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1、其次章标的物一、基本状况：二重集团公司成都工程探讨中心办公大楼（以下简称“大楼”）座落于成都市成华区龙潭总部经济城航天路320号。由中国建筑西南设计探讨院有限公司设计，是一座超高层建筑。总建筑面积10856211建筑主体高度140.6m；地上33层（其中裙楼5层），地下2层；建筑类别为一类高层建筑，建筑设计运用年限为50年；建筑结构形式为全现浇钢筋混凝土框架一一多核心筒结构，抗震设防烈度为7度。大楼共设14部电梯，低区（-2至18层）6部、高区8部（其中2部为消防兼无障碍电梯）。楼层分布及功能如下：1、地下室：地下一、二层：建筑面积分别为10136肝，是小汽车库和设备用房，其中地下一层夹层设有
2、非机动车库；2、裙楼：一层：建筑面积460511f,是大楼入口、大厅；二层：建筑面积288011f,主要是会议、办公及物管用房；三四层：建筑面积分别为4018113172m2,为多功能厅、接待、会议用房；五层：建筑面积4076肝，为会议、办公及其他用房。3、主楼：六层：建筑面积275911f,是避难层兼设备用房；七二十五层：每层建筑面积分别为2541nV,是科研办公用房。其中，二十层是避难层兼设备用房；二十六二十九层：建筑面积2478m2,是科研办公用房；三十三十二层：建筑面积分别为1786后、1750肝、1750nf,是科研办公用房；三十三层：建筑面积47411f,是设备用房、屋顶花园。（特
3、殊说明：2931层为高层领导办公区，32层为备用房，716层为对外出租楼层。）4、具体楼层结构及房间分布详见楼层平面布局图（附件L电子版图纸）。5、大楼主要功能系统:（1）生活给水系统；（2）生活排水、排污系统；（3）视频及多媒体会议系统；（4）供配电系统；（5）照明限制系统;（6）信息发布系统；（7）消防限制系统；（8）楼宇自控系统；（9）应急指挥系统；（10）背景音乐及紧急广播系统；（三）中心空调系统；（12）监控系统；（13）电梯系统；（14）网络系统；（15）通讯系统；6、设备、设施及图纸（附件2：电子版图纸）；鉴于业主利益及国家保密规定，部分图纸仅供应可供投标方有关人员到招标方现场电
4、子阅览查询。另，拟支配建设职工餐厅（依据600人集中就餐，6个包间，1个便利小超市规模建设）。二、物业管理要求1、基本要求1）物业公司应具备物业服务企业一级资质证书，并从事专业的物业管理3年以上，在本行业中形象好、口碑佳、无投诉。能接受业主单位的统一管理，具有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则。质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项规章制度健全，能为业主单位开展的各项工作、活动供应优质服务。2）物业服务人员须取得物业管理职业资格证书或岗位技能培训合格证书，专业设备、设施技术操作人员还应取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书。从业人员均应接受过相关岗位的技能培训，驾驭物
5、业管理相关的法律、法规和政策，熟识物业的基本状况和特点，能正确运用和维护相关设施、设备。3）人员配备要求：酷爱祖国，拥护党的基本路途，遵纪遵守法律。具备“用户至上、服务第一”的服务意识和剧烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效服务用户。学问与实力并重，有肯定的物业管理工作阅历及相应岗位的技能：项目经理要求有相关物业管理阅历，管理人员要求具有大专以上学历；特殊工种技术工人持专业上岗证、服务员持健康证等；保证100%持证上岗。充分利用人力资源，削减开支，降低成本。员工要求统一着装，员工服装按业主要求配置。4）服务人员定点定位定责定编精确合理。5）环境卫生和室内卫生的清扫保洁覆盖率
