,自然风景区域,南通行政中心,城南板块-新城建设及环境,滨江公园,园艺博览园,狼山风景区,CBD(建设中),体育会展中心,行政中心,3,4,区位优势明显 发展前景好 南通市场倾向 客户需求 周边环境 配套设施,未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑,南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域,体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置 道路系

22、统完善，可达性好、交通便捷,对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高,环境资源优势突出:周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等风景秀美,大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势,城南板块-发展优势,中南世纪城-行政中心区域,地理位置：世纪大道 容积率：1.87 产品类型：公寓、商业、写字楼 总建面积：250万 公寓销售均价：6,800元/平方米 开盘时间：2008年6月 开发商：中南控股,城南板块-典型楼盘 1,绿城玉兰公寓-行政中心区域,地理位置：世纪大道 容积率：1.73 产品类型：小高层、高层 总建面积：16.

23、7万 销售均价：10，600元/平方米 开盘时间：2009年6月 交房日期：2010年8月 开发商：绿城集团,从09年开盘，价格一路刷新走高，目前10，600元/平米的销售均价，在城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平,城南板块-典型楼盘 2,博园岚郡-滨江公园区域,地理位置：紫琅路西侧 容积率：0.89 产品类型：别墅,联排,洋房 总建面积：12万 联排销售均价：12,000-13,000元/平米 开盘时间：2008年11月 销售：售磬 交房日期：2009年12月 开发商：南通博园房地产开发有限公司,城南板块-典型楼盘 3,金河名人世家-军山区域,地理位置：星湖大道 容积率：0.

24、65 产品类型：联排,双拼 总建面积：6万 销售均价：12,000元/平米 开盘时间：2009年2月 交房日期：2010年5月 开发商：南通金河置业有限公司,城南板块-典型楼盘 4,优山美地-军山区域,地理位置：星湖大道 容积率：0.3 产品类型：别墅、洋房 总建面积：40万 洋房销售均价：6,600元/平米 开盘时间：2008年6月 交房日期：2009年12月 开发商：南通融汇房地产开发有限公司,城南板块-典型楼盘 5,城东板块-板块概述,城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域,天宁,钟楼,武进,戚墅堰,新北,区位示意图,城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有

25、较大的发展潜力及空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等,城东板块-房产市场,区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布 近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，均价在45008500元/平米,万通城,地理位置：人民东路延伸段 容积率：1.84 产品类型：高层、小高层 总建面积：24.05万 销售均价：5,500元/平米 开盘时间：2009年5月 交房日期：2009年12月 开发商：万通地产,城东板块-典型楼盘 1,苏建花园城,地理位置：外环东路 容积率：1.10 产品类型：多层、小高层、联排 总建面积：30万 公寓销售均价：8,200元/平米 开盘时间：2007年6

26、月 销售率：售完 交房日期：2009年12月 开发商：江苏省苏建集团股份有限公司,城东板块-典型楼盘 2,开发区-板块概述,南通经济开发区是国家级开发区，前期其房地产项目主要是以配套开发区为主的项目，目前随着开发区的发展，带来越来越多的外区人口导入。该板块区域以北，有军山风景区的低密度产品,天宁,钟楼,武进,戚墅堰,新北,区位示意图,开发区板块区域划分：星湖大道以南,开发区-能达商务区概况,能达商务区,南通经济技术开发区 南通经济技术开发区是中国首批14个国家级经济技术开发区之一 地理位置:地处南通市区南面，濒临长江，与上海隔江相望 面积人口:辖区面积146.98平方公里，总人口近14万人 产

27、业发展:形成现代装备制造业、港口机械、新材料、新能源、生物医药、精细化工等产业集群,南通经济技术开发区,能达商务区 面积:规划总占地2000亩，总建筑面积163万平方米 功能定位:南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区 建设周期：计划建设周期为5年，自2006年年内正式启动，至2011年全面建成,能达商务区-现状及周边,开发区-房产市场,区域内目前在售的新项目较少，主要是以能达商务区为核心发展。在区域的北部军山风景区域有一定的低密度产品。前期项目较多都是以配套房居住房为主，整个区域内项目的成交均价也较低，能达商务区域均价在 4500元/平米左

