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1、物业管理财税基础,课程简介:,目的在于培养会计、财务管理、税收、保险的基本原理、基本知识和基本操作技能，学会用物业管理财税理论与方法分析和解决物业管理工作中的实际问题。,教材及参考书目：,教材：物业管理财税基础苏淑欢主编.广东高等教育出版社,参考书：1.物业管理企业财务张汝国.华南理工大学出版社2.物业管理会计缪立勤.东南大学出版社3.物业管理财务基础胡志勇，邵国良.中山大学出版社,第一章 概述,学习目标,通过本章的学习，了解物业管理企业资金及其运动形式，掌握物业管理财务关系，重点掌握物业管理企业理财环境。,第一节 物业管理企业财务概述,企业财务：企业财务泛指财务活动和财务关系。前者指企业再生
2、产过程中涉及资金的活动，表明财务的形式特征；后者指财务活动中企业和各方面的经济关系，揭示财务的内容本质。因此，概括地说，企业财务就是企业再生产过程中的资金运动，体现着企业和各方面的经济关系。,财务活动,财务关系,涉及企业资金的活动,企业和各方面的经济关系,一、物业管理企业资金及其运动,筹资,投资,耗费,收回,分配,循环过程,1.资金的筹资 资金是企业设立及开展经营活动必不可少的物质条件，筹资是企业财务活动的首要任务。,企业资金的筹集渠道：一、是吸收投资，形成企业的资本金；二、是举债。,企业的融资方式：直接吸收投资者投资；发行债券、股票；金融机构贷款；商业信用和融资租赁。,筹资的管理 注重资本结
3、构的合理安排，以保证企业财务既有稳定性又有灵活性；注重成本的控制。,资金的特点：各种资金形态具有空间上的并存性和时间上的继起性。,2.资金的投放 投资是以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。例如：购买国库券、购买股票、购置设备等。,投资分类：投资按期限分：长期投资、短期投资按投放的资产形态分：固定资产、流动资产、无形资产、金融资产、其他资产按投资方向分：对内投资、对外投资按与生产经营的关系分：直接投资、间接投资。,投资管理：投资是企业融资的根本目的所在，投资管理包括：确定投资方向、规模和期限；投资组合管理；投资项目经济效益的分析与评价；投资风险的规避和控制等。,注意：财务管理上的投资是一
4、个比会计上投资宽泛得多的概念，其实质是资金的运用和消耗过程。,3.资金的耗费 资金的耗费是指企业在日常生产经营过程中所发生的资金收 付活动。,4.资金的收回,物业管理企业提供物业管理劳务等形式形成的经济利益的总流入，成为营业收入。这被马克思称为商品的“惊险的跳跃”。,5.资金分配 资金分配主要是指收益的分配。资金分配从总体上说，就是将收益分别以利息、所得税和利润等形式在投资者（包括债权人）以及国家之间进行分配。,小贴士：收益是一个比较宽泛的概念，企业的收益亦有层次上的区分。,资金分配管理 资金分配管理包括：确定分配与否、分配时间、分配方式、分与留的比例等。,二、物业管理企业理财的基本内容,物业
5、管理企业的理财活动主要包括会计核算、财务管理、税收、保险等四个方面。（一）会计核算理财活动的记录和报告（二）财务管理理财活动的决策（三）纳税与筹划国家参与社会产品的分配（四）保险分摊风险损失的财务安排,会计核算,会计核算是以货币为计量单位，运用专门的会计方法，对生产经营活动或者预算执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析，定期编制并提供财务会计报告和其他一系列内部管理所需的会计资料，为作出经营决策和宏观经济管理提供依据的一项会计活动。,财务管理,财务管理是对企业财务活动的管理。是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是企业按照既定的目标和原则组织企业财务活动，
6、处理财务关系的一项管理工作，是一种综合性的价值管理。,财务管理的特点：,1、它是一种价值管理；2、它主要利用资金、成本、收入、利润等价值指标，运用财务预测、财务决策、财务预算、财务控制、财务分析等手段来组织企业中价值的形成、实现和分配，并处理这种价值运动中的经济关系。,财务管理方法：财务管理的方法是为了实现财务管理目标，完成财务管理任务，在进行理财活动时所采用的各种技术和手段。,财务管理方法的类型：按财务管理的环节分财务预测方法、财务决策方法、财务计划方法、财务控制方法、财务分析方法。,一、财务预测方法,定义：是财务人员根据历史资料，依据现实条件，运用特定方法对企业未来的财务活动和财务成果所作
