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1、律师进社区,物业管理法律法规知识主讲：梁月军律师,梁律师简介,梁月军律师，男，中国物业律师网创建者，本科学历，法学专业，先后毕业于浙江大学、西南师范大学，现就读同济大学法律硕士。2005年10月至今，供职于浙江泰杭律师事务所，任物业诉讼部主任。本人在部队锻炼多年，有着较高的军人素养，为人诚信、干练稳重、勤勉敬业、精益求精；6年的物业服务从业经验，使其对物业服务行业有着浓厚的感情。自2004年从事律师业以来，在物业纠纷、合同纠纷案件、交通事故、劳动争议等案件领域中卓有成效，但一直想为物业服务行业贡献点力量，2005年浙江泰杭律师事务所成立物业纠纷诉讼部，本人担任该部主任，至今已办理大量的物业纠纷
2、案件，担任:杭州蓝天物业管理有限公司、杭州滨江物业管理有限公司、浙江野风物业服务有限公司、杭州佰全物业管理有限公司、杭州通和物业管理有限公司、杭州万瑞物业管理有限公司、杭州屋宇物业管理有限公司、杭州钱塘物业管有限公司、杭州敦煌饭店、杭州寰球假日旅行社有限公司、杭州埃菲思科技有限公司等各类企业的常年法律顾问。2009年4月底成立了国内首家物业服务专业网站中国物业律师网：。联系地址：浙江泰杭律师事务所,杭州市下城区香积寺东路99号三楼B座。联系电话：,目录,第一课 与业主、业主大会及业主委员会有关法律规定第二课 前期物业管理第三课 物业管理服务第四课 物业管理费纠纷 第五课 车辆管理纠纷第六课 安
3、全保卫纠纷第七课 专项维修基金,一、业主的概念,物业管理条例第六条是这样规定的，房屋的所有权人为业主。随着经济快速发展，尤其物权法的颁布，业主的定义已经不能满足物业行业发展需要。2009年3月23日最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释第一条将“业主”的概念进行明确而详尽的定义。分为五种：（一）以人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定而得到的房屋的人；（二）因继承或者受遗赠而取得的房屋的人；（三）因合法建造而取得的房屋的人；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人；（五）依照规定应当
4、办理登记手续，已经办理登记而取得房屋的人。具备上述五种情况之一的均称为业主。案例一：业主的配偶是否是业主？,婚姻法明文规定，除非另有约定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归双方共有。很明显，房屋的所有权人应是夫妻双方。我国的习惯是在卖房时，一般只登记男方的名字，但是，并不能将配偶一方排除在业主范围之外。所以，只要配偶一方提供结婚证书和房屋权属证书或者商品房买卖合同，并同时出具所购房屋为婚后共同财产的证据后，就应该确认其业主身份。,二、业主在物业管理活动中享有的权利,(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（该权利建立在物业服务合同约定的基础上）(二)提议召开业主大会会议，并就
5、物业管理的有关事项提出建议；（第十三条，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议）(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议（比例，另外举例蓝天物业修改业主公约案）；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和
6、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进
7、行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。案例二：未成年人是否享有业主投票权？,所有人、无民事行为能力人、限制行为能力人、法定代理人代理,三、业主在物业管理活动中享有的义务,第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（权利可以放弃，但能不能放弃权利不履行义务？）(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主
8、大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。（上述业主的义务，如果业主不履行怎么处理？基本原则是侵害谁，谁处理，侵害单个业主，单个业主处理；侵害公共利益，业主委员会处理；侵害物业公司，物业公司处理。）,四、业主大会,1、业主大会的组成。物业管理条例第八条，物业管理区域内全体业主组成业主大会。（三个一：一个业主大会，一个业主委员会，一个物业公司。）2、业主大会的职责及决议制度方案的表决。物业管理条例第十一条规定，业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监