6、达100%,合格率达100%；6）秩序良好，杜绝各类平安责任事故；7）设施设备运行良好，完好率达99%以上；维养合格率100%；8）各项服务做到快捷、周到，综合满足率达到96%以上。9）接受业主方每月、每季度、每年度组织的对物业服务的综合性考评。考核按100分计，得分须达95分以上。年度综合考评90分以下时，招标人不再与其续签合同。三、具体要求本项目的物业管理服务标准至少应达到四川省物业管理优秀大厦标准。1、房屋维护管理1.1建立健全房屋维护管理档案，检查、督促和指导运用人正确运用房屋，并遵守房屋平安运用规范、政策、法规。1.2对房屋进行日常管理和修理养护，保证运用功能正常，检修和保养记录齐全
7、。1.3房屋须要修理时，属于小修范围的，应刚好组织修复；属于大、中修范围的，应刚好编制房屋修理支配和修理资金运用支配，向房屋全部人提出报告与建议，并依据房屋全部人的确定，刚好组织修理。1.4大楼外玻璃幕墙每年清洗二次。2、房屋检查依据房屋实际运用年限，每年应定期对房屋进行一次全面的平安状况检查,并做好日常的巡检工作，建立健全检查记录。发觉问题应刚好报告，并接受托付支配专项修理。遇紧急状况时，应刚好实行必要的应急措施。3、房屋管理3.1保证房屋完好率98%以上。3.2房屋及配套设施应完好整齐，无乱搭建、乱悬挂现象。3.3外墙无乱贴和锈迹、破损、污渍。3.4室外招牌、引路标识整齐统一美观。3.5楼
8、内墙面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一样。3.6发觉有防水层气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内支配专项修理。3.7道路应保持路面平整、无开裂和松动、无积水。害井、积水井不漫溢,积水井及窖井盖无缺损，发觉损坏应在规定时间内修复。3.8卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与平安运用，发觉损坏应刚好修复。电梯间应保持设备设施正常运转、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发觉损坏应马上修复。3.9绿地、花台水龙头出水正常、无滴漏现象，水管无堵塞、无漏水现象,花坛保持
9、完整，绿化养护达到规定标准。4、设施、设备的运行管理、维护服务要求4.1符合国家规定的节能降耗减排及环保平安要求，修理工程质量合格率及回访率达100%o4.2全部修理工程都必需有具体的修理及验收记录。4.3日常修理：每日巡察，房屋、水电及专项设施设备等发觉故障和平安隐患须刚好修理；桌椅门锁等公物、灯具、水龙头等日常损坏随报随修，修理合格率达100%o一时不能修复的要说明状况，修复后要有修理验收签字记录。大修、中修停止水电及专项设施设备运行时应提前三天通知相关部门。4. 4主要修理工程建档造册，并由管理人员签署验收合格单。4. 5每项修理工程完工后，应对用户进行回访，并针对回访状况提出整改措施，
10、达到用户满足。5、应急供电系统5. 1按规定周期对发电设备进行检查、维护，保持设备的完好。5. 2定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用。5. 3发电机限制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。5.4自动转换开关状态显示完好，动作正常。5. 5定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态。6. 6定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6、空调系统7. 1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应依据公共场所集中空调通风系统卫生管理方法及相关要求进行维护。6. 2设备工作正常、平安装置有效。7. 3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。8.
