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1、影响房地产价值与价格的因素分析,冯长春北京大学不动产研究鉴定中心主任、城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师,一、房地产的基本概念,1房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 投资置业（Acquisi
2、tion or Purchase）（1）投资目标和约束条件（Investor goals&constraints）可使用的资金投资类型风险预期回报（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）法律关系权利类型与性质债权关系-抵押权等所有权和使用权的限制,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 投资置业（Acquisition or Purchase）(3)买卖合同（Buy-sell contract）置业者-经纪人-卖方关系代理程序合同书权利与权益契约终止条款(4)资金筹集（Financing）房地产信贷
3、体系借贷与融资前景筹资方式选择筹资预算与谈判自有资金,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle）,1 投资置业（Acquisition or Purchase）（5）市场与投资环境（Market&investment climate）长期社会、经济和政策趋向空间经济结构地方房地产供给与需求分析可行性分析（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）投资生产率税费影响市场价值投资估算与评价开发分析,二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycl
4、e）,2投资管理（Manage the investment）（1）管理（2）市场推广（3）维护保养。3房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。,三、影响房地产价值的主要因素分析,影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境和市场需求。（一）资金的时间价值 一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映
5、“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即：折现率=无风险报酬率+风险率,（一）资金的时间价值,你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。,（一）资金的时间价值,同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。
6、假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。,（一）资金的时间价值,为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。,（一）资金
7、的时间价值,先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。,（一）资金的时间价值,表11两份工作的比较,（一）资金的时间价值,用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收
8、入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（二）空间区位及其联系 1 区位与区位主体 区位是指人类行为活动的空间。具体而
9、言，区位除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行关系称之为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位选择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即地租和累计运输成本总和最小的地方。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（二）空间区位及其联系 2区位要素（1）空间环境特性（Environmental ch
10、aracter）某活动所占用空间的自然及人为环境品质；（2）可及性（Accessibility）某活动地点到另一活动的交通方便程度；（3）互赖性（Complementarity）人与人、活动与活动间的互助需要，并为彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）各种活动在空间上的不相容性；（5）费用（Cost）在某区位上从事某项活动所需付出的成本。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（三）社区环境,1生态环境 一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人工生态。如果社区里的人们对生态系统的影响和干预超
11、出其自身的调节能力，就将破坏居住生态环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了生态平衡。2生活环境 生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，
12、缺少文体娱乐设施，停车场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（三）社区环境 3生理环境 生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通，又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁，容易使生活在居住区的 人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。4社会文化环境
13、文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（三）社区环境 5心理环境 以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄，不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活
14、。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求 1供给与供给量 供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge，Information）在内。11影响供给的主要因素 从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的
15、利润水平。除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求1供给与供给量 12短期供给 在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的
16、物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。13长期供给 从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性
17、和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求 2 需求 一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。由此可引伸出，房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作用，但
18、这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（Intermediate Product），其价值取决与它对其它产品的贡献。因此，房地产需求是一种引致需求（Derived Demand），或者叫派生需求。例如，由于市场上对面包的需求量增加，面包生产量要扩大，就需要种植更多的小麦，从而会需要更多的耕地用于扩大小麦种植面积。又如，城市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需要建设更多的商业服务设施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。,三、影响房地产价值的主要因素分析,3.潜在需求（Potential Demand）潜在需求是根据某
19、一地区或城市的社会经济发展和人口增长变化等情况，推估该地区或该城市在现时或未来某一时期内的房地产需求量，称为潜在需求。潜在需求主要是由社会经济和人口因素所决定。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求 4有效需求（Effective Demand）所谓有效需求不仅具有潜在需求的意识，更具有将需求的愿望付诸实现的能力，将潜在需求变为有效需求关键是消费者所拥有的财富积累和收入。尽管人们对房地产有很迫切的需要，但若没有经济能力，则只是一种渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求须具备两个条件：第一，消费者有购买房地产的意愿；第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。可以说，有效需求是消
