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1、物业公司对车位、车库的服务管理,一、小区车位、车库的性质 1、建筑区划内或人防工程的车位、车库；（1）建筑区划内车位、车库属开发商所有，对此法律、法规有明确的规定，与房屋开发成本无关；（2）人防工程改造的车位、车库，所有权存在不同情况，需要区分对待。,2、如何区分车位、车库的归属；,案例一：年月，某小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施
2、，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。案例二：北京华清嘉园业主委员会起诉海淀人防办，要求腾退人防工程居住人员，向业主委员会交还人防工程，海淀法院判决驳回。,3、小区地面车位与地下车位的异同；,（1）收费标准不同。地面车位执行政府定
3、价，地下车位执行市场调解价。（2）收费项目不同。（3）根据不同车位性质，收费名称不同。（4）管理不同，地上车位往往涉及乱停乱放问题，地下车位则要注意临时停放与固定车位停放的管理，包括车管人员指挥、引导服务；,4、小区道路与划线车位的服务、管理。,（1）建筑区划内的道路，属于全体业主所有，小区道路两侧车位，属于业主共有；（2）物业公司无权单方就道路两侧改造成为车位，应当通过业主大会表决。（3）物业公司车管人员、保安人员应当予以巡逻，制止不当停车行为，防止刮蹭行为发生。,二、停车协议签署时应当注意事项,1、停车协议的约定：（1）如业主不按期交纳停车管理费、租金，物业公司有权停止车辆管理服务，对其因
4、此可能造成的损失不承担任何责任。（2）应按照规定或约定按时交纳停车管理费、租金，如业主未按时、足额交纳上述费用或超过交费日期15日者，即视为业主自动放弃使用该车位，持有的停车证、卡失效；（3）未续签协议或未按约定交纳管理费、租金超过15日，出现任何车辆损伤或丢失，物业公司不予配合出具任何证明、手续，亦不承担任何责任。同时，业主不得继续使用该车位，持有的停车证自动失效。,2、占地费、场地租赁费还是管理费？,（1）收费名称与车位车库的产权性质紧密相关；（2）存在管理费与租金并收的情况；（3）名称使用不当，必然带来纠纷，甚至诉讼；（4）停车管理成本的核算。,3、停车协议的续签与费用的收缴；,（1）停
5、车协议应当注明：“此协议期满前一个月须办理续签协议，交纳管理费、租金。否则，期限届满本协议自行终止，业主无权继续使用该车位，停车证、卡无效。如该车位属业主出资购买，如未在此协议期满前续签协议的，视为本协议自动延续，仍应当按照本协议约定交纳停车管理费”。（2）协议中可以约定，未按时、足额交费的，协议终止，停车卡、证作废。,4、停车管理人员或保安人员应当如何工作？,1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。2、引导进出小区车辆有序通行。3、主要道路及停车场有交通标志。4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。6、定期存放的，应签订停车服务
6、协议，明确双方的权利义务。7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。,5、停车卡、证的管理。,地下车位：使 用 须 知1本卡在有效期内使用，期满自动失效，如需延用，请提前15日到本公司办理相关手续。2专卡专用，请勿转借、出让。3本卡作为车辆出入小区的唯一凭证，离车时请务必携带，以防车辆丢失。4请将本车辆停放在指定或划定的车位内，不得随意停放在通道或非停车位等位置上。5停车后请锁好门窗，车内勿留贵重物品及易燃易爆品等。6.本卡遗失或因使用人保管不当造成损坏，须照价赔偿（本卡工
7、本费20元/张）。注：因违反本须知或非本公司原因所造成的车辆刮蹭、丢失等损失本公司概不负责。编号：,5、停车卡、证的管理。,临时车位：使 用 须 知1本卡仅限在本小区临时停车使用，驶出本小区时必须交回。2本卡作为车辆出入小区的唯一凭证，离车时请务必携带，以防车辆丢失。3请将本车辆停放在指定或划定的车位内，不得随意停放在小区道路两侧、消防通道、绿地、楼前空地等非停车位置上。4停车后请锁好门窗，车内勿留贵重物品及易燃易爆品等。5.本卡遗失或因使用人保管不当造成损坏，须照价赔偿（本卡工本费20元/张）。注：因违反本须知或非本公司原因所造成的车辆刮蹭、丢失等损失本公司概不负责。编号：,三、物业公司如何
8、应对车辆丢失、损伤,1、车辆丢失、损伤，物业公司如何与业主沟通、协商；（1）如果停车协议有约定，按照停车协议约定办理；（2）如果停车协议没有约定，协商解决，签订协议或书写承诺书，由物业公司适当补偿，否则由受损害车主起诉；（3）物业公司车管人员应当谨慎的履行注意义务。,2、小区关键部位，如何确立警告标识；,（1）小区中非指定或划定停车区域，如楼宇下方、消防通道、人行通道、公共绿地等处均禁止停放；（2）小区设立警告标识，如设立“此处禁止停车，否则后果自负”、“消防通道、禁止停车”等；（3）如设立后，出现车辆刮、蹭等，与物业公司无关。,3、物业公司对车辆的注意义务范围；,（1）物业公司车管人员或保安
9、人员应当能够看到车辆停车入位；（2）如果看不到，应当通过对讲机等，提示下一岗车管人员注意；（3）物业公司通过对园区路线的设定，在不同位置或指定区域内设置车管人员；（4）未防止刮、蹭等损坏行为，车管人员应当予以观察，注意，如发现损坏行为，应当予以制止，并要求其暂留车场，解决赔偿事宜。,4、监控探头的设置与范围；,（1）监控应有夜视功能；（2）尽量将车辆牌照拍下，如果监控探头无法将某区域拍下，要指派车管人员完成管理工作；（3）园区、大厦有监控设施，如果车辆出现损坏、丢失等，业主要求调取监控录像，根据监控录像找到肇事人。,5、物业公司如何面对此类问题的诉讼。,（1）物业公司是否尽到管理职责，是否存在过错是此类诉讼的关键；（2）物业公司的停车管理义务，往往在物业管理服务合同、停车协议、停车制度以及政府法律、法规、规章中规定。（举例说明，车辆丢失，物业公司保安人员发现可疑人员，未予制止，予以赔偿）。（3）只要履行了停车管理义务，物业公司即无责任，物业公司与业主不存在车辆保管合同关系。,6、物业公司是看管车辆还是对小区车辆停放进行管理。,（1）根据最高法院的规定，业主有保管要求的，应当与物业公司签订保管合同，交纳保管费用；（2）如果没有签订保管合同，或者没有提出特殊保管要求的或提出后，物业公司没有同意的，即为车辆管理关系。,谢谢大家！,
