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1、江苏省地方税务局土地增值税清算申报表讲解,江苏省常州地税局 查雷彬2013年6月,/土地增值税清算申报表讲解,出台的背景申报表内容直接归集法,同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅；（三）非住宅类房产。苏地税规20121号自2012年10月1日实施。,清算对象,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发200991号第十七条 土地增值税纳
2、税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发199590号,/土地增值税清算申报表讲解,出台的背景申报表内容直接归集法,房地产项目土地增值税清算申报表内容,开发项目情况报告表土地增值税清算申报表分类型清算可扣除项目金额确认表分类型清算扣除项目确认表10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表,扣除项目金额确认原则,成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。,同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证,三次分配：各种类开发
3、产品扣除项在已售与未售间进行分配,一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配,所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。,二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配,1：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表,1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附
4、表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表,分类型清算扣除项目确认表,分类型清算可扣除项目金额确认表,1、开发项目情况报告表,企业基本情况；,项目情况；,项目清算条件确认；,项目需补充说明的情况。,1、开发项目情况报告表,立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委项目立项批复填写,土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的土地合同填写,开工时间按照施工许可证发放时间填写,开始预售时间填报最早取得的预售许可证时间,土地使用证面积根据土地使用证面积按项目累加,容积率、绿化率按照建筑规划许可证填报,建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工许可证的名称填写，结构类型按建筑工程施工许可
5、证的类型选择，面积按照测绘报告填写,2、房地产转让收入附表及其明细列表,时间为合同备案时间；,施工房号为房产公司自设的合同上的房号；,楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；,实测面积为测绘报告确立的面积；,实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。,3、取得土地使用权所支付的金额附表及明细表,4、土地征用及拆迁补偿费附表及其明细表,5、前期工程费附表及其明细表,6、建筑安装工程费附表及其明细表,6、建筑安装工程费附表及其明细表,7、基础设施费附表及其明细表,8、公共配套设施费明细表及其明细列表,
6、9、开发间接费明细表及其明细列表,10、利息支出附表及其明细列表,11、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表,扣除项目一般原则,（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当
7、采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。,成本归集与分摊,其他开发成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的
8、建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。,成本归集与分摊,土地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。,成本归集与分摊,项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积+其他类型住宅面积+非住宅类房产面积）+公共配套设施面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销
9、房面积+自用面积外销房面积=预售许可证面积外销房面积=结转销售面积+未售面积,成本归集与分摊,某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费（该类型房地产总建筑面积各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用该类型房地产总建筑面积。,土地增值税成本的分摊,成本归集与分摊,开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊
10、销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。,土地增值税成本的分摊,成本归集与分摊,1：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表,1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表,分类型清算扣除项目确认表,分类型清算可扣除项目金额确认表,12、分类型清算扣除项目确认表,13、可扣除项目金额确认表,14、土地增值税清算申报表,/土地增值税清算申报表讲解,出台的背景申报表内容直接归集法,谢谢各位,