9、督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,（两个1/2，一个2/3：超过全体有投票权的1/2业主参加会议，对（一）至（三）项内容须与会业主1/2以上通过即可；物权法对物业管理条例第十二条第三款进行了完善（五）（六）两项须全体业主2/3以上通过。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举
10、业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。）,五、业主委员会,物业管理条例第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合
11、同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,【解释】本条是关于业主有关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当
12、履行的最基本的义务，不仅物权法在此做了规定，物业管理条例等行政法规、规章也对此做了规定。例如，物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。城市新建住宅小区管理办法第十三条规定，住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并
13、有权参与监督住宅小区的管理。物业管理条例还具体对以下情形做了规定，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。,目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些侵权行为，由谁予以制止，是否可以追究其侵权的民事责任；业主大会、业主委员会是否可以提起诉讼，在哪些方面享
14、有诉讼资格，可以成为诉讼主体。对这些问题，在物权法研究起草过程中有着不同的看法。有的提出，对建筑区划内个别业主实施的侵权行为，业主大会、业主委员会有责任也有义务予以劝阻、制止，业主大会、业主委员会还可以提起诉讼，物权法应当赋与业主大会、业主委员会诉讼主体资格。有的提出，业主大会、业主委员会提起诉讼后，如果败诉，诉讼后果应由全体业主承担，这在理论上说的通，但在实践中行不通。有的提出，业主大会、业主委员会是由业主组成的。业主大会、业主委员会对侵权行为予以处置，影响邻里关系，容易产生矛盾，宜由物业公司或者国家有关部门予以制止。物业公司提出，物业公司根据业主的要求，对建筑区划内的违法行为予以劝阻、制止
15、，但当事人根本不听，物业公司也没有办法。物业公司是受业主委托，向业主提供服务的企业。没有政府的授权，对这些违法行为无权管，管了也没用。,立法部门经调查研究认为，为了维护业主的共同权益，应当对业主大会、业主委员会的起诉和应诉资格做出规定，对此物权法草案三次审议稿第八十七条曾规定：“对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。”对此，有的提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意规定的比例过高，建议降低比例。有的提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、
16、申请仲裁。对此，立法部门将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”（草案四次审议稿第八十六条）。对这一修改，有的常委会委员和业主委员会提出，业主大会或者业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉后的民事责任，建议删去这一规定。立法部门经调查研究认为，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者
17、业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置，本条规定了以下几种办法，一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。注：该条规定了业主委员会的职责，大家回想一下
