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1、上海波司登投资发展有限公司商场物业管理手册基本规范篇（试行）书目前言1范围2规范性引用文件3术语和定义3. 1商场3.2物业管理3. 3顾客3.4突发公共事务4基本条件4.1资质要求4.2管理机构与人力资源配置要求4. 3管理服务要求4. 4基础管理服务5顾客服务5.1接待服务5. 2信报服务5. 3通讯设施安装服务5.4修理费用管理服务5. 5装修管理服务6. 6投诉处理7. 7延长管理服务6房屋、设施设备运行与维护服务8. 1房屋维护管理8.2 设施设备运行与维护服务8.3 设施设备日常修理服务8.4 标识管理7秩序维护与平安服务8.5 公共秩序维护9. 2平安管理8环境保洁服务9.2 材
2、质清洁要求10. 2部位清洁要求9绿化摆放与养护服务11. 1绿化摆放12. 2绿化养护10仓储与搬运13. 1贮存10. 2搬运堆放10.3库区平安与环境11检验方法11.1自主检查服务人员自查11. 1.2物业管理服务机构自查物业管理企业监督检查11.2 特种设备平安监察11.3 顾客满足前言为提高商场物业管理服务水平，保障顾客和物业管理单位的合法权益，规范物业管理服务行为，为顾客创建良好的环境，特制定本规范。本规范可作为选择或供应物业管理服务的依据，同时可作为规范物业管理服务行为的依据，帮助物业管理单位规范其服务行为，为顾客供应符合要求的物业管理服务。本规范涵盖了物业管理活动中基本条件、
3、顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、秩序维护和平安服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运、检验方法等方面内容。在本规范的基础上确定更具体的规定和标准。为便于执行，特制定商场物业管理服务手册（基本规范篇）要点表，可直观简要了解商场物业管理基本服务。商场物业管理手册（基本规范篇）要点表基本要素基本规范要点引注基本条件资质要求物业管理服务资质所要求管理机构与人力资源配置要求设置物业管理服务机构，配备管理服务人员和服务设施。人员取得相应证书。人员保持良好的精神状态；表情自然、亲切：举止大方、有礼：用语文明、规范；对待顾客主动、热忱、耐性、周到并刚好供应服务。人员统一着装整齐清洁，仪表仪容
4、整齐端庄；佩戴标记，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。人员刚好、仔细做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，字迹清晰、数据精确。人员接受过相关专业技能培训，驾驭物业管理基本法律法规，熟识商场的基本状况，能正确运用相关专用设备。详见组织架构及岗位表、月艮务设施表、人员资格证书表管理服务要求保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。制定节约能源方案，并付诸实施。24小时公共秩序维护服务和平安服务，维护人员、财产和建筑物的平安。环境保洁服务，供应整齐、卫生、平安、美观的环境。绿地和室内绿化养护服务，保持整体的景观效果。仓储和选购限制，质量、环境、平安等方面的要求。对突发公共事务建立应急预案，并
5、组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径刚好报告并实行相应措施。详见节约能源方案指引基础管理服务财务管理服务：建立健全财务管理制度，运作规范，账目清晰；物业档案管理：有档案制度，内容至少包括：物业竣工验收档案、商场及其配套设施权属清册、设备管理档案、顾客资料档案、日常管理档案。顾客服务接待接待原则：公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准。热忱回答询问，确保100%答复率。门厅服务：维护门厅的整齐、有序和平安，供应周边交通、景点和内部各服务功能的询问。入驻、退租服务：刚好受理，手续完备，刚好建档、归档。信报分理信件处理特别邮件（退信等），登记报刊杂志和挂号信。通讯设
6、施安装一日内，联系好安装。内线电话一日内开通。外线电话专业单位挑线后，一日内开通。修理费用管理须要时，建立修理费用管理制度，运作规范，账目清晰。详见预算管理制度装修管理制订装修申请、审批、巡察过程检查、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知，执行。建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、巡察过程检查、验收资料。发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，报告商场营运部门和有关部门处理0投诉处理干脆受理的投诉，核实状况，刚好处理并回复投诉者。属于物管服务责任的，应向顾客致歉并刚好订正；属于无理投诉的做好说明。与投诉者无法协商解决的，应上报管控或上级主管部门处理；在一个工作
7、日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；顾客干脆向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后照实反映状况或上报书面材料，帮助上级部门做好相应工作；向公安机关报案的投诉，帮助公安部门处理；涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。保持受理、处置投诉记录。延长管理如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。房屋、设施设备运行与维护服务房屋维护管理建立健全房屋档案，检查、督促顾客正确运用房屋，指导顾客遵守房屋平安运用的规范、政策、法规；对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，记录和记录齐全；依据房屋实际运用年限，定期检查房屋共用部位的运用状况；属于小修范围的，刚好组织修复；属于
8、大、中修范围的，刚好编制修理支配和房屋专项修理费用运用支配，向房屋产权人提出报告与建议，依据房屋产权人的确定，组织修理。装修管理依据相关规定要求执行。房屋避雷法定检测每年一次，保证其性能符合国家相关标准。巡检：每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发觉问题刚好向房屋产权人报告，依据房屋产权人的托付，支配专项修理。遇紧急状况时，宜实行必要的紧急处理措施。房屋结构检查详见手册基本规范篇设施设备运行与维护定期巡检或检查、保养、测试、记录；变配电与应急供电系统：临时用电管理；限电、停电通知顾客。紧急状况实行紧急措施；法定周期高压电气设备和工具试验；周期检查、维护、清洁