20、费者收入增长、抵押贷款能力、房地产价格等因素得函数。当房地产市场上的供给与需求达到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。,三、影响房地产价值的主要因素分析,5 供求均衡 市场经济条件下，供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格（Equilibrium Price），是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是该种商品的市场需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1所示。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求 5 供求均衡在图1中，SS表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点；P表示商品价格，Q表示商品数量。当 EQ=OP时，表
21、示价格均衡；当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q为Q时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至P，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。,三、影响房地产价值的主要因素分析,（四）市场供给与需求 5 供求均衡 房地产商品与一般商品一样，其市场价格也主要是由供给与需求所决定，通常与需求成正相关，与供给成负相关。在市场其它条件一定的情况下，若供给不变，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。若需求一定，供给增加，则价格下降；供给减少，则价格抬
22、升。,（五）功能价格比 以价值工程（Value Engineering）原理进行住宅、写字楼、商铺等房地产项目的功能价格比评价。基本公式为：V=F/C=f（区位、环境、质量、户型、网 络、安全）/费用 V价值（Value）F功能（Function）C费用（Cost）,四、社区住宅价值分析,（一）满足居民对环境的需求社区居民对环境的需求包括物质需求和精神需求两个方面。美国心理学家A马斯洛（Abraham Maslow）在人的动机理论中提出，人的需求分五个层次：生理的需求（Physiological Need）、安全的需求（Safety Need）、友爱的需求（Love Need）、尊重的需求（E
23、steem Need）和自我实现的需求（Self Actualization Need）。通过社会调查分析，大陆城市居民对社区环境的需求主要包括生理、安全、社交、娱乐休闲和真与美的需求这五个层次。人的需求的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我实现的发展过程，只有当低一层次的需要得到满足后才可能产生对高一层次需要的需求，在整个人类社会中，各层次需求的人的数量呈金字塔型。除一般的人的需求外，对儿童、青少年、老年人和残疾人的特殊需求应当特别给予重视。,四、社区住宅价值分析,图4 人的需求层次金字塔,四、社区住宅价值分析,（二）适居性从满足人地需求出发，社区规划建设应充分考虑居民的居住环境的。社区居
24、民对环境的要求是随着不同时期的社会经济和居民生活水平的程度发展而变化的。概括起来，居民要求对居住环境的适居性包括：舒适、方便、安全、卫生和美观五个方面。1舒适总结国内外的调查分析，居民认为舒适的环境主要包括八个方面：（1）空气清新、日照充足，没有污染和臭味；（2）住区安静、无噪音；（3）丰富多彩的绿化，绿化面积率至少达到30%以上；（4）依山傍水或近山亲水；（5）景观优美，街道整洁；（6）具有历史文化古迹和地方民俗特色；（7）有室外休闲和游憩场所及设施；（8）居住人口密度和建设密度适当。,2方便居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便；（2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便；（3）基础设施
25、配套，生活方便；（4）服务方式、服务时间和服务项目均方便。3安全居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居民的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建筑物、构筑物本身安全；二是治安安全,如防盗、防破坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况时的安全设施，如火灾、地震等。,四、社区住宅价值分析,（二）适居性原则4卫生社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。5美观主要指社区的室外
26、环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。,四、社区住宅价值分析,（三）场所认知和情感认同感场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环境的特定部分,其主体是人以及人与空间环境的的某种关系所体现出的意义，具体反映为场所感（Sense of Place），即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同。例如，我们都有这样的体验对于一个城市中的某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再
27、重温一样，这就是场所感的一种体现。场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感。,四、社区住宅价值分析,（四）文化活力性富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负
28、起沟通住户的责任。社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。,四、社区住宅价值分析,（五）生态系统优化状况1自然生态环境的利用 社区景观生态环境是自然生态环境与人工生态环境相结合的产物。自然环境是社区环境形成的基础，其好坏不以人们的意志为转移。人工环境应是在自然环境基础上的完善和创新。因此，社区住宅价值分析首先应考虑社区规划建设是怎样利用自然环境，其次才是对自然环境的适当改造。,四、社区住宅价值分析,（五）生态系统优化状况1自然生态环境的利用社区规划建设要很好地利用自然景观环境，必
29、须对自然生态环境敏感区充分认识和划分。自然生态环境敏感区可划分为：（1）生态敏感区，它包括河流、湖泊、水塘和海滨水域，坡地、山丘和台地及江岸海滩和特殊或稀有植物群落；（2）资源生产敏感区，如水源涵养地，新鲜空气交换区、土壤维护区、野生植物生养区；（3）天然灾害敏感区，包括易受洪涝水患威胁区、地质地貌不稳定区、易受大气污染区等。这些自然生态环境敏感区是对社区具有特殊价值或具潜在自然灾害之景观，极易因人们的不当开发活动而导致环境负效果。属环境脆弱生态景观。但是如果保护利用的好，也可以带来良好的可持续发展的生存居住环境效果。,四、社区住宅价值分析,（五）生态系统优化状况1自然生态环境的利用如位于美国
30、俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施依地形布置，减少了土地平整费用，使花苑的建筑与景观和谐共处，并使环境产生出异乎寻常的吸引力，居民特别喜爱这里的私密性和自然幽静气氛，不仅开发项目最终产生了较多的经济回报，且房屋入住率始终居高不下,社区住宅价值大大提高。,四、社区住宅价值分析,（五）生态系统优化状况2人工生态环境营造通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善社区及其相邻区域的小气候，实现社区的自然通风、采光与降温系统，减少机械通风与人工照明。综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾
31、收集处理系统的规划建设，节约能源、减少污染等。,四、社区住宅价值分析,（六）共享性应从社区规划建设是否充分考虑全体居民对社区物质财富和精神财富的公平共享，包括共享各类设施、共享各种服务、共享公共开放空间、共享自然与人文景象等。共享要求社区规划建设应注意在公共设施类型、服务项目及其标准和消费费用的选择上大众化，在公共设施布局上做到均衡性和可达性；在服务方式与管理机制上注意整体性、灵活性和保证性；并直接面向社区居民。,四、社区住宅价值分析,（七）公众参与性公众参与主要是让居民参与社区管理、社区发展决策、社区后续建设、维护保养和社区信息交流等社区事务。公众参与可以充分体现居民应该享有的公平权益，同时
32、也使得居民更加热爱社区、爱护社区、关心社区，对社区产生归属感和加强建设文明社区的重要责任。信息交流是社区公众参与的重要纽带，它包括社区管理者与居民之间和居民与居民之间的交流。因此，社区应该积极向居民户推出全面的社区信息，其内容不仅限于社区问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务功能的调整完善等，更在于鼓励居民共同参与和决策社区的建设发展，以满足社区绝大多数居民的要求和利益。,四、社区住宅价值分析,（八）社区住宅价值分析内容随着社会的进步，生产力水平和生活水平的不断提高，人们的居住观念发生了深刻的变化，主要表现在：第一，居住生活水准发生变化。居民在选择住区时，除了考虑户型、面积和设施配套
