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1、案例一,2010年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于2010年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从2011年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从11年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明理由。,点评:,处理结果：物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服
2、务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下：向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。,案例二,某业主私自在住宅楼梯走廊下空间砌墙，并上锁据为己有，这种行为是否违法，应如
3、何处理：参考答案：这种行为违反了物业管理条例第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。按照条例第六十六条规定，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1000元以上1万元以下的罚款，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。,案例三,我的房子透寒两年了，多次维修好，我找物业公司，他们说只负责协调，所以我决定不交物业费。我能否要求物业公司动用维修基金修理我的房子？,点评:,参考答案：物业公司与开发商是两个独立的法人单位，各自财务独立，各自承担民事责任，
4、物业公司不应对房屋质量承担责任，业主不能用拒交物业费的方式来发泄不满。维修基金是业主自己的钱，如果房屋实在质保期内，应当要求开发商（建筑商）来维修，如果过了质保期，则可以要求用维修基金来修。,案例四,李女士是某小区业主，近期又在别处购买了一套住宅，目前这套住宅短期内卖不出去，空着又可惜，李女士决定将这套住宅出租，于是来到管理处询问，业主出租自己的房屋时，应该注意什么？如果房屋出租了，物业服务费用由谁交纳？如果你是接待人员，应将如何回答。,点评:,参考答案：物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。业主与物业使用
5、人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。,案例五,徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的新房，被楼上住房跑水搞得卫生间、厨房和客厅部分屋顶起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说物业公司的工程人员多次协调已解决了问题。但是徐先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：如果对物业服务不满意，是否可以不交纳物业管理费？,点评:,分析：业主混淆了不同的法律关系。因房屋质量不好导致水渗漏涉及业主和开发商基于房屋买卖合同系而产生的合同关系，开发商交付的房屋存在瑕疵而导水管跑水致使业主受到损失，开发商应承担违约赔
6、偿责任。楼上业主过失行为导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致了楼下业主财产权利受到侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。物业管理公司在此案例中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所含盖的服务范围而属于特殊的物业服务范围，该部分的维修应当另行支付费用，业主没有理由拒绝缴纳物业管理费。,点评:,结论：业主以对管理服务不满意为由拒绝缴纳物业管理费，实际上是混淆了业主与小区物业管理委员会之间的权利关系。依据法律和法规的规定或约定，任意一个业主无权对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物
7、业服务质量提出异议。物业公司并不只为某一个业主或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的业主委员会的委托，为整个小区提供物业服务，物业公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。,案例六,某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将
8、楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。,点评:,分析：判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。理由：物业管理条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要
9、征得相关性业主的同意。,案例七,业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、
10、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。,点评:,分析：判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。理由：物业管理条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。,案例八,1998年
11、3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。,点评:,分析：判决结果：驳回原告业主家属的全部诉讼请求。理由：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。物业管理条例第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物
12、业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的物业服务合同确定。,案例九,2001年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差
13、，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。,点评:,分析：判决结果：物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合物业管理条例规定。收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。理由：1、物业管理条例第三十六条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。,