9、、记录；操作运行正常，检测表计显示精确；防止小动物进入措施和水浸措施。智能化系统（楼宇自动化、网络与通讯设、广播、中心监控、中心监控、门禁）：功能工作正常、整齐；消防报警与灭火系统：定期检查，设施齐全、功能运行正常；周期：每年一次探测与报警器实效模拟消防联动，至少三年一次清洗，泵每月启动一次，消火栓每月巡查一次，消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。升降设备系统：电扶梯运行平稳，乘座整齐舒适，保持完好，保证正常运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯精确启动运行，停层精确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐；电梯和自动扶梯，法定年检合格，每半月保养一次保养
10、；一般故障，一小时内到场修理。困人或其它重大事务时，30分钟内现场。高空作业设备：法定检验合格，运行平稳，平安装置完好。详见手册基本规范篇6.2给排水系统：每天检查，无跑冒滴漏，水压及流量适中；每季排水总管进检查，每年水泵、管道除锈油漆；每年二次清洗生活水箱、蓄水池，水质法定检测合格，每年一次清洗非生活水箱、蓄水池；每月水泵、水质处理和消毒装置及设备限制柜保养；水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口安装金属防护网并完好，每年秋、冬季暴露水管防冻保养。限水、停水通知用户。空调系统：检查、清洗和保养、测试、水质分析、无跑冒滴漏，正常运行，完好齐备，环境温度及风量适中，夏26度/冬20度；每日对空调系
11、统开机前检查，每月一次检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵，空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养，清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；每年一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值；每年四次对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器检查保养；每年一次新风量、排风量测定；考虑每年一次支配对空气品质的测定；考虑每二年一次支配对风管系统的清洗。公共照明系统：每天一次巡检电器设备，故障刚好处置，运行平安、正常，公共部位98%以上亮灯率，缺损刚好更换.避雷系统：每年检测；每年一次检查防
12、静电地板接地，每半年一次避雷装置、强、弱电接地检查，接地完好；每月一次对变配电室接地带、设备接地检查；机电设备、管道、构架等金属物接地良好。设施设备日常修理服务旋转门、自动门、推拉窗：玻璃无破裂，五金配件完好；开闭敏捷，密封性好、无异响。墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补后应保持与原墙面色差、材质一样。排水沟、管畅通，防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的专项修理。围墙、道路、广场、地下车库:巡查，铁栅栏无锈蚀，路面平整、无开裂和松动、无积水，井不漫溢，盖无缺损。卫生间、茶水间:保持完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与平安运
13、用，发觉损坏应刚好修复。避难层、平台:设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞。绿地、花台:无堵塞，无漏水现象，花坛完整。休闲椅、器械等完好，保证平安运用。详见手册基本规范篇6.3标识管理设指示性标识（包括引导标记和功能标识）；危急、隐患部位设置平安防范警示标记或维护设施，配置并在适当时运用临时性服务状态标识。标识牌清晰完整，维护设施得当。秩公共秩序维护门卫：主出入口在营业时间值岗；外来人员进出管理；必要时引导：非营业时间实施具体登记；物品进出分类管理，大件和危急物品审验，限制危急物品。巡察：相对固定和不固定巡察路途。重点区域、部位、机房定期巡察一次并记录。发觉违法、违章行为刚好制止；
14、运用巡更设备，保持巡更记录。非营业时间两人一组；收到监控指令，刚好到达，实行相应措施；发觉异样，马上通知并在现场实行必要措施，随详见手册基本规范篇7.1序维护与平安服务时打算启动相应预案。对危急、隐患部位设置平安防范警示标记或维护设施，必要时人工监护。监控：24小时开通，保持记录，对平安出入口、重点区域监控、录像及帮助布警；收到报警信号后，刚好报警，支配人员到现场进行前期处理；录入资料应至少保持15天。保障电话畅通，接听刚好（铃响三声内接听）。停车管理：设置行车指示标记，规定行驶路途，指定停放区域；停放有序，场地清洁，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；非机动车应定点停放。突发公
15、共事务处置：制定预案，在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，每层固定位置悬挂疏散示意图及引路标记，每年组织不少于1次的突发公共事务应急演习；发生突发公共事务，实行岗位警戒，不同状况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身平安，削减财产损失，并全力帮助政府部门处理相关事宜。平安管理消防管理：建立健全制度，建立责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持完好；设置消防设施，通道畅通；对消防设备设施进行巡察、检查和维护，保持完整、完好，能正常运用；记录具体；每年一次以上进行消防宣扬和消防演习；配置平安工具和用具，易燃易爆品专人专区管理。平安生产及灾难预防：建立健全制度和操作规程，普及平安运用学问。如
16、遇灾难性天气，实行应急预防措施：露天设施的抗强风实力进行检查和加固；排水系统检查疏通，正常排涝；打算抢险物资，支配人员巡查。应急预案：健全各类预案并定期支配演练，评估演练效果。可提前演练。详见手册基本规范篇7.2环境保洁服务材质清洁要求地面、镜面和墙面，表面光亮、干净、接缝四周边角无污垢、无斑点、无水迹部位清洁要求目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点、无水锈、无毛发、无异味、定时消毒，空气清爽。常态灭害（蚊、蝇、婶螂、老鼠、蚊等），喷洒药水，每季一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。外幕墙每年至少一次，包括外幕墙内侧装饰墙。水景刚好打捞漂移
