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1、东莞星河传说品牌策略提案,北京百人行项目小组,序,东莞星河传说的CASE 已在市场上推出一段时间。但诸多方面仍未能尽如人意。北京百人行此次的策略提案包含：“百人行出诊望闻问切”；“百人行诊断”“百人行药方”三大部分组成。我们将从品牌诊断入手，进而提出剖分、并且提供品牌良药。,百人行出诊,星河传说品牌解剖,望：放眼观察东莞的市场环境闻：灵敏嗅觉捕捉东莞市场的竞争硝烟问：星河传说的推广结点切：为星河传说“把脉”,望,望,放眼观察东莞的市场环境。环境。政策。经济。,望,环境。近广深；“东山、西水、南海、北江”；相对“地广人稀”；,望,政策。“山水东莞”的“新东莞”形象；城市环境改造是重点；创新环境提
2、升城市综合竞争力；城市形象“更新”；城市牌、外资牌、民营牌为重点,望,经济。香港为最大的外资来源地；台湾次之；制造业强大优势，全国无双；GDP 以年均22%的速度稳步发展；综合经济实力全国大中城市20 强之内；,政府说：,城市环境改造将被提升至一种城市运营高度。完成东莞从“工业城”到“生活城”的城市更新；以经济为基础，全面提升城市形象；,望,居住适宜度+倡导服务/新城市形象+国际化指数=东莞大背景,问题之一,本案如何与大的东莞思路相契合。如何塑造一种吻合这种城市运营高度的“新产品”；如何呼应这种城市发展的必然走势？,星河传说品牌解剖,望：放眼观察东莞的市场环境闻：灵敏嗅觉捕捉东莞市场的竞争硝烟
3、问：星河传说的推广结点切：为星河传说“把脉”,闻,闻,敏锐捕捉东莞市场的竞争硝烟。区位战。价格战。市场战。,闻,区位战。城区的房地产市场集中在东城区，占领市场主导地位，且有逐步升级、扩大趋势；本案位于东城区，区位优势明显；,闻,价格战。中档次楼盘占市场主力。普遍价位介于2500-3000人民币/平米；本案价位为6000.00人民币/平米；,闻,市场战。楼盘向高档发展已成必然趋势；买家群体更趋广泛，因此选择更加理性；,市场说：,期待中高档楼盘的出现是一方面，更重要的是，能代表东莞新城市形象的地标性建筑及所倡导的新都会生活仍未出现。东莞的生活方式并无主流的楼盘进行代言。,闻,区位战：本案位于东城区
4、，城市环境良好，物业质素较高。同时 背依城市“绿肺”黄旗山，生态环境良好；价格战：所提供产品无法与市场上的中高档楼盘相提并论，因此 价位高出近2 倍；市场战：我们认为东莞中，属于本案的买家群体并未真正出现。我们的价格决定了众多打工阶层无法消费，所以我们只有 将目标放至中产阶级及高级管理阶层及金领。,问题之二,本案如何与市场需求对位。如何描摹一种新的生活方式或说是大城市、国际化趋势；如何带动目标客户认同这种方式。,星河传说品牌解剖,望：放眼观察东莞的市场环境闻：灵敏嗅觉捕捉东莞市场的竞争硝烟问：星河传说的推广结点切：为星河传说“把脉”,问,问,星河传说的推广结点。一问品牌；二问规划；三问形象；,
5、问,一问品牌。星河传说的品牌有无建立起来，并且向市场上传递的是一种什么样的声音？百人行希望从前一阶段的推广节奏中找出其脉络，并具体寻找其中的问题。但由于时间有限，我们并未拿到本案的电子版文件，希望我们的下一次提案可更加有针对性；,问,一问品牌。我们希望了解：星河传说的品牌形象是什么？向公众传达的星河传说，如用一句话形容应是什么？属性定位及广告承诺分别为何？推广节奏如何？是“总分”吗？,问,二问规划。聚星岛、IEO、传说天地、星河商城、影城酒店等所构筑成的复合社区有无针对的推广阶段？我们的新产品有无在市场上引起期待？公众如何看待我们的产品？,问,三问形象。星河传说的品牌代言人为巩俐小姐。但她可带
6、动IEO这种商务形象吗？目前本案是否仍停留在“自说自话”的阶段？没有外围的权威言论反作用于本案？每个人都在说“国际化”的时候，我们的形象鲜明吗？,本案说：,我是一个位于高尚地段的，集“聚星岛高尚住宅社区、IEO 生态商务空间、星光影业商城、国际公寓、五星级写字楼与六星级酒店”于一体的超大综合复合地产项目。,问,一问品牌：“星河传说”的品牌价值及品牌印记；二问规划：产品规划是否做到“创新&国际”；三问形象：除去仅依靠代言人，形象是否足够支撑价位；,问题之三,本案的产品是“高尚的、新生的、国际的”。对于这样的产品，如何教育市场、培育市场，并使其接受产品，是我们目前最大的问题点。,星河传说品牌解剖,
