房地产基础知识培训.ppt

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1、房地产基础知识培训,知识点一：房地产基础概念,房 产是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地 产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房地产 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。,房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性

2、产业。房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。,知识点一：房地产基础概念,土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和集体所有制(即集体所有)两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。,知识点二：土地及土地使

3、用年限,土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：(1)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(2)土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。(3)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部

4、门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。,知识点二：土地及土地使用年限,土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。生 地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟 地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。,知识点二：土地及土地使用年限,土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取

5、得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：(1)居住用地七十年。(2)工业用地五十年。(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。(4)商业、旅游、娱乐用地四十年。(5)综合用地或者其他用地五十年。,知识点二：土地及土地使用年限,土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方

6、式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。,知识点二：土地及土地使用年限,地 籍 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过

7、整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。宗 地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。,知识点二：土地及土地使用年限,开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题，购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规

8、划许可证、建设工程开工证和销售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。,知识点三：与房地产开发相关的企业,资质一级企业(1)自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。(2)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。(3)设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上(含经济师)职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(4)具有5年

9、以上从事房地产开发的经历。(5)近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。,知识点三：与房地产开发相关的企业,资质二级企业(1)自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。(2)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。(3)工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(4)具有3年以上从事房地产开发的经历。(5)近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续

10、3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。,知识点三：与房地产开发相关的企业,资质三级企业(1)自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。(2)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。(3)工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。(4)具有2年以上从事房地产开发的经历。(5)累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。,知识点三：与房地产开发相关的企业,资

11、质四级企业(1)自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。(2)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。(3)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业 自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。,知识点三：与房地产开发相关的企业,承建商 即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。

12、目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。,知识点三：与房地产开发相关的企业,监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。,知识点三：与房地产开发相关的企业,商品房 是指

13、房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。(1)内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。(2)外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、

14、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。,知识点四：住宅的类型,经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。,知识点四：住宅的类型,公 房 公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家

15、所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。私 房 也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。,知识点四：住宅的类型,集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人

16、可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。廉租房 在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房 是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。,知识点四：住宅的类型,TOWNHOUSE 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，

17、每幢面积约在150200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。Townhouse的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过06，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。,知识

18、点四：住宅的类型,商住住宅 商住住宅是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融人写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,知识点四：住宅的类型,智能化小区 所谓智能化住宅小区，是指通过综

19、合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。,知识点四：住宅的类型,低层住宅：是指层数为1至3层的住宅。低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。多层住宅是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围

20、较好，公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。小高层住宅按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数为816层的住宅。小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。高层住宅：是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办公等用途。,知识点五：住宅的层数划分,期 房从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的

21、商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现 房 这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可人住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。,知识点六：住宅的完工程度,准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工

22、阶段的房屋。尾 房它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。,知识点六：住宅的完工程

23、度,二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。存量房 存量房，即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。精装修房简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购房人只能参考建设部

24、印发的商品住宅装修一次到位实施导则和国家标准住宅装饰装修工程施工规范，在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊，造成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线，更成为了开发商大搞猫腻的地方。,知识点六：住宅的完工程度,住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅问小路等)的总称。公建用地：(全称为公共服务设施用地)，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。(1)居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。(2)小区(级)路：一般用

25、以划分组团的道路。(3)组团(级)路：上接小区路、下连宅间小路的道路。(4)宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅人口的道路。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,人均总占地面积(平均米/人)人均总占地面积=建筑红线内总

26、用地本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积(平方米人)人均住宅用地面积：小区内总住宅用地本小区规划居住总人数。人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数小区内占地面积(公顷)。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,单元式住宅：又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进人分户门，一般每个楼梯可以安排24户(大进深住宅每层一梯可安排58户)。公寓式住宅：是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于

27、旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。跃层住宅 跃层式住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。

28、一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上(有时是楼下)安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。跃层式住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市(尤其是福建、广东)较为流行，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(普通住宅层高通常为283O米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层住宅 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃

29、层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想像得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,跃复式住宅 是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在22米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动

30、区域；一般情况下该种住宅的总层高在3849米之间，客厅为共享式。退台式住宅 退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,“蜗居式”小户型：是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小l3左右，然而设计比较精巧，布局较为合理，“麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内各部分面积。如有孩子，也可有独自的小天地。因此，只要巧妙布置装修，“蜗居式”小户型同样能营造出温馨的家庭气氛，而房价却可便宜许多。

31、“毛坯型”住宅：是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,玄 关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而

32、使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。,知识点七：建筑与规划知识基本规划术语,框架结构 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。,知识点八：住宅的结构,剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它

33、的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房问的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。,知识点八：住宅的结构,框架一剪力墙结构 框架一剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力

34、特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。,知识点八：住宅的结构,钢筋混凝土结构钢筋

35、混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。,知识点八：住宅的结构,板 楼 从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户

36、。板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。,知识点八：住宅的结构,综合而言，板楼有四大优点：(1)南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。(2)均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。(3)管理成本不高。通常而言，板楼的管理成

37、本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。(4)面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。同时，板楼也有两项缺点：(1)建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。(2)户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。,知识点八：住宅的结构,塔 楼“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，

38、它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。,知识点八：住宅的结构,塔楼也有四大优势：(1)节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。(2)空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。(3)结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震

39、性与安全性很好。(4)居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。,知识点八：住宅的结构,塔楼有两项缺点：(1)均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。(2)面积使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。,知识点八：住宅的结构,住宅的开间 在

40、住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的进深 住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。,知识点八：住宅的结构,住宅的层高和净高 住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GBll0087)中规定，住宅的层高采用下列参数：26米、27米、28米、3O米。目前一般商品房的层高都在28米30米居多。住

41、宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。,知识点八：住宅的结构,建筑容积率 所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积(总建筑面积)与规划建设用地面积(总用地面积)之比。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积总用地面积100 建筑密度 所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积(即房屋首层的占地面积)之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为：建筑密度=建筑占地总面积总用地面积100,知识点九：住宅建

42、设的技术经济指标,绿地率 所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30。户型比：是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。,知识点九：住宅建设的技术经济指标,会 所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件如下：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐

43、厅、酒吧、咖啡厅等餐饮待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音阻热、密封、安全性能都大大提高。,知识点十：建筑配套与建筑材料,商品房销售基本知识与法律常识,房地产市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的

44、土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。,房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。,商品房销售基本知识与法律常识,商品房预售

45、：是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。,商品房销售基本知识与法律常识,商品房预售许可证 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房

46、预售许可证的批准文号。预售合同 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。,商品房销售基本知识与法律常识,权属登记 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台

47、了关于做好稳定住房价格工作的意见。该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。,商品房销售基本知识与法律常识,商品房现售条件(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(4)已通过竣工验收。(5)拆迁安置已经落实。(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。(7)物业管理方案已经落实。,商品房销售基本知识

48、与法律常识,五 证“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘。两 书“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。,商品房销售基本知识与法律常识,内部认购房是房地产开发商在未获得商品房预售许可证等有关证件之前，在小范围内以“内

49、部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。,商品房销售基本知识与法律常识,建筑面积的测算原则,(1)房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。(2)房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高220米(含220米，下同)以上的永久性建筑。(3)房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。(4)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。(5)房屋层数是指房屋

50、的自然层数，一般按室内地坪0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。(6)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。,计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。(2)多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。(3)房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在 220米以上的按其墙外围水平面积计算。(4)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220米以上的，按其水平投