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1、,创 世 纪【海昌集团东港项目定位分析探讨】,客户：海昌集团提案：东方博文时间：2010.11,文艺复兴时期的大师、巨人米开朗琪罗，为罗马西斯廷教堂的高高在上天花板绘画，其面积（540平方米）、位置无不决定了巨大的难度。米开朗琪罗尽显英雄本色，历时4年，共绘制了9幅连续性的主题画（题材均取自圣经）。使西斯廷天顶画成为世间最壮观的绘画。流芳百世。,历时4年，绘成540平方米天顶壁画：,米开朗琪罗创造了享誉世界的西斯廷教堂大壁画，其意义恰如海昌集团填海造陆，仿佛开辟960万平方公里国土面积之外的新大陆。海昌集团，以史无前例的大手笔，在长达约4公里、宽约300米的天赐港湾畔，着上最壮丽的颜色。,苏美
2、尔人的港口：6000年前，苏美尔人挖掘了四方形的港口，大力发展贸易往来，而后围绕港口，建立了城市。,繁荣的贸易,用于运输的船,腓尼基的地中海：公元前10世纪，腓尼基人在地中海沿岸建立了很多港口商站，源源不断运输木材、贵重金属、羊皮纸，攫取巨额财富。发达的文明以港口为中心，辐射向四方的城邦。,腓尼基城邦遗址,腓尼基战船,腓尼基商船,亚历山大港：马其顿、罗马、拜占庭、阿拉伯，历经帝国的变迁，亚历山大港繁荣了1100年。作为希腊与尼罗河间的联系，它成为欧洲与阿拉伯和印度之间的贸易中心。创造仅次于罗马的财富。,亚历山大港遗址,亚历山大港剧院遗址,庞贝柱,维多利亚港：国际上最重要的港口之一，商业与旅游的
3、圣地。持续贯穿在香港的整个发展历程中。灯火通明的夜景以及繁荣的商业气息，已成为无可取代的城市名片。,20世纪的维多利亚港,维多利亚港日景,维多利亚港夜景,黄金海岸：澳大利亚黄金海岸只是一道狭长的海岸，却点亮宽广的太平洋，在全球独领风骚。,黄金海岸,大连东港:大连港已有100多年的历史，百年前大连因港而建，百年后大连要以港而兴。大连东港，相当于三个维多利亚湾的规模。东面为东海公园，西面为人民路商务区，背山面海，风景秀丽。规划总用地面积约398公顷，建设总量近500万平方米。肇始于1898年的百年历史、得天独厚的深水和港口条件、政府大力支持，未来将建设国际商业核心区。,大连东港1898年,大连东港
4、2010年,小结：港口、港湾繁华的代名词，发展了繁荣的贸易往来，自古就是缔造商业传奇的发源地。,大连东港，一个全新的商业神话正在这里衍生，海昌集团正在开创大连商业新纪元。,大 连 城 市 印 象,大连城市印象Impression,大连商业解析,大连整体商业板块可分为3大板块，（东部商圈、西部商圈。华南商圈）大连的各类型商业中心基本均围绕零售业店铺大连的商业区，随着城市的发展，还在不停的外扩大连商业高中低消费有而不全，不能形成区域联动，业态联动的互补大连商业拥有很多的商业广场，但能真正意义有特色，有文化，能做到一站式，形成区域联动的没有大连商业整体租金相对于商业的售价偏低（整体投资回报率低）大连
5、整体的商业消费市场外向型比重相对较大,大连商业地产市场经过多年发展，伴随开发商实力增强，无论硬件设施、空间布局，还是业态组合、商业氛围营造、入驻品牌档次都有显著提升，呈现多元、蓬勃发展的态势。竞争激烈，市场细分是未来发展趋势：由于不同业态租金承受能力不同（如餐饮很低、服装很高），导致很多开发商在商业定位上趋于雷同，加剧了竞争激烈程度。发展特色休闲商业、提供具有互动、参与体验的商业将成为今后市场发展的方向,量质齐涨，大连商业地产综合素质升级：,大连现有商业项目包含SHOPPING Mall、百货商场、酒店、写字楼、裙楼商业、专业市场、小商品市场、小餐饮，它们很全面，但是很传统。,一对热恋中的俊男
6、靓女商量去那里逛街。靓女：亲爱的，今天我们去哪里逛街？俊男：中山广场怎么样？靓女：友谊购物中心、时代广场都去过很多次了。俊男：那青泥洼呢？靓女：太平洋、新世界都看腻了。俊男：西安路呢？靓女：和平广场、罗斯福购物中心没什么新奇的。俊男：我们去宜家？靓女：上周刚和妈妈在那里买了家具。俊男：大连还有其他什么好玩、好逛的地方吗？,司空见惯的场景：,大连现在还缺少什么样的商业？,放眼全国其他城市经典商业案例，看看那些时尚达人都钟爱哪里.从中汲取灵感和精华，再以博采众长、追求极致之心，做好我们的项目。,参考样本：北京三里屯Village北京蓝色港湾北京尚都SOHO上海新天地深圳欢乐海岸,项目位置：北京工体