7、望：放眼观察东莞的市场环境闻：灵敏嗅觉捕捉东莞市场的竞争硝烟问：星河传说的推广结点切：为星河传说“把脉”,切,切,为星河传说的把脉。产品线。包装线。推广线。,切,产品线。新兴的复合超大规模社区。生态、交通环境均好；提供产品多样，目前东莞乃至全国市场罕见。,创新的新生的,切,包装线。无论是邀请形象大使还是宣传物料的包装，都隐含着品牌大盘气质，气势宏大，与国际接轨。,大气的国际的,切,推广线。虽未见到本案的推广报版，但也了解到其密集轰炸，并且将从平面、户外到影像的全面推广。,密集的全面的,推广说：,在推广中，也按照正常的推广节奏，楼书、户外、媒体等全方位配合，目前聚星岛也在销售之中，但始终觉得没有
8、预期的火爆。未得到市场的轰动效应,问题之四,产品线做得足够好、足够新；包装线也做了几本楼书；推广线也在按部就班地推进然而本案的理念、主线、承诺、调性等，我们在其众多楼书中，难以寻觅，更何况消费者？,小结：,望：从环境入手，分析地理、环境、政策、经济；闻：从小的房地产竞争市场切入，找寻市场突破；问：星河传说推广节奏；切：星河传说品牌形象；,百人行诊断,产品,高尚的、潮流的、国际的大型复合型社区；一个新生的产品、一种新生的生活；,四大问题,如何对应东莞城市建设的需要，成为其代言者？如何对位市场，传递产品信息？如何带动市场，响应、追随本案的生活方式？如何塑造品牌形象？塑造怎样的品牌形象？,起跳点：,
9、产品。一定要明确自身的条件，并了解产品的物理属性新生的、潮流的、高尚的复合社区；,要做到：,销售的目标。尽快在两年内清盘；传播的目标。东莞的首席复合社区，“高尚、潮流”的生活方式的塑造。,接受跟随向往对位满足,百人行药方,产品的客观现实,营销的战略目标,整合传播,第一剂,定位维他命；,第二剂,包装整容术；,第三剂,推广强心针；,整合传播,定位维他命。有效重塑；包装整容术。全面整改；推广强心针。扩大影响；,第一剂定位维他命,快狠准。建立重组后的星河传说品牌形象。包含有：“属性定位”向公众说明“我是谁”“广告承诺”向公众告知“我如何”,属性定位,“属性定位”向公众说明“我是谁”将由产品形态出发，应
10、包含有地段及所提供的产品东城50 万平米国际生活圈东城50 万平米超大国际复合生活城,属性定位,东城 50 万平米国际生活圈,地段。高尚的地段环境；规模。超大规模，实力象征；方式。倡导国际化的综合生活。制造“生活圈”的概念。,属性定位,东城 50 万平米超大国际复合生活城,地段。高尚的地段环境；规模。超大规模，实力象征；方式。倡导国际化的综合生活。制造“复合生活城”的概念。,广告承诺,“广告承诺”向公众告知“我如何”将以产品形态为本，进一步萃取出本案的利益所在。东莞，国际生活风尚之选东莞新城市中心东城国际文化新天地成就一个传奇以国际视野造城国际生活心水之选,广告承诺,东莞，国际生活风尚之选,与
11、属性定位配合，昭示出东莞出现了一个吻合国际生活的所在，并且成为代言这种生活的“首选”；,广告承诺,东莞，新城市中心,强调东莞政府改造的大背景。希望东莞以创新的形象出现。而本案恰好以这种城市运营的高度出现，俨然成为新城市的新中心。,广告承诺,东城，国际文化新天地,符合本案前期推广的脉络及思路。营造出一种创新的产品与创新的居住方式。一种口号感极强的广告语，可看作是发展商的野心与决心；,广告承诺,成就一个传奇,从本案的最初推广思路中得来的广告语，可与前期所有的推广一致。同时，将本案提升至一种“成就”与“传奇”的地位，使公众了解本案的市场级别，也是买家群体心生对位；,广告承诺,以国际视野造城,强调国际
12、化，并与自身的规模体量结合，造出“新城”的概念。同时告知东莞市场，发展商的魄力及决心，并且将产品的最终形态及国际化含量预先告知；,广告承诺,国际生活心水之选,与广东的地域文化及语言方式为主，描摹出一种心水选择。而这种心水选择同样是属于国际化这样的大潮流，也暗示出本案的复合型社区所提供的丰富生活方式。,预置前景,属性定位+广告承诺通过属性定位及广告承诺的确立，从产品本身属性定位，享用感觉广告承诺双重渠道，建立立体、丰满的星河传说品牌；迅速建立起更新后的星河传说品牌。为后期的包装、推广奠定基础。,第二剂包装整容术,精新绝。塑造全新的星河传说品牌形象。应从全方位的立体角度整改品牌包装。,包装,Log
13、o、CI、VI宣传物料现场包装,优化Logo及CI、VI延展整套楼书、DM、折页、海报、影像广告及销售工具等工地包装、售楼处包装、样板间包装等,Logo、CI、VI优化,以现有logo 为基础，优化其设计语言，利用更多的元素，对CI、VI进行全新应用。,物料之楼书,规划上将细分为形象楼书、建筑楼书、产品楼书、服务楼书四册。形象楼书讲述我们的理念，属于精神层面的东西；建筑楼书则请设计师对不断优化的方案进行说明，倡导一种领先国际的建筑语言；规划楼书集合我们的生态环境，共同打造的国际化生活潮流，包含所有的产品形态，对自身规划有清晰的讲解；服务楼书阐述我们所提供的星级服务体验、服务清单等。,物料之楼书