7、出的科学预计和测算。,作用：财务决策的基础；编制财务计划的前提；组织日常财务活动的必要条件。,过程：明确预测的对象和目的搜集资料选用特定的预测 方法进行预测。常用的预测方法：定性预测；定量预测-趋势预测、因果预测。,一、财务预测方法,定义：财务人员在财务目标总体要求下，从若干个可以选择的财务活动方案中选择最优方案的过程。是经营的重心。在市场经济条件下，财务管理的核心是财务决策。,步骤：提出问题,确定解决问题的备选方案.分析、评价、对比各方案,选择最佳方案。,二、财务决策方法,常见的决策方法：1.优选对比法-总量对比、差量对比、指标对比。2.数学微分法-采用数学上的微分法，成本判别求最小值；收入
8、、利润判别求极大值。,线性规划法-根据运筹学原理，对具有线性联系的极值问题求解，进而选优。概率决策法-风险决策的主要方法。损益决策法-不确定决策的方法。最大最小收益值法（小中取大）、最小最大后悔值法。,三、财务计划方法,定义：以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础编制的，是预测和决策的具体化，是控制财务活动的基础。财务计划的编制过程实际上就是确定计划指标，并对其平衡的过程。,计划指标的确定方法：平衡法（利用指标平衡关系确定）如现金期末余额=期初余额+计划期-计划期减少1.因素法（根据有关因素的变动来推算指标）；2.比例法（根据指标间的比例关系来计算）；3.定额法（以定额作为计划指标）。
9、,三、财务计划方法,四、财务控制方法,定义：利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动施加影响或调节，以便实现计划所规定的财务目标。,常见的控制方法：1.防护性控制（排除干扰控制）在活动发生前，先制定规章制度，把可能产生的差异排除。,2.前馈性控制（补充干扰控制）监视实际财务运行系统，预测产生偏差，采取一定措施，使差异得以消除。,反馈控制（平衡偏差控制）通过实际反馈，发现实际与计划差异，分析原因，采取措施。此外，还经常提到事前控制、事中控制、事后控制。,五、财务分析方法,定义：根据有关资料，采用特定方法，对企业财务活动过程及其结果进行分析和评价的一项工作。,程序：确立题目收集资料运用方法，揭示问
10、题提出改进措施常用分析方法：比较分析法、比率分析法、综合分析法,税收,我国税法的构成要素主要有：征税人、纳税义务人、征税对象、税目、税率、纳税环节、计税依据、纳税期限、纳税地点、减税免税、法律责任等。我国现行税法规定的主要税种有增值税、消费税、营业税、资源税、企业所得税和个人所得税等。,保险,保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。在物业管理过程中，所管物业难免会受到自然灾害的影响或意外事故的破坏。保险在物业管理中的作用 1.保证物业财产安全。保险公司因业务需要掌握了大量的资料，有防范事故发生的经验，可以指导被保险人消除不安全因素，提高财产的安全系数，
11、保证物业的安全。2.风险分担，减少物业的经济损失。物业是贵重的财产，通过保险公司的终结，将风险分散，从而减少物业的经济损失。3.有利于推动物业管理工作的持续进行。物业管理公司负责管理巨大的财产，一旦蒙受灾难，物业管理公司根本无力赔偿。投保后，保险公司协助管理，意外事故发生会减少；同时，偶有意外也可及时补救，有利于物业管理工作的持续进行。,三、物业管理企业的理财目标,1.企业的目标及其对财务管理的要求,生存,以收抵支,到期偿债,力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使企业能够长期稳定地生存下去。,发展,集中表现为扩大收入，对财务管理的要求,筹集企业发展所需资金,获利,对财务管理的
12、要求,通过合理、有效的使用资金使企业获利。,相对稳定性,多元性,层次性,3.特征,3.特征,相对稳定性：财务管理的目标只要是符合财务管理基本环境和财务活动基本规律的，就能为人们所公认，在一定时期或特定条件下，财务管理目标是保持相对稳定的。,多元性：多元性-财务管理的目标不是单一的，而是适应多因素变化的综合目标群。1.主导目标：在多元目标群中，处于支配地位，起主导作用的目标。2.辅助目标：处于被支配地位，对主导目标的实现有配合作用的目标。,层次性：层次性-财务管理的目标是由不同层次的系列目标所组成的目标体系。整体目标：整个企业财务管理所要达到的目标。是财务活动的出发点和归宿。,分部目标：在整体目
