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1、国内外老城区工业区成功改造综合案例研究,A-021-GW-080527-020,2008-09-18,2,选择案例的标准：,老城区：区位：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势历史基础：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。,老工业区：地位：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。,亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展,3,产业结构调整,现有产业升级,构建产业集聚,发展服
2、务业,产业调整压力,项目自身条件和市场背景,城市环境压力,？,项目的思考点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展,4,更换现有产业,1,改进技术和工艺,2,延伸产业链,3,改造手段,改造方向,现有产业升级,根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，总结出老工业区改造的四个方向：,产业结构调整,构建产业集群,产业转化,产业提升,产业聚集,转化园区功能,4,都市型服务业,功能转化,5,德国.鲁尔老工业区,鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济发展的一个核心区。,区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网
3、；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。成绩：曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。,产业变化过程,面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。居住、企业交叉分布，人口稠密。,6,发展历程,鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造。,阶段特征,关键举措,阶段问题,1950以前,19501970年代
4、,1990现在,阶段成果,阶段,19701990年代,7,采煤,采煤,机械,工业区早期,电子工业,机械,食品等轻工业,电力,钢铁,工业区转化期,电力,石油,机械,电子,化学,钢铁,采煤,食品,化学,石油,汽车,化学,工业区现在,生物技术,产业技术含量提高和新型化过程,产业调整,鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的新型工业区。,钢铁,信息技术,食品,产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“
5、技术转化中心”12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。,8,鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。,关键点,利用资源和产业基础，培育新产业,坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位,欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术
6、转化成生产力,1,2,发展技术和教育,对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统,3,政府政策和支持,9,武汉.汉正街工业园,汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一。创造了“汉正街模式”的改造方法。,区位：位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。规模：2400公顷。
7、首期建成201亩。汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。汉口街以老工业区改造和新园区建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。,硚口区地图,10,汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。,面临问题,产业失去竞争力,百年辉煌：100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机；2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业 220家，产业工人 10.5万人,企业衰落，绝大多数企业停产或半停产,设备陈旧，技术落后，资金缺乏,工人素质低下，失业严重,环境污
8、染严重，厂房和土地闲置,如何提升区域价值解决就业问题提升经济活力？,市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力,11,汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园路线。,汉正街模式,措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：短期拉动经济问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。,打都市工业旗，退二进二，工贸互动；政府出资，以35万/亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术外资企业等,2000-2002年，初探：打补丁式,方法一,方法二,措施：融资30