17、杂物，投放药剂，水体清洁无异味。详见手册基本规范篇8.2绿化摆放与养护服务绿化摆放外观叶片健壮光泽、花朵明丽。整体造型、品种、欣赏效果一样。不黄叶、不焦叶、不落叶。摆放布局合理、匀整、疏密有度。色调、形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调，空间高宽5米以上，植物宽叶高大3米以上，可组合布置，空间5米以下，植物宽叶高大2.5米以下，辅以低矮单株围合点缀。欣赏性强、欣赏周期长，管理便利。无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病虫害限制。病变、虫害、枯萎刚好更换。详见手册基本规范篇9.1绿化养护乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观完好。植物群落完整，层次丰富，黄
18、土不袒露。季相分明，色调明丽，生长详见手册基本茂密,年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪平整、无杂草、无缠绕、无空秃，边缘线清晰，草高不超过9cm。树冠圆整、树势匀整，45度剪口靠节光滑。花灌木开花刚好，株形丰满，绿篱修剪造型雅观。除草、松土10次以上，无杂草。施基肥不少于1遍，花木追复合肥2遍。病虫害防治无虫蛹。刚好扶正加固。绿草如茵，绿期在250天以上，斑秃黄萎5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。规范篇9.2仓储与搬运贮存分类清晰，堆放整齐，账、卡、物保持一样。温度、湿度相宜，不合格品及废弃物处置刚好。危急化
19、学品的选购即买即用。设置危急品保管箱。搬运堆放搬运时，通道通畅，堆放整齐，必要防护、绑扎，大件和集中搬运运用专用车辆。放置高度不应超过三倍的包装叠加高度，水平长度不应超过其两倍的叠加宽度。易损、易碎、压力容器等物资的搬运，应严格依据产品说明书、通用的搬运标准等进行操作。详见手册基本规范篇10.2库区平安与环境禁止无关人员进出仓库；严禁烟火，需动火的，应得到主管部门批准，并将该区域的易燃易爆物资、危急化学品搬离之后方可进行；配置检查;紧急状况，按应急预案快速做出响应，刚好报告主管人员，并做好记录。详见手册基本规范篇10.3检验方法自主检查自查：每位员工均应自查，质量异样或者顾客干脆投诉刚好订正，
20、重大或特别异样应马上报告主管人员。机构自主检查的主要方式：常规例行检查、夜间巡查、全面自查，进行顾客看法征询和管理服务工作自查评定。管控机构监督检查，进行顾客看法征询和管理服务工作检查评定。特种设备平安监察依据特种设备平安监察条例规定的要求实施。顾客满足顾客看法征询，征询项目包括：顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、秩序维护和平安服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。可实行电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、顾客联系函、顾客满足度测评等多种形式，与顾客保持联系，征求顾客看法。看法征询中发觉的问题，刚好整改，并对整改结果进行回访。1范围本规范规定了物业管理服务活动中基本条件、顾客
21、服务、房屋和设施设备运行维护服务、秩序维护和平安服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运、检验方法等内容及要求。本规范适用于商场物业管理服务活动。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后全部的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，激励依据本规范达成协议的各方探讨是否可运用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。3术语和定义下列术语和定义适用于本规范。3.1商场已建成并交付商场运用的房屋及附属设施、设备和场地。3. 2物业管理基本条件、顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、秩序维护和
22、平安服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运、检验方法等内容及要求。3.3 顾客接受服务的组织或个人，主要为商场营运组织、厂商及消费者。3.4 突发公共事务在物业管理范围内发生的自然灾难（包括气象灾难，地震灾难，地质灾难，生物灾难等）、事故灾难（包括各类平安事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事务）、公共卫生事务（包括传染病疫情，群体性不明缘由疾病，食品平安和职业危害，动物疫情，以及其他严峻影响公众健康和生命平安的事务）和社会平安事务（包括恐怖攻击事务，经济平安事务，涉外突发事务和群体性事务）等。4基本条件3.5 资质要求依据商场实际状况，物业管理单位
23、应要达到物业管理服务资质所要求的。3.6 管理机构与人力资源配置要求3.6.1 物业管理单位应依据商场的具体状况，设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。3.6.2 2.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。3.6.3 管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热忱、耐性、周到并刚好为顾客供应服务。3.6.4 管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整齐端庄；在指定位置佩戴标记，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。3.6.5 管理
24、服务人员应刚好、仔细做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据精确。3.6.6 2.6管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，驾驭物业管理基本法律法规，熟识商场的基本状况，能正确运用相关专用设备.3.7 管理服务要求4. 3.1物业管理服务机构的维护保养工作,应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。4 .3.2物业管理服务机构宜从实际动身，依据建筑节能管理方法，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。5 .3.3物业管理服务机构应为商场供应全天候的公共秩序维护服务和平安服务，维护物业管理服务机构应对物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务,保持物业管理服务机构应