7、北路与三里屯路交会处商建面积：12万商业特色：由19座充满创意的建筑组成 这里有广场、BLOCK街巷式结合的建筑群体 如餐厅、酒吧与旗舰店 地面有步行街区，空中有步行天桥 850个停车位，并引进韩国美嘉影城。,三里屯VILLAGE,A,三里屯VILLAGEImpression,A.三里屯Village简介,B.三里屯Village租户中产业活动单位占比最高,C.行业类型以零售业、餐饮业为主,D.零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛,E.环球店和旗舰店拉动效应明显,F.新品牌成为发展亮点,G.租户举例,分析框架,三里屯VILLAGE这个集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。南区和北区构成了三里屯
8、VILLAGE,4,南区,从主路口进入，大型旗舰店巍然矗立。这里有阿迪达斯全球最大品牌中心，还有日本平价时尚品牌优衣库，充满流行时尚的元素。沿着主干道一路向北Mango、彪马和来自纽约的Steve Madden徐徐展开。,在南庭广场，向四面八方延伸出条条胡同小道。广场东面，有运动品牌耐克，户外品牌哥伦比亚、乐斯菲斯，以及精致休闲的鳄鱼，香港首饰名牌周大福；向西看，便是巨大的橙色大厅，三里屯VILLAGE新鲜动态都在这里呈现,5,北区,在北区，富有创意的高端品牌，为那些誉满全球的设计大师提供了充分展示的平台。这与世界同步的第一手潮流设计，让人眼花缭乱。这里清新的头脑决定时尚态度！2009年秋季，
9、各品牌店纷纷进驻，从创意的个性奢华店到前沿设计师品牌，一应俱全。随后包括Balenciaga、Moncler、Versace及I.T；巴黎的手袋世家LONGCHAMP、特立独行的意大利时尚品牌Diesel，还有来自ROLEX/TUDOR的手表腕饰，以及众多的奢侈设计师品牌，为购物之带来更多的乐趣。,有街就有客流,日本前沿建筑大师隈研吾主创,开放式与封闭式的完美结合,阿迪达斯(全幢4层）,优衣库（全幢4层）空中美食街,充分的休息空间（展示表演广场）,低调奢华的瑜舍酒店,通透的垂直动线,富有创意的立面风格,通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，形成每幢建筑独特的外观和个性。VILLAGE的一大
10、特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的主要建材或装饰性材料。,三里屯Village自2008年6月入市以来，以其良好的区位优势，独特的建筑风格和开放式的购物理念吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，已经成为北京乃至全国知名的新潮流腹地。调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。,三里屯village租户中，产业活动单位占
11、比最高，招商引资方面对国际知名品牌的倾向性强,截至2009年9月，三里屯Village共121家商户营业，按单位类型划分（见图1），产业活动单位97家，占三里屯Village所有商户80.2%，法人单位20家，个体经营户4家。由此看出，产业活动单位占绝大多数，个体经营户所占比重较小，反映了其在招商引资方面对国际知名品牌的倾向。,单位类型划分统计,国际品牌入住比例较高,企业行业分布情况,分布各行业分析,从行业类型来看，排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单
12、位总数的97.5%。,零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。,零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2009年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2008年全年增