14、,数量上将做1000册精装楼书全套，并标注上序列号，辅以“出生纸”，强调稀有；语言上以中英文对照为主体，强调国际化含量。,物料之影像,充分利用本案的建筑形态及建筑语言，以3D手段制作一段影像。强调建筑的生态、人性、张力、美学此影像将作为电子楼书，不仅通过人们的想象，更是让这种想象更加生动，呈现在公众心目中。,物料之销售工具,签约单、客户资料登陆表、工牌、胸卡、客户通讯、笔记本电脑等都将作为销售工具的展示；,现场之工地,运用VI 元素，异型及高大10米高的工地包装，可从周边环境中，突显出来。并从工地包装的第一告知手段中，使广大东莞市民了解产品的理念及市场级别；,现场之售楼处,强调新科技与原生态的
15、空间结合。新科技。是指运用大量的声、光、电的高科技元素及电视墙等的选择，都从气势上先声夺人；原生态。是指里面尽可能增加生态元素；空间。是指最大限度地利用自然光源、窗外景致、层高，给人带来的通透、健康的高品质视觉享受；另外，我们强调视觉、听觉、嗅觉、味觉整合在一起的“综合感觉”。,现场之样板间,可细分为样板间及样板示范区。样板间。展示精装后的效果，考虑到本案的交楼标准为毛坯，所以在样板间的装修上可尽量夸张及奢华；样板示范区。此区域展示外装材料等新建筑材料，使目标客户可以近观，可以触摸，并配合部分说明性文字，增强国际化含量；,预置前景,标志+宣传物料+创新销售工具+工地包装+售楼处+样板间全面整合
16、包装内容，从“标志”的根本入手，结合楼书、影像、销售工具、售楼处等一系列的表现载体，迅速丰满星河传说的品牌形象，塑造知名度的同时，也传递好感度及美誉度。,第三剂推广强心针,时势招。以创新的推广手法，结合全国、国际的大背景，反作用于东莞本地市场，从外围的论证，全方面为本案制造舆论影响；达到我们的推广目标东莞国际生活风尚之选；达到我们的销售目标产品线全面开花。,消费者描摹,黄老板。45岁。私营企业老板。从工厂，以制造业起家的我，现在总觉得缺少点什么。生意越来越大，客户越来越多。我也渐渐发觉，以工厂的环境接待客户是不合适的。我需要将自己的企业从原来的工业区中脱颖而出，没有想到过什么“企业总部”这样的
17、概念，我只是认为以前的环境不行了,消费者描摹,李女士。香港人士。五口之家。我一共有三个小孩。在东莞也拥有别墅，但我始终觉得别墅的生活氛围不够，作为另一处居所倒还合适。孩子现在在读高中，也希望能在比较高尚的地段选择住宅。但现在东莞市场上的住宅，都是一种纯粹的豪华类型，说到一种国际大都会的生活，都是不够纯粹的，因此看来看去不合心水。我希望能在市区之中，有一个高尚的住宅，同时享有大都会的配套、生活、享乐,消费者描摹,阿文。37 岁。自营商铺。一直做生意的我，渴望转变。聚集在传统的商业环境中，一方面是原来的商业逐渐老化，生意会受到影响；另一方面，东莞在建设新的城市中心，如果能在新的城市中心拥有商铺，我
18、想，那才是做生意需要的头脑与远见,消费者描摹,市场调研资料显示：东莞的购房群体呈现三支主力境外人士、外来人口、本地居民我们的产品如何与之对位，并抓紧其中的中高层买家，是我们在推广中首要解决的问题。,并且,无论是对于商务、居住，还是商业，东莞市场上的消费者可总结为以下几点：,提供塑造满足倡导树立,五大推广原则,对于追星心态，认同明星生活方式的“提供者”；对于高尚生活对位心态，愿意地位的“塑造者”；对于渴望改变，提升生活品质的“满足者”；对于跟风、从众心理提出东莞顶级生活品质的“倡导者”；对于媒体、权威言论信服的“树立者”；,因此,所有的推广、媒体、公关、活动都要充分从这五大方面一一对位：提供者塑
19、造者满足者倡导者树立者,心态一 追星心态,建议将追星解剖：对于明星大腕：可利用巩俐小姐来代言居住、商业、配套；对于公众人物：可进行商务、酒店的代言典范；本案是星河传说，就不该仅是一个明星，应该是众多明星、行业内的领袖、高级管理人员、企业家等认同的生活方式与选择。从而建立起本案的形象：群星闪耀、汇聚的所在；,心态二 愿意对位,首先描摹出星河传说的市场位置，在东莞的首席大型复合型生活社区，塑造的是一种国际级别的综合生活方式。尊贵，很多人都可以做到；但一种前瞻性的产品及生活模式则惟有星河传说可以提供；,心态三 渴望改变,商务的革新、商业的革新、居住的革新，归根到底是一种观念的革新。要教育整个东莞市场