28、右,城中板块-板块概述,城中板块区域划分：主要为崇川区中部,城中板块做为南通的城市中心，是整个南通房地产价格的核心的最高点。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集。,天宁,钟楼,武进,戚墅堰,新北,区位示意图,濠河夜景图,城中板块-房产市场,区域内目前在售的新项目较少，绝大部分项目都处于尾盘销售阶段 市中心项目以围绕濠河分布的项目价格最高，成为整个南通区域的价格巅峰 目前濠河基本已无在售楼盘，区域在售楼盘均价在650013000元/平米,七彩豪庭,地理位置：姚港路、任港路路口 容积率：1.83 产品类型：多层、小高层、联排 总建面积：4.7万 销售均价：

29、联排：13,000元/平米,公寓：6,500元/平米左右 开盘时间：2007年12月 销售率：公寓已售磬,联排少量在售 交房日期：2009年2月 开发商：江苏盛和房地产开发有限责任公司,城中板块-典型楼盘,城北板块-板块概述,港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。目前该区域工业厂房众多，居住气氛较差,天宁,钟楼,武进,戚墅堰,新北,区位示意图,鸟瞰图,城北板块区域划分：城北区域主要包括目前行政上的港闸区,城北板块-房产市场,区域项目分布图,区域内住宅项目整体品质不高，档次一般，价格也处于南通较低的水平，均价在 450

30、0-6000元/平米 通吕运河把城北区域划分成两部分，其中运河以北的区域发展要远远落后与运河以南的区域,4.板块分析-总 结,城中、城南为最具有投资前景的区域，可予以重点关注和进入方向 城东、开发区具有较好的发展预期,但发展速度相对较慢,可以保持关注,5.竞争对手分析,绿 城 中南集团 万通地产 莱茵置业,绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经14年的发展，绿城已辖有

31、70多家成员企业，拥有员工2500余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南等31个城市。,5.竞争对手分析-绿城集团,绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及

32、高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。,哈尔滨,上海,临平桂花城,杭州绿园,上海绿城玫瑰园,5.竞争对手分析-绿城集团 产品策略,“玉兰公寓”位于崇川区世纪大道（近工农南路），与南通市政府办公大厦、政府配套区（星级酒店、高档写字楼、商业中心、高档居住区）和体育会展中心仅一路之隔。“玉兰公寓”建筑规划设计理念秉承绿城高层公寓的一贯风格，精致高贵、稳重大气、线条流畅、空间整体性强，富有动态韵律感，呈现清新优雅的现代建筑风格。园区内点式与板式高层建筑结合，错落有致，形成丰富的城市天际线。该项目于07年7月以4400元的楼板价成交，高出底价3000元成交。,绿城玉兰公寓,占地面积：7.6万平方米总

33、建筑面积：16.7万平方米物业类型：高层,位置图,平面图,5.竞争对手分析-绿城集团 南通项目,中南控股集团有限公司创始于1996年，2001年组建集团公司，注册资金10200万元，公司主要从事对建筑、房地产等相关行业的投资。中南房地产业有限公司是江苏省知名的房地产企业，多次被江苏省政府评为“明星企业”、“优秀企业”、“重合同守信用企业”。目前全资拥有八家房地产开发项目子公司，控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司，年开发能力达一百万平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下，中南房地产也得到了跨越式的发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等形成了区

34、域领先品牌形象，在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。近几年，中南房地产已经成功运作了百万平米以上的大盘项目3个，包括南通中南世纪城项目（建筑面积约250万平米）、海门中南世纪城项目（建筑面积约100万平米）、常熟中南世纪城项目（建筑面积约100万平米）。,5.竞争对手分析-中南集团,通过多年来的发展，中南房地产已经形成一致的、有中南个性的规划理念、设计风格、建筑风格、营销策略、开发策略和物业管理等，打造了中南地产文化，形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。,5.竞争对手分析-中南集团 产品策略,中南世纪城总建筑面积为250万平方米，是南通地区规模最大、档次最高的地产项目。项目分为商业、