18、，物业管理条例、物权法、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释有没有关于业主委员会不履行职责，应当承担相应的法律责任的规定，太缺失了，仅仅在业主大会规程中有终止委员资格，向主管部门请求撤消业主委员会决定，这样的规定不足以规范业主委员会管理。最近几年，全国各地发生了较多业主委员会违规解聘物业管理企业的案例。案例三案例四,中国法院网讯 因认为地铁4号线在西直门站施工过程中侵占了业主共有用地，成铭大厦业主委员会以越界建筑侵权为由将施工单位北京市轨道交通建设管理有限公司告上法庭，索赔损失972万元。日前，北京
19、市第一中级人民法院对成铭大厦业主委员会诉北京市轨道交通建设管理有限公司所有权纠纷一案进行了公开宣判，成铭大厦业主委员会的诉讼请求最终没能得到法院的支持，而被终审裁定驳回。据成铭大厦业主委员会称，2008年3月，轨道交通建设公司在地铁4号线西直门站施工过程中，其所新建的东南出入口地面厅进入了成铭大厦用地红线范围内，侵占了业主共有的土地。经业主委员会测算，侵占的土地面积合计为324平方米，所以要求轨道交通建设公司按照市场出让价格赔偿损失972万元。北京市轨道交通建设管理有限公司则不同意业主委员会的诉讼请求。一审法院经审理后认为，根据成铭大厦业主委员会章程“业主委员会委员每届任期一年、可以连选连任”
20、之规定，业主委员会没有证据证明在其主张权利时一年内进行选举，亦未经全体业主讨论决定，即向轨道交通建设公司主张权利，不符合相关法律的规定，据此裁定驳回了业主委员会的起诉。,一审裁定后，成铭大厦业主委员会不服，向一中院提出上诉。其认为，业主委员会已经经过备案，是经过法律认可的，虽然没有经过一年一选举，但业主委员会一直在行使职权，并经全体业主的认可。一中院经审理后认为，业主委员会属于业主团体自治管理性质的组织，其权利基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，业主委员会自身对物业并不具有实体权利。成铭大厦建筑区划内的绿地除了属于城镇公共绿地或者明示属于业主个人的以外，均属于全体业主共有。建筑区
21、划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。成铭大厦业主委员会诉称轨道交通建设公司占用了成铭大厦部分停车场和绿地，并要求赔偿损失，但成铭大厦业主委员会对小区的停车场和绿地并不具有实体权利，而享有权利的主体是业主，土地被占用的直接利害关系人也是业主。从业主委员会的管理职能出发，我国法律明确规定业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。法律明确赋予业主委员会对损害他人合法权益的业主行为享有管理权，对此可以履行其管理职能。但此案的相对方并非业主
22、，业主委员会对该事项并无法定的管理权。据此，一中院依法作出了上述终审裁定。物业管理条例十九条规定,【基本案情】小区是房屋建设投资有限公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率32，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年，业主入住后发现，开发商没有兑现其在受房时承诺的绿地面积和地下停车库等社区配套设施，严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主委托依法选举产生的小区业主委员会将开发商诉上法庭，诉请开发商履行小区绿化率达到32的承诺，交付地下停车库等11项请求。2005年10月，一审法院审理后，以业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出了驳回起诉的裁定。业主委员会
23、不服上诉至中级人民法院。二审法院根据物业管理条例的有关规定，作出驳回起诉的终审裁定。,【律师精析】1、本案被驳回的根本原因：诉讼主体不适格。物业管理条例第三十五条第一款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”因此，业主委员会是物业服务合同的相对方，而本案中，购房合同的相对方是业主和开发商，故业主委员会不是该案的适格主体。,2、解决本案的正确方法：由于本案是一起商品房预售合同纠纷(广告欺诈、合同违约)，业主应根据合同法相关规定诉至法院，鉴于本案中业主人数众多，可根据民事诉讼法第54条之规定，推选业主25名诉讼代表人进行诉讼。,业主临时公约即业主临时规约的制定主体
24、。第22条：建设单位应当在销售物业之前，制定业主业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。【释义】本条规定了业主临时管理规约（示范文本）的制定与内容。对于业主公约，条例第17条已经作了规定。所谓的业主公约是全体业主共同制定的，对于全体业主发生约束效力的关于物业的使用、维护以及管理等方面的守则。业主公约体现了业主自我管理、自我约束的思想，是业主之间的共同约定。也正因为如此，业主公约需要经过全体业主的讨论与审议，因此条例规定审批业主公约属于业主大会的职责