11、4定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。9. 5定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。10. 6定期对空调系统电源柜、限制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电平安。6.7定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。6.8压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。6.9定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电等）统计和分析，做好节能工作。6.10在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一
12、段时间后又重新投入运行时，必需对系统全部设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气限制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。7、给排水系统7.1 设备、设施完好率达99机7. 2用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积堵塞及漏水现象。8. 3定期检查卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示精确，无跑、冒、滴、漏现象。9. 4生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞。10. 5生活
13、水箱入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。11. 6每半年应对二次供水水箱进行全面清洗消毒。支配停水按规定提前通知业主。8、电梯系统11.1 立健全设备平安技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，制定电梯及扶梯事故应急救援预案。11.2 经国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得平安检验合格标记，并在检验有效期内运行。12. 3电梯运行的基本技术要求：运行平稳、平层精确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整齐无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置牢靠，平安装置有效无缺损，电梯运行无异样。8.4应当与取得相应特种设
14、备许可的电梯修理保养单位签订电梯修理保养合同，不得使电梯脱离修理保养。电梯修理保养合同应当约定修理保养的期限、项目和救援责任等内容。8.5应要求电梯修理保养单位对电梯及其平安设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其修理保养的电梯平安技术性能符合国家规定的标准和平安技术规范。8.6应要求电梯修理保养单位设立24小时修理值班电话，保证接到故障通知后60分钟赶到现场，实行主动措施消退事故隐患，协作电梯的运用单位实行正确有效的救援方法。8.7要求电梯修理保养单位落实修理保养过程中的现场平安防护措施，保证施工平安。应当做好修理保养记录，并归入电梯修理保养档案。8. 8应要求电梯修理保养单位为其介绍
15、必要的管理学问、平安技术学问、平安规章制度；帮助电梯运用单位建立电梯技术档案。协作电梯的运用单位实行有效措施确保电梯平安运行。8.9电梯发生故障时，应第一时间启动应急预案，同时马上停止运用，刚好通知修理保养单位进行修理保养，刚好消退平安隐患，保证平安牢靠运用。8.10电梯机房专人管理，机房空气温度应保持在540C之间，温度应保持在设备平安运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全、便利醒目。9、锅炉系统9. 1锅炉的运用管理9. 严格执行特种设备平安监察条例和有关平安生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的平安运用。10. 1.2建立管理机构，制定各种平安
16、管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的平安技术档案。技术档案应包括：锅炉的设计文件、产品质量合格证明、运用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。特种设备的定期检验和定期自行检查记录。锅炉的日常运用状况记录。锅炉及其平安附件，平安爱护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要平安附件：平安阀每年校验一次、温控仪每半年进行一次检测、压力表每半年检定一次）。锅炉运行故障和事故记录。锅炉管理人员、操作人员的平安教化和技能培训记录。9. 1.3每月对运用锅炉进行一次自行检查，发觉问题刚好处理。9.1. 4锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备平安监管管理部门考核合格，取得由国家统一格式的特
17、种作业人员证书，从事相应的作业和管理工作。9.2. 5在用锅炉平安检验合格有效期届满前1个月，向特种设备检验检测机构提出定期检验要求（在用锅炉定期检验一般每年进行一次外部检验，每两年进行一次内部检验，每六年进行一次水压试验）。9.3. 6制定锅炉的事故应急措施和救援预案。9.2锅炉日常维护保养9.2.1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养，按规定更换气喷嘴、润滑电机、校验平安阀，发觉问题刚好处理。9.2.2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养，对防爆门及泄爆装置进行安检，清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰，对机械设备更换或添加润滑油，超压、超温爱护试验，平安阀自动排气一次。9.2.3每月对
18、管路过滤器进行一次清洗，对平安连锁装置的平安性能进行一次试验。9. 2.4锅炉平安附件及仪表齐全，动作灵敏牢靠，其中平安阀需常常启动排气。10. 2.5在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。11. 2.6气、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。10、消防系统10.1消防设施、设备完好率达98%,消防事故发生率1%。制定消防应急预案，每年至少进行一次消防演练。配备专兼职消防人员，实行物管全员义务消防员制，严格制度，落实责任，定期训练义务消防队，加强消防宣扬。10. 2消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，定期养护，记录完整。10. 3紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。
19、10.4 周密制定灭火方案，值班员应熟识业务，保持通讯畅通，反应快捷。落实防火责任人，实行巡察制度，建档记录，物管经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常运用。10.5 建立健全消防工作制度，对重点部位制定出防范措施，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录。10.6 设立平安督察员日常巡察，做好巡察检查记录，发觉隐患刚好下达整改通知书，并填写消防隐患整改验收报告。10.7 消防系统须由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养。10 .8消防系统工作人员须经消防培训考试合格，持证上岗。11 .9消防设备除检修外，必需处于正常运行状态。10.
