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1、房地产销售人员培训,销售技巧篇,第一章 接听电话技巧,第一节call me 来电接待要求第二节visit me 到访接待要求,第一节Call me 来电接待要求,一、接听电话礼仪二、电话接听重点信息的掌握三、注意事项,返回本章目录,一、接听电话礼仪,与其他服务行业有所不同，在狭隘的房地产销售概念中，来电接待与到访接待的服务规范显得尤为重要。,1、处理接听电话接听电话礼仪,服务标准纸笔要就手 办公台上应预备好纸和笔两响内接听 任何电话响两声内立即接听称呼来电者 询问来电者姓名、经常称呼来电者,纸笔要就手,两响内接听,称呼来电者,2、处理接听电话处理电话礼仪,服务标准主动帮助如所找的同事不在，可主
2、动替对方简单了解，尽量提出协助。口信 如客户认为需找某位同事而所找同事没空应找人接听，并记下来者口信，包括姓名（先生、小姐、太太）、电话号码、所有公司欲留信息复述口信向来电者复述资料道别向来电者道别,主动帮助,口信,复述口信,道别,3、对来电查询客户进行电话销售,服务标准称呼来电者以姓氏称呼来电者或简单了解来电者需求简单介绍重点 介绍项目基本资料，给客户予初步轮廓（如位置、规划等）明白顾客需求辨别顾客购买动机及关心点，利用有关卖点，邀请顾客亲自前来参观介绍交通路线介绍交通路线，让顾客容易找到位置，以免交通迂回降低顾客购买意欲,称呼来电者,简单介绍重点,明白顾客需要,介绍交通路线,返回本节目录,
3、二、电话接听重点信息的掌握,1、第一要件客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯2、第二要件客户能够接受的价格、面积、格局等对楼盘具体要求的资讯。其中与客户联系方式的确定最为重要,返回本节目录,三、注意事项,1、销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一说词。2、广告发布前，应提前了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。3、广告发布当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。4、广告发布当天，严禁拨打广告电话或条幅电话。5、电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍，主动询问。6、邀请客户应明确具体的时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。7、应将客
4、户来电信息即时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。,返回本节目录,第二节 Visit me到访接待要求,招呼客户入店接见客户对到访顾客进行销售介绍重点沿途介绍参观单位,招呼客户入店,接见客户,3、对到访顾客进行销售,4、对到访顾客进行销售,5、对到访顾客进行销售,第二章 销售技巧,第一节面对客户时怎么办第二节接待后程序和技巧第三节 把握购买动机和消费层次第四节 巧妙的启发诱导第五节 逻辑推理的运用第六节 做好接待总结,第一节面对客户时怎么办,（1）沟通有方（2）独特的倾听者（3）正确的表达你的想法（4）有所感,第二节接待后程序和技巧,一、客户接待的八个环节第一步：礼貌地迎接客户。第
5、二步：安顿客户。第三步：询问、咨询、了解客户的需要。第四步：放大问题，利益陈述。第五步：留住客户第六步：签署协议第七步：为客户办理一切事务第八步：售后服务,二、影响客户接待的六个因素,（1）我爱公司吗？我爱我们花园吗？在公司和花园身上我投入了多少关注和心血?我有没有跟公司的发展同步呢？如果没有，我就没有真正地投入去做好销售服务工作。（2）我是否做了充分的准备？我有没有较好的参加了公司的培训？我的个人形象是否是良好的？我的精神状态如何？我对公司发展目标、经营策略以及项目有没有很好的理解？（）我有没有很好地利用公司资源，如客户数据库？我有没有建立自己的客户名单？我有没有很好地与其他员工协作，充分挖
6、掘客户源？我有没有跟客户保持持续的联系？面对面接触和洽谈的次数多吗？,（）客户对我们的楼盘了解了多少？我有没有向他解释清楚并留下了足够的楼盘信息资料？我是否已经了解了客户的需求？我和客户之间是否已经达到某种共识？（）我给予客户的利益或我的权限范围内的承诺是否有吸引力？（）个客户只成交个，还算成功吗？我具备了接受失败的能力吗？我是有心人吗？我是否想打退堂鼓了？,三、寻找商机的技巧,（）为了生存赚钱，我必须不断寻找商机，不断给自己加油，给自己壮胆，开拓新客户。（）通过互联网、个人通信录，接触潜在的顾客。（）展示我们产品的独特一面，努力命名我的声音高过嗓音，这两方面将使得客户关注我。（）电话问候、邮
7、寄卡片，让客户记住我，保持联系，让我成为客户第一个想起的人，适时拜访老客户，并获取客户的最新信息（包括通信方式）（）让客户给我们的设计和产品提意见我们相信，我们的销售来自于我们接触的所有客户中的,四、留住客户的方法,（）站在顾客的立场考虑问题。（）使顾客容易找到你。打开你的手机，售楼处要预留一部电话，以使客户随时能打进电话。（）即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹。（）电话在铃声响起后声要接起电话。（）为顾客排队提供方便，如座椅、遮阳、茶水、报刊杂志、音乐、食品等。,（）即使再忙，也要在10分钟左右返回，安顿在等候的客户，并向他解释等候的原因。（7）给客户自便的权利，让他四处看看，但提醒他注意
