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1、三亚、陵水房地产市场户型配比专项研究报告,竞争个案分析,目录,前 言,根据项目所面临环境的变化，针对项目周边重点项目进行调研分析，以期解决以下问题：三亚2009年以来房地产市场的发展以及未来趋势预测 主要度假性项目洋房类产品的主力户型面积、主力总价、畅销户型及特点 主要度假性项目别墅产品的主力户型面积、主力总价、畅销产品及特点以供陵水土福湾项目确定户型配比定位参考。,1,三亚住宅市场总体分析,住宅供求分析,1,主力户型面积分析,2,3,客户群分析,4,价格走势分析,小结,5,目录,住宅供求分析,数据来源：三亚房协网,面积：万,2009年1-8月住宅供应43.3万，成交79.66万(成交8520
2、套)，供求比1：1.82，整体呈现供不应求；2008年全年供应184.77万，成交104.49万，大量存货转到09年消化。根据三亚旅游淡旺季特点，成交有波动但相对平稳，并随大市步入平静期。3月份，由于南航住宅的定向销售，以及春节旺季成交的后续签约，推高当月成交量。三亚业界观点，09年6-8月传统淡季不淡，成交相对以往活跃。,主力户型面积,主力供应户型面积：1-8月批准预售的住宅以小户型为主，区间：80-90，合计10.21万，占总住宅批售面积23.5%。主力成交户型面积：1-8月成交住宅以小户型为主，区间：90-100，合计14.68万，占总住宅销售面积18.43%60-80，合计14.45万
3、，占总住宅销售面积18.14%（注：其中，90以下的住房销售面积 31.05万，占总销售面积的 38.98%）,数据来源：三亚房协网,价格走势分析,数据来源：三亚房协网,2009年1-8月，三亚住宅价格走势相对平稳；成交价格在10000元/左右徘徊，1-8月整体住宅平均售价为9742元/。春节期间促销以及南航住宅项目定向员工销售，直接拉低当月成交价格；不管是受到金融危机的影响，还是北京、上海、广州楼市出现“回暖”的迹象，三亚楼市依然平稳，不降不涨，一路平坦看好。,注：3月“量升价跌”，主要为春节促销以及南航定向员工销售住宅所致,客户群分析,从2009年1-8月销售情况看，以岛外客户销售为绝对主
4、导。岛外市场销售 6888套，面积 61.06万，岛外市场占总销售套数的80.8%，占总销售面积的 76.6%。,按照销售面积比例,按照销售套数比例,数据来源：三亚房协网,注：岛内客户市场销售份额由原来的10%左右增长为20%左右，主要原因在于南方航空集团海南有限公司兴建的商品住房14万，已办理预售登记9.8万，主要销售对象是本单位职工。,三亚整体住宅市场小结,1-8月市场住宅总供应成交比例高达1：1.8，整体呈现供不应求的态势，同时也说明2009年以来三亚房地产市场比较活跃；住宅成交价格方面，价格呈现平稳微升态势，在10000元/上下徘徊；产品供求均集中中小户型，其中批准预售以80-90面积
5、单位最多，销售则以60-80和90-100面积单位为主；购房客源以岛外客户为主，所占比例在八成左右。,1,2,3,目录,洋房市场分析,别墅市场分析,客户分布分析,国际公馆,海阔天空,三亚湾新城,金中海蓝钻,三亚湾海居,半山半岛,公主郡,海南福湾,雅居乐清水湾,红磡香水湾,香水湾1号,富力湾,楼盘分布图,洋房市场分析,供求分析,集中08年后推货，销售情况较为理想，东部湾区楼盘分期批量推货迹象比较明显；海景资源是影响销售速度的主要因素。,注：（）内为装修标准,项目附近湾区供求分析,注：雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售，处于内部预定阶段，总价在200万以下定金50万,200万以上定金100万,由
6、于三亚湾一线海景住宅严重稀缺，因此定价高端，对产品去化形成压力。但三亚湾区的项目特点与集团项目差别大，固仅供参考。,三亚湾区供求分析,注：（）内为装修标准,产品分析,项目附近湾区产品分析,项目附近湾区公寓、洋房多规划为二线海景或无海景资源分布；整体以中小户型为主推产品，并以单间、一房、两房居多，三种房型货量整体分布平均；户型设计受海景资源影响大，拥有一线海景资源的产品以大面积为主，多设计为250-350 的大面积三、四房单位。海景公寓产品多以单间为主，单间主力面积在50-77，一房主力面积70-90，两房主力面积110-120；洋房产品多设计一房和两房，并以两房为主，两房主力面积多为81-84