20、 10发生一般性故障，应即时通知专业修理公司在规定时间内到达现场，进行修理；发生重大故障时，物业服务人员应刚好实行相应措施应急处理，专业修理保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。10. 11监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖全部系统设备。10. 12协作专业消防公司制定消防设备年度保养支配，并监督完成状况。10. 13消防应急照明、疏散指示标记的应急时间应大于90分钟。室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。10 .14联动限制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3%。一
21、防火水泵每月启动一次，每年至少保养一次。11 .15火灾探测器至少每二年进行一次专业清洗。10. 16消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。10.17保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量。10. 18消防通道要畅通。10. 19室外消火栓和消防水泵应保证完整好用，并有明显标记。10. 20建筑灭火器应按相关规定配备，并保证完好有效。10. 21防、排烟系统应保证处于正常运行状态。10. 22防火门和防火卷帘门应保证完好，具备防火分隔功能。10. 23门警系统应保证在火灾等紧急状况下，释放全部门警装置，做好疏散门的畅通。12. 24消防电梯应保证24小时运行。10
22、.25当主电源断电时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源复原时能从备用电源自动转入主电源状态。11、平安监控防范系统11.1监控画面分割器工作正常、整齐。1. 2监控录入设备工作正常、整齐。11. 3监视器工作正常、图像清晰、色调良好、整齐。IL4监控器矩阵工作正常、线路整齐、标识清晰。IL5监控录入资料应至少保持15天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。12、照明系统及光彩工程12. 1全部室内外照明及光彩工程完好率（含路灯亮灯率）达99%。12. 2落实责任人，实行专人巡察和物管经理监督执行制度，做好建档记录。保障照明随时处于完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障，能做到
23、刚好修复。12. 3制定照明节能管理制度，照度应符合GB50034建筑照明设计标准。12.1 每天一次巡检大厅、电梯间、通道等公共部位照明及光彩工程，如有缺损刚好更换。12.2 每周一次巡检公共照明电源柜，发觉问题刚好处理，保证设备正常运行和平安用电。13、避雷系统13.1 每年雨季前托付专业机构对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时开展对重要设施设备的防雷检测。13. 2保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。13.1 每半年对楼顶避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，发觉问题刚好解决。13.2 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、
24、配电柜接地装置进行检查；每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证全部机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。14、标识管理系统14. 1保证大楼全部标识、指示牌清晰完整，维护得当。14.1 紧急出口、消防通道、禁烟区等危急、隐患部位应设置明显的警示性标识。14.2 配置并在适当时运用“修理进行中”、“当心地滑”等临时性服务状态标识。14. 4各类标识的格式统一、文字规范。悬挂（摆放）应平安、正规、醒目、便利、与环境协调。15、秩序维护服务总体要求：严密防范、杜绝发案，力争做到零发案。15. 1门卫15. 1.1主出入口实行24小时值班。值班人员应仪表端庄，举止文明，看法亲善，用
