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1、书名：小区绿化维护与管理作者：佘远国，江建国ISBN：978-7-111-25119-4出版社：机械工业出版社,第7章 小区绿化管理,学习目标主要内容知识小结思考练习,学习目标,了解小区绿化管理的基本运作模式；了解小区绿化管理的特点；了解小区绿化内部管理的内容；熟悉小区绿化管理的基本要求；掌握小区绿化管理费计算的方法；掌握小区绿化管理质量控制的基本方法。,主 要内容,7.1 小区绿化管理基本运作模式 7.2 小区绿化接管验收 7.3 小区绿化质量管理 7.4 内部管理,7.1 小区绿化管理基本运作模式,7.1.1 小区绿化管理的内容和特点 7.1.2 小区绿化管理模式 7.1.3 小区绿化管理
2、经费测算 7.1.4 小区绿化管理项目的发包 7.1.5 小区绿化管理的基本要求,1.小区绿化管理内容小区的绿化管理，是物业管理企业对所管辖的区域内有关绿化活动方面的管理。其内容涉及到对物业管理企业自身的管理，绿化管理人员的管理，小区居民，即绿化管理受益人的管理，绿化质量管理等。,7.1.1 小区绿化管理的内容和特点,（1）小区绿化管理的前期介入（2）小区绿化的验收接管（3）小区绿化管理规定（4）小区环境绿化社区文化的建立,7.1.2 小区绿化管理模式,1.自行管理模式所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的绿化队伍，有较雄厚的技术力量及设备，自主完成公司管辖范围内所有的绿化日常管理。物业
3、绿化管理单独成立一个绿化部或从属于环境服务部。,服务组主要职责是管理好小区的绿化工作花圃组主要职责是培育各种花卉苗木养护组主要职责是负责小区绿化的养护工作,2.外包式管理模式外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的绿化管理队伍，只设12名专职或兼职的管理人员，将物业管理公司管辖范围内的所有绿化项目发包给社会上的专业绿化公司进行管理。,（1）机构干练（2）易于控制成本（3）灵活性较差,7.1.3 小区绿化管理经费测算,1.园林绿化管理费的构成绿化管理费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草杂物清运费、补苗费、摆设花卉费等项。在实际测算时，加一定税率及利润。,2.测算依据及方法在
4、管理费测算中，要首先确定起算基数。将每年每m2的绿地所需水费及人工费作为绿化费用测算的基数，并由基数推出成本费，再由成本费推出其它费用，进而推出整个费用。另外一些经验性的数字也是测算的依据之一。,（1）成本法（2）简单测算法绿化面积用总建筑面积除以容积率再乘以绿化覆盖率计算，也可按实际绿化面积计算。绿化员工的定编人数可以根据各地实际情况确定，通常每40006000m2绿化面积设绿化工1人。,7.1.4 小区绿化管理项目的发包,1.发包准备工作发包之前的准备工作主要包括绿化面积的测量、绿地类型、植物种类数量的统计，管理质量标准及操作频度的制定、检查及纠正，处罚制度的制定，管理费用测算，配套设施设
5、备、工具房、水电接口的准备等等。,2.供方评定与选择（1）组织供方评定小组（2）制订供方评定标准（3）确定供方,3.合同签订在选定管理单位后，经双方协商签订承包合同。合同内容包括甲方（发包方）单位名、乙方（承包方）单位名、管理面积、单位面积管理费用、总费用、付款方式与时间、双方责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标处理办法等。,7.1.5 小区绿化管理的基本要求,1.一般住宅小区一般住宅小区指的是福利房、房改房或价格处于中低档位的商品房居住小区，（1）一般住宅小区的特点 居住人员多，结构复杂。小区管理费较低。绿化多数为公共绿化。,（2）一般住宅区绿化管理的重点加强对植物病虫害、水肥的管理保
6、证小区环境整洁安全及时对阻碍居民生活的绿化景点进行改造创建社区环境文化,2.高尚住宅小区在城市中定位较高、建筑及环境十分优美的别墅、复式洋房等高价位商品房小区（1）高尚住宅小区的特点环境优美，注重绿化的观赏效果小区居民多为收入较高的人士物业管理费用高,（2）高尚住宅区绿化管理的重点 原则是高雅、精品、安全、美观加强植物的日常养护，保持植物生长健壮；保证每天及时清除小区内的枯枝黄叶；及时更换改造，始终保持园林景观的完美；经常举办一些绿化活动,3.小区绿化管理方法（1）建立完善的管理机制（2）建立完善的质量管理系统（3）制定科学合理的操作规程,7.2 小区绿化接管验收,7.2.1 新建小区绿化的接