7、、102-110；,项目附近湾区产品分析,三亚湾区重点项目公寓、洋房多规划为一线或二线海景分布；户型设计也偏重中小户型，以单间和两房居多；单间面积区间在60-70，两房在100-120；由于三亚湾区楼盘多以常住型为主，固多设计居住型两房、三房单位；三亚湾生活配套完善，生活氛围浓郁，因此产品设计与项目所在东部湾区会有明显的差别，故只作参考。,三亚湾区重点项目产品分析,价格分析,稀缺海景资源对定价影响大，一、二线海景住宅价格差别明显。均价一线海景洋房数量较少，景观资源稀缺下，均价多在22000元/（毛坯）以上。二线海景洋房价格，因海景资源以及与海景距离差别而差异明显，均价多集中在18000-220
8、00元/以及10000-15000元/两个区间（毛坯）总价一线海景三房455-578万/套，四房708-865万/套（货量较少）二线海景单间普遍在50-90万/套；一房主力总价在130-160万/套；景观优势明显的一房总价则在160-220万/套；两房面积多在110-150，总价多在160-240万/套。无海景两房以90-120居多，总价在100-150万/套之间；,项目附近湾区价格分析,三亚湾区价格分析,三亚湾区一线海景资源日渐稀缺，洋房价格水涨船高，普遍超过30000元/，与东部湾区差别明显；各二线海景住宅与其他景观资源配合，定价也各不相同，仅供参考。,畅销产品分析,畅销户型主要集中在单间
9、和两房，总价较低的产品受市场欢迎。畅销户型基本与主力户型吻合，海景资源和总价高低是影响畅销度的最重要因素；畅销单间面积集中在50-77之间，畅销两房则以80-120为主。二线海景产品中，成交畅旺的单间总价集中50-90万/套，两房则多集中在80-150万/套，总价相对略低的洋房较受市场欢迎。,项目附近湾区畅销产品分析,三亚湾区畅销产品分析,三亚湾各重点项目的畅销户型比较分散，但总体看，以单间与两房占主导；且洋房畅销情况与东部湾区较类似，中小户型依然是市场的主流；单间以一线海景为主，面积在60-70，总价在140-220万；两房以二线海景居多，面积在100-120，总价在90-150万；部分景观
10、资源优势明显的大面积单位相对畅销，如【半山半岛】190 的270度双面观海单位销售情况比较理想。,近期后续推货分析,未来供应大，产品依然集中中小户型未来东部湾区以及三亚湾洋房依然有较多货量供应，市场竞争持续激烈；未来洋房产品依然以中小户型为主，以一房50-90，两房100-120居多。,洋房市场小结,供求：近两年大批量推货，整体销售良好，供不应求；产品：中小户型设计为主，其中单间50-77，两房81-84/102-105；产品设计时注重公共区间、休闲空间的设计，如超宽观景阳台、客厅多阳台设计等均价：一线海景住宅匮乏，仅雅居乐清水湾拥一线海景洋房，价格较高。清水湾：一线海景22000-26000
11、元/，二线海景18000-22000元/，无海景8000-11000元/；香水湾：二三线海景洋房集中8000-15000元/；亚龙湾：无海景14000-19000元/总价：主力户型总价基本在220万/套以下，二线海景单间集中50-90万/套，二线一房集中140-220万/套，两房中无海景资源在100-150万/套之间，两房二线有海景总价多在160-240万/套。畅销户型：集中在单间和两房单位，总价较低的产品受欢迎，单价总价在50-90万/套，两房总价在80-150万/套最受欢迎。,别墅市场分析,独立别墅供求分析,供求基本平衡，价格和海景资源决定销售独立别墅总推货量不多，项目附近湾区推出的313
12、套中，已售出259套，销售情况良好。独立别墅单价/总价高，制约推货速度，因此“少量多批”成为主要采取的推货形式；总价和景观资源是影响销售主要因素，客户对总价和海景资源的关注度较高，对单价的敏感度较低。,注：雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售，处于内部预定阶段，总价在200万以下定金50万,200万以上定金100万,定金不可退,独立别墅产品分析,户型类型丰富，以中型别墅为主一线海景独立别墅以600 以上大户型为主，但受海岸线影响，货量较少；非一线海景独立别墅面积以中型为主，三、四房居多，三房面积在300-380之间，四房在350-400之间；小面积独立别墅供应量相对较少；,独立别墅价格分析,海