25、语规范，礼仪周到，按时到岗，坚守岗位，无脱岗、离岗行为。16. 1.2保持个人仪表整齐、门岗四周环境清洁，留意视察人员、车辆进出状况，发觉疑点应当刚好询问。17. 1.3对进出的各类车辆进行有效疏导，引导车辆在指定地点有序停放，保持院内及出入口的平安畅通。18. 1.4对外来办事人员实行进出登记。对非工作时间进入的外来人员应进行身份证登记。15. 1.5对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行凭证审验，坚决拒绝危急物品进入。16、巡逻15.1 科学、合理支配巡逻路途，解除各种担心全因素和隐患，发觉违法、违规行为应刚好制止，发觉疑点应刚好排查，同时视状况报告有关部门。15.2 巡察中发觉异样状
26、况，应马上通知有关部门并在现场实行必要措施，随时打算启动相应的应急预案。15.3 收到监控室的指令后，巡逻人员应刚好到达指定位置，并实行相应的有效措施。16. 4对物业区域内设置的消火栓（箱）、窖井盖、平安警示标记等涉及公共平安的设施、设备进行巡查，发觉缺失、损坏或不能正常运用等状况，应刚好报告并记录。17、监控室值守17. 1监控设施应24小时值守，保证对平安出入口、内部重点区域的平安监控，保持完整的监控记录，值守状况记录应规范完整，并按规定备查。18. 2监控中心收到火情、险情及其他异样状况报警信号后，应刚好报警，并通知相关人员刚好赶到现场进行处理。17. 3监控录像资料应至少保持15天（
27、特殊状况除外）。18. 4保持值班电话畅通，接听刚好（铃响三声内应接听）。18、消防平安帮助1.1 1帮助驻楼单位建立健全并落实消防平安责任制及消防设施专人管理制度。1.2 2对易燃易爆、危急物品等应设立专人专区管理及消防设施专人管理制度。19、平安生产与灾难预防19. 1建立健全平安生产规章制度和操作规程，普及平安用电、用水学问。19.2如遇暴雨或其他灾难性天气时，应刚好实行应急措施：对露天设施的抗强风实力进行检查和加固。对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通。提前打算必要的抢险物资。支配值班人员，加强巡查。突发事务处置19.3制定突发性公共事务处置应急预案，每年依据实际须要组织12
28、次应急演习。19.4建立火灾反应应急预案，确保火险、火灾发生时能进行有效扑救、疏散工作，最大限度削减损失。19.5当发生突发性事务时，在向有关部门报告的同时应同时启动应急预案进行处置，同时全力协作有关部门，爱护人、财、物的平安。20、环境卫生维护总体要求：实行清洁、保洁责任制，达标率99机20. 1保洁区域20. 1.1全部楼道、卫生间、办公室、会议室、活动室、接待室、绿化带、地面、喷水池、连廊、楼层屋面等公共环境清洁维护。21. 1.2标牌标识、会议桌椅（茶几）、楼梯扶栏、公用灯具、电梯轿箱等部20. 位的清洁维护。21. 1.3各类垃圾的收集处置。20. 2保洁要求20. 2.1全部楼道、
29、卫生间、办公室、会议室、接待室、绿化带、地面、喷水池、楼层屋面，包括桌椅、茶几、地面、窗户、墙面、天花板、灯具等保持整齐、干净，无卫生死角，无污垢，无积尘，无杂物。20. 2.2遇重要会议、重大活动或特殊天气随时清洁。20. 2.3大楼内外垃圾桶外层表面无积污，桶内垃圾日产日清。20. 2.4办公垃圾、生活垃圾、建筑垃圾等应有专人负责，做到日产日清。20. 2.5屋顶、露台、路灯、扶栏、楼梯平台无积尘，无杂物。21、会议室、接待室运用保持实时清洁。如有特殊要求另行约定。22、消毒灭害20.1 由有关部门发放或运用低毒高效平安的药剂进行，并符合国家、行业标准。消毒灭害时间应支配在上班前、下班后或
30、者利用节假日，尽量不影响正常工作秩序。20.2 灭鼠、灭螳、消杀等消毒运用的毒饵、药剂应妥当保管。施放、回收均有记录。在消毒过程中留意做好个人防护。20.3 在环境卫生维护中，如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等状况，应启动相应的应急预案，全力协作有关部门，保障人员平安，削减财产损失。23、综合服务23.1总体要求设置总服务台或服务窗口，供应询问、服务受理、投诉接待、引导等服务。要求服务员做到服务规范、刚好、礼貌、热忱、文明，有效投诉率W5%。，投诉处理率295%,投诉处理回访率295%,满足率295%。23.2接待、会议及展厅服务接待人员应衣着整齐、端庄，文明、热忱，接待行为标准、规范