25、。也就是说在业主大会召开之前，是不可能通过业主公约的。这时就面临着与前面提到的物业管理企业的选聘一样的难题。一方面业主大会的召开，特别是首次业主大会需要一定的条件。在物业管理区域内的物业分期分批售出时，入住的业主人数少，而且随着物业的销售情况变化，处于不断的变动当中。再加上入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来制定反映业主共同意志的业主公约。另一方面，业主共同遵守的关于物业的使用、维护与管理的规则又是物业本身维护与保养的迫切需要，否则会严重影响物业的使用与管理。,为此，就需要在业主大会制定正式的业主公约之前先行制定临时的业主公约，以备急需。至于制定业主临时公约的主体，建设单位不失为一个合适
26、的人选。因为一方面只要有业主，就需要业主公约的约束，如果等待业主自行制定业主临时公约，那么就会存在相当长一段时间的没有业主公约的空白状态，另一方面业主是不断增减的，不管是由哪一些业主来制定业主临时公约都不免有缺乏代表性、不公正之嫌。同时，建设单位在物业销售之前事实上是最大的物业所有人，由其来制定业主临时公约也符合公平。条例不仅要求建设单位应当制定业主临时公约，而且规定应当在销售物业之前制定业主临时公约。这里就是考虑到不应该人为地制造规则的空白时间段。业主临时管理规约（示范文本）虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异
27、。这一点也可以从本条与条例第17条的内容比较上看出来。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公,共设施的使用规则。业主临时管理规约（示范文本）还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不
28、得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨害他人利用共用部分，不得妨害他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧哗吵扰等。业主临时管理规约（示范文本）由于并非是物业买受人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是要保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占有、使用与处分自己的物业专有部分。,对业主生效的条件21条和23条规定；
29、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。(物业管理条例第21建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。（物业管理条例第23条条)2、前期物业管理合同的主体、合同期限，合同终止后如何移交。物业管理条例26条规定前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理条例39条规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还
30、给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。）案例一蓝天物业防盗窗案。案例二前期物业管理公司拒绝移交管理，业主委员会可以起诉吗？,【案情简介】业主们入住XX花园后，对物业管理公司的管理水平与服务质量提出了质疑，有的表示了强烈的不满。XX花园召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会，召开业主代表大会，决定由业主委员会负责通过公开招标方法选聘新的物业管理公司，并向房管局、街道办提交了请求更换物业公司的报告。通过公开招标，业主委员会、业主代表大会表决决定，选聘了新物业管理公司。但就在新物业管理公司欲与原物业管理公司办理物业移交手续时，遭到拒绝
31、，双方为此闹得很不愉快。房管局很快召开了物业管理纠纷直辖市会议，并形成会议纪要，规定期限移交物业管理。原物业管理公司以前期物业管理投入的财产和资本未理顺为由拒绝移交，并向法院提起诉讼，要求确认业主委员会与新物业管理公司之间订立的物业管理委托合同无效。但在业主委员会向法院起诉后，原物业管理公司向法院提出了撤诉。业主委员会向法院起诉，请求判令原物业管理公司与开发商签订的前期物业管理委托合同终止限期移交物业管理权及相关物业资料。并退出小区等。就在诉讼进行之中，业主“占领”了物业管理办公室和保安房，强行赶走原物业管理公司，实现“业主自治”。,法院认为：业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的