35、体育、商务、金融四大中心，融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体，包括五星级酒店、国际会议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档住宅等物业形态，建成后的中南世纪城将成为一座枢纽化、中心化、国际化的“城中之城”,中南世纪城,总建筑面积：250万平方米设计理念：枢纽化、中心化、国际化的“城中之城”,效果图,精装修,5.竞争对手分析-中南集团 南通项目,北京万通地产股份有限公司（以下简称万通地产）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：600246），总股本为5.07亿股。截至2008年12月31日，总资产为73.85亿元，净资产为28.85亿元。万通地产

36、具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司 万通地产是是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位和全国工商联房地产商会轮值主席单位 万通房地产业务集中在京津地区,以及国内成都、杭州、南通等城市,5.竞争对手分析-万通地产,万通地产是房地产行业的创新者和开拓者，首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系 住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司

37、。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。,哈尔滨,上海,北京亚运新新家园,北京新城国际,5.竞争对手分析-万通地产 产品策略,“万通城”位于人民东路南、太平路两侧，占据南通市城东新区东扩一线前沿。项目总占地面积：103,500平米；总建筑面积：240,500万平方米；住宅面积：229,000万平方米；社区及商业面积：约1万平方米。项目开发理念:顺应城市的发展方向;为本地人提供适宜居住的产品;用高品质来改变人们对普通住宅的印象，承载人们对生活方式的理想。,万通城,占地面积：10.3万平方米总建筑面积：24.5万平方米物业类型：高层、小高层,外景图,鸟瞰图,5.竞

38、争对手分析-万通地产 南通项目,万通地产于2009年8月,拍得孩儿巷路西侧住宅地块,地块面积7.5万平米,容积率2.06,建筑面积15.5万平米,成交价格3,210 元/平米,溢价36%,莱茵达置业股份有限公司（简称：莱茵置业）于1994年5月9日在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码000558），是一家在国内经济发达地区二线城市深具影响力的房地产开发企业。致力于住宅产业化经营领域，总部位于浙江杭州,项目主要集中于长三角区域，遍布3个省10城市，在上海、杭州、南京、嘉兴、嘉善、扬州、南通、泰州、仪征、沈阳等城市共拥有十数家房地产项目公司,5.竞争对手分析 莱茵置业,莱茵达追求建设高品质的住宅，要

39、求独到的产品设计理念,细节决定品质这一理念贯穿与莱茵置业规划设计中 莱茵置业坚持为客户提供性价比最高的住宅产品,哈尔滨,南京 莱茵东郡,扬州 莱茵花苑,5.竞争对手分析-莱茵置业 产品策略,凤凰莱茵苑地处南通城市新区,临近大学城,东、南两侧紧依海港引河与市府新址比邻而居,项目占地约33万平方米,建筑面积近28万平方米规划建有多层公寓、高层公寓、排屋及别墅等住宅类型 规划设计中融入了情调生活理念,高绿化率,低容积率,高低,气候相错的建筑分布,营造组团景观、幢间景观,水系引流贯穿园区,凤凰莱茵苑,占地面积：21万平方米总建筑面积：27.7万平方米物业类型：高层、小高层、别墅,外景图,鸟瞰图,5.竞

40、争对手分析-莱茵置业 南通项目,莱茵置业于2009年7月,拍得凤凰莱茵苑西侧住宅地块,地块面积1.7万平米,建筑面积3.67万平米,成交价格4,042 元/平米,溢价102%,目 录,城市及宏观分析 城市发展规划研究 房地产市场分析 未来拟推地块研究,地块介绍城南区域城中区域城东区域南通开发区总结分析及建议,4,3,8,9,14,12,18,26,经济技术开发区,1.地块介绍,09年,南通土地招商会共推介地块25幅,重点地块,城南区域,3号 滨江公园东侧地块,城中区域,城东区域,能达商务区,4号 体育会展中心东侧地块,8号 原通棉二场及周边地块,9号 原合成纤维厂及周边地块,18号 原纵横国际