13、标制约下，进行某一部分财务活动所要达到的目标。具体目标：在整体目标和分部目标制约下，从事某项具体财务活动所要达到的目标。,财务管理目标多元性中的主导目标和层次性中的整体目标，都是指整个企业财务管理工作所要达到的最终目的，是同一事物的不同提法。它们是同一的、一致的，统称为财务管理的基本目标。,物业管理企业的分部目标,筹资管理目标满足生产经营需要的前提下，降低资金成本和财务风险。投资管理目标提高投资报酬，降低投资风险。,营运资金管理目标合理使用资金，加速资金周转，提高资金利用效果。利润管理的目标提高企业利润水平，合理分配利润。,四、物业管理企业的财务关系,(1)企业与投资者之间的财务关系(2)企业
14、与债权人之间的财务关系(3)企业与受资者之间的财务关系(4)企业与债务人之间的财务关系(5)企业与政府之间的财务关系(6)企业内部各单位之间的财务关系(7)企业与职工之间的财务关系。,第二节 企业的理财环境,财务管理的环境：财务管理的环境是指对公司财务活动产生影响作用的公司外部条件，它是财务管理系统之外的但与财务管理系统有着直接或间接联系的各种因素的总和。,一、经济环境,关于经济周期：增长-调整-成熟-衰退经济发展水平经济体制：计划的还是市场的，集权的还是分权的，与环境的协调能力等。具体的经济因素：利率、财政税收政策、产业政策。竞争,二、法律环境,约束企业经济活动的各种法律、法规和规章制度。企
15、业组织法律规范税务法律规范财务法律规范,三、市场环境,行业结构分析分析项目：潜在的加入者、替代品、供应者、购买者、行业中现有竞争者之间的抗衡。进入障碍：规模经济、产品差别化、资金需求、转换成本、分销渠道、原料与技术、政府政策等。（门槛）退出障碍：固定资产的高度专业化、退出成本、协同关系密切程度、感情因素、政府限制等。竞争优势：市场主导者、市场挑战者、市场追随者、市场补缺者,举例：海口百货利用公众的炒作，将Sony 系列产品赶出商场树立形象。附：如何看待我国财务管理环境？（讨论）,附：如何看待我国财务管理环境？（讨论）目前不十分理想，但前景比较乐观关于现代企业制度：还是存在政企不分，财权没有真正
16、回归企业的现象。但随着现代企业制度和有中国特色的公司治理结构的建立和完善，企业会逐渐成为自主理财的主体。,四、金融市场环境,财务管理的主要金融环境包括：金融机构、金融工具、金融市场和利率四个方面。,（一）金融机构：金融机构包括银行业金融机构和其他金融机构。银行业金融机构主要包括各种商业银行及政策性银行。其他金融机构包括金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司和金融租赁公司等。,（二）金融工具：1.金融工具的概念金融工具是指在信用活动中产生的、能够证明债权债务关系或所有权关系并据以进行货币资金交易的合法凭证。,2.金融工具的特征期限性：是指债务人必须全部归还本金前所经历的时间。流动性：是指金融工
17、具在必要时迅速转变为现金而不致遭受损失的能力。风险性：是指金融工具的本金和预定收益遭受损失的可能性。收益性：是指持有金融工具所能带来的收益。,（三）金融市场：1.金融市场的含义金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过金融工具进行交易的场所。,2.金融市场构成要素,金融市场的参加者,金融交易的主体,金融市场工具,金融交易的对象,金融市场的组织方式,金融交易的形式,3.金融市场特征：交易对象是资金金融市场为公开市场，即买卖双方自由竞价，交易条件完全根据共需双方的需求。不包括超乎经济关系的私人关系，反对幕后交易。大部分市场是抽象的、无形的，只有证券市场等少数市场才是有形的。,4.金融市场的分类按金
18、融工具的种类进行划分可以分为股票市场、公司债券市场、政府债券市场、大额可转让存单市场、银行承兑市场、银行同业拆借市场、外汇市场、期货市场、期权市场等。,注意：有一种金融工具，就有一种金融市场。,按金融市场的组织形式划分初级市场(或称交易所市场、发行市场、一级市场)。指从事新证券和票据等金融工具买卖的转让市场。二级市场(或称证券公司市场、店头市场、流通市场、次级市场)。指从事已上市的旧证券或票据等金融工具买卖的转让市场。,（四）利率：1.利率的概念利率也称利息率，是利息占本金的百分比指标。从资金的借贷关系看，利率是一定时期运用资金资源的交易价格。2.利率的一般计算公式利率纯利率通货膨胀补偿率风险收益率,纯利率是指没有风险和通货膨胀情况下的社会平均资金利润率；通货膨胀补偿率是指由于持续的通货膨胀会不断降低货币实际购买力，为补偿其购买力损失而要求提高的利率；,风险收益率包括违约风险收益率、流动性风险收益率和期限风险收益率。违约风险收益率是指为了弥补因债务人无法按时还本付息而带来的风险，由债权人要求提高的利率；,流动性风险收益率是指为了弥补因债务人资产流动性不好而带来的风险，由债权人要求提高的利率；期限风险收益率是指为了弥补因偿债期长而带来的风险，由债权人要求提高的利率。,完,