32、事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉或调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是适格。一审法院判决原物业管理公司与开发商签订的前期物业管理合同终止，原物业管理公司应退出小区，并向业主委员移交物业管理权。原物业管理公司不服一审判决，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。,【评析】业主委员会拥有诉讼主体资格对于服务质量差的前期物业管理公司，业主委员会是有诉讼主体资格的，因为业主委员会是经全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会经业主大会授权有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，主委员会作出的决定及起诉、应诉
33、或调解的结果对全体业主具有约束力。所以说，本案业主委员会有权代表业主选举出新的物业管理公司，在原物业管理公司拒绝移交物业管理时，有权向法院起诉原物业管理公司。物业管理权移交的时间 在本案中，业主委员会与新的物业管理企业签订了生效物业服务合同，根据物业管理条例第26条规定。前期物业服务合同终止，前期物业管理企业要将企业管理的有关资料移交给业主委员会。,管理提示业主入住后如果对开发商原先选定的物业管理公司的服务不满意,业主代表大会选举产生的业主委员会可以通过招标等方式选定新的物业管理公司,并向房管局、街道办通告更换物业管理公司的相关情况。如果原来的物业管理公司拒不交出物业管理权的话，业主委员会可以
34、向法院起诉原物业管理公司，要求其移交相关物业管理资料，退出小区。但在法院作出有效判决前，不能采取本案中过激措施“占领”物业管理办公室和保安房，强行赶走原物业管理公司，实现业主自治，以免触犯法律，承担相应的法律责任。,【案情简介】顾然地（美国人）1996年在海南省与他人合资创立了海南古斯利微电子有限公司。1997年1月，他以公司名义与上海三和房地产公司签订了上海市商品房预售合同，购买位于上海市中心城区的三和花园4号楼29E（顶层）房屋一套，同年10月办理了入住手续。1998年10月，顾然地从国外购买了一只占地为8.826平方米，自重为362.8公斤的浴缸。顾然地欲将此浴缸安装在房屋顶层。后经小区
35、物业管理公司解释与阻止，顾然地决定将浴缸安装在房屋内，并就安装问题多次与现物业管理企业上海巨星物业有限公司（下称巨星公司）交涉，巨星公司以安装该浴缸需经批准及通过安全测定为由加以拒绝。2000年9月，顾然地再次准备吊装大浴缸，遭到巨公司制止。顾然地遂诉至法院，要求巨星公司排除防碍，不得阻挠其将浴缸搬入房屋内安装，同时要求巨星公司赔偿精神损失人民币5000元，人工损失人民币7600元。,法院审理中，经巨星公司申请，由三和花园4号楼的设计单位中国建筑东南设计师翟金亮作为案件的诉讼辅助人，就原告房屋楼板是否能承受系争浴缸使用时的重量的专业性问题进行说明。诉讼辅助人明确表示，该楼是按国家规定的建筑结构
36、荷载规范进行设计的，室内楼板承重最大为每平方米280公斤，超过该重量长期安装，势必影响大楼的结构，而系争浴缸每平方米的承重已超过规定的荷载。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。,【律师评析】业主作为自己财产的所有者，有权处分自己的财产，包括大浴缸和私房，从民法理论角度上看，业主有权安装浴缸。但业主处分自己财产的权利也是有边界的，那就是不能侵害其他业主的公共利益。本案中的原告安装超过规定负荷的大浴缸，有可能损害大楼的结构，进而威胁到大楼的安全，损害业主的公共利益。因此物业管理公司基于物业管理权，阻止业主行使财产处分权，得到了法院的支持。,专家提示如果业主确需安装大型的家具或设备，应该在相关行业标准
37、规定的范围内，征得物业管理公司的同意，业主如觉得物业管理公司无理阻挠，可以聘请相关的专业技术专家进行鉴定分析。如果是在规定限度内物业管理公司仍然阻止的话，业主可以向法院起诉物业管理公司。使其排除障碍，赔偿损失。,【评析】业主委员会拥有诉讼主体资格 对于服务质量差的前期物业管理公司，业主委员会是有诉讼主体资格的，因为业主委员会是经全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会经业主大会授权有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，主委员会作出的决定及起诉、应诉或调解的结果对全体业主具有约束力。所以说，本案业主委员会有权代表业主选举出新的物业管理公司，在原物