25、对仓储和选购进行限制，使仓储和选购的物资及服务符合本规范物业管理服务机构应对自然灾难、事故灾难、公共卫生事务和社会平安事务等突发公共事务建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径刚好报告顾客、物业管理管控和有关部门，并实行相应措施。3.10 础管理服务4. 4.1财务管理服务4.4.1.1建立健全财务管理制度，对物业管理和其它费用的收支进行财务管理，运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延长服务等费用须单独结算的应精确计算。4.4.1.2制定收费制度，物业管理各类费用缴付标准、时间、方式严格依据公开收费制度进行，收费应操作规范。4.4.2物业档案管理有较完善的物业管
26、理档案制度，档案内容至少应包括：0.1物业竣工验收档案；0.2商场及其配套设施权属清册；0.3设备管理档案；0.4顾客资料档案；0.5日常管理档案。5顾客服务5.1 接待服务5.1.1接待原则顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热忱回答顾客询问，确保100%答复率。5.1.2门厅服务门厅服务人员应留意维护门厅的整齐、有序和平安，向顾客供应关于周边交通、景点和内部各服务功能的询问.5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序刚好受理，手续完备，刚好建档、归档。5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应刚好受理，并在
27、规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。5.2 信报服务正确分理信件，仔细登记报刊杂志和挂号信，正确处理特别邮件（如退信等）。5.3 通讯设施安装服务5. 3.1确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。5.3.2确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。5. 3.3收到专业服务单位挑线通知后，刚好支配工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。5.4 修理费用管理服务须要时，建立修理费用管理制度，对修理费用进行账务管理，运作规范，账目清晰。5.5 装修管理服务5.5.1制订装修申请、审批、巡察过程检查、验收等装修管理制度并在顾客申请装修
28、时告知。5.5.2建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、巡察过程检查、验收资料。5. 5.3发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，报告商场营运部门和有关部门处理。5.6 投诉处理5. 6.1顾客投诉应分下列状况处理：一物业管理服务机构干脆受理的投诉，应核实状况，刚好处理并回投诉者。属于物业管理服务责任的，应向顾客致歉并刚好订正；属于无理投诉的应做好说明工作。物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理管控或上级主管部门处理；物业管理服务机构干脆受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；一顾客干脆向上级主管部门的投诉或者上级部门转来
29、的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后照实反映状况或上报书面材料，帮助上级部门做好相应工作；一一向公安机关报案的投诉，帮助公安部门处理；一一涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。6. 6.2受理、处置顾客投诉应保持记录。5.7 延长管理服务物业管理服务机构宜依据顾客的需求，开展力所能及的延长服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。6房屋、设施设备运行与维护服务6. 1房屋维护管理7. 1.1房屋的修理养护应：- 建立健全房屋档案，检查、督促顾客正确运用房屋，指导顾客遵守房屋平安运用的规范、政策、法规；- 对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录应齐全；一一依据房屋实际运用
30、年限，定期检查房屋共用部位的运用状况；- 须要修理，属于小修范围的，刚好组织修复；属于大、中修范围的，刚好编制修理支配和房屋专项修理费用运用支配，向房屋产权人提出报告与建议，依据房屋产权人的确定，组织修理。6.1.2装修管理依据相关规定要求执行。6.1.3房屋结构检查一应依据房屋的结构类型、用途和运用年限、运用环境等状况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发觉问题应刚好修缮；一不同房屋结构的检查周期（见表1）。结构类型运用年限一般运用环境特别运用环境钢筋混凝土结构60年以下201560年100年105100年以上52钢、钢筋混凝土结构60年以下251560年100年125100年以上72
31、钢结构100年以下3015100年150年105注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做上B另外规定，从其规定。6.1.4房屋避雷检测每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。6. 1.5巡检每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发觉问题刚好向房屋产权人报告，依据房屋产权人的托付，支配专项修理。遇紧急状况时，宜实行必要的紧急处理措施。6.2设备设施运行与维护服务6.2.1变配电系统一一制定临时用电管理措施；一限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急状况时，应实行必要的紧急处理措施；一依据规定的周期进行高压电气设备和工具试验，留存高压电气测试合格
32、的报告；一依据规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；一一高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示精确；一高（低）压变压器运行正常，温控显示精确，联控动作正常；一变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；一一低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；一一功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确牢靠；一一变（配）电系统联络自切正常。一一防止小动物进入措施和水浸措施。6.2.2应急供电系统一一按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；一一定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；一一发电机限制柜手动及自动启动正常，