41、及周边地块,14号 外环东路西法伦寺河北侧地块,12号 滨河东城南侧地块,26号 能达商务区地块,2009年推出,2009年推出,2009年推出,2010年后推出,已于8.26成交,2010年后推出,2010年后推出,已出公告9月28开始挂牌竞买截至10月4日,2.城南区域,3,地块西侧:滨江公园,地块南侧:园艺博览园,地块东南侧:狼山风景区,3号 滨江公园东侧地块-位置及周边,铁路（规划中）,滨江公园,3号 滨江公园东侧地块-地块现状,西侧道路,南侧道路:花园路,东侧道路:跃龙南路(建设中),北侧道路:长江南路,内部现状:植被覆盖,4,地块北侧:通师附小(建设中),地块东侧:体育会展中心,地

42、块东北侧:CBD(建设中),4号 体育会展中心西侧地块-位置及周边,西侧道路:城山路,南侧道路:长江南路,东侧道路:工农路,北侧道路:桃园路,内部现状:净地,植被覆盖,4号 体育会展中心西侧地块-地块现状,内部现状:净地,植被覆盖,周边土地市场,4号地块,世纪大道南侧地块(R0729)用途:住宅占地面积:7.6万平方米容积率:1.73建筑面积：13.2万平方米成交价：4430元/平方米起拍价：1534元/平方米买家:绿城房地产集团有限公司成交时间:07-07-25,3号地块,崇川路南侧(CR9015)用途:居住、商办占地面积:6.4万平方米容积率:2.22建筑面积：14.2万平方米成交价：27

43、52元/平方米起拍价：2173元/平方米买家:上海建深企业营销策划有限公司 成交时间:09-07-01,博园岚郡用途:住宅容积率：0.89建筑面积：约12万平方米产品类型:别墅、花园洋房、叠加洋房均价：约10,000元/平方米开发商:南通博园开发有限公司开盘日期：08年8月销售情况:所有房源都推完,中南世纪城用途:住宅建筑面积：约250万平方米容积率：1.87 产品类型:高层均价：6,800元/平方米开发商:中南新世界中心开发有限公司开盘日期：09年4月,绿城玉兰公寓用途:住宅容积率：1.73建筑面积：约16.7万平方米产品类型:小高层，高层均价：10,600元/平方米左右开发商:绿城集团开盘

44、日期：09年6月,周边住宅市场,4号地块,3号地块,凤凰莱茵苑 用途:住宅容积率：1.22建筑面积：约27.7万平方米产品类型:高层、小高层、别墅 公寓均价：约7,500元/平方米开发商:莱茵达集团有限公司 开盘日期：09年5月,城中区,城南区,14,12,18,港闸区,经济开发区,城东区,26,3.城中区域,9,8,4,3,南通税务局,工农路,易初莲花,8,地块西侧:南通税务局,地块东南侧:易初莲花,地块东侧:工农路(南北主干道),8号 工农路西侧地块-位置及周边,内部现状:北片厂房基本拆完,内部现状:通棉二厂正拆迁中,8号 工农路西侧地块-地块现状,内部现状:西片厂房已拆完,内部现状:南片

45、未动迁居民南侧道路:红星路,内部现状:东片居民区拆迁中,北侧道路:虹桥路,内部现状:南片厂房已拆完,9,天勤花园,地块东南侧:华润苏果,地块东侧:天勤花园,9号 原合成纤维厂及周边地块-位置及周边,苏 果,北侧道路:段家坝路,内部现状:北片区居民未拆迁,南侧道路:临时路,东侧道路:城山路,内部现状:北片区居民未拆迁,9号 原合成纤维厂及周边地块-地块现状,内部现状:基本为净地,内部现状:基本为净地,18,崇川区政府,地块内:纵横国际有限公司,地块东侧:崇川区政府,18号 原纵横国际及周边地块-位置及周边,纵横国际,内部现状:北片未拆迁厂房,南侧道路:任港路,东侧道路:孩儿巷路,内部现状:部分净

