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1、广东首档家居房产类真人秀栏目,栏目简介暨广告招商方案,第1部分 置业全体验栏目简介,提供最新的地产市场信息最潮的家居装饰资讯引领置业者体验购房置业全过程帮助他们作出最准确的判断,本地最强势房产、家居主题电视栏目每周五、六黄金时段出击！,1。栏目描述,2。栏目宗旨,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,置业“亲”体验栏目核心版块。置业者可向栏目组提出购房需求，委托栏目组物色最合适的楼盘。通过主持人真实生动的体验过程，深入展示楼盘的各方面特点，完成置业者所委托任务。此版块展现了不同置业群体的需求，同时也展现不同楼盘的素质、价值等。播出频次：每期播出时长：1012分钟,达人看点邀请房地产相关行业达人房地产
2、、家装等，或熟悉该楼盘特点业主人士，亲临现场，为当期所体验楼盘作相关点评，为置业者提供更多的贴身服务。播出频次：每周播出时长：23分钟,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,流行家居围绕“时尚潮流”“节能环保”“温馨实用”“安全健康”四大主题，紧扣消费者的需求，真实、生动体现家居产品的卖点。播出频次：每周播出时长：35分钟,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,楼行前线一周内广东楼市相关资讯报道，如房地产业界的最新动态，楼盘开盘信息，各楼盘举办的各种活动，最新发布相关政策和法规等等。播出频次：每期播出时长：2分钟,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,楼行论坛作为栏目组与观众共同搭建的舆论监督平台，该板块撷取最
3、具代表性或呼声最高的观众业主意见，真实反映楼市、开发商或楼盘存在的各类问题。与专业楼市网站达成联盟，不定期地转载网上业主反映的意见，达到引起相关方面关注，达成沟通并促进楼市健康发展。播出频次：不定期时长：30秒1分钟,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,楼盘风景线栏目附加版块，以风景片的形式展现楼盘家居产品风采，功能上更接近广告片。该版块可灵活设置。播出频次：不定期时长：12分钟,3。栏目版块设置立体式楼盘推广,4。栏目优势分析,A。播出平台优势频道,广东电视公共频道于2002年7月正式开播，目前已发展为省内前三的综合型地面电视频道，全省收视份额比例达到1.536，在广东台5大地面频道中仅次于珠江
4、频道，与香港老牌电视频道相比也毫不逊色香港本港台和国际台收视份额合计2.154。此外，公共频道的全省有效覆盖率达90%以上，覆盖人口达8000万人。作为一个充满活力且影响力不断提升的新锐电视媒体，广东电视公共频道素以推出兼具收视率和社会效应的新栏目与活动而闻名，五年级插班生、歌SING魅影、置业安居20022005等，在引发社会关注热潮的同时，也为公共频道积累了规模庞大的忠实受众群。,A。播出平台优势时段,本栏目播出时间为周五晚上首播，周六上午重播。双休日是消费者外出选购的集中时段，周五晚就成为了他们接受相关行业最新信息的上佳时机。此时大部分电影电视剧播出已停止，电视屏幕前的观众多为家庭中的消
5、费主导。在置业、装修等大规模的消费活动里，他们更掌握了决定大权。除正常播出时段之外，置业全体验节目的宣传片也将在公共频道全天各个时段滚动播出。,B。节目形态优势,分析广东地区的购房者暨栏目潜在收视群，可以如下结论：购房者的年龄偏于年轻化，购房主体为40岁以下；购房者的学历普遍偏高，其中广州购房者有本科学历的占了47.8；普通干部、中高层行政管理人员及技术人员仍为购房主流；购房者最关注的集中在地段，然后是周边环境、价格、交通等问题；购房者中住单位宿舍及租房等首次置业人士所占比例过半，首次置业仍为现今楼市主流。,置业全体验的栏目形态极大的契合了上述收视群的需求，也为赞助商获得良好营销效果打下了基础
6、。,C。团队优势,制作公司：栏目制片人：古敏华 2007年“广东省百佳电视节目主持人时代卓越贡献奖”获得者广东省著名节目主持人资深房地产电视节目制作人、导演作品：楼转乾坤等,广东雅信文化传播有限公司,第2部分 置业全体验宣传计划,宣传片播出安排,本栏目播出周期至少为1年，栏目宣传片从栏目开播前半个月将在广东电视公共频道播出，平均每天播出总频次不少于12次，其中晚间黄金时段不少于6次，全年不少于4560次。,栏目开播后，为配合栏目内容的宣传，除播出栏目宣传片外，还将推出栏目的预告片。栏目预告片于每周五栏目播出前四天推出，每天晚间黄金时段4次，全天共8次，全年共计1664次。,栏目宣传片与栏目预告
7、片，全年播出总频次为6224次。,指定互联网房地产门户网站：搜房网,资源配置1、设立置业全体验房地产门户网站唯一指定专区 视频文件置业全体验栏目分期点播点播链接：专门的责编或记者对栏目户外互动活动进行跟踪报道，新闻稿置于搜房网新闻版块显著位置。开设单独的讨论社区，让网友发表置业需求、置业感受、栏目观后感等。开设专门的报名社区，让有需要的网友报名参加置业全体验栏目。2、网页及相关专题中需体现冠名商权益，如”XX置业全体验”。,第3部分 栏目广告形式,1、标版 2、广告片 3、走动字幕 4、主持人口播 5、节目挂角 6、栏目冠名宣传片及预告片7、鸣谢字幕,：栏目冠名,定 期 播 出 权 益,1、标