33、各类表计显示正常；一一自动转换开关状态显示完好，动作正常；一定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；一一定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6.2.3楼宇智能化设备系统6.2.3.1楼宇设备自动化（BA）系统（如有时）一一服务器工作正常、通讯正常、整齐；一一工作站工作正常、通讯正常、整齐；一数字式干脆限制器（DDC）工作正常、通讯正常、整齐、线路整齐；一一末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装坚固。6.2.3.2网络与通讯设备系统6.2.3.2.1程控交换机（如有时）一一程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整齐、线路整齐；一一维护终端工作正常、
34、整齐；一计费系统工作正常、整齐；一话务台工作正常、话音清晰、整齐；一一电源工作正常、蓄电池正常、设备整齐、显示仪表无损；一一语音信箱工作正常、整齐、接线正确。6.2.3.2.2网络通讯设备一一配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；一一光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；一一插座模块安装完好，线路畅通，表面整齐。6.2.3.2.3广播与背景音响系统一音源设备工作正常，整齐完好；功放设备工作正常，整齐完好；一扬声器等末端设备工作正常、整齐，音质保持清晰;一背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。6.2.4平安防范系统6.2.4.1中心监控系统一摄像机安装坚固、位置正确、工作正常、整齐；一一画面分
35、割器工作正常、整齐；一一录入设备工作正常、整齐；一监视器工作正常、图像清晰、色调良好、整齐；一矩阵工作正常、线路整齐、标识清晰,6.2.4.2中心监控主机工作正常、整齐；一一巡更器具工作正常；一巡更点位置正确、安装坚固、工作正常。6.2.4.3对讲系统（如有时）一基站线路无损、工作正常、整齐；一一天线安装坚固、工作正常。6.2.5车库管理系统（如有时）-工作站工作正常、 一服务器工作正常、 一取票站安装坚固、 一栅栏机安装坚固、 一收费站工作正常、整齐；整齐；线路整齐、工作正常;工作正常；整齐。6.2.6门禁系统（如有时）工作站工作正常、整齐；一一服务器工作正常、整齐；一一读卡机指示灯完好、工
36、作正常；电子门锁工作正常。6.2.7卫星电视系统（如有时）一一卫星天线安装坚固，外观整齐；一一放大器、解码器等设备工作正常；一一传输线路正常，图像清晰。6.2.8消防报警与灭火系统应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：一火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，刚好更换失效的器件；一每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；一当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；一操作启动部件,手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;一火灾时应能在消防限制室将火灾疏散层的
37、扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并限制在选定的楼层（区域）内；一报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；一故障报警：当限制器和火灾探测器、限制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位；一火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当马上显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；一电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源复原时能从备用电源自动转入主电源状态；一火灾确认后，发出限制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫
38、降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；一火灾确认后，应当限制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；一火灾确认后，发出限制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；一消防限制室在确认火灾后，应当能限制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；一火灾确认后，应当释放建筑内的全部门禁装置，保证疏散门的畅通；一一数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整齐；一末端设备安装坚固、位置正确、线路整齐、工作正常；一一中心联动装置工作正常、显示正确；一消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与
39、压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；一消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整齐；一消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。6.2.9升降设备系统6.2.9.1电梯及自动扶梯一保证正常运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯精确启动运行，停层精确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿闹整齐；一电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格,应由专业资质修理保养单位进行定期每半月保养一次保养，每年进行平安检测并持有有效的平安运用许可证，在有效期内平安运行；一应有专业人员对电梯保养进行监督，并