20、接受我们提供产品线的丰富及创新，以便得到公众的认可，进一步满足其渴求。,心态四 跟风心理,倡导一种东莞新风气，将本案塑造成为东莞国际生活的风尚选择、心水之选，进而与需求挂钩。,心态五 相信媒体,东莞市场愿意相信媒体、相信权威。因此我们要充分运用媒体，为本案炒作舆论；利用“外脑”，为本案出谋划策；要建立起：东莞未来的城市发展趋势，是由星河传说树立起来的，这样的权威地位。,推广手段,活动为主媒体为辅,传统媒体,纸媒体电视媒体电台媒体网络媒体户外媒体,传统之纸媒体,报纸+杂志考虑到目标客户群体的阅读习惯，建议采用的媒体与之对位。专业性、权威性、行业性都是需要考虑的要素。报纸选择：东方日报等一些香港报
21、纸及本地媒体的报纸组合方式；杂志选择：财富、航线杂志等专业期刊杂志。,传统之电视,不建议打电视广告，而采取一些软性操作手法。如赞助凤凰资讯台、凤凰卫视一些专栏；本港、翡翠、明珠等广告插播及专栏节目；上海东方卫视、阳光卫视、旅游卫视栏目广告,传统之电台,由于我们目前对东莞的电台不太了解，但也不建议以电台媒体作为主力。尽管其覆盖范围较广，但广播广告常使项目的形象无法“高举高打”。因此，不建议在推广初期的形象树立阶段就采用电台这种媒体，具体的媒体组合策略应根据相应推广、销售结点灵活安排。,传统之网络,投放+自建网络广告投放：悬浮广告、文字链接都是目前较常用的投放形式；自身网络建设：以新锐的设计元素建
22、立个性的、国际化的星河传说 网站。注重论坛话题的开辟及维护。,传统之户外,户外广告可有效昭示出项目的地界，明确其势力范围。有效的、立体的户外广告可包含从圆饼灯箱、落地灯箱至檠天柱的所以户外投放形式。各种形式的户外媒体可确立我们全方位的户外封锁。,创新媒体,星级酒店大堂五大空港,创新之酒店大堂,安放星河传说的阅读栏，展示架。一方面从目标客户经常出入的场所增加与本案的高接触频次；一方面借势，以酒店的档次来隐喻本案的级别。,创新之空港,占领5大航空港。北京、上海、广州、香港、新加坡。以商务人士频繁出入境的地点，不断刺激其认知。特别是华人看重的香港、新加坡等东南亚地区。可选择行李车贴纸、停车场地面、户
23、外檠天柱等多种形式。,公关活动,论坛讲座活动发布会,八大公关要素,商、娱、企、华、政、经、赛、会。商业氛围；政府背景；娱乐话题；经济预测；企业峰会；大型赛事；华人团体；多种协会；,公关之论坛,自办或与专业媒体协办各种论坛。“从东莞，看珠三角”“东莞国际化趋势论坛”“中国复合型社区大型专家论坛”“财富中国论坛”“东莞经济论坛”“城市建设论坛”,公关之讲座,结合建筑的讲座。邀请建设部、设计院、国际建筑设计大师一同参与：“新生活空间”/“生态生活”/“人性建筑”；结合经济的讲座。邀请金融专家、评论家、企业家一同参与：“东莞企业世界化”/“中国向世界看齐”等。,公关之活动,参加所有本市、全省、全国举办
24、的各种评选活动；举办企业精英高尔夫大赛；中国500强企业家沙龙；民营企业沙龙；东莞企业大派对；明星演唱会；港台文化节,公关之活动,与香港贸易发展局联合举办展示会、推介会、订货会；东莞服装节；好莱坞恐龙展；全国优秀民营企业评比；,公关之发布会,商家进驻大型新闻发布会；新品公开发售新闻发布会；大型企业签约新闻发布会；,预置前景,商、娱、企、华、政、经、赛、会。东莞向来是一个移民城市。即便是有众多港商、台商及外资企业，仍是将东莞作为一个创业基地与工业城、制造城来看待；我们希望通过以上所有的公关活动，可以为星河传说提升人气、制造舆论优势，同时也通过这些活动增强企业、企业家、企业高级管理人员的归属感，打
25、造东莞的国际生活范本。,使命,东莞前路由我创。星河传说要做到：“东莞的明天，从我做起”。我们要为本案塑造成为新东莞的城市活力，同时为众多新移民提供高尚的居住、商务、商业选择。,使命,东莞城市运营。由此，我们不单作为普通的房地产开发商，更上升至东莞城市运营的高度，“以国际化视野造城”，,价值。,卖的不只是房子，也不只是一种方式，星河传说所卖的，更应该是一种“价值”。这里所说的“价值”体现在如下两大方面：,+,=,本案价值,百人行成员,Thanks!,本次提案结束。谢谢观看！,武汉市2008年12月份房地产市场表现根据亿房网11月份统计资料整理,第一部分全市的商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价
26、格分析1、主城区商品住宅价格走势 2、片区商品住宅成交均价及销量情况3、不同户型商品住宅成交价格情况二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况 2、不同面积商品住宅销售情况3、不同建筑类型商品住宅销售情况,第二部分：相关政策法规一、数字信息二、宏观经济三、政策法规第三部分：重点楼盘介绍,目 录,第一部分：全市商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价格分析1、主城区商品住宅价格走势11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相