33、完善程度外，对环境建设提出了整体性要求。不仅对住宅本身的舒适性、居住性、安全性、耐久性和经济性提出要求，而且对居住小区外部生态景观、保安、防灾、服务系统和社会文化环境（购物、交通、通讯、娱乐、文体）等均提出高品位的要求。第二，科技的进步要求住宅设备更完善，使用更方便。家用电器、能源供应、通讯、保安、空调、家用电脑等设备进入家庭,住宅智能化需求越来越迫切，这在很大程度上影响居民生活环境品质的提高。,（八）社区住宅价值分析内容,第三，社会化服务随着物业管理制度的建立，越来越贴近和方便家政。除了保安、信息服务、清洁、维修等日常服务项目外，更有家政服务、钟点工、家教、保健等服务深入家庭，成为家庭生活不
34、可缺少的部分，使社区的文明教育显得更为重要。第四，人们回归自然，保护环境的意识大大增强。长期生活在城市环境中的人们急盼回归自然，享受更多的绿色环境，加强绿化美化，控制污染成为社区规划建设的重要一环。第五，居民积极参与社区组织管理的自觉意识增强和家庭生活的多样化，使得人们在选择住区，购买房屋时，更注重环境质量。一个好的居住环境，将可更多、更好地表现生活，表现个性特征，要求社区必须具备高品位的文化设施和丰富多样的文化生活。,（八）社区住宅价值分析内容,归纳以上分析，社区住宅价值分析的内容主要包括以下三个层次：,当前房地产市场形势分析,刘青 国家信息中心房地产信息处处长,内容提要,一、2007房地产
35、市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势,2,一、2007房地产市场政策回顾,1.2007年房地产市场的调控目标 2.实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题 4.严格管理外资投资房地产市场 5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息,3,2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。,4
36、,1.2007年房地产市场的调控目标,一、2007房地产市场政策回顾,一、2007房地产市场政策回顾,2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,5,一、2007房地产市场政策回顾,6,1)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出
37、让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。,一、2007房地产市场政策回顾,7,2)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。,一、2007房地产市场政策回顾,3)2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知（国土资电发200736号文）,8,一、2007房地产市场政策回顾,9,4)2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确
38、提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。,一、2007房地产市场政策回顾,10,3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1.2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉
39、租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。,一、2007房地产市场政策回顾,11,3.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。,一、2007房地产市场政
40、策回顾,12,3.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，
41、不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.,一、2007房地产市场政策回顾,4.严格管理外资投资房地产市场 年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。,13,一
42、、2007房地产市场政策回顾,5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求,“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“,2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：,14,一、2007房地产市场政策回顾,6.
43、央行连续6次加息,15,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,16,2007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。,其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.,在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重
44、达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。,经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。,17,2007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。,二、当前房地产市的主要特征,2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.,18,二、当前房地产市的主要特征,3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降,2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加
45、快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.,从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。,19,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,二、当前房地产市的主要特征,2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。,从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售
46、面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。,20,二、当前房地产市的主要特征,4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显,尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.,部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。,21,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,二、当前房地产市的主要特征,2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1
47、%。,分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.,22,二、当前房地产市的主要特征,5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快,2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。,23,二、当前房地产市的主要特征,6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨,07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。,07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海
48、上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。,24,7.部分城市房地产市场出现趋冷的状况,二、当前房地产市的主要特征,从2007年11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房
49、地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。,25,三、今后一段时期的政策取向,1.保持政策的连续稳定性,落实好已出台政策的执行情况,经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。,同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过
50、快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。,26,三、今后一段时期的政策取向,第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。,2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系,第二，要贯彻落实2006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。,第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系,27,三、今后一段时期的政策取向,3.严格保护农村土地，确保政策