38、业管理公司拒绝移交物业管理时，有权向法院起诉原物业管理公司。物业管理权移交的时间 在本案中，业主委员会与新的物业管理企业签订了生效物业服务合同，根据物业管理条例第26条规定。前期物业服务合同终止，前期物业管理企业要将企业管理的有关资料移交给业主委员会。,管理提示业主入住后如果对开发商原先选定的物业管理公司的服务不满意,业主代表大会选举产生的业主委员会可以通过招标等方式选定新的物业管理公司,并向房管局、街道办通告更换物业管理公司的相关情况。如果原来的物业管理公司拒不交出物业管理权的话，业主委员会可以向法院起诉原物业管理公司，要求其移交相关物业管理资料，退出小区。但在法院作出有效判决前，不能采取本
39、案中过激措施“占领”物业管理办公室和保安房，强行赶走原物业管理公司，实现业主自治，以免触犯法律，承担相应的法律责任。,本课是学习的重点：主要包括1、合同的主体；2、合同的内容；3、不履行、不完全履行合同产生的法律后果。1、合同的主体，物业管理条例第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。2、合同的内容，物业管理条例第三十五条第二款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（物业公司服务是应当按照该合同约定进行服务，实际工作中会经常遇到业主不满意
40、，大家要区分业主的不满意是否在合同约定的范围内。）3、不履行、不完全履行合同产生的法律后果，即物业企业的违约责任或侵权责任。物业管理条例第36条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受损害的，应当依法承担相应的法律责任。这条规定针对的是物业企业加害给付的情形，根据合同法的有关规定，加害给付会产生两种责任，首先是根据物业服务合同中约定的违约责任要承担，然后是因为侵害到业主的人身、财产而产生的侵权责任。业主可以根据对自己有利的原则，选择其中的一种责任请求物业企业承担。,案例一：滨江物业阳台摔伤案。案例二 物业管理公司可以阻止业主
41、安装超负荷的大浴缸吗？案例三 业主能否以前期物业合同不合理为由而进行违章装修？案例四 业主违章装修，物业管理公司可以罚款或者采取断水断电措施吗？案例五 楼上装修污水反港灌，业主可以要求物业管理公司负责吗？案例六 业主在其独用的平台上搭建阳光房是否侵犯了整幢大楼业主的利益？案例七 业主能否以与其他业主进行同样装修为由，违反物业管理约定擅自装修？案例八 物业设施伤人，物业管理公司要负责吗？案例九 小区内堆放的建筑垃圾伤人。物业管理公司要负责吗？案例十 楼道设计不合理，住户摔伤，物业管理公司和开发商谁负责案例 十一 设置路障没有采取防护措施,物业管理公司要负责吗?案例十二 台风导致水管堵塞造成损失，
42、物业管理公司应该负责吗？,【案情简介】顾然地（美国人）1996年在海南省与他人合资创立了海南古斯利微电子有限公司。1997年1月，他以公司名义与上海三和房地产公司签订了上海市商品房预售合同，购买位于上海市中心城区的三和花园4号楼29E（顶层）房屋一套，同年10月办理了入住手续。1998年10月，顾然地从国外购买了一只占地为8.826平方米，自重为362.8公斤的浴缸。顾然地欲将此浴缸安装在房屋顶层。后经小区物业管理公司解释与阻止，顾然地决定将浴缸安装在房屋内，并就安装问题多次与现物业管理企业上海巨星物业有限公司（下称巨星公司）交涉，巨星公司以安装该浴缸需经批准及通过安全测定为由加以拒绝。200
43、0年9月，顾然地再次准备吊装大浴缸，遭到巨公司制止。顾然地遂诉至法院，要求巨星公司排除防碍，不得阻挠其将浴缸搬入房屋内安装，同时要求巨星公司赔偿精神损失人民币5000元，人工损失人民币7600元。,法院审理中，经巨星公司申请，由三和花园4号楼的设计单位中国建筑东南设计师翟金亮作为案件的诉讼辅助人，就原告房屋楼板是否能承受系争浴缸使用时的重量的专业性问题进行说明。诉讼辅助人明确表示，该楼是按国家规定的建筑结构荷载规范进行设计的，室内楼板承重最大为每平方米280公斤，超过该重量长期安装，势必影响大楼的结构，而系争浴缸每平方米的承重已超过规定的荷载。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。,【律师评析】业
44、主作为自己财产的所有者，有权处分自己的财产，包括大浴缸和私房，从民法理论角度上看，业主有权安装浴缸。但业主处分自己财产的权利也是有边界的，那就是不能侵害其他业主的公共利益。本案中的原告安装超过规定负荷的大浴缸，有可能损害大楼的结构，进而威胁到大楼的安全，损害业主的公共利益。因此物业管理公司基于物业管理权，阻止业主行使财产处分权，得到了法院的支持。专家提示如果业主确需安装大型的家具或设备，应该在相关行业标准规定的范围内，征得物业管理公司的同意，业主如觉得物业管理公司无理阻挠，可以聘请相关的专业技术专家进行鉴定分析。如果是在规定限度内物业管理公司仍然阻止的话，业主可以向法院起诉物业管理公司。使其排