46、地(标识区域),内部现状:南片未拆迁办公楼,内部现状:拆迁中(标识区域),18号 原纵横国际及周边地块-地块现状,公告文号：通国土资出告（2009）第22号 地块编号:R9021 地块位置:任港路北、孩儿巷路西 用地性质:住宅 地块面积：7.5万平米 容积率:2.06 建筑面积：15.5万平米 成交价：3,210 元/平米 起拍价：2,359 元/平米 买 家：万通地产 成交时间：2009-08-26,18号 原纵横国际及周边地块-挂牌结果,凤凰莱茵苑西侧地块(R9014)用途:居住占地面积:1.7万平方米容积率:2.1建筑面积：3.7万平方米成交价:4,042元/平方米起拍价：2,002元/

47、平方米买家:南通莱茵达置业有限公司 成交时间:09-07-08,姚港路西侧地块(CR9018)用途:居住,商办占地面积:1.1万平方米容积率:3.0建筑面积：3.3万平方米成交价:4,232元/平方米起拍价：1,948元/平方米买家:南通燃料股份有限公司 成交时间:09-08-28,周边土地市场,原纵横国际及周边地块(R9021)用途:居住占地面积:7.5万平方米容积率:2.06建筑面积：15.5万平方米成交价:3,210元/平方米起拍价：2,359元/平方米买家:万通地产成交时间:2009-08-26,8号地块,9号地块,周边住宅市场,凤凰莱茵苑 用途:住宅容积率：1.22建筑面积：约27.

48、7万平方米产品类型:高层、小高层、别墅 公寓均价：约7,500元/平方米开发商:莱茵达集团有限公司 开盘日期：09年5月,天安花园 用途:住宅容积率：1.10建筑面积：约22万平方米产品类型:多层、小高层、别墅 公寓基价：约9,100元/平方米开发商:新海通有限公司开盘日期：09年9月,城市嘉苑 用途:住宅容积率：1.5建筑面积：约31万平方米产品类型:多层、小高层、别墅 公寓均价：约7,050元/平方米开发商:南通华银置业有限公司 开盘日期：09年7月,城南区,8,9,18,城中区,港闸区,经济开发区,城东区,26,4.城东区域,14,12,3,4,苏建花园城,尚东国际城,南通大学,14,地

49、块西侧:苏建花园城,地块北侧:尚东国际城 麦德隆,地块东侧:南通大学,14号 外环东路西法伦寺河北侧地块-位置及周边,麦德隆超市,东门车站,南侧道路:龙王桥路,东侧道路:外环东路,北侧道路:规划路(建设中),内部现状:净地,农作物,内部现状:净地,农作物,14号 外环东路西法伦寺河北侧地块-地块现状,内部现状:净地,植被覆盖,南通大学,12,地块北侧:滨河东城,地块西侧:南通大学,12号 滨河东城南侧地块-位置及周边,麦德隆超市,东门车站,滨河东城,南侧道路:通甲路,东侧道路:世伦路,北侧道路:规划路(建设中),内部现状:净地,植被覆盖,内部现状:净地,农作物,12号 滨河东城南侧地块-地块现

50、状,内部现状:净地,植被覆盖,西侧道路:规划路(建设中),外环东路西、法伦寺河北(R0730)用途:居住占地面积:8.5万平方米容积率:1.8建筑面积：15.5万平方米成交价:3,649元/平方米起拍价：1433元/平方米买家:南京建兴达房地产开发有限公司成交时间:07-07-25,12号地块,14号地块,世伦路东侧地块(R9013)用途:居住占地面积:9.8万平方米容积率:2.65建筑面积：26万平方米成交价:1,546元/平方米起拍价：1,546元/平方米买家:江苏帝奥地产发展有限公司 成交时间:09-06-30,滨河东城南侧(R0744)用途:居住占地面积:11.5万平方米容积率:2.6