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1、沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点,北京新景祥市场部2011年2月15日,二、沈阳别墅市场整体概述,三、沈阳别墅市场板块分布情况,四、沈阳别墅市场各板块市场情况,目录,五、沈阳别墅市场整体总结分析及预测,一、沈阳市商品住宅市场整体概述,沈阳市商品住宅市场整体概述|市场供应量与消化量回顾分析,沈阳市商品住宅市场在2006-2010年期间呈现稳步增长的态势，销售量逐渐增长。2009-2008年沈阳市商品住宅市场结构均为供过于求，自2009年起出现商品住宅供小于求，供需结构发生改变。,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市,数据来源：沈阳房地产交易中心
2、和信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市,沈阳市商品住宅市场整体概述|价格走势回顾分析,沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升，2009年起由于商品住宅市场供需结构的调整（供明显小于求），商品住宅价格逐渐大幅上涨。2010年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约28.88%，住宅成交价格突破5000元/。沈阳市商品住宅市场需求旺盛，严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。,沈阳市商品住宅市场整体概述|潜在供应及价格预测,沈阳市住宅用土地近两年来（2009-2010年）呈现相对供销两旺态势；2010年住宅用土地成交量相对于2009年有所下降，预计2011年新增商品住宅量将与2010年持平，甚至低于2010
3、年；沈阳市尚未发布限购令执行细则，2011年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续2010年（供小于求）尚不明朗，有待后续研究。,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：数据统计范围包含新民、法库等县市,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心,沈阳市别墅市场在2004-2010年期间呈现稳步增长的态势，2007年起，供销量均大幅增加，其中2009年销售体量最大。2010年别墅产品上市体量较大，但整体情况来看销售量至今并未超过2009年。从整体的供应及去化情况上来看，2009年全年供应去化比达到83%，但2010年成交量只达到供应量的58%，整体情况看来销售情况一般。,沈阳别墅市场整体概述|市
4、场供应量与消化量回顾分析,沈阳别墅市场价格连年稳中有升，2009年随着保利、中海、富力、首创、华润等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，价格上升接近24%。2010年龙湖等进入沈阳市场大幅拉升了别墅市场价格，同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体市场价格的上涨，上升比率达30%。,沈阳别墅市场整体概述|价格走势回顾分析,(元/）,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心,别墅项目销售金额排名,沈阳别墅市场整体概述|别墅项目销售前十排名,沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多，可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热点区域。,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以备案数据
5、为准,蒲河经济型别墅区（蒲河板块）,棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）,道义经济型别墅区（道义板块）,城市别墅区（城市别墅板块）,空港别墅区（桃仙板块）,沈阳别墅市场板块分布情况|别墅市场板块划分,近半年沈阳市别墅市场新增项目频频亮相，各板块均有新项目出现，竞争愈加激烈。,注：由于部分新亮相项目基本资料尚未对外公开，本报告下文中主要针对2010年在销售项目为研究对象。新项目将逐步进行跟踪、研究，本报告暂不体现。,蒲河经济型别墅区（蒲河板块）,棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）,城市别墅区（城市别墅板块）,空港别墅区（桃仙板块）,联排,道义经济型别墅区（道义板块）,沈阳别墅市场板块分布情况|别墅市场板块