45、除障碍，赔偿损失。,【案情简介】宋先生购得顺义区马坡花园跃层住房一套（169。41平方米）。该栋房建筑设计有跃层露天阳台（在楼的北侧，出售时露天阳台未计算价款）；阳台上留有两个排气口。2002年12月15日，宋先生和小区物业管理公司签订承诺书，载明宋先生必须遵守马坡花园住宅物业管理公约，该公约规定：产权人或使用人应当按房屋设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人及管委会的书面同意，并报政府主管部门批准。2004年4月，宋先生以阳台的排气口影响室内空气质量为由，擅自在跃层阳台上建设塑钢结构房屋（约263平方米）。物业管理公司认为，宋先生搭建的房屋属违章建筑，遂与宋先生进行协商
46、，但双方未能达成一致。为此，物业管理公司一纸诉状将宋先生告上法庭，请求法院判令宋先生拆除违章建筑，恢复原状。宋先生则认为，其与物业管理公司签订的物业管理公约是被胁迫的，不签订该公约，就不给房钥匙。,法院审理后认为：多层单元式楼房的业主，在行使所有权和使用权时，必须遵从该楼房的设计要求，维护所有产权人的利益。被告以跃层阳台上的排气口影响其室内空气质量为由，擅自改变房屋结构、外貌和用途的行为。与建筑设计要求及其承诺相悖。被告即使的确需要改造阳台，亦应经物业管理公司批准，整齐划一。,【律师评析】前期物业管理公约具有相应的法律效力。根据物业管理条例第21-23条的相关规定，在业主、业主大会选聘物业管理
47、企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。,专家提示一般都由建筑单位制定业主临时公约，业主购房办理入住的时候予以书面承诺。如果物业管理临时公约有明显的违法情况，或者侵犯了业主的共同利益，业主可以通过成立业主大会，制定新的物业管理公约。而如果部分业主违反物业管理临时公约，擅自改变房屋结构、外貌和用途、侵犯业主共同利益，应承担相应的法律责任。,【案情简介】张先生入住位于
48、顶层的新房后，未经开发商同意封了景观阳台并加了防护栏。开发商根据物业公约中关于“为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭景观阳台、不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他拆除，但遭到张先生的拒绝。于是物业公司对张先生采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间，因为开发商在顶楼做霓红灯广告影响了张先生晚上休息，张先生把霓红灯的电源线掐断了。开发商因此把张先生告上法庭。开发商的诉讼请求是：张先生拆除护栏并交纳罚款；张先生以后不再破坏楼顶广告牌，并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失。张先生则提出诉，他认为，开发商不得防碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维护居住安全的措施；相反，开发商
49、应赔偿断水断电给自己造成的损失，开发商应拆除楼顶广员会，并将其1/2付给顶层受影响最大的用户。,法院经审理后作出判决：开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳；张先生拆除护栏；开发商经业主委员会同意后可继续发布霓红灯广告，收益由物业公司全体业主共有，分给顶层业主的比例为1/3。,【律师评析】1、物业管理公司对于业主的违法违章行为没有处罚权业主应遵守相关法律法规以及物业管理公约，不得擅自装修装饰。物业管理公司如果发现业主有违章装修饰的行为，应及时制止，并向有关行政管理部门报告，而无权对业主进行罚款或停水停电等处罚。对于业主的违法行为，只能由行政管理部门依法进行制止或依法处理。如果物业管理公司违法
50、对业主进行罚款或停水停电等处罚，造成违害后果的，也应依法承担相应的法律责任。2、业主不得进行装饰装修，应及时拆除违章建筑物业管理条例规定业主不得擅自进行装饰装修，本案的物业公约也规定，为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭景观阳台，不得在窗户上加防护栏，不得进行违章装修装饰，如果不听劝阻进行违章装修装饰的，应及时排除障碍、恢复原状，以免造成更大的违害后果，承担更大的法律责任。,专家提示 业主应当遵守相关的规划或房产管理法律法规的规定，以及物业管理公约的规定，不得进行擅自装修或装饰，如果物业管理公司发现业主有违章装修饰的行为，应及时制止，并向有关行政管理部门报告，不得违对其罚款或采