13、加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2009年实现营业额2845.9万元，比2008年全年增加1957.9万元，增长68.8%。,行业类型以零售业、餐饮业为主,零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛，得益于开发商前期良好的资源、项目定位与后期商业运作,销售数据同比增长数据显示，2009年上半年实现商品销售总额（营业额）2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2008年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2009年上半年为2941.5万元，比2008年全年增加1797.1万元
14、，增长157%。,后期商业氛围的营造成为重要因素三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2008年年底营业商户共82家，到2009年9月营业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛围。,开发商的品牌吸引力另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。
15、,阿一鲍鱼（店铺位置 N4-40）电话 010-6508 9613营业时间10:30-01:00网站享誉中外的阿一鲍鱼酒家落户三里屯VILLAGE。领略精品中式美食带来的味觉愉悦，和高贵典雅的用餐体验。,餐饮租户举例：阿一鲍鱼,餐饮租户举例：恒河印度餐厅,恒河印度餐厅（店铺位置 S9-31）电话010-6416 0181营业时间11:00-23:00网站http:/www.ganges-恒河印度餐厅提供正宗的印度风格的食品。体验印度风情绝佳去处。,零售租户举例：Acupuncture,Acupuncture（店铺位置 S6-19）电话 010-6416 8677营业时间10:00-22:00,
16、Acupuncture是在1993年由创办人PHILIP及其友人在伦敦SOHO后街小巷里开设的一间售卖怀旧衣饰及运动鞋的小店铺开始。在PHILIP全面接管店铺后，便以玩票性质设计及生产揉合70年代球鞋款式的鞋履在店铺里销售。在不断追求演变中，Acupuncture产品的独特风格令品牌发展成当今便服鞋市场上带领潮流的佼佼者。,零售租户举例：agns b.,agns b.（店铺位置 N4-15,26）电话010-6416 6430营业时间11:00-20:00网站,Agns Troubl夫人自1973年在法国自创立雅昵斯比品牌之后，相继于欧洲、美国、亚洲等地开设分店。除女装(FEMME)外，陆续推
17、出男装(HOMME)、童装(ENFANT)、与日本合作的手袋饰物(VOYAGE)及与欧莱雅协议推出的化妆品(BEAUT)、还有休闲便服(SPORT)等系列。,从营业面积和销售额占比来看，环球店和旗舰店拉动效应明显,Document number,21,三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2008年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2009年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。,环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长
18、由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，
19、而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。,租户举例：阿迪达斯环球店,阿迪达斯（店铺位置 S11-16,23,32,40）电话010-6416 2233营业时间10:00-22:00网站阿迪达斯是全球领先的运动品牌，能够提供种类最为齐全的运动产品。其产品线涉及篮球、足球、健身、训练、越野等各个领域。,租户举例：周生生旗舰店,周生生店铺位置 S11-10,20,30电话010-6417 6677营业时间10：00-21：30网站拥有超过七十年历史，周生生是香港著名的珠宝生产及零售商。其饰品以时尚设计和优质工艺著称。同时亦积极引入世界级珠宝品牌，让客人享有更多元化的选择。,
