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1、第二章 房地产营销环境分析,第一节 房地产市场营销环境概述第二节 房地产市场营销宏观环境第三节 房地产市场营销微观环境第四节 房地产市场营销环境分析,广东房产大鳄北上沈阳,引 例,广东房产大鳄北上沈阳,随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板块造城运动中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中，碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿元。根据碧桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社区，项目投资总额达130亿元。除了碧桂园，广东另外三
2、家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团,也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的优惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同,时，还在土地、税收、财政奖
3、励、金融扶持等政策方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅生活区。在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展奠定了良好的基础。,房地产市场营销环境的含义是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的，影响企业生存和发展的内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构
4、成。,第一节 房地产市场营销环境概述,房地产市场营销环境的特点,1.关联性和相对分离性,2.变化性和相对稳定性,3.环境的不可控性与企业的能动性,人口环境,科技环境,宏观环境,经济环境,政法环境,文化环境,自然环境,第二节 房地产市场营销宏观环境分析,一、人口环境 1、人口总量与人口增长对房地产需求的影响 2、人口的年龄结构：青年、中年、老年 3、家庭规模与结构：单人户、两人户、三人户或多人户,二、经济环境 国民经济发展水平 通货稳定情况 消费者收入 消费者支出模式 市场供求 储蓄与信贷水平等。,三、政治法律环境 指社会制度 政治局势 社会治安 政策方针 法律法规等,四、自然环境 1、地理位置
5、 2、自然资源 3、生态环境 资源短缺 环境保护,五、科学技术环境 建筑材料的更新换代 建筑机械的日益精良 设计能力和施工技术的逐步提高。,六、社会文化环境 指消费者的文化教育 宗教信仰 传统习惯 价值观和审美观 禁忌等,第三节 房地产市场营销微观环境,企 业本 身,竞争者,公 众,供应商,营销中介,顾 客,供应商:指供应向房地产开发企业提供土地、建筑材料、房屋设备、资金等资源的组织或个人 1、稳定性和及时性 2、供货价格的变动 3、供货的质量水平,营销中介机构1、营销中间商：经销商、代理商2、市场营销服务机构：市场调研公司、咨询顾问公司、广告公司、广告传媒公司、律师事务所等3、金融机构：银行、信贷公司、保险公司,一、房地产企业市场机会 是指某种特定的营销条件，在该营销环境条件下，房地产企业可以通过一定的营销活动创造利益。二、房地产企业环境威胁 环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。竞争对手分析：市场占有率、财务状况、创新能力等三、房地产企业内部环境 1.优势 2.劣势,第四节 房地产市场营销环境分析,四、房地产项目营销的SWOT分析 1.SWOT法的涵义 Strength优势 Weak劣势 Opportunity机会 Threaten威胁,内部环境,外部环境,