27、比，跌幅达2.4%；月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增幅为29.74%，同比减少45.58%。,价格走势与成交量走势,从08年5月份开始，主城区商品住宅价格就呈下降趋势，月平均下幅率在1.97%。,1,十一月份每周楼市走势图,上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。,2,2、片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套),通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。,3,本月汉口
28、中心区成交均价最高，达到6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%,由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。,4,3、不同户型商品住宅成交价格情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅为2.87%;12
29、0-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅为2.60%；90120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分别为5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交户型价格分析（按建筑面积划分）,5,二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况从价格来看，本月商品住宅成交量主要集中在5000-6000元/平方米，共成交了1414套，占全市总成交量的33.25%;其次是4000-5000元/平方米的楼盘，成交了1170套，占全市总成交量的27.52%；6000-8000元/平方米的楼盘，成交了868套，占全
30、市总成交量的20.41%；价格在4000元/平方米以下和8000元/平方米以上的楼盘分别成交了688套和112套，占总成交量的16.18%和2.64%。从数据上可以看出，与上月相比，价格在6000元/平方米以上的商品住房住宅成交量有所增加。从住宅交易区域来看，6000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区，占全市该价区间住宅的65%以上；4000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和东西湖，占全市4000元/平方米以下住宅的90%以上。商品住宅成交价位分布图,6,2、不同面积商品住宅销售情况从下图可以看出，本月商品住宅成交面积集中在90-120平方米，共成交
31、了1385套，占到全市总成交量的32.57%，较上月减少了0.88%;90平方米以下的户型，成交了1278套，占总成交量的30.04%，较上月减少了1.24%；120-140平米以的户型共成交了986套，占全部成交量23.18%，较上月减少了1.02%;140平方米以上的户型成交了604套，占全部成交量的14.21%，较上月增加了1.1%。商品住宅按成交面积划分销量比例图,7,3、不同建筑类型商品住宅销售情况本周高层商品住宅共成交了1908套，占全市整体成交量的44.87%;小高层商品住宅共成交了1404套，占全市整体成交量的33.02%;多层商品住宅共成交928套，占全市整体成交量的21.8
32、3%;别墅共成交了12套，占全市整体成交量的0.28%。,8,第二部分：相关政策法规一、数字信息4%：10月份我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点。10月份CPI环比（比前一月）下降0.3%。居住类价格同比涨幅也明显回落。10月份，居住类价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份回落1.9个百分点。其中，租房价格上涨。1至10月份累计，我过CPI同比上涨6.7%，涨幅比前三季度回落0.3个百分点。29.2%：市统计局昨日披露，110月，我市固定资产投资保持平稳增长，全市共完成全社会固定祖产投资1727.06亿元，比上年同期增长29.2%。同期全市房地产开发投资