9、00万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决,2003-现在，汉正街模式都市型工业园,策略,效果,经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。,12,汉正街模式,建成1平方公里的四个都市型工业园：印刷科技工业园台湾名品工业园机电加工园：2003年底，园区机电企业全口径税收仅 900万元，2004年跃升至 2300万元 高科技产业园后续还包括物流园区和生活配套区。取得成绩：新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿元。2005年1-8月，实现工业总产值 35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成税收近 2亿元。提供就
10、业岗位 2.6万个，安置下岗职工再就业近 3万人次。地价由30万/亩增加到50万/亩。,现有园区,汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。,后续发展,老工业区改造,启动区,改造旧有园区，利用闲置土地上新建园区,13,关键点,汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点,新产业的引进和孵化,政府资金和政策,政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入2.6亿回购土地。对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠,重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。,改造与新建并举的模式,
11、充分利用闲置设备。企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。,14,更换现有产业,1,改进技术和工艺,2,延伸产业链,3,改造手段,改造方向,现有产业升级,产业结构调整,构建产业集群,产业转化,产业提升,产业聚集,转化园区功能,4,都市型服务业,功能转化,根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：,15,青岛.四方工业区,四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。,区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。交通：紧邻308国道
12、。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。,背景：重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具有良好的教育科研和技术资源,16,四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主打技术改造路线和技术创新，打造循环经济园区。,升级模式,升级基础,面临问题,传统产业技术水平较低企业能耗高，污染严重。134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户，山东省1000户重点用能企业该区就占了
13、6家,传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于此.,主要升级措施,技术改造传统产业,方法：应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。效果：07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。,自主创新，技术提升,方法：搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。效果：2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目。,17,典型企业,四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产
14、业路线。,四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地，建立了四方区共有3个科技园区，另外还有15个工业园。,其他青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。,华能青岛发电公司技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、水循环利用等技术降低能源消耗效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造了显著的经济效益和社会效益。,青岛双桃精细化工有限公司技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的优质原材料
15、，在染料制造企业与纺织企业之间形成了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。,18,四方区实现产业升级的关键点在于：,关键点,利用教育科研资源，促进技术合作利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划165项。建成科技创新服务平台各级各类科研机构17个，科研人员3618人。集中制造业科研所。,具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造具有