31、；回答询问确保100%答复率。23.3前厅服务前厅服务人员应留意维护前厅的整齐、有序和平安，为外来人员供应办事指南、接待等询问服务。23.4报修服务刚好受理各类保修，并在规定的时间内到场处理。小修项目宜当天完成，大修项目应依据规定时间完成。遇特殊状况，一时不能修复的，应说明缘由，并明确修复时间。23.5收发服务23.5.1报刊杂志和挂号信、包袱、汇款单等均应正确分理、刚好送达，并进行分发、签收登记。23.5.2特殊邮件，如：机要函件、特快专递、电报等应在收到邮件后的10分钟内送达。收件人因故不能按时接收的应做好相关记录。23.5.3收件人迁离本物业后，应供应一个月的邮件保管服务，并尽力通知收件
32、人领取。对无法联系收件人的邮件，要依据相关程序，刚好退回邮局。23 .6会务服务依据会议主办方要求做好会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、鲜花定制、投影、音响设备调整、空调调整、水果定制、茶水、毛巾等服务。24 .7特约服务23. 7.1公司领导办公室每天定时保洁一次。遇会议、活动、接待等随时保洁。24. 7.2指定区域加强秩序维护和平安监控。25. 7.3双方约定的其它服务事项。24、业主满足度25.1 主动开展服务质量的看法征询工作。征询项目应包括：会议服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和平安服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。25.2 可实行电话联系、走访、恳谈
33、会、问卷调查、联系函、服务满足度测评等多种形式，主动征求看法。26. 3看法征询中发觉的问题，应刚好整改，并对整改结果进行回访、登记。25、投诉处理26.1 物业管理服务机构干脆受理的投诉，应核实状况，刚好处理，并在一个工作日内将处理结果回复投诉者，最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的投诉，应向投诉者致歉并刚好订正；属于无效投诉的应耐性做好说明工作。物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应刚好报上级主管部门处理。26.2 投诉者干脆向上级主管部门的投诉，或者上级部门转送来的投诉，应尽快查明事实，确认证据，分清责任，并照实反映状况或上报书面材料。25. 3向公安机关的投诉，应主动帮助公安
34、部门处理。25. 4涉及依法裁决的投诉，应严格依据按法律程序处理。27. 5受理、处置各类投诉应做好记录，并妥当保存。另，依据标的物中的支配职工餐厅规模，供应相应的餐厅服务方案。26、物管人员配置人员岗位配置指导看法类别岗位人数小计岗位说明管理人员项目经理接待、会议及客服主管秩序维护主管设备维护主管环境维护主管餐厅主管秩序维护人员门岗巡逻岗监控岗办公区安保保洁人员专项（接待、会议、领导办公室等）清洁公区清洁程人员凹凸压配电房值班兼房屋及设备修理锅炉工兼空调工万能工餐厅人员厨师厨工服务员选购员客服人员大厅接待服务会务服务相关服务投标人认为需配置的其他人员合计备注：以上为指导性配置标准。人员配置要
35、求1、秩序维护人员：男，身高1.7OM以上；女，身高L58M以上，中学及以上文化程度。2、电梯、消防、监控、中心空调等特种设备、设施运行维护人员应具有相关技术专业上岗证，并供应相关证明材料；餐厅人员依据餐饮业从业人员国家管理相应规定配置。3、物业公司应依据国家劳动法及成都市的用工规定，聘用物业管理服务人员，并对其疾病和人身平安等完全负责，人员工资标准不得低于成都市的最低工资标准，招标人对此不担当任何的责任和义务。27、其他27.1投标人应加强该项目运行的水、电、气及消耗品（会议、接待、修理类的大宗批量消耗）的运用管理和节能降耗减排工作。其中能耗部分及消耗品的费用由招标人负担。27.2物业管理考评、考核标准依据本项目物业管理要求，由招标人制定具体实施方法，按百分制实行季度考评、年度考核。27.3本项目其它未尽事宜，由双方另行协商约定。28、物业管理服务时间物业服务时间周期为1年，经年度考核（综合考评达到90分以上），并经双方同意可续签下一年度合同。业主方在物业合同期内每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求，业主方有权依据合同约定扣减物业费用；累计三次考核不合格，视为年度考核不合格，业主方有权单方面终止合同，由物业公司担当违约和赔偿责任。