33、418.76亿元，比上年增长25.1%，增幅与去年同期持平。住宅投资319.5亿元，增长30.5%，其中经济适用房完成投资30.76亿元，增长66.2%，增幅同比提高3.3%。房屋施工面积3266.62万平方米，增长11.2%，其中经济适用房施工面积352.4万平方米，增长53.8%，竣工面积19.8万平方米，增长380.5%。520个：省委、省政府在襄樊召开鄂西生态旅游圈工作会议。会议明确了“鄂西圈”的未来发展目标，已基本确定在明后两年建设520个项目，总投资预计1664亿元，其中明年先启动383个，总投资预计1222亿元。,9,0.3%：昨据市统计局披露，10月份我市CPI涨幅继续回落，较
34、去年同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.3%个百分点。2795：市物价局公布了武汉两处经济适用房天兴花园三、五组团和丰华园的销售价，最贵2795元/平方米。1000亿：国家发改委紧急召开会议安排四季度新增1000亿元投资工作。1000亿元投资去向主要包括农林水、保障性住房及环保领域，其中农林水方面约500亿元，保障性住房、环保等其他部门分配另外约500亿元。1.6%：国家发改委发布了最新全国房价调查结果显示，从今年1月份全国房价同比涨幅11.3%达到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年10月份，全国房价同比只上涨了1.6%，是今年以来的最低水平，已经接近回到去年水平
35、。继深圳广州之后，上海成为第三个新房价跌破去年同期水平的一线城市。15万：武汉市国土房产局获悉，武汉市5年内将建成15万套经济适用房。2008-2012年，武汉市拟安排总规模4100万平方米的各类住房建设计划，相当于武汉城区现有住宅规模的三分之一，其中75%为保障性和中低价位、中小套型住房。,10,二、宏观市场10月我国PPI涨幅明显回落2.5%湖北PPI涨4.7%资料来源：008年11月11日楚天金报内容摘要：据新华社电国家统计局10日发布的数据显示，10月份我国工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.6%，涨幅比上月回落2.5个百分点。我国工业品出厂价格同比涨幅在今年8月份达到10.1%的近年
36、来高值后，开始回落。9月分涨幅为9.1%，10月份进一步回落到6.6%。10月份，我国原油出厂价格同比上涨11.3%，涨幅比9月份回落14.3个百分点；普通大型钢材价格同比上涨22.3%，涨幅回落11.8个百分点；铝的价格同比价格下降7.5%，降幅加快3.8个百分点。1至10月份累计，我国工业品出厂价格同比上涨8.2%，涨幅比前三季度回落了0.1个百分点。今年10月份，湖北省工业品出厂价格上涨了4.7%，涨幅比9月份回落2.55%，是我省工业品出厂价格今年以来涨幅最低的月份。业界观点：从数据看加工生产领域的上游价格整体出现了回落。国家政府对宏观经济的指导方向是“一保一控”，其中“一控”就是控制
37、物价上涨，物价上涨中也括PPI价格的涨幅，PPI价格回落是在一定程度上说明了国家的宏观调空政策在逐步起效。,11,调查数据显示：全国房价涨幅逐月回落趋势明显资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：据国家发改委和国家统计局昨天（11月11日）发布的调查数据，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%这些城市新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。二手房销售价格同比上涨0.8
38、%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。分地区来看，上述城市新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口上涨13.6%、银川9.8%等；同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳房价跌幅为15.0%、广州房价跌幅为7.4%、重庆房价跌幅为3.5%等。环比价格上涨的城市有21个，主要包括：湛江1.9%、温州1.0%；环比价格下降的城市有35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳跌幅为2.5%、广州跌幅为1.8%。业界观点：10月数据看，各区域市场继续延续萧条状态，即使在10月底政府出台行业相关政策，但短期内无法逆转行业下行的趋势，市场信心不够，消费者还在探底过程中。,12,10月人民