8、版节目中，插播2个5秒、前后合共10秒的冠名企业标版，字幕加配音：“置业全体验由*冠名赞助播出”；2、广告片节目中，插播30秒冠名企业广告片；3、走动字幕节目中，插播4次字幕“*冠名赞助播出”，每次停留时间为5秒，每期节目中，此项共计播出20秒；,定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,4、主持人口播节目中，主持人口播：“欢迎收看*冠名赞助播出的置业全体验节目”，或类似的口述，每期节目口播2次；5、节目挂角节目中，在右下角出现节目名称与冠名企业Logo的旋转挂角，共计2分钟；6、栏目冠名宣传片及预告片节目宣传片及预告片中，植入冠名企业的Logo或企业元素，每周不定时播出宣传片及预告
9、片，约共30次，包括在黄金时段播出。7、鸣谢字幕于每期节目片尾字幕中，最先出现鸣谢冠名企业的字幕，其后是职员表等。,：栏目冠名,定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,A：【发展商客户类】1、置业“亲”体验2、楼盘风景线 3、户外活动,B：【家居行业客户类】1、流行家居2、家居风景线 3、户外活动,不 定 期 播 出 权 益,A：【发展商类客户】1、置业全体验之置业“亲”体验配送4期栏目中置业“亲”体验板块内容，为发展商类冠名企业推介旗下目标楼盘，具体楼盘及播出时间（栏目播出周期内），冠名企业可提出要求并与栏目组协商。每期45分钟，合共约20分钟。栏目每期首播1次，重播1次。2、楼
10、盘风景线配送4期栏目中楼盘风景线板块内容，可由冠名企业根据宣传需要，提供电视专题片，经合理改编为节目的MV，在该版块中播出；单期1分钟，4期合共4分钟。,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,A：【发展商类客户】、户外活动节目组将在合约期内，组织5场户外活动，地点设在楼盘现场，以节目组走进社区进行宣传推广为题，把冠名企业的信息和形象，推广开去；节目组负责该5场户外活动的策划、定点宣传、节目内宣传、宣传片及预告片内宣传、演出嘉宾的邀请、舞台设计、制作和搭建、观众组织、场租、工作人员劳务费及相关费用；冠名企业的相关信息、企业或产品的Logo，将在舞台背景板上，以最醒目的印刷效果出
11、现；活动现场，允许冠名企业设立相关的宣传柜、或展示其他合适的宣传品等；允许冠名企业在活动现场，提供合适的企业产品，以赠品和奖品的形式，向现场观众发放。,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,：【家居类客户】1、置业全体验之流行家居配送4期栏目中流行家居板块内容，为冠名企业量身订造、介绍其产品、或提升企业形象的专题；原则上每月享有期的配送份额，具体要求及播出时间（在特约合同期内）可由赞助商选择；单期5分钟，4期合共20分钟。栏目每期首播1次，重播1次。2、家居风景线配送4期栏目中家居风景线板块内容，可由冠名企业根据宣传需要，提供电视专题片，经合理改编为节目的MV，在该版块中播出
12、；单期1分钟，4期合共4分钟。,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,：【家居类客户】、户外活动节目组将在合约期内，组织5场户外活动，地点设在楼盘现场，以节目组走进社区进行宣传推广为题，把冠名企业的信息和形象，推广开去；节目组负责该5场户外活动的策划、定点宣传、节目内宣传、宣传片及预告片内宣传、演出嘉宾的邀请、舞台设计、制作和搭建、观众组织、场租、工作人员劳务费及相关费用；冠名企业的相关信息、企业或产品的Logo，将在舞台背景板上，以最醒目的印刷效果出现；活动现场，允许冠名企业设立相关的宣传柜、或展示其他合适的宣传品等；允许冠名企业在活动现场，提供合适的企业产品，以赠品和奖品
13、的形式，向现场观众发放。,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目冠名,冠 名 价 格,置业全体验总费用：144万元/年诚意价：100万元/年,1、标版 2、广告片 3、节目挂角 4、走动字幕、鸣谢字幕,：栏目特约,定 期 播 出 权 益,1、标版子栏目之间，加插2个5秒、前后共10秒的特约企业标版，字幕加配音：“以下节目由*特约赞助播出”及“*提醒你，以下节目更精彩”；2、广告片节目中，插播15秒特约企业广告片；3、节目挂角节目中，在右下角出现节目名称与冠名企业Logo的旋转挂角，共计2分钟；4、走动字幕节目中，插播2次字幕“*特约赞助播出”，每次停留时间为5秒，每期节目中，此项共
14、计播出10秒；5、鸣谢字幕于每期节目片尾字幕中，出现鸣谢特约企业的字幕，其后是职员表等。,定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目特约,A：【发展商客户类】1、置业“亲”体验2、楼盘风景线 3、户外活动,B：【家居行业客户类】1、流行家居2、家居风景线 3、户外活动,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：栏目特约,A：【发展商类客户】1、置业全体验之置业“亲”体验配送4期栏目中置业“亲”体验板块内容，为发展商类特约企业推介旗下目标楼盘，具体楼盘及播出时间（栏目播出周期内），特约企业可提出要求并与栏目组协商。每期45分钟，合共约20分钟。栏目每期首播1次，重播1次。2、楼盘风景线配
15、送4期栏目中楼盘风景线板块内容，可由特约企业根据宣传需要，提供电视专题片，经合理改编为节目的MV，在该版块中播出；单期1分钟，4期合共4分钟。,：栏目特约,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,A：【发展商类客户】、户外活动节目组将在合约期内，组织2场户外活动，地点设在楼盘现场，以节目组走进社区进行宣传推广为题，把特约企业的信息和形象，推广开去；节目组负责该2场户外活动的策划、定点宣传、节目内宣传、宣传片及预告片内宣传、演出嘉宾的邀请、舞台设计、制作和搭建、观众组织、场租、工作人员劳务费及相关费用；特约企业的相关信息、企业或产品的Logo，将在舞台背景板上，以最醒目的印刷效果出现；活动现