13、景是影响产品类型设计以及价格定位的关键因素，因海景资源不同，价格差距较大；单价上，一线海景独立别墅主要在50000元/以上，二线海景在28000-36000元/，三线海景非海景在22000-28000元/之间，区分明显；总价上，一线海景独立别墅主要集中在1800-4000万/套，二线海景在1000-1600万/套，三线海景无海景园景则在700-1000万/套。,因湾区之间价格差异较大，按不同湾区汇总如下,小别墅供求、产品及价格分析,供应量少但成交畅旺，总价普遍在250-450万/套小别墅项目主要集中在亚龙湾和东部湾区的【公主郡】及【东和海南福湾】，货量供应较少，两盘近两年仅供应小别墅168套，
14、销售情况良好，销售率超过90%；小别墅面积以一房68-90为主，总价相对较低；小别墅单价较普通别墅高，主要集中在34000-49000元/，总价250-450万/套，其中户型最小的68别墅，总价在230-300 万/套之间。,总价：万元/套；单价：元/,独立别墅畅销户型分析,总价为800-1000万/套的独立别墅最受欢迎独立别墅畅销产品户型面积不集中，总价主要集中在800-1000万/套居多；一房：主力面积160-180，总价550-750万/套；三房：主力面积266-277，总价830-920万/套；四房：主力面积350-400，总价850万/套。稀缺的一线海景资源产品最受市场青睐，其次园景
15、、高尔夫景、湖景等环境资源或总价较低的产品也受客户欢迎。,联排别墅供求、产品及价格分析,面积控制在300以下，总价控制在450万/套以下联排别墅主要集中在【富力湾】和【雅居乐清水湾】两盘，两盘近两年共计推出约186套，目前基本售罄；且联排别墅的景观资源以园景为主。联排别墅面积主要集中在230-280之间，单价区间在13000-18000元/，总价在300-450万/套之间；产品四孖屋则在180 左右，总价在230万元/套左右。,单位：总价：万元，单价：元/,近期后续货量分析,后续货量充足，竞争压力较大各楼盘均有后续产品，预计会推出超过400套各类型的别墅产品陆续上市；从后续情况看，产品类型丰富
16、，各类产品面积基本延续前期产品设计，中小户型当道；近期即将推出的【富力湾】M区和【雅居乐清水湾】瀚海银滩组团均以160-220中小型别墅为主，而M区价格约16000元/，面积小总价低，预计较受市场欢迎。,别墅市场小结,独立别墅供求关系：供求基本平衡，且采用”多批次少量“推出，造成旺销局面产品特色：一线海景以大面积独立别墅为主且面积跨度大；非一线海景则以三、四房为主，三房面积在300-380之间，四房面积在350-400之间；价格状况：因湾区不同单价有一定的差别，具体参见别墅价格分析；MINI小独立别墅小别墅：供应少，成交畅旺，单价较普通独立别墅高，集中在34000-49000元/，总价集中在2
17、50-450万/套，最小套型总价在230-300万/套；联排别墅联排别墅：销售最为理想，基本售出推出货量的9成以上，面积集中在230-280，单价在13000-18000元/之间，总价在300-450万/套；别墅市场后续货量足，短期内推出的产品与前期差别不大，依然以中小套型为主。,洋房/别墅客户分析,客户构成分析,岛外客户占据主导，以度假/投资为购买目的三亚/陵水项目均以岛外客户为主，基本超过90%的比重，因为南航商品住房，主要面向员工销售，该比重在09年1-8月下降到80%；整体而言，北京、江浙、上海以及今年新增加的成都、重庆客户，为三亚/陵水项目的主要客户群来源地，客户购买以短期度假与投资