16、青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降低能耗。根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化工主题园。,对原有厂房的改造利用利用厂区1/3以上为开发的土地，基础设施、设备等可使用的，略微改造，为中小型企业提供发展空间。,KEY3,KEY2,KEY1,19,更新现有产业,1,改进技术和工艺,2,延伸产业链,3,改造手段,改造方向,现有产业升级,产业结构调整,构建产业集群,产业转化,产业提升,产业聚集,转化园区功能,3,都市型服务业,功能转化,根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四
17、个方向：,20,第三意大利是意大利中小企业的摇篮，是意大利经济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界。,意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构：发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业王国，在制造业企业总数中，中小企业占9987意大利中小企业竞争力强，在国际市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域,第一意大利大企业主导,第二意大利农业经济主导,第三意大利中小企业主导,第三意大利,21,第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建立了强大的产业集群。,背景,产
18、业状态,产业人口,1950年代之前,19501970年代,19701990年代,典型案例,阶段,艾米利亚罗马涅大区意大利服装聚集地,发展历程,22,第三意大利利用大量中小企业自然集中，实现了由产业聚集到产业链的聚集转化。,大量劳动密集型中小企业的聚集：组织松散，设备落后。,中小企业区域网络的构建，市场机制推动经济组织的出现，连接各中小企业。,政府对中小企业的鼓励和聚集的推动，出现大量相关的专业化分工细密的中小型企业实现产业的聚集。,通过产业的聚集，向产业链两端延伸，实行产业链的聚集。实现由产业聚集到产业链的聚集转化过程。,市场力量的推动,政府力量的推动,技术力量的推动：采用信息技术,聚集过程,
19、23,第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链两端聚集。,大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化,竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和专业化自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现,企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚集带,制造,研发,营销,1,2,3,产业集聚形态,产业微笑曲线,高附加值,高附加值,低附加值,成功因素,24,意大利产业聚集的关键举措,案例总结,大量同类型企业出现，形成各企业之间的分工
20、大量的中小企业彼此发展了高效的竞争与合作关系，形成高度灵活专业化的生产协作网络。市场的推动下，出现连接各中小企业的“经济人”的专业化组织。,区域产业网络的构建，和新技术使用，促进产业链的完善。通过生产服务机构，比如“联合销售机构”构筑区域产业网络。利用电子信息技术，构建区域的信息交流平台，加强企业之间的联系。,政府政策和资金支持的推动中央政府通过增加拨款、减少税收和社会捐款等为中小企业的发展提供了条件。制定法令为中小企业的技术改造提供专项贷款,如696号法律决定向雇员在300人以下、技术设备方面的固定资产低于114.9亿里拉的中小企业出租一批数控自动化机器或为之提供低息贷款鼓励他们购买。各地方
21、政府采取不同措施,同过行业协会的形式支持中小企业提高生产能力。,KEY3,KEY2,KEY1,25,更新现有产业,1,改进技术和工艺,2,延伸产业链,3,老工业区,转换方向,现有产业升级,根据世界和国内城区老工业区成功改造的现有经验和条件，得出四个方向来实现老工业区的升级,产业结构调整,构建产业集群,产业转化,产业提升,产业聚集,转化园区功能,4,都市型服务业,功能转化,26,武汉.汉正街工业园,汉正街在调整产业的过程中，利用原有的商业基础，发展特色的都市型服务业，构建适应大众消费的商品专业市场。,明末清初是全国最大的货物集散地形成“买全国、卖全国”的小商品市场形成街区式布局、低价格产品、可容
22、纳很多劳动力。,面临问题,商贸基础,商居混杂，环境差，污染严重。前店后厂式的作坊形式。工厂产值低，产业调整压力,改造原有的厂房和门店，以改善环境发展品种齐全，价低的大众消费品形成汽车及配件、服装、化工、五金等产品的服务于都市生产生活需求的专业市场。,改造措施,效果,商铺2030用来出售，其余只租不卖。目前一亩地价已经逼近1000万元。华中地区最大的日用工业品集散地。,27,武汉.汉正街工业园,汉正街本身的基础决定了其发展商贸的方向，打造具有影响力的都市型服务产业。,功能：物流+商贸华中地区最大的日用工业品集散地建材市场被誉为“中国建材第一市”周边的汽车及配件、化工产品、金属型材、五金塑料、服装
23、辅料等市场具备较强的辐射能力，是华中地区物流、资金流、信息流的集聚地。,都市型服务产业,汉正街交通区位,商贸基础,区域整体环境,产业规划，政府支持,城市功能提升人气环境不敏感无环境污染,汉正街工业园商贸市场,28,以都市型服务业驱动的都市产业园的典范，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流园区。,深圳笋岗物流园,区位：位于深圳经济特区的老城区罗湖区的中北部，距罗湖区中心20分钟。交通：北环快速干道，城市主干道红岭路，广九铁路深圳北站。规模：占地2.37平方公里。原有建筑面积90多万平方米，现已拆迁6万平米。功能定位：区域性展示交易配送中心。集都市消费品的运输、仓储、展示和交易于一体的物流园区。