20、新品牌成为发展亮点，未来国际知名品牌进驻和布局中国一线城市意图明显,在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌零售商家正在寻找新兴区域开设新的店铺，另一方面，投资者也在寻找合适的投资物业。三里屯Village吸引了一批新进入北京甚至中国的国际知名品牌纷纷入驻，这其中包括2008年初亮相京城的前卫休闲品牌Uniqlo，以及越来越受欢迎StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这5家新品牌2009年上半年实现商品销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%，它们为中高端消费者带来了更为新鲜时尚的购物体验。,新品牌,国外品牌中国布局意图明显
21、,租户举例：东田造型,东田造型（店铺位置 N3-30,31,40,41）,位于三里屯VILLAGE北区的东田造型店铺是我们品牌的概念店，这里汇聚了东田造型的最精英团队。店内设计强调简洁优雅，不仅保证了舒适性还极强的强调了私密感。东田造型三里屯VILLAGE概念店使用了业内顶级的洗头床，顾客在洗头的同时还可以享受按摩功能。此外，东田咖啡Cosy Caf作为店内的一部分，可以为客人提供美味的餐食和饮料，在满足你的造型需求同时满足你的口腹之欲。,租户举例：舒适地带,舒适地带（店铺位置 S4-22）,电话010-6415 9878营业时间10:00-22:00网站以兼顾人身、心、灵的“全然之美”为品牌
22、愿景的舒适地带护肤品充分秉承了意大利产品的血脉，优良的品质与完美的设计相结合。,租户举例：OPI美容美发,电话010-6415 2022,营业时间10:00-22:00,乘橙色大厅旁的手扶电梯到地下一层，来自美国的知名美甲品牌OPI的门店，这也是这个最受国际时尚圈名流们青睐的品牌在北京的第二家分店。,电话010-6413 0183,营业时间10:00-21:30,网站,英格蜜儿是一个拥有超过40年历史的法国殿堂级护肤美容护理品牌，全球首创鱼子精华护肤系列屡获奖项。其宗旨是为所有爱美女性提供至为专业的法式护理疗程。,租户举例：英格蜜儿美容美发,lifestyle center 样板作为北京首家大
23、型开放式购物项目，三里屯Village的商业设计十分多元化，不仅可以容纳零售、餐饮、休闲等各类业态的店铺，而且有举办艺术表演和市民自由娱乐活动的室内外空间，公共空间的使用功能与店铺的外观和内部视觉都可以随经营需要不断变化，商业氛围五彩缤纷，变幻无穷。可以预见，三里屯Village将成为集购物、餐饮、娱乐于一体的人文风汇。,Document number,30,三里屯业态功能和档次定位决定了其发展方向,人行动线的科学规划将封闭式街区和开放式街区的有机结合，有利于形成人流集聚；各个分散的单体建筑通过连廊、广场、电梯紧密联系。拓展空间层次，增加购物情趣；业态布局坚持品牌旗舰店与大众精品店良好搭配；品
24、牌引进坚持高端、中端、低端互补原则，高端提升项目形象，中低端汇集人流，使商业总体呈现繁华、热闹的景象。,从三里屯village的商业，我们看到什么,项目位置：北京朝阳区朝阳公园路6号 总建面积：约15万商业特色：由19幢二到三层的地中海式建筑构成 这里有零售/餐饮/酒吧与娱乐于一体 有广场/步行内街/一个个独立的商业建筑体 2000个停车位,北京蓝色港湾,B,蓝色港湾Impression,项目位置：,SOLANA位于朝阳公园内西北角，东南紧临朝阳公园，北临亮马河及第三使馆区，交通便利，国际商务氛围浓厚，自然环境优美。该区域处于CBD商圈、燕莎商圈及丽都商圈三大商圈重合交汇的核心位置，商业及涉外
25、氛围浓郁。,价值理念：,商业经营方向：国际化、多元化、休闲化、时尚化、娱乐化,主题元素：多国文化交融、时尚动感并存、休闲消费体验、特色,优美的景观（自然和人文）、成熟的居住环境、CBD自身的商务气氛以及使馆区浓郁的涉外氛围得天独厚的综合优势决定了solana商业非凡的气质。,概况：,整体布局以彼此独立又相互连通的小栋建筑构成为围合式“”型商业街，形成流畅互动的交通、人流动线。,项目内部设有丰富的公共空间，如景观步道、季节性花园、大面积草坪、顶层花园及绿色基地。结构建筑将成为公园内的装饰元素，如大型聚集场地、广场、庭院、平台和拱廊等。,项目设有2000多个停车位，充分满足有车族的停车需求。,从市