18、为主要目的。,3,市场总结与建议,市场总结,1,目录,2,项目户型配比建议,市场总结,供求:在09年新批预售面积明显下滑的情况下，市场明显呈现供不应求状况；户型:预售/成交均以中小户型为主，占据市场的主导位置；均价:三亚住宅市场销售均价呈现平稳态势，在10000元/上下浮动；客户:延续以岛外市场为主，岛外客户占据市场超过8成份额；畅销户型:独立别墅以800-1000万/套为畅销产品；MINI别墅230-300万/套为畅销产品；联排别墅300-450万/套为畅销产品洋房以220万以下/套为畅销户型，以单间和两房最受欢迎。单间面积集中50-77，两房面积集中80-120。,三亚住宅市场分析总结,独
19、立别墅,小别墅及联排别墅,各类产品面积、价格一览表,洋房,户型配比建议,项目原规划户型配比,规划思路：以景观资源为主导，争取将各类户型产品景观资源的利用最大化。,景观资源分析,海景,园景,园景,河景,洋房三重景观资源，远近皆景,海景：预计7层以上部份单位可远望海景园景：6层以下单位西、南向望园景河景：东、北向单位望英洲河景,迷你小别墅园景为主，无海景、河景,独享园景：受酒店和洋房的视线遮挡，迷你小别墅组团仅有园景资源，部份单位有人工水景。景观资源相对单一。,园景,景观资源分析,双拼别墅园景为主，部份海景,园景为主：双拼别墅距海较远，以园景资源为主；但因坡地高差，部份单位可二层（或以上）望海景。
20、,景观资源分析,独立别墅独享一线海景，部分兼河景,独享海景：独立别墅沿海岸线规划，独享一线海景资源；部分东南向和东北向单位同时拥有海景和河景资源；但其中部分单位为错落观海，海景视野欠开阔。,景观资源分析,重点参考项目规划指标对比,可见由于整体规模的悬殊，本项目可直接参照雅居乐清水湾、富力湾的方面较少，但“产品创新、营销推广”等方面可借鉴；本项目规模与福湾接近，可直接参考其“产品类型”的规划设置，扬长避短；,公寓、洋房户型建议,单间,重点参考项目在售情况,建议单间面积调整为50-70 原因此类舒适度高的度假型公寓总价低，受市场热捧；度假型公寓注重公共区域的设置，如带视野开阔的观景阳台；,单间参考
21、户型（约66-77）,海景方向,阳台泡池,单间产品的居住功能设计简单，但尤其注重观海性，户型亮点在海景观赏空间的设计。,亲海客厅,超大阳台,公寓、洋房户型建议,一房,建议一房面积调整为70-90 原因：市场在售项目中，一房公寓的主力户型面积区间为70-90 适当增加的这部分面积，既易突出公共休闲空间的设计，又可灵活增加居住功能控制总面积，在总价上取得竞争优势,备注：市场上，单间和一房单位以纯公寓类型为主，洋房类型较少。,一房参考户型（约93-97）,由于动静区的区分，一房户型的舒适度，较单间明显提高；设计上，同单间一样，也尤其注重观海性，临海一面设计观海区。,海景方向,阳台泡池,观海阳台,公寓
22、、洋房户型建议,两房,建议两房面积调整为90-120原因：洋房组团的景观主要为园景和河景，高层单位可远望海景，建议海景单位增加观景空间。建议河景、园景单位为90-100；远望海景单位为100-120,两房参考户型（约109-),海景方向,公寓、洋房户型建议,三房,建议三房面积调整为130-180原因：市场在售项目望海景的三房单位畅销且稀缺；望海景单位，可增加观景面积，放大价值点；建议非海景三房单位以130-140 为主，海景三房单位则以150-180 为主,三房参考户型（约131),三房居家功能更明显，舒适度更高；景观面俱设计卧室，增加看海的宽度,海景方向,阳台、飘窗观海,独立别墅户型建议,建
23、议独栋别墅的面积保持不变原因：市场畅销独立别墅中，非一线海景单位集中在280-350，海景单位集中在500 以上。本项目海岸线较短，一线海景资源有限；独栋别墅区位于渔船停靠区和入海口位置，受干扰性较大；项目整体规模小，自身配套有限，缺乏超大面积别墅的市场支撑点；,迷你别墅户型建议,建议迷你别墅面积保持不变，并以一房为主（80-110），二房为辅（120-150）原因：迷你别墅总价低，市场承接力强；市场情况反映，一房迷你别墅稀缺且热销，竞争小且销售速度快。,联排别墅户型建议,建议联排别墅面积保持不变原因：市场在售联排别墅多以园景为主，与项目该产品的景观类似，且面积集中在230-280；180-250的双拼，面积介于迷你别墅和独立别墅之间，既能丰富项目产品类型，又可凭借总价低的优势，增加市场竞争性；,户型面积建议汇总,洋房,户型面积建议汇总,别墅,别墅户型面积配比维持不变，未调整，建议迷你小别墅以一房小单位为主。,