6、划分,纯独栋产品供应量较少，市场上多以类独栋加以补充，稀缺性明显。目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。,10000-15000元/,5000-10000元/,蒲河经济型别墅区（蒲河板块）独栋均价：5000-10000元/联排均价：5000-7000元/,棋盘山中央别墅区（棋盘山板块）独栋均价：15000-22000元/联排均价：5000-12000元/,道义经济型别墅区（道义板块）联排均价：5000-7000元/独栋均价：10000-12000元/,城市别墅区（城市别墅板块）联排均价：10000-13000元/双拼：18000-22000元/,空港别墅区（桃仙板块）独栋均价：10000-1400
7、0元/联排均价：5000-8000元/,15000-20000元/,沈阳别墅市场板块分布情况|别墅市场板块划分,目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大，沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山区域。棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。,蒲河板块受前期产品品质一般，在售产品无大品牌实力开发商，开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服务等因素影响区域知名度不高，龙湖及恒基进入后对区域起到一定促进作用，但竞争力依然较为一般；棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势，客群选择主要是根据个人喜好购买（自然情节还是城市情节），处于产品力及区域吸引力均较高的范畴内；桃仙板块板块老化，缺乏品牌开
8、发企业带动，产品力一般，区域长期低迷，区域老化趋势明显，加之政府支持力度不足，目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。其他区域受市场发展水平影响，市场认知度也表现较为一般。,沈阳别墅市场板块分布情况|竞争市场环境分析,沈阳各别墅板块市场情况|棋盘山板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|棋盘山板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|棋盘山板块|样本在售项目汇总分析,2010年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺，是沈阳市别墅市场的热点区域。2
9、010年棋盘山板块别墅市场以供应联排及独栋产品（多为类独栋）为主，双拼产品相对较为稀缺。联排产品中以301-350面积段产品去化率最高（该面积段产品以保利十二橡树为主要供销），以250以下产品去化量最高。独栋产品中以400-500面积段产品去化率最高（该面积段产品以万科兰乔圣菲为主要供销），以300以下产品去化量最高，而700以上面积段产品去化速度较慢。,沈阳各别墅板块市场情况|棋盘山板块|样本在售项目汇总分析,2011年棋盘山别墅市场存量产品中以供应300以下面积段的联排产品及301-400面积段的独栋产品为主。2010年棋盘山板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为类独栋）为主，双拼产品
10、相对较为稀缺。联排产品中以250以下面积段及251-300面积段产品存量为主。独栋产品中以300以下面积段及301-400面积段产品存量为主。,沈阳各别墅板块市场情况|蒲河板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|蒲河板块|样本在售项目汇总分析,2010年蒲河板块别墅类产品供应量相对较少，该板块逐渐由中高端低密度住宅市场转型为中端高密度住宅市场。2010年蒲河板块别墅市场以供应叠加（以皇帝龙邸为主要供应）、独栋（多为类独栋，以皇第龙邸为主要供应）及联排产品为主，双拼产品相对较为稀缺。区域叠加及独栋（多为类独栋）产品2010年
11、以皇帝龙邸为主要供应，但由于其产品力相对较为一般，因此去化情况并不乐观，同时2010年多为销售库存产品，该产品去化速度较慢。联排产品中以301-350面积段产品去化率及去化速度最高（该面积段产品以原香墅及龙湖滟澜山为主要供销）。,沈阳各别墅板块市场情况|蒲河板块|样本在售项目汇总分析,2011年蒲河别墅市场存量产品中以供应201-250面积段的叠拼产品、350面积段以下的双拼产品以及300-350面积段的独栋产品为主。2010年蒲河板块别墅市场未售产品以叠加、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。叠加产品中以201-250面积段产品存量为主。双拼产品中以350以下面积段产品存量为主。独栋产品中以3