26、中心进入到项目中即主入口处是表现北京城市特质的“都市围墙”，它由光亮的石板、混凝土及玻璃以独特的地方式组合而成，围绕着北侧并向西侧延展。表面位置分层次排列以缩小整体比例及增加整体的趣味性，戏剧性的立面反映出北京城市的活力。,北侧沿河的外围将是聚集各类美食餐厅的餐饮街，呼应着运河及临河的丛林美景。河岸餐厅为客人提供的不再仅限于美食，更有运河扑面的清凉景致，无限的绿色绵延，更多的自然情趣。餐饮街建筑外饰面材料会逐渐增加有更多木材及玻璃窗，在方便观景的同时与自然风景融合。南面公园的构想是天然石墙，湖畔沿岸是拱形长廊，提供顾客游览、休憩和观赏公园景致的方便。,沿着湖北岸处是本项目中最考究的建筑物所在，
27、这些受古典启发的建筑在较大的建筑群中形成极具欧洲风格的精致区域，建筑伸延出水面的平台，生动地配以形状有趣的屋顶结构及颜色丰富的粉饰灰泥、石板、花砖及组构，开口处的铁制及玻璃砖修饰物的细节营造出典雅的气质。散步在沿湖大道上，湖面倒映着婆娑的建筑灯影，景象绚丽，引人驻足。,北面主体建筑内，匠心独运的玻璃天窗及玻璃地板使光线穿透楼体，形成少有的通透效果。五个开放中庭形成楼层互动，提供垂直环流交通及开阔视野，并形成室内外景致的交相呼应。,围绕着中央下沉花园的周围是被古典原素覆盖“公园墙”。圆屋顶、柱廊、拱廊、拱门和凉廊是其中一些会引入的古典元素。这里的概念是谛造一个抽象的意大利多斯加尼村落及花园庭院在
28、其中。,平面及业态布局主力店,一层业态示意图,平面及业态布局主力店,本案设有两个主力店，位于项目整体的东、西两个重心位置，其中之一居于项目建筑群主入口处，另一个位于朝阳公园主题湖景区中心位置。主力店建筑均为上下两层相互贯通，总面积近万平米。,一层业态示意图,平面及业态布局品牌名店街,平面及业态布局品牌名店街,位于整体项目南区的品牌名店街是由国际及国内知名品牌店铺并列两旁形成的一条精品步行街。该区域的商业总面积为1万3千平方米，每一店铺会设计成独立的建筑物以营造出城市街道的感觉，是高品味消费的好去处。,平面及业态布局特色精品街,一层业态示意图,平面及业态布局特色精品街,位于项目北区，以特色精品、
29、礼 品、饰品、服装为主，主要经营时尚特色商品。商铺建筑为地上两层地下一层，商业总面积约为2.5万平方米（包括F1/F2/B1）。琳琅满目的商品，缤纷精致的小店，让国内外游客、时尚年轻男女流连忘返。,平面及业态布局餐饮街,下沉花园广场,一层业态示意图,平面及业态布局餐饮街,位于项目北侧临河的餐饮街以拥有室外就餐庭院及平台屋顶的大型精品餐厅为主，坐拥亮马河、河岸绿林及邻近的公园林地，自然环境灵秀优美。整条街由地上两层及地下一层组成，总商业面积约为1.6万平方米（包括F1/F2/B1）,平面及业态布局湖畔吧街,下沉花园广场,一层业态示意图,平面及业态布局湖畔吧街,湖畔酒吧街位于项目主体东南面，面对着
30、朝阳公园大面积绿地及湖面，主要规划为主题酒吧及咖啡厅，露台伞椅，临湖观景，美不胜收。湖畔吧街建筑为地上二层地下一层，总商业面积约为2万平方米（包括F1/F2/B1）。,平面及业态布局下沉花园广场,下沉花园广场,一层业态示意图,平面及业态布局下沉花园广场,中心下沉式广场占地约6000平方米，适合设置各种灵活、流动的时尚购物车，举办各类商品展示会，节假庆典日开展促销活动以及各种企业、娱乐、社会公关活动等。作为建筑组群中的下沉空间，周边环绕分布着较小型的餐厅及酒吧。广场中畅动的水景，绵延的草坪，遮阴的树木使人身心愉悦，同时也形成俯瞰广场的别有景致。,平面及业态布局,娱乐健身中心,地下一层二层，总商业
31、面积近2万平方米（包括B1/B2），是、迪,斯科、影视厅、SPA、健身房等休闲娱乐所在，营造火爆热点不夜城。,酒店,相对独立的东北角为俱乐部式迷你酒店，周围被绿地及各种观赏植物环绕，微波美景尽收眼底，独享城市繁华中的宁静。商业面积3510平方米（包括F1/F2）。,商业理念,非本土建筑形态+国际新兴商业模式24小时中央公园商业街区多元街区+娱乐主题+公园环境+品味体验自主+开放+灵动便捷+移步异景,本项目在当年招商时的成果并不如意，经过三年的摸索，首先从车行动线上改变了原来双向进车模式，采用单向车行动线，使得原来的死角位置变成了热点位置，并突出人行休闲的特色；河道水景资源结合，打造项目的特色水