7、管验收 7.2.2 原有小区绿化的接管验收,小区绿化的接管验收是物业公司代表全体业主，根据物业管理委托合同，从物业绿化日后使用与维护的角度出发，对物业委托方与承建商已建好的绿化工程进行核对、检查、确认并办理移交手续，从而接手管理的过程。,7.2.1 新建小区绿化的接管验收,1.新建小区绿化的特点绿化工程与别的物业工程项目相比，施工及保养期长，接管验收往往滞后。（1）容易受建筑废料的影响（2）受其它工程及水电因素的影响较大（3）新建小区绿化未经使用考验（4）新建小区绿化易于改造,2新建小区绿化的接管验收程序书面提请，提交资料；签发通知，约定时间；按照标准，进行验收；发现问题，及时处理；签发凭证，
8、签发文件。,3.新建小区绿化的接管验收内容（1）绿化苗木验收 苗木规格、数量；苗木受损害程度；病虫害特别严重的；苗木种植穴；基肥含有有毒、有污染物质。,（2）竣工初验施工单位提交竣工报告及初验申请施工单位递交相关资料现场核实工程竣工情况注意事项,（3）签署初验意见（4）养护期满复验（5）验收后的工作,7.2.2 原有小区绿化的接管验收,1.原有小区绿化的特点业主已经入住，人员相对稳定，受影响较少；绿化带基本定型，一些由于规划设计不合理或者施工不合格造成的影响已经体现出来；绿化面积与设计资料已有出入；绿化配套设施一般都已到位；绿化项目资料一般不齐全。,2原有小区绿化的接管验收程序书面提请，提交资
9、料验收通知，约定时间按照内容，进行验收发现问题，酌情处理共同清点，核实状况签发凭证，办理登记,3原有小区绿化的接管验收办法（1）物业公司自检（2）绿化面积测量验收（4）清点设备（5）绘制移交现状图（6）协商问题的解决方法（7）原有的绿化评价及打分等级（8）撰写备忘录（9）资料归档,7.3 小区绿化质量管理,7.3.1 小区绿化物质采购质量标准 7.3.2 小区绿化质量评价标准 7.3.3 小区绿化质量控制,1.花木购买质量标准（1）苗木生长健壮，株形美观根系发育良好茎根比小、高径比适宜、植株无脱水现象无病虫害，无折损现象，无压黄现象性价比合适,7.3.1 绿化物质采购质量标准,（2）大树找好供
10、应商，进行适应性锻炼带土球直径合适泥球用草绳包裹无病虫害昂贵的大树用草绳包裹好,（3）时花品种、规格、花色符合要求无病虫害、株形整齐、无折损花蕾多且匀称整齐性价比合适,（4）盆景1）山水盆景布景合理，观赏效果好；山石连接自然，附生植物生长良好，比例合适；山石连接稳固；水盆清洁，盆景大小适宜。,2）树桩盆景植株生长健壮，比例合适，尚有发展潜力；植株无病虫害，叶色自然健康；植株造型古朴自然，修剪精细盆景大小与摆放地点相适应。,（5）草坪草种建坪补救面积误差在15%以内；草坪块基本完整，草坪覆盖率达95%以上，且生长良好；无恶性杂草，其它杂草在2%以下；购回的草坪块无干枯或沤黄现象。,2.绿化工具工
11、具类型、规格、型号符合请购单要求；机械应为新出厂两年以内，运作正常；有较好的售后服务；机械各配件易于购买，性能价格比合适；机械符合国家安全标准规定；购回的机械应带有保修单及零配件清单。,3.农药、化肥等购买质量标准包装良好，外观整洁；包装上应有出厂日期及保质期；农药应高效低毒。,4.切花购买质量标准应在早上10：30之前送到；品种、花色、规格符合要求；保鲜良好，无残损、萎蔫、腐烂变色、干枯；质量数量应符合定购的要求；价格应符合季节批发价。,7.3.2 小区绿化质量评价标准,1.小区绿化的质量要求树木生长茂盛无枯枝树形美观完整无倾斜绿篱修剪整齐无缺枝花坛土壤疏松无垃圾草坪平整清洁无杂草小品保持完
12、好无缺损,2.小区绿化管理的考核指标（1）居住小区绿化指标 根据国家颁布的全国城市文明住宅小区达标考评实施细则规定，住宅小区人均公用绿地应达到每个居民平均占有2m2以上，绿地率要达到30%，绿化覆盖率达到25%以上。,（2）绿化养护指标树木成活率，应达到100%；树木倾斜程度，不超过树木总数的2%；遭虫害的树木不超过总数的2%；无枯枝败叶，枯枝不超过总数的2；围护设施无缺损，建筑小品无损坏；整洁无杂物；档案齐全、完整，有动态记录。,7.3.3 小区绿化质量控制,质量控制是指在管理的过程中，及时掌握各环节的实际情况，采取一切有效手段，确保管理达到预定的要求。良好的管理质量必须建立在良好的质量标准