16、场，允许特约企业设立相关的宣传柜、或展示其他合适的宣传品等；允许特约企业在活动现场，提供合适的企业产品，以赠品和奖品的形式，向现场观众发放。,：栏目特约,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：【家居类客户】1、置业全体验之流行家居配送4期栏目中流行家居板块内容，为特约企业量身订造、介绍其产品、或提升企业形象的专题；原则上每月享有期的配送份额，具体要求及播出时间（在特约合同期内）可由赞助商选择；单期45分钟，4期合共20分钟。栏目每期首播1次，重播1次。2、家居风景线配送4期栏目中家居风景线板块内容，可由特约企业根据宣传需要，提供电视专题片，经合理改编为节目的MV，在该版块中播出；单期1
17、分钟，4期合共4分钟。,：栏目特约,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,：【家居类客户】、户外活动节目组将在合约期内，组织2场户外活动，地点设在楼盘现场，以节目组走进社区进行宣传推广为题，把特约企业的信息和形象，推广开去；节目组负责该2场户外活动的策划、定点宣传、节目内宣传、宣传片及预告片内宣传、演出嘉宾的邀请、舞台设计、制作和搭建、观众组织、场租、工作人员劳务费及相关费用；特约企业的相关信息、企业或产品的Logo，将在舞台背景板上，以最醒目的印刷效果出现；活动现场，允许特约企业设立相关的宣传柜、或展示其他合适的宣传品等；允许特约企业在活动现场，提供合适的企业产品，以赠品和奖品的形式，
18、向现场观众发放。,：栏目特约,不 定 期 播 出 权 益 表 现 形 式,特 约 价 格,置业全体验总费用：80万元/年诚意价：60万元/年,：刊例价,植入式广告的优势,“我们正从一个营销沟通的打扰时代（age of interruption），进入一个植入的时代（age of engagement）。”美国全球品牌内容营销协会分会主席Cindy Callops,植入式广告是更加含蓄的广告形式，相对不易导致观众的抵触心理，对观众产生潜移默化的影响，润物于无声处。植入式广告无法删节，一份投入，在播出和重播时都会获得相应的广告回报。而其音像衍生品（如影碟）在被收看时，仍然有广告传播效果。最重要的是
19、，观众不会因为遇到广告而调换频道，导致观众产生被动收视，大大地弥补了平播广告因观众换台导致的收视率跳空的不足。一些受常规广告限制的品类可以借助植入式广告进行宣传，而且效果会更加显著。,媒介服务系统,1、结合栏目进程，与商家一起展开户外互动活动宣传。2、提供与赞助商有关联的栏目全程录制资料。3、提供第三方广告播出监测报告,THANK YOU！,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的
20、市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数
21、据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境
22、，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二
23、步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数
24、、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其
25、他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性
26、：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成
27、熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的
28、战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用ex
29、cel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项
30、目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现
31、在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类
32、型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业
33、人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步
34、区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场
35、分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市
36、场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技
37、术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行
38、房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