32、景，如叠水水中喷泉、音乐喷泉等；充足便利的停车位置下沉式广场的围合灵动空间组合品牌主力店、餐饮、电影院、酒吧街之间的时间差，使得该项目昼夜星光不停！,蓝色港湾从冷到热的思考,项目位置：CBD内、东大桥路8号、蓝岛大厦东南、秀水街东北、使馆区对面 商建面积：17万平方米 商业特色：时尚新街区，包含大型商场、沿街商业，花园、采光中庭别具特 色。425 个商铺。,SOHO 尚都,C,SOHO尚都Impression,SOHO尚都区位,SOHO尚都功能分区,南塔-SOHO办公,西区裙房-商业,北区裙房-商业,南区裙房-商业,北塔-办公,西塔-商业,SOHO尚都商业产品特点,425个商铺、23部自动扶梯
33、和13部电梯贯穿上下5层商场2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气480米沿街商铺150米朝南花园店面每个商铺面积小，总价低，容易出租6个下沉花园，可以做餐饮4500平方米屋顶花园,SOHO尚都商业统计,五层商场,采光中庭,空中花园关系,SOHO尚都办公产品特点,精装修，缩短免租期，回报更高统一装修，提高整体质量分户式空调，方便出租，使用灵活150个办公3.5米层高90个SOHO办公3.1米层高，70年产权,SOHO尚都办公统计,SOHO尚都的成功运营告诉我们，丰富的产品搭配能够带动各需，形成互补空中走廊与空中花园良好氛围的情趣空间交通动线易达性，可从周边导入多个方向的人流以loft、办公为主
34、导的综合模式，带动商业良好的氛围,SOHO尚都小结,项目位置：淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间商建面积：6万平方米商业特色：新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。,上海新天地,D,上海新天地Impression,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础。上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围。1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新地改造项目。瑞安集团斥资6.7亿人民币区位交通
35、：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越。,土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团,项目背景,开发地块情况,A太平桥人工湖绿地,B翠湖天地,C上海新天地,E瑞安总部大楼,D企业天地,整体开发规划,人工湖绿地,企业天地,翠湖天地二期 一期,北里 南里,翠湖天地三期以及新天地二期为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业
36、配套面积约13900平方米 82000平方米二期2008年竣工翠湖天地三期约400套公寓三期嘉苑预计2010年9月开盘,企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户,68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰”瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170,000sqm商场部分建筑面积50,000sqm,三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能,已经建成的部分,新天地,翠湖天地三期嘉苑,新天地二期,两栋5星级酒店,企业天地二期,规划住宅+国际学校,开发顺序,1,2,
37、3,4,5,5,6,6,结合市场合理安排开发时序1 新天地商业 2001-2002年2 翠湖天地一期（住宅）2003年3 企业天地一期（办公楼）2004年4 翠湖天地御苑（住宅二期）2005-2006年5 酒店住宅三期商业 2007-2010年6 企业天地二期住宅国际学校+瑞安总部,上海新天地（商业街）,北里 南里,新天地,上海新天地（商业街）项目概况,上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。上海“新天地”项目占地三万平