39、币实际有效汇率升值3.08%资料来源：2008年11月5日中国证券报内容摘要：国际清算银行昨日公布的数据显示，10月份人民币实际有效汇率指数为112.1，当月人民币实际有效汇率升值3.08%，今年以来升值13.5%。一过的实际有效汇率除考虑所有双边名义汇率的相对变动情况外，剔除了通胀对货币本身价值变动的影响，综合反映出本国回避对外价值的相对购买力。10月份，人民币实际有效汇率升值速度较上月有多放缓，主要是近期美元强势所致。数据显示，10月份，人民币对美元小幅贬值0.11%，人民币对日币贬值8.04%。但 10月份人民币对欧元大幅升值14.6%，对英镑升值13.1%分析人士指出，由于欧元去经济疲
40、软及持续降息预期的存在，未来欧元对美元仍将走低，对人民币也将走弱。欧元对人民币贬值，将严重影响我国的出口贸易。有测算显示，目前我国有20%30%的外贸企业以欧元作为结算货币，这部分企业需要针对欧元走软做出适当的收益保值安排。人民币实际有效汇率在1月、3月、6与呈升值态势。10月份，人民币名义有效汇率值数为112.1，当月升值3.49%。业界观点：外汇时常的干预力度仍然较大，外汇共给仍然大雨外汇需求，人民币有升值压力。从外汇供给和需求的角度来看，人民币仍有升值趋势，中央银行对外汇市场干预仍然是稳定汇率的重要因素。,13,CPI回落为保增长赢得空间 未来物价或继续走低资料来源：2008年11月12
41、日中国证券报内容摘要：国家统计局昨日发布的数据显示，10月份CPI同比涨幅为4.0%连续6个月保持回落。其中，食品类价格连续8个月环比回落。业界观点：为治理本轮物价上涨，有关部门采取了多管齐下的综合治理方式，通过汇率升值以缓解输入性通胀，通过紧缩货币以环节流动性过剩，通过增加农产品攻击以治理成本推动型通胀。这种单纯依靠回避政策的做法，事实证明效果良好。10月贸易顺差创新高 出口增速可能继续下滑资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：海关总署11日公布数据显示，2008年10月我国出口总值1283.27亿美元，同比增长19.2%；进口总值930.88亿美元，同比增长15.6%；贸易顺
42、差352.39亿美元，比9月增加58.69亿美元，再创历史新高。业界观点：董先安表示，虽然从进出口数据来看，中国贸易顺差同比增长仍创新高，但数据有滞后性。新订单减少会在今后几个月的数据中体现出来，出口增速将继续下滑。“在国际金融危机的刺激下外需超预期下降，将进一步施压出口板块。”,14,央行报告提出以六大举措加大金融支持力度资料来源：2008年11月18日 新华网内容摘要：中国人民银行17日发布的第三季度货币政策执行报告指出，央行将实行适度宽松的货币政策，确保银行体系流动性充分供应，保持货币信贷合理增长，以六大举措加大金融对经济增长支持力度：一、根据形式变化及时启动保障性金融稳健运行的各项应对
43、预案，加强国际协作，应对金融危机的不确定冲击。加强对国际金融形式演变的监测，密切关注国内经济金融形式变化，及时制定、完善和启动应对各种紧急情况的预案。同时加强国际协作，提升市场信心，维护金融市场和金融体系稳定运行。二、确保金融体系流动性充足，即使想金融机构提供流动性支持。适时适度调减公开市场操作力度，密切关注银行体系流动性分布结构变化，充分运用多种工具对流动性出现暂时困难的军容机构提供资金支持。三、促进货币信贷总量稳定增长，加大银行信贷对经济增长的支持力度。协调运用各项政策工具满足经济发展对货币信贷的合理需求。指导政策性银行加大对重点项目建设及农副产品收购的资金支持；鼓励商业银行对中央投资项目
44、提供配套贷款，继续扩大信贷投放。,15,四、加强窗口指导和政策引导，着力优化信贷结构。坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构加大对重点工程建设、中小企业、“三农”、灾后重建、助学、就业等的信贷支持，加大对技术改造、兼并重组、过剩产能转移、节能减排、发展循环经济的信贷支持，有身队性的培育和巩固消费信贷增长点。同时继续限制对“两高”行业和产能过剩行业劣质企业的贷款。五、进一步发挥债券市场融资功能。大力发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等非金融企业债务融资工具，拓宽企业融资渠道。六、加强对国际经济金融形势和资本流动的监测分析。进一步完善金融服务，促进贸易、投资便利化。加强对外投资的风险提示和监管
