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1、地产基金模式研究,2023/8/15,1、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式,1 房地产投资基金的管理模式,世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。优点：这种管理模式一般
2、更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现投资者主权的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基金管理的专业化水平。,2023/8/15,2、委托管理模式,基本特征：投资基金不设经营管
3、理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和约束机制。一般运作程序：有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属于当然的“信托契约”委托管理模式。
4、优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言而喻，其最大的特征和优势就是专家理财、专业投资。,目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变过去潜水运行的低调姿态而逐渐浮出水面，如在地产投资市场日见活跃的福建联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产管理有限公司、北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等。当然，由于目前我国信用环境、法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥及委托管理市场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。,2023/8/15,2.2 房地产投资基金运作流程,房地产基金筹集过程,撤 资 退 出
5、,投 资 后 监 督,详 细 评 估,寻找和筛选项目,基金发起设立的过程,选择正确的投资项目远比经营管理投资项目重要,项目的市场潜力、资金状况、管理队伍、政策法规等多方面因素,房地产投资基金运作流程,2023/8/15,2.3 房地产基金操盘关注点,项目规模开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，年即可完成成长型企业在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段城市选择首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等客户选择在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市
6、场有主导影响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目企业机制选择民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则,房地产基金操盘关注点：基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资,基金目标客户的选择,2023/8/15,风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目项目市场综合优势强 项
7、目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强,基金选择项目的倾向,方式一 选择2-3个好项目，安全快速实现回报方式二 选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益,基金组合投资,2023/8/15,2.4 房地产基金介入房地产开发的时点及个案,1、房地产基金介入房地产开发的时点,2023/8/15,北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息；协助发展
8、商向银行贷款；资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。,北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的操作方式：伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性；推荐有实力的建筑商带资施工；自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息；发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。,2、房地产基金介入房地产开发时点的案例,资金缺口一的解决个案：,资金缺口二的解决个案：,2023/8/15,资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个
9、人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式：,资金缺口三的解决个案：,先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，向国内外的机构和个人融资；在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的
10、款项，购房者转向银行按揭。其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；,2023/8/15,基金+信托介入解决资金缺口的操作流程图,前后两种模式的最大变化是：旧模式中发展商自己要拿2亿元出来委托银行“贴息贷款”。在新模式中，这2亿元不用发展商出了，由信托计划负责去融资，融资对象包括国外基金和国内的机构和个人,信托和基金在这个时候发挥作用了。,2023/8/15,2.5 三种典型的盈利模式,增值为王房地产基金盈利模式策划和设计的基本指导思想,以投资管理能力为主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工
11、具的本质特征，因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。,1、以投资管理能力为主导的盈利模式,2、以融资业务为主导的盈利模式,以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。,3、以投资银行业务为主导的盈利模式,以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间。,2023/8/15,2.6 以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式,一是开发型投资-对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值；二是风险投
12、资型投资-运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值；三是收租型投资-长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；四是抵押资产型投资-投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。深圳国际信托投资公司发行的“深国投深圳发展银行总行营业部信贷资产受让项目集合资金信托计划”于2005年1月14日成立，这一金融创新模式为国内资产证券化和地产投资基金参与银行抵押资产投资提供了
13、可资研究和借鉴的范例；五是不良资产处置型投资-投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。如高盛、摩根斯坦利等几大国际著名投资银行就对国内不良资产的处置和投资情有独钟。,2023/8/15,区域偏好：重点关注那些工业化和城市化进程正趋加快、产业集聚能力强、产权改造业已启动的地区；起步期，首先关注股东所在地和上海周边地区中等（含中等）以上规模的城市。产品偏好：重点关注土地储备、住宅和商贸物业项目；跟踪品牌企业的新项目，不放弃对新兴企业优质产品的投资机会。阶段性偏好：处于起步期的项目与土地储备挂钩；处于中后期的项目中，已打开了市场的 扩展性项 目，或因资
14、金等原因造成进入成本较低的优质项目列入优先考虑；对成熟性项目，重点关注具有资源优势或管理增值潜力、适用杠杆收购的项目。项目周期：项目开发周期一般小于三年，最长不超过五年。对资产经营类的项目，如符合稳健、成长原则，则不受此限。,治理结构及公司团队,治理结构及公司团队架构设计分两个阶段:第一阶段：按照有限责任公司管理，建立现代法人治理结构，设股东会、董事会及监事会。董事会由九名董事组成，其中由股东方担任的董事七名，独立董事二名；监事会由五名监事组成，全部由股东方代表担任。公司总经理及管理层按市场原则聘用，投资方可择优推荐，团队组成主要由地产专业和基金（投资）专业两部分人员组成。第二阶段：在法律及政
15、策许可的情况下，将公司改造为规范的基金管理公司，发起设立并管理房地产投资基金。,项目选择偏好,2023/8/15,虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。以上案例中全部以私募方式募集。投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。上述案例严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据,国内房地产基金的运作模
16、式（案例）总结,2023/8/15,我国房地产基金组织和盈利模式分析,基本介绍组织形式比较盈利模式,2023/8/15,基本介绍,房地产投资基金是一种资产证券化在房地产领域具体应用，强调一种稳定的现金流回报、高分配率和低负债率。主要包括组织形式和盈利模式组织模式：基金组织形式、治理结构和适应法律规定。盈利模式：从基金的投资对象和资金运用的范围来界定的，决定了基金的收入来源和风险程度。,2023/8/15,三种基本类型,1、公司型：以公司法为基础，股东会与董事会、董事会与经理层双重委托关系等2、契约型（信托）：非法人组织，基金持有人、基金管理人、基金托管人。3、有限合伙人：LP和GP，专家理财作
17、用。利益不一致：投资者追求的投资收益利益最大化，代理人追求的是代理人收入最大化、名声和在职享受等投资者购买基金专家理财代理人行为和能力。投资者风险：投资对象本身存在风险；委托代理风险，代理人业务能力和职业道德。治理结构：内部治理和外部治理基金组织模式评价：从制度上对于投资者保护；专家理财程度和对于资金运用的监督；,2023/8/15,优劣比较,1、契约型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人双重监督，但是实际效果很差。基金持有人名存实亡，基金托管人缺乏独立性。2、公司型：基金持有人对于基金资产是产权关系，不是信托关系。依据股东大会来运营的，比契约型好。但是大股东利用在董事会中作用损害小股东利益。基金管理人和基金拖管人为了自己利益与大鼓动密谋。以上二者不能很好解决委托代理问题代理的利益冲突。3、有限合伙人：LP和GP，专家理财作用。不参与经营；二者共存；独立单元；双重责任并存。优势：税收优势；融资方面灵活性；减少道德风险和降低监督成本。,2023/8/15,基金核心问题（先商业问题后法律顾问介入）,投资对象资金需求投资策略组织方式盈利模式分配方式资金募集项目选择人员激励风险管理退出选择,