38、方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。,建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新,设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。外表整旧如旧：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。内部翻新创新：内部
39、进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。,立足成熟商圈高起点 兴建高档住宅做支撑 给“文物”注入生命,上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和项目本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。,规划定位：营造足够的消费支撑,在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，调查他们的经营情况、出品和服务。对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关事宜
40、。,商业业态,新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。,餐饮类49%,零售服装34%,艺术文化5%,酒吧娱乐12%,商业租金：整个新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。目前拥有业主80家左右，以下是抽样调查的几家情况：,上海新天地（商业街）商业租金,新天地商业广场业态经营汇总,新天地经营商家共有78家，其中大多集中的北里，但是商业面积南里确占了总面积
41、的一半以上，北里主要以各国风味的酒吧和餐厅为主，而南里确以休闲购物为主。,特色商家照片,商业规划亮点,A、88 新天地酒店式服务公寓位于新天地南广场，公寓处处是有风暴的窗口，一边看石库门老房子，一边看现代摩天大楼，一高一低，新旧对话；一边看时尚的动感天地，一边看幽静的翠湖绿地，一动一静，相得益彰。拥有53 套豪华住房，有5 种不同房型提供长期或短期住宿。其设计装潢秉承了新天地“新旧对比、中西结合”的理念，室内放置了仿古装饰及现代的陈设，房间的布局融合了中国传统风格和异国情调，铺陈的帷幔织物和现代风格的仿古家具同样凸显著新旧对比。各房间均设有宽带插座、开放式厨房及设施完备的浴室。“88 新天地”
42、为住客提供相当于五星级酒店的24 小时服务，包括送餐服务、房间清理、秘书服务、洗烫/干洗、送行李服务、信使服务、邮寄服务及报纸预订，三楼的咖啡厅每天供应自助早餐。同时，“88 新天地”备有豪华房车提供机场接送服务。,B、怀旧的“屋里厢”新天地的石库门“屋里厢”展示馆制造了一个缅怀老上海，追寻历史回忆的地方。它由一幢建于二十世纪二十年代的石库门老房子保留、改造而成。整个展示馆占地面积367.2 平方米，建筑面积为513.9 平方米，按照二十年代里弄单元一户住户为模式建成，主要展示房间七间，分别是客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房、灶厨间，以一个石库门家庭的故事，贯穿参观始终。不仅展示了
43、上海独特的石库门建筑文化，重现了当年上海人的生活空间和生活方式，也介绍了上海新天地项目的理念和改造开发过程。展示房的所有陈列实物，无论是炉灶、小孩的课本，还是口红、烟缸，全是二、三十年代石库门弄堂里所存留的旧时实物。通过分别在各展示点的多媒体、效果音响馆内投影机，可以感受到二、三十年代上海中产阶级人家的石库门生活，无论走进哪间房间，逼真形象仿佛还原历史。,商业规划亮点,C、上海UME 新天地国际影城位于新天地南里购物中心，占地10000 平方米。影院除播放电影以外，还拥有配套视像和音频会议系统，适合举办各类大型会议、培训公开课程、记者招待会、颁奖仪式等活动。影城提供会场布置配套服务，根据客户要
44、求变化组合场地。提供专业技术人员现场服务，以及各种会议套餐。,商业规划亮点,D、太平桥公园毗邻新天地广场的太平桥公园占地四万四千平方米，拥有上海市中心最大的人工湖。园内树木成荫，绿草青青。湖面碧波荡漾，沿岸空气清新。绿地北侧的湖滨路，沿人工湖划出一条优美曲线，将公园与外界自然融合，成为市中心一处独特的悠闲去处。,商业规划亮点,商业现行，打造知名度瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值。瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌
