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1、杨木壮1，宋榕潮2，曲林静1，常立早1（1.广州大学地理科学学院；2.广东省土地勘测规划院）,珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,纲 要,珠三角农村集体建设用地流转状况,珠三角集体建设用地使用权流转的做法与经验,当前珠三角农村集体土地使用权流转存在问题,珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,2,1,3,规范与促进集体用地流转的对策建议,4,当前我国的土地资源分为国有土地（主要为城市用地）和集体土地（主要为农村用地）“两种产权”，形成了两个分割的土地市场。,国有土地,集体土地,我国土地资源,城市用地,农村用地,工业化、城市化快速推进,对非农建设用地需求不断扩大,国有建设用地供给稀缺,新农村
2、建设的启动,集体建设用地流转势在必行,国有建设用地供给稀缺,通过对广州、佛山、东莞、中山、江门、惠州、珠海、深圳、肇庆等地区的实际调研。总结其成功的做法和经验，并针对性地提出一些对策建议。希望能为建立健全集体建设用地使用权流转提供有益参考。,珠江三角洲地区经济发展快速，集体建设用地流转早，成效显著，值得借鉴。,珠三角农村集体建设用地流转状况,50%,45%,50%,80%,40%,珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的比例,据估算，珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的50以上，其中东莞市在40以上，中山市约占45，佛山市南海区接近50，深圳宝安区比例高达80。,2001年，佛山市顺德
3、区（原顺德市）被国土资源部和国务院法制办确定为全国农村土地管理制度改革试点，改革试点的主要内容就是集体建设用地流转。随后南海、东莞等地也开展了规范农村集体建设用地使用权流转的积极探索。,2005年10月实施广东省集体建设用地使用权流转管理办法，成为第一个通过地方立法允许集体建设用地使用权合法入市流转的省份，打破了“非经政府征地，农村土地不得合法转为非农用途”的传统旧制。,2003年6月在全省范围内试行集体建设用地使用权流转（关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）,主要表现为以地合作合资、房地一同出租、自发出让出租土地、抵押融资等形式,1978-2000年自发形成阶段,2001-2004年引
4、导提高阶段,2005年至今规范发展阶段,流转呈现进度快、效益高、秩序稳三个特点,比较规范、有序,珠三角农村集体建设用地使用权的流转，是伴随外向型经济、民营经济的发展，伴随着市场经济的发育而产生和发展的，经历了一个由自发、无序向规范的发展过程。,东莞市土地流转三个发展阶段,珠三角农村集体建设用地流转状况,珠三角集体建设用地使用权流转的做法与经验,争取实现集体建设用地与国有建设用地的平等地位顺德经验,提出了农村集体建设用地使用权流转的原则和条件,加强政府对集体建设用地流转的监督和管理,规范土地流转收益分配,确保农民成为土地流转收益的主要获得者南海模式,D,顺德经验：农村建设用地有序流转，集体土地与
5、国家土地“同地同价同权”,2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德为农村集体土地管理制度改革试点,在伦教镇新塘村、熹涌村与龙江镇华西村开展集体非农建设用地流转试验。顺德成为珠三角和全国推行土地管理制度的综合改革试验田。2002年11月28日，顺德正式出台顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法，明确提出集体土地所有权与国家土地所有权“同地同价同权”，农民集体所有建设用地只要符合土地利用总体规划、村镇建设规划，并依法取得土地使用权，经批准可采用转让、租赁或抵押等多种形式进行流转，其出让、转让与出租年限与城镇国有土地相同等方面，同时其地上建筑物及附着物随之流转。但流转的集体