40、对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；一电梯发生一般故障，一小时内专业修理人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事务时，物业管理人员应刚好处理，专业修理人员应在30分钟内达到现场进行抢修。6.2.9.2高空作业设备（如有时）一设备需经有资质的检测机构检验合格，保持平安装置完好并在有效期内平安运行；一设备操作人员应严格遵守平安规定，严格执行平安操作规程，严禁超载；一一设备应严格执行作业前的机电系统平安检查与运行状态的确认；一吊篮运行平稳，无倾斜；一一设备各仪表指示精确，各类开关动作敏捷；通讯设备正常；一一在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；一设备运用完毕后，需切
41、断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；一应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。6.2.9.3液压升降设备（如有时）一一升降平台应运行平稳，平安装置完好；一一升降设备本体运行平稳，各类仪表指示精确，平安装置完好。6.2.10给排水系统一一应定期对给排水系统进行维护、润滑；每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达
42、到DB31/199污水综合排放标准的要求；一用户末端的水压及流量满足运用要求；一一每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；确保水质无污染并符合规定的要求：每年定期二次清洗生活水箱、蓄水池，生活饮用水水质应符合GB5749生活饮用水卫生标准的要求，涉及生活饮用水设施的日常运用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照生活饮用水二次供水卫生管理方法执行;每年定期一次清洗非生活水箱、蓄水池；一一定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备限制柜进行保养；一水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。一一如遇供水单位限水、停水
43、，应按规定时间通知用户.6.2.11空调系统一对空调系统的维护保养应当依据规定的频次进行；一定期对空调系统开机前进行检查，测试运行限制和平安限制功能，记录运行参数，分析运行记录；定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器限制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，供应符合要求的冷却水；一定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；一定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；一定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、
44、分水器进行检查保养；一各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；一保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，供应符合要求的冷冻水；保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，供应符合要求的采暖热水；一对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；一一能量计费系统处于完好状态（如有时）；一一定期检查空调机组电机、风机的运转状况，记录运行参数；一定期支配对新风量、排风量的测定；一一应考虑定期支配对空气品质的测定；一一定期支配对风管系统的清洗。6.2.12锅炉系统6.2.12.1蒸汽锅炉（如有时）一每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行平安检测，并
45、对锅炉电机部分及程序限制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护：一每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验平安阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；一一每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；一每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温爱护试验，平安阀自动排气一次；一每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对平安连锁装置平安性能试验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理
46、，做好锅炉平安经济运行监督、管理、工作记录；一一检测水质的硬度，应不大于3亳克/升；一一锅炉平安附件及仪表齐备，动作牢靠；各种证书齐备，操作人员持证上岗；一在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；一一汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；一一蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。6.2.12.2热水锅炉（如有时）一定期对温控仪进行检测；一一附属设备的维护保养可参照6.2.12.1的相应条款实施。6.2.13公共照明系统公共照明系统应定期检查维护：一每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应刚好更换；一每天一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；一每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应刚好处置，保证运行平安、正常。6.2.14避雷系统避雷系统应按规定每年由专业机构进行检测。同时：一每年检查一次重要机房的设备防静电地板的接地是否牢靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；一每半年对顶层的避雷带、避雷针、