45、价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功。,新天地项目成功因素总结,观念的进步：欧美老建筑存在的基础，现代化的内部设施。以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与城市背景、生活消费习惯紧密相连。手法的创新：采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧。优越的区位：不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发：统一的开发主体保证
46、开发理念的全面贯彻和实施。,大量引入知名品牌和优秀的主题店面，强调流行、休闲、时尚、艺术氛围，营造一种全新的体验消费模式；广告和公关双管齐下，树立热情、健康、活跃、时尚、活力的形象；管理权、经营权相分离，开发商自持物业，主动把控商业未来的发展方向；本案将传统的文化元素、浓厚的商业氛围、统一的开发理念合理组织，不但商业获得了极大的发展，还是本案成为上海最具特色的旅游项目。,项目位置：滨海大道与深圳湾 总建面积：16.8万平方米商业特色：海洋文化主题的零售娱乐目的地 具有华侨城特色的旅游、娱乐、生态组合 购物中心11万平米 餐饮娱乐5万平米 停车位3000个,深圳欢乐海岸,E,深圳欢乐海岸Impr
47、ession,深,南,大,道,项目区位,Location侨城,欢乐海岸,东路,欢乐海岸位于深圳湾填海区、15公里滨海休闲带东起点。北接华侨城主题公园，,滨,海,大,道,红树林保护区,西临填海高尚居,住区，南临滨海大道，东南望红,树林保护区。,功能区划,购物中心：潮流数码主题数码旗舰营；活力运动主题活力运动城 都市时尚主题嘻哈部落 国际精品主题绅士馆 创意家居主题特力屋 家庭娱乐主题海洋馆 个性制造主题设计师概念馆、个人定制中心 康体护理主题亚历山大会所 怀旧经典主题旧时光廊、国货经典中心 乐活生活主题乐活城餐饮娱乐区：美食文化主题中华美食、亚洲美食、西餐、特色美食 茶道文化主题空禅馆 民俗文化
48、主题民俗空间 酒吧文化主题音乐吧、船吧、清吧、歌舞吧、书吧 创意文化主题雅玩集市 电影文化主题中影影城、艺术电影节,商业主题,华侨城欢乐海岸主题商业布局图,欢乐海岸新商业模式的借鉴,新型、多元的商业模式，连同无可比拟的景观规划为传统商业带来一股清新的气息；多元化业态（酒店、公寓等度假产品）为商业注入持续的活力，国际品牌与潮流品牌的相互结合，文化产业和旅游产业联动互补，共同促成了欢乐海岸商业成功不可或缺的因子。,基于对以上样本商业的分析与透视，我们发现商业空间艺术化是这些项目最大的特色区隔其他商业项目的根本质素。主要体现在以下几方面：建筑立面艺术化：无论三里屯village别具一格的大玻璃幕墙、
49、石头竹子的应用，还是蓝色港湾的具有手工打磨痕迹的石材面砖、欧式立面，或者上海新天地极具老上海弄堂特色的砖墙，都充分体现了建筑立面的艺术化；建筑空间艺术化：BLOCK式街区、下沉式广场、花园、采光中庭、空中连廊、滚梯以及大量的灰空间、休憩座椅，使建筑空间更多层次和变化，置身其中，有曲境探胜、层出不穷之感；商业空间主题化：典型的是蓝色港湾的life style center,商业不仅是吃喝玩乐的场所，更是休闲、健康、潮流的生活方式的聚集地；,案例总结,完善的业态布局是以上商业成功的最主要基因：集吃喝玩乐购于一体，大型旗舰店（主力店）、精品特色店、酒吧街、餐饮、电影院一应俱全（部分项目还有度假酒店、
50、公寓、loft办公），使商业满足生活消费需求，在各个时间段都呈现繁华、时尚、人流如潮的景象。体验式营销、主题场景预设：以上项目拓展了商业的外延，更主调客群的体验，最典型的是深圳欢乐海岸，将旅游地产的营造手法融入商业地产项目，极大丰富了消费群体的活动行为，购物、消费与休闲、旅游互相促进，形成良性循环的消费链。,案例总结,大连需要一个很Fashion、很Unique的城市级商业名片。,古老的海岸 年轻的奇迹,她面向大海、她霓虹璀璨她长4公里、她宽300米她占地45万平米，她容积率仅为0.45她拮取欧洲文艺复兴之精髓以哥特式/拜占庭/巴洛克一幢幢建筑再现15世纪欧洲水上商业繁华她来自古老的欧洲，但她