6、建设用地不能用于商品房开发建设和住宅建设。这些经验做法为后来佛山市和广东省出台集体建设用地流转政策提供了足够的实践与理论支持。,早在1992年，南海就推行集体用地流转，成了国内较早探索集体建设用地流转的地区之一，并发展成闻名全国的“南海模式”。“南海模式”的特点是以行政村或村民小组为单位，将集体财产及集体土地折成股份集中起来组建股份合作组织，然后由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地的增值收益。这样，集体建设用地不用经过国家征地就可建设。相对于使用国有土地，企业租用集体土地的手续简捷，且集体建设用地出租年期有长有短，适应了不同的用地需求，因此许多企业更愿
7、意租用集体土地搞建设。这种手续简捷、价格低廉且租期较有弹性的供地方式引来了大量企业在南海落户生根，促进了南海工业化、城市化的快速发展。,南海模式：土地股份制,国家、地方政府与集体土地所有者之间的利益分配关系问题不易处理好。,当前珠三角农村集体建设土地使用权流转存在的主要问题,（1）,（3）,（2）,法院司法裁决处置集体建设用地使用权有条件限制，法院对流转的合法性持怀疑态度。,（4）,（5）,（6）,（7）,规范与促进集体用地流转的对策建议,（1）从国家法律层次明确集体建设用地使用权流转的合法性,建议国家修改土地管理法，允许并大力推进集体建设用地使用权流转，完善对农民集体所有土地相关权益的规定，
8、把完善集体建设用地使用权流转制度纳入土地市场制度改革的总体框架中，允许农民集体土地在符合土地利用规划和用途管制的前提下通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权。,（2）理顺农民集体土地产权，为集体土地进入市场提供准确的权属保障,明晰土地产权，将土地所有权明确到村民小组一级；加 强土地权属争议调处，加快推进集体土地所有权登记发证，对权属有争议的土地，实行备案登记，只登记不发证，移交各级调处机构。,（3）明确集体建设用地流转的对象,以适当的方式，明确集体土地可以流转给村以外的经济实体使用，促进土地资源合理流转，提高土地利用效率。,（4）制定统一的农村建设用地流转税收政策,明确集体土地流
9、转的税种、税额，制定统一的农村建设用地流转税费的实施细则，实现与国有土地“同权同地同价”，并严格执行土地出让金等土地税费制度，避免资金流失。,（5）制定农村建设用地流转的业务收费标准，保障土地流转工作的正常运转,在农村集体建设用地流转过程中，土地管理部门需要投入大量人力、物力进行业务管理，应在土地流转收益中提取一定的业务费用，主要用于信息系统和管理系统的建设。,（6）建立和完善农村集体土地基准地价体系,Add your title in here,总结和借鉴国有土地基准地价标准，结合各地实际情况，建立农村集体土地基准地价体系以及农村土地等级制度、最低出让价等制度。使农村土地等级工作有法可依、有
10、章可循，保障交易各方的利益；建立统一的农村集体土地等级发证系统和数据库，确保集体土地等级资料的标准化、规范化和统一化。,（7）逐步建立集体建设用地流转的有形市场,为了保证建设用地流转的有序进行，达到公开、公平、公正的原则，建设用地流转应逐步建立有形市场，采取招标、拍卖、挂牌等方式进行交易，实现以市场来配置集体土地资源的目标，促进集体建设用地的集约、高效利用，进一步保障农村集体土地所有者的权益。,（8）完善农村集体建设用地流转的收益分配机制，构建“利益共同体”,尽快完善集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策，切实保障农民的长期收益问题。在保障被征地农民切身利益的同时，允许地方政府
11、按适当比例收取土地流转收益金，这是因为农村集体建设用地流转的土地收益中，有相当部分来源于各级政府对土地投入所产生的级差地租。,（9）加大农村集体建设用地流转的政策宣传，形成社会共识,推动农村集体建设用地在符合政策法规前提下进入市场合法流转，促进土地在竞争性使用中实现更合理的资源配置，逐步建立健全城乡统一的建设用地市场。,（10）加强流转用地管理，建立统一的城乡规划体系,农村流转建设用地往往缺乏统一的产业和用地规划，容易造成产业和城镇布局混乱，必需出台相关规定由政府、村委会加强管理，建立统一的城乡规划体系，规范流转用地的规划和建设布局。,（11）明确农村集体建设用地再次流转的操作办法及相应的税费项目和标准,如明确再次流转时是否应缴纳土地增值税、营业税、契税等。广东省政府2005年要求省财政厅和国土厅制定办法，但现在仍未出台，致使再次流转征税无法可依。,Thank You!,
