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1、物业安全事故案例,物业安全管理是指物业管理企业在物业管理区域内进行的防火、防盗、防破坏、防意外及认为突发事故的管理活动。在常规的物业管理活动中，安全管理主要 包括消防安全管理、治安管理、停车场安全管理。企业的组织机构一般也是按此进行设置，安全管理一直是物业管理工作的核心问题，也是业主最关心的问题。主要通过案例形式来分析如何恰当处理安全管理中的突发事件。,案例一 罪犯夜入业主家中，致人死亡案件,徐某夫妇购商品房一套，与物业签署合同约定：物业负责小区内的安全、保卫、巡查、警戒等，如物业违约，应承担赔偿责任。某日凌辰，某罪犯从小区一小铁门进入小区，从该业主北阳台如室作案，致使该夫妇女儿死亡，当时，物
2、业发现红外线报警系统发觉徐宅附近有异常，但经保安前往查看，没有发现异常情况。徐夫妇以物业没按约履行保安职责，致使其女儿遇害为由向法院诉讼，要求赔偿50万元。,（1）事发前，小区居民对小区安全已经提出质疑，在不能确保监控系统发挥正常的安全防范作用的情况下；（2）物业公司对居民提出在自家门窗上安装防盗铁门窗的要求未予重视和解决；（3）事发当晚，物业又没有理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯轻易进入小区，这些行为充分表明物业在安全防范中疏于管理，未能切实履行安全防范义务，已经构成违约。,案例二 2006年4月24日，本报第5版刊登的小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿一文，报道了张月(化名)回家经过玉海园三里
3、小南门内10楼门口处，遇到三名身份不明的歹徒抢劫，被 歹徒从背后捅了两刀，因失血过多不幸死亡。其父母以张月遇害与小区物业管理公司没有尽到安全保卫责任有直接关系，物业管理公司管理失职，才使歹徒得以进入小区并杀害被害人为由，将该物业公司告上法庭，请求法院判令其承担相应的民事责任，赔偿原告各种损失39万余元。,被告物业公司辩称，自己已经尽到了物业管理公司的职责。张月被害的小南门是消防通道，平时并无保安在此值班，且在非主要出入口，物业部门没有义务设置保安。张月遇害是一个突发性刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。因此，张月遇害与物业公司没有法律上的因果关系，故不能承担相应民事赔偿责任。此案
4、引发了人们关于如何界定小区物业安全保障义务范围的广泛讨论。,物业管理条例第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业公司没有法定的对业主或者小区居住人人身安全的保障义务。上述安全保障义务取决于物业管理合同的约定。物业管理条例第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司对人身损害的赔偿要按照物业管理
5、合同确定，据此物业公司对业主的人身保障义务的责任是合同责任而不是法定义务产生的责任。,物业管理条例第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”该条明确规定了物业公司安全责任的内容就是“采取应急措施”和“应当及时报告”。,1、保安在发现打斗事件时，应及时、合理、不计后果地进行处置(近距离呐喊制止、直接与歹徒搏斗，同时拨打110报警、招呼更多的保安与歹徒搏斗)，这样做非常有可能制止侵害行为，使张月被严重伤害的后果不发生，但同时有可能危及保安自身的人身安全。2、保安在打斗事件发生后及时、积极、合理、妥善地救助张月(现场科学救助包括人工呼吸、止血，拨打120或直接送往最适当的医院抢救)，使张月被严重伤害后死亡的后果尽量不发生。我相信业主都希望做后一种解释，但我认为在目前的中国，这不现实，也不公平，做前一种较低限度要求的解释是妥当的。本案的被告连这种较低限度要求的安全保障义务也未做到。,Thank you,