8、安全。（8）我必须对我们的项目了如指掌。（9）特定价格限量发售，提供特别优惠，不可出现脱销。（10）坚持准确无误地执行订单（认购书）的原则，但对客户的特殊情况提供灵活措施。（11）即使是成交后，也要跟客户保持联系，告诉他我们的最新消息，包括“手拉手”老客户推荐新客户买楼的优惠措施。（12）为客户付款提供方便，但千万不要出现乱七八糟的多收费。（13）按时交付使用，承诺要兑现，产品保证要有实质内容。（14）为客户退款提供方便，尽量快地及时退款。（15）对给你带来业务的人提供奖励,五、如何抓牢客户,（1）为广告打出后做好各方面的准备。（2）倾听客户的咨询和意见；不要错过客户的意见，及时记录下来，设立
9、客户服务部，及时反馈意见，为不满意的顾客提供解决的办法。（3）倾尽我们之所能帮助想得到帮助的客户。（4）让老客户成为我们的宣传大使，让一部分老客户在我们的客户联谊会上现身说法。（5）让顾客时刻感觉到我们在关心他。让他不断得到实惠。（6）研究和交流失去顾客或不成交的原因。（7）组织客户联谊会，业主俱乐部，不断举行各类可以让客户参与或得到实惠的公关活动。（8）把最有力的售楼人员派到服务第一线，教会售楼人员回答最基本的问题。准备必要的宣传品，让客户得到更多的信息。,（9）适当派一些员工去做探子，去“偷听”，了解同行和客户对我 们的意见，以求得到改善。（10）任何营销计划的实施，都要进行评估，以实效作
10、为检验标准，了解同行和客户对我们策略来的反应，以求改善。（11）记住，卖场和我个人的第一印象是最重要的！（12）将客户的投诉消灭在萌芽状态，想尽一切办法，不要使我们的产品，服务被媒体批评或曝光，大事化小，小事化无。（13）想尽一切办法，包装自己，炒作自己，好的事让全世界的人都知道！（14）随时了解你的竞争对手，明白和他们相比，我们的优劣势在哪里！（15）兑现承诺，否则就不要承诺。（16）记住质量，永远是质量。这是致胜的法宝。,第三节把握购买动机和消费层次,一、客户购买动机（1）理性购买动机（2）感性购买动机,理性与感性购买的动机的区别与互相转化,前者关注的是商品的全部性能，后者关注的其中的局部
11、，当客户发现根本不能满足其全部需要时，就会转而注目其最需要的商品性能，而一旦出于某种特别目的完成购房后，又尽可能完善该商品的性能，这就构成了由理性感性理性的购买动机的转变。,感性购买动机的常见表现方式,安全方便舒适健康吉利尊贵投资升值隐私,二、消费层次,（1）安置型（2）安居型（3）小康型（4）豪华型（5）创意型,三、为客户营造良好的环境,（1）硬环境（2）软环境,第四节巧妙的启发诱导,一、寻找和客户共鸣的话题二、启发和诱导三、客户最聪明四、提建议要有可信度五、利用企盼心理六、恭维要适度七、启发方法要综合运用,第五节做好接待总结,一、总结的内容（1）通过电话与来访人数和信息来统计分析广告效果（
12、2）通过普遍满意与不满意的因素分析楼盘素质及其他优劣势（3）通过对典型客户接待成功与失误的分析提高个人接待能力（4）通过对客户典型反应分析总结其购置动机（5）通过客户反应分析找出“可能买主”和“最有价值客户”（6）通过客户综合反应分析找出客户的主要思想障碍,二、判定“可能买主”的依据,（1）随身携带本楼盘的广告（2）反复观看比较各种户型（3）对结构及装潢设计建议非常关注（4）对付款方式及折扣进行反复监讨（5）提出的问题相当广泛和琐碎，但没有提出明显的“专业性问题”（6）对楼盘和某套单位的某种特别性能不断重复（7）特别问及邻居是干什么的（8）对售楼员的接待非常满意（9）不断提到朋友的房子如何如何
13、（10）爽快地填写了客户登记表主动索要卡片并告知其方便接听电话的时间,第三章 跟踪客户技巧,第一节 跟踪客户的准备第二节 如何跟踪客户,第一节 跟踪客户的准备,一、任务（1）再次验证接待总结内容（2）制订接近可能买主的策略（3）避免大的失误（4）掌握一切可能利用的潜在因素,二、注意事项,（1）熟悉可能买主的情况（2）确定追踪可能买主的技巧,第二节 如何跟踪客户,一、一般技巧（1）自我介绍（2）适当恭维（3）点明利益（4）诱发好奇心（5）引起恐慌（6）表示关心（7）迂回进攻（8）单刀直入（9）再次恭维（10）确认客户能回来,二、集团购买的追踪技巧,（1）争取获得接见（2）预约与守约（3）选择合适
14、的时机（4）使用名片（5）避免被过早地打发走（6）扭转客户分散的注意力（7）迅速消除客户的紧张情绪（8）再次访问的技巧,第四章 促使成交技巧,第一节 准确了解客户需求第二节 如何赢得客户信赖第三节 随机应变八大技巧第四节 判断客户购买者心理障碍第五节 购房心理障碍及对策,第一节 准确了解客户需求,一、客户的个人档案二、客户的一般需求三、客户的特殊需求四、客户的优先需求,第二节 如何赢得客户的信赖,一、培养良好的仪态和品格二、掌握赢得信赖的技巧（1）把握分寸（2）时刻表示对“老板”的忠诚（3）质量保证（4）榜样的力量（5）讲一个故事（6）让旁观者说话,第四节 判断客户购房者心理障碍,一、诚实的回报二、开门见山三、桥面指出客户可能存在的问题四、排除客户的借口五、机智设问六、“四不”调查,第五节 购房者心理障碍及对策,一、可买可不买二、对房子不满三、对价格不满四、对你代表的公司不满五、对售楼员不满六、不想马上购买,第三节 随机应变八大技巧,一、缓和气氛二、接受意见并迅速行动三、恰当地反击不实之词四、学会拖延五、转变话题六、及时撤退七、排除干扰八、适应客户的言行习惯,第五章 成交收定技巧,第一节 把握成交时机第二节 成交收定第三节 终结成交,第一节 把握成交时机,一、成交时机,