12、00-350面积段产品存量为主。,沈阳各别墅板块市场情况|道义板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|道义板块|样本在售项目汇总分析,道义板块是近年来发展较为快速的板块之一，新亮相中高端低密度项目较多，该区域自然环境相对较为一般，以新兴产业（仍处于发展阶段）高管为主要客群，目前去化情况并不乐观。2010年道义板块别墅市场以供应联排及独栋（多为类独栋）产品为主，双拼产品相对较为稀缺。联排产品中以401-450面积段产品去化率最高，以351-400面积段产品去化速度最快。,沈阳各别墅板块市场情况|道义板块|样本在售项目汇总分析
13、,2011年道义别墅市场存量产品中以供应351-400面积段的联排产品以及300-350面积段的独栋产品为主。2010年道义板块别墅市场未售产品以联排及独栋产品（多为类独栋）为主。联排产品中以351-400面积段产品存量为主。独栋产品中以300-350面积段产品存量为主。,沈阳各别墅板块市场情况|城市板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|城市板块|样本在售项目汇总分析,城市板块于08年兴起，以享受城市成熟配套主要卖点，但由于近年来土地资源的稀缺，版块内多以去化库存别墅产品为主。2010年城市板块别墅市场以供应联排产品为主
14、，双拼及独栋产品相对较为稀缺。联排产品中以200-250面积段产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。,沈阳各别墅板块市场情况|城市板块|样本在售项目汇总分析,2011年道义别墅市场存量产品中以供应251-350面积段的联排产品为主。2010年城市板块别墅市场未售产品以联排产品为主。联排产品中以251-350面积段产品存量为主。,沈阳各别墅板块市场情况|桃仙板块|样本在售项目,数据来源：沈阳房地产交易中心和信息中心注：以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况|桃仙板块|样本在售项目汇总分析,桃仙板块于是沈阳市别墅市场最先发展的传统区域板块，以临近桃仙机场，交通便捷主要卖
15、点，近年来空港区域的规划以及大浑南的规划使得该板块再次成为别墅市场的热点区域板块。板块内以去化库存别墅产品为主。2010年桃仙板块别墅市场各产品线均有适量产品供应，其中独栋产品（纯独栋产品，以富力仙湖国际为主要供应）去化率及去化速度均相对较慢，双拼产品去化率及去化速度均相对较快，联排产品去化速度相对较快。双拼产品中以250-300面积段产品去化率最高，以251-300面积段产品去化速度最快。联排产品中以251-300面积段产品去化率及去化速度最快。,沈阳各别墅板块市场情况|桃仙板块|样本在售项目汇总分析,2011年桃仙别墅市场存量产品中以供应251-300面积段的联排产品、301-350面积段
16、的双拼产品以及700面积段以下的独栋产品为主。2010年桃仙板块别墅市场未售产品以联排、双拼及独栋产品（多为类独栋）为主。联排产品中以251-300面积段产品存量为主。双拼产品中以301-350面积段产品存量为主。独栋产品中以700以上面积段产品存量为主。,沈阳别墅市场整体总结及预测|总结,2010年沈阳别墅市场热点区域依然为棋盘山板块，该区域高端低密度住宅市场供需相对两旺。2010年沈阳市各别墅板块市场均以联排产品为畅销型产品，其中251-300去化率及去化速度均相对较高。2010年独栋类产品以棋盘山板块为主流消化区域，400-500面积段产品供需两旺，而300以下面积段产品去化速度较快。,
17、沈阳别墅市场整体总结及预测|预测,2010年剩余库存产品较多，且2011年各板块均有新项目上市，预计2011年沈阳市别墅市场供应量将持续上涨，而需求市场将受到政策影响的波动（取决于沈阳市限购令的颁布）持续保持2010年水平甚至有所抑制，2011年沈阳市别墅市场供过于求明显，价格上涨动力略显不足。虽然沈阳市尚未颁布限购令执行细则，但“限购令”已成必然趋势，坊间传闻沈阳市将执行“不计已有住宅套数，均只可再购买一套住宅”政策，高端客户需求受到影响较小，但高端客户将更为注重产品品质、品牌以及服务质量。2011年沈阳别墅市场热点区域依然集中在棋盘山板块，该区域存量相对较大，竞争激烈。2011年沈阳市各别墅板块市场以联排、独栋产品为主要待售库存产品。联排库存产品集中在棋盘山板块、道义板块、城市板块及桃仙板块，多以350以下面积段为主流供应，其中棋盘山板块联排以300以下面积段库存产品为主流供应，与其他区域板块形成差异化竞争优势。独栋库存产品集中在棋盘山板块及桃仙板块，其中桃仙板块以700以上面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块则以400以下面积段库存产品为主流供应，棋盘山板块具有较强的竞争优势。,THE END,