24、产业基础：具有较好的高新技术和制造业产业基础。,29,笋岗物流园20多年的发展，是一个功能不断转化和完善的过程,物流园前期,转型发展期,升级调整期,1982-1995,1996-2005,2006-现在,建设大型仓库80栋，总建筑面积90万平方米,利用空余的10万平米建造家居超市；改造旧有的仓库为汽车及配套市场,现代商业仓库和出口监管仓库,现代化超市管理模式，集运输、仓储、展示、批发和零售于一体,电子商务与物流配送的结合，向智能化物流园区的转变。较完善的产业链和特色的专业化市场,年货物吞吐量达400-500万吨，被称为“中国第一仓”,146家国内外知名企业入住园区。商业物业和仓库物业租金分别比
25、改造前增加了约60和30。,拆迁一部分旧有的仓库发展电子信息交易平台基础设施的改善,07年6月，已有224家企业入住；从业人员增加到2万多人、23家物流企业将总部。,关键举措,阶段,经济效益,阶段特征,阶段成果,发展历程,30,利用循序渐进的方式，改造与新建并重取得资金的平衡，逐步实现区域提升。,大型仓储区,综合性商贸物流园区,现代都市型配送物流园,中心城区外扩,重新定位空地新建部分仓库改造,土地产值压力,环境改善压力,产业升级压力,基础设施改善部分拆迁电子信息平台搭建,有空地约10万平方米先后改造仓库6万平米拆迁仓库9万平米调整、改造原有的市场弥补区域内缺乏家用电器市场的空白，重点发展家居市
26、场.在汽车方面，重点发展高档家用汽车和名车调研药材市场与周边关系，立足长远，重点发展,转化模式,31,从笋岗整体建筑形态来看，几乎都是经旧厂房改造而成的各种办公和商场等物业,厂房,服装批发市场,平安保险总部,写字楼办公物业,二手家电市场,32,笋岗物流园依赖物流仓储驱动区域的商贸和居住发展。重点打造都市消费型专业市场，拉动人气。,园区规划集商业、物流、居住等多种综合型配套社区。以规模最大的物流仓储驱动园区的发展。从营业收入看，汽车及配件、建材家居及医药三类产品05年的营业收入为58.2亿，占比40.1%，其中汽车为48亿，增长24%。,功能规划,33,笋岗家居市场在知名企业的带动下，已形成专业
27、化规模运作，成为深圳最大的家居销售中心,在笋岗，不仅有好百年，还有香江家私、百利玛家居广场、金宝来名家私、金时代家居等多家大型的家具企业已形成品牌的规模化、专业化的运作，奠定了笋岗片区家居市场新的市场格局，成为深圳最大家居商品展示分销中心，也成了市民选购家具的理想场所。,34,“购车要逛笋岗”现已成了许多深圳人的消费常识,其销售量共占据深圳整体汽车销售总量的1/5,深圳规模最大的新车和二手车交易市场包括有汽配商店，4S店以及二手车交易中心。,据不完全统计，在整车销售方面，这里有汽车经销商60多家，华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在
28、这里。2006年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别占全市的20和16。,35,深圳人才市场和罗湖人才市场共同构成了笋岗特殊的服务市场，也给笋岗带来了旺盛的人气,深圳人才大市场和罗湖人才市场，相隔不到千米，共处于笋岗。深圳人才大市场在全国有极高的知名度，其拥有2万平方米的场地和200个国际标准展位，平时每天都有130家以上的单位进场，求职者达1万多人次 紧邻的罗湖人才市场，也是为我市一个重要的人才交流平台，自1995年成立以来，每年都有3000多家单位入场招聘，每年提供工作岗位达3、4万个 两个人才市场，带动了宝安北的人流量，每天都有成千上万的求职者来到这里，怀揣自己的梦想奔走在日益繁荣的宝
29、安北，也给这里带来了旺盛的人气。,36,以一致药业、中联医药和亚洲医药等连锁医药企业构成的医药市场业务覆盖全国各省份，是全国知名的医药配送中心,以一致药业配送中心为依托，已吸引了一批如中联医药、亚洲医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，形成了一个年交易额达数亿元的医药大市场。其中仅亚洲医药公司一家，已形成专门从事医药、中药材、医疗器械批发零售模式，经营品种达6000多种，其中全国及区域代理品种数十种，与多家品牌医药集团建立了长期稳定的业务关系笋岗医药市场整体业务覆盖全国各省份，销售网络遍及全国各大城市。,37,向都市型服务业转化的关键点,总结,商业的历史基础和产业的氛围，与城市的融合区域内具有
30、良好的产业基础或是片区本身具有商业基础的沉淀。在原有产业或商业的基础上，结合城市需求，实行与城市发展的融合。,注重与周边环境的协调，精准定位，以提升人气和土地价值。结合原有商业或产业环境，完善基础设施，改善环境。发展与环境协调，或对环境不敏感的产业，提升人气，从而提高土地价值。,政府的支持和渐进式的改造模式根据城市或区域的产业规划，结合规划定位产业。符合城市规划，或得政府的支持，政府投入基础设施建设和改善环境。改造部分旧有物业，同时利用闲置土地，修建部分物业。改造与新建并举。,KEY3,KEY2,KEY1,38,经过分析，产业的结构调整、升级和聚集等需要园区具有良好的产业基础和政府强势的支持。
31、而转化园区的功能，发展都市服务业对产业的要求不高。,调整产业产结构,案例,1,德国.鲁尔工业园,武汉.汉正街工业园,产业升级,2,青岛.四方区工业区,案例启示,产业聚集,3,第三意大利,对于我们园区本身：缺乏优势的特色产业和产业链；缺乏龙头性企业；缺乏产业聚集效应；缺乏教育科研资源我们能否结合外部产业发展，选择出适合自己的产业？,对本项目启示,案例总结,具有较强的产业基础或产业影响力政府资金的高投入和强势性政策支持,特色产业和龙头企业良好的科研教育资源和技术能力,大量同类型企业的集中构筑了良好的区域产业空间网络,都市型服务业,4,上海.市北工业园,武汉.汉正街工业园,深圳.笋岗物流园,有商贸的历史背景或区域内的产业基础产业分散，无特色或，缺乏龙头企业。,项目的区位和交通条件是否决定选择转化功能？,
