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1、征地拆迁及补偿,一,土地征用,有这么一个故事：一穷人家闹饥荒，家里只剩为数不多的小麦了。小孩子嚷着要把这些小麦煮了充饥。母亲不同意，说这是种子，千万不能吃掉，不然来年就无法种小麦了。故事结局是：来年这户人家收获了很多小麦，保证了青黄不接期能不挨饿。很显然，这则故事是喻说了一个道理，那就是人不能竭泽而渔。,土地征用，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和批准程序，并给予农民集体和个人补偿后，将农民集体所有的土地转变为国家所有。,征用土地的审批权,土地管理法规定，征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批，取消市、县人民政府征用土地的审批权。,国务院批准征用土地的权限是：（）征用基
2、本农田。（2）征用基本农田以外的耕地超过公顷。（3）征用其他土地公顷以上。,省、自治区、直辖市人民政府批准征用土地的权限是：（1）征用基本农田以外的耕地低于公顷。（2）征用其他土地低于公顷。,1999年2月，湖海市政府讨论决定在本市曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于1999年11月批准曲丽村电子工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，
3、已按协议支付了用地补偿等费用3000万元。,分析：市政府的批准征地行为不合法。本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。,征用土地的补偿安置,补偿原则,1、保障被征地农民原有生活水平原则2、按照被征用土地的原用途给予补偿原则,补偿标准,第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍
4、。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。,征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补
5、助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。,案例：1994年7月，赤都市政府把经国家有关部门批准的丰园住宅示范小区列为重点建设项目。实施该项目需要征用丰园村集体土地250多亩。村民詹某承包的4.2亩责任田（从事花木栽培、种植）也属于被征用范围内。为保证征用工作顺利进行，赤都市各级部门组成项目征地办公室，组织实施征地工作。被征地的大部分村民协助征地，腾出了被征用土地，而詹某却迟迟不退还承包的土地，理由是征地办公室给予的征地补偿没有达到其要求。,（1）征地办对詹
6、某的土地承包权的保护，可以采取哪些补偿办法？征地办对詹某的土地承包权的保护，可以采取以下措施：一是由村委员会另外划拨一块集体土地做花木移接用。二是对花木合理估价后进行适当补偿。,（2）詹某如对补偿措施不服，可以采取哪些法律救济措施？对补偿标准如有争议的，詹某可以提请县级以上地方人民政府协调解决；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决；詹某也可以直接向人民法院提起诉讼。,二,城市房屋拆迁,城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列活动。,嘉禾强制拆
7、迁案,2003年7月，嘉禾启动占地189亩的珠泉商贸城项目。8月7日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字2003136号文”(下称“136号文”)，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好珠泉商贸城拆迁对象中自己亲属的“四包”工作。所谓“四包”是指，包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。,136号文规定，不能认真落实“四包”责任者，将实行“两停”处理暂停原单位工作、停发工资。并“继续做好所包被拆迁户的所有工作，确保拆迁工作顺利进行”。并对不同意拆迁协议的居民进行强制拆迁。,嘉禾县在未进行
8、规划项目定点的情况下，为开发商发放建设用地规划许可证；先办理建设用地批准书，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土地使用证。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。,在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。,国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知国务院办公厅2004.6.6,法律链接,房屋拆迁通常以房屋
9、建筑面积多少作为补偿与安置依据。房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。,房屋拆迁面积计算,1、货币补偿 货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,拆迁补偿方式和标准,区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所的距离、周围环境等。用途，是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。,2、产权调换 拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。,