13、基础之上，而良好的质量标准又依靠完善的质量控制手段实现。,1.质量监督检查法质量监督检查法就是由上而下，对各个岗位、各个环节进行质量监督检查，并针对监督检查发现的问题及时采取纠正措施。监督检查是物业管理公司采用最多的一种控制方法。,2.汇报控制法汇报与监督检查是同一控制性质的两种方法。监督检查是由上而下信息反馈与控制，汇报是自下而上的信息反馈与控制。汇报是上下级组织中不可缺少的活动方式，本质上就是上级对下级的一种控制，通过对汇报者的控制转化成对管理质量的控制。,3.统计分析法统计分析法就是利用数字统计的方法，分析管理质量变化的情况，寻找存在的问题，采取措施解决问题，使管理质量控制在合理的水平上
14、。统计分析法的前提是必须建立定期的有价值的统计报表。,4.竞争激励法竞争是一种比较，在比较中找出差距，在比较中明确方向。在小区绿化质量管理中，实行比较竞争，让好的管理与服务、差的管理与服务同时展现在大家面前。竞争产生了压力，在压力下形成相互促进，这就是竞争带来对管理质量的控制与促进。,5.信息监控法信息技术控制法是利用计算机网络技术，对管理质量进行控制的一种方法。信息技术进入管理领域是最近20年管理革命的重大成果。智能化楼宇的诞生使管理发生了翻天覆地的变化。人们可以在一个地方方便地掌握其他地方发生的变化。,7.4 内部管理,7.4.1 绿化员工服务管理 7.4.2 员工操作安全管理 7.4.3
15、 绿化员工培训 7.4.4 绩效考评管理,7.4.1 绿化员工服务管理,作为物业管理的一部分，绿化管理靠专业的知识、规范的程序、严格的语言行动等的高要求。绿化员工必须树立“业主第一，服务至上”的理念，具有规范的言行、良好的仪容仪表和良好的服务意识，为业主提供优质的服务。,1.员工的仪容仪表 仪容仪表是体现一个公司的形象以及工作纪律、管理制度是否完善的重要标志，也是物业公司对外的形象窗口。（1）员工的服饰着装要求（2）须发（3）个人卫生,2.行为举止员工的行为举止是指员工在日常工作、服务和日常生活中的动作行为。在绿化服务中员工的行为举止直接影响公司的声誉。恰当合理的行为举止不但可以维护公司利益，
16、同时也给业主和客户留下较深的印象。,（1）服务态度（2）行走（3）就座（4）其他行为,3语气（1）与业主交谈（2）几种语言方法询问式请示式商量式道歉式解释式,7.4.2 员工操作安全管理,1.绿化员工安全操作“安全生产，人人有责”所有职工必须认真贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，严格遵守安全技术规程和各项安全生产规章制度。,2.绿化员工职责 绿化员的职责主要负责公司所管辖的园林绿化，花木基地等植物的日常养护、保养管理和培育花木盆景，以及节日、会议、接待环境的摆花布置等工作。,3.绿化员工的纪律严格遵守公司的各项规章制度服从安排，完成工作任务按时上、下班严格遵守园林机械以及其它工具的操作方法
17、严格遵守农药及肥料的使用方法爱护所有劳保、使用工具,7.4.3 绿化员工培训,培训是工作质量得以保证的基本条件之一，也是一个企业得以发展的动力。只有通过良好的培训，才能提高员工的技术技能和基本素质、增强服务意识，并能保证公司的质量管理措施、规定的正确执行，确保绿化的质量。物业绿化员工的培训包括：入职培训、绿化专业知识培训、物业管理专业知识培训、服务意识培训以及质量标准培训等。,1.培训计划的制定符合国家和公司的规章制度；有具体实施时间；有明确的培训范围；有考核的标准；有培训经费的预算。,7.4.4 绩效考评管理,2.新员工的培训 为了确保公司管理质量规范统一，使员工尽快熟悉自己的工作岗位及公司
18、的情况，物业公司均对新员工进行入职培训。培训的内容包括公司情况介绍、公司规章制度、公司及部门运作方式、岗位工作内容及工作方法等。,3.物业管理知识的培训全体绿化管理员工应参加公司统一安排的专项物业管理知识培训及物业管理质量管理体系知识培训，确保公司的质量管理体系在绿化管理部门得以落实。物业管理知识的培训每半年至少安排一次，每次培训时间不少于两个h，员工经培训后参加由公司统一举办的考核，参加省市有关的物业管理职业技能鉴定并持证上岗。,3.考评操作（1）日检（2）周检（3）月检（4）抽检（5）内审（6）管理评审,4.考评分数统计及划分奖罚分数线（1）每月考评总分的统计（2）半年考评分统计（3）设立奖罚分数线,小 结,本章介绍了四个方面的问题，小区绿化管理的基本运作模式、小区绿化的接管验收、小区绿化质量管理、内部管理，主要知识点如下。,知识小结表,思考题,7-1 小区绿化管理的部门经理、技术人员和管理人员的职责各有哪些？7-2 小区绿化管理的内容主要有哪些？7-3 绿化管理质量评价标准包括哪些方面的内容？7-4 如何进行绿化管理质量控制？7-5 员工服务管理包括哪几方面的内容？7-6 简述绿化工人入职培训的主要内容。7-7 什么叫绩效考评？如何对绿化管理员工进行绩效考评？,