45、，稳步推进资本项目可兑换。业界观点：相对国际金融环境，目前中国需要扩大内需，增加资金的流动性，所以政府需要通过较宽松的金融手段去支持中国经济的发展。,16,湖北首笔金融租赁生意成交 20亿资金注入武汉地铁一号线资料来源：2008年11月25日楚天都市报内容摘要：不用贷款，以交租金的方式也能从银行获得融资。昨日，工商银行旗下的“工银金融租赁有限公司”与武汉地铁集团有限公司在汉签约，武汉地铁一号线核心设备的所有权以20亿元暂时“卖”给了工行。这也是我省首笔金融租赁业务。根据协议，武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以20亿元人民币的价格，暂时（初定15年）让渡给工行金融
46、租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需要向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。业界观点：传统的银行抵押贷款需要一定比例资本金，而金融租赁方式比较适合缺乏启动资本金的项目。在许多发达国家，社会投资额的20%30%是通过这种金融租赁的方式完成的，而在我国目前仅不到4%。（传统抵押贷款方式中抵押资产的所有权、使用权仍属于找银行借钱的企业，借款企业给银行还利息。采用金融租赁的方式融资，资产的所有权、使用权实现分离，所有权归金融租赁公司，企业想租赁公司交租金。）,17,三、政策法规交行新房袋细则：首次贷款购自住房首付2成资料来源：2008年11月4日新京报内容摘要：继农行
47、、光大银行之后，交通银行也公布了房袋细则。新增客户首次利用贷款购买自住房，首付比例为20%，贷款利率为基准利率的0.7倍。从昨日起，对符合优惠条件者已经开始放袋。相比此前两家公布细则的银行，交行的房袋细则仅对新增客户首次利用贷款购买普通自住房，做出了央行的最低优惠做出。关于存量房袋如何调整仍在研究制定中。不过交通银行房袋细则的内容仍具模糊空间，其中对于二套房和其他客户首付比例和利率政策，交通银行仅表示继续执行央行359号和459号文件规定，为有更为详细的规定。根据央行这两项规定，已利用贷款购房又申请购买第二套住房的，贷款首付四成，贷款利率上浮10%。但对已利用贷款购买首套自住房的家庭，如果人均
48、住房面积低与当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。业界观点：更多银行开始针对房地产新政策制定一些细则，由于中央对房地产新政不作进一步明确，各地方银行根据地方特点制定细则，在很大程度上，银行针对新政在各地执行上都有一定可操作性，在一定程度上从金融方面上激活房地产市场。,18,房地产市场细分箭在弦上9000亿住房保障计划启动资料来源：2008年11月16日国际金融报内容摘要：11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划3年内投资9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。按计划，国家将用3年多时间增加200多万套廉租住房、400多万套
49、经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元，平均每年3000亿元。业界观点：巨额的投资计划激活日趋疲软的房地产市场及相关产业。未来几年这些低档住宅供应的大幅增长可能对开发商有项目的价格和交易量造成一定的下行压力。,19,第三部分：重点楼盘介绍汉阳区水墨清华物业类型：住宅物业地址：水墨清华位于汉阳区龙阳大道18号 售楼电话：84871818、84871717建筑形态：27栋联排别墅、9栋双拼别墅、高层（别墅3层，高层24层）开发商：武汉龙阳养殖垂钓有限责任公司绿 化 率：35.40%总户数：331占地面积：77687平方米总建筑面积：70291平
50、方米楼盘动态：武汉繁华都市中心，二环线内，临墨水湖岛居新中式别墅水墨清华，高贵蕴于内敛。在三面临湖的岛居上，27栋联排别墅、9栋双拼别墅，错落有致；通幽曲径中，自由、精致、淡雅的苏州园林，30米环湖湿地公园，让您在幽长的湖岸线中，体验古时归隐山林与大自然为伴的博大心境。在水墨清华，用传统建筑赋予现代功能做出来的产品，更具文化内涵及舒适性，而需要有完全私人空间过一种有情趣的生活，这也只有在中式园林别墅中才能最好地体现。水墨清华，居住的，不仅仅是房子！,效果图,效果图,20,江汉区两湖总都二期康城 物业类型：住宅、商住楼物业地址：江汉区北湖西路与北湖小路交汇处售楼电话：85765555、85768
