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1、,分析,意见,重庆区域综述,公寓调查,产品解析,打造长寿区域“地标性”建筑,项目点评,价格走势,宝润国际7号楼,商务+商住+酒店,复合地产商业模式,实现价值最大化的超级物业,渝北区,板块介绍,冉家坝片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上，主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。板块已规划为重庆的居住、政务和外市中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施。作为新兴的开发地块，最重要的是相关的配套设施的完善，包括道路、教育等。目前冉家坝的基础设施已经逐步得到完善，如松石大道、景观大道等的
2、建设，未来的房地产开发必将向纵深发展。该片区的大量土地已经被开发商圈占，开发指日可待。主流产品：板块区域内的楼盘多以高层为主，同时也有多层。,公寓代表项目,区域 Vs 产品,区 域 特 征,产 品 特 性,冉家坝聚集着武警总队、海关、广电、新闻社、边防总队等行政和事业单位，使得本区域性有着良好的区域形象和社会坏境，在龙湖、东和、劲力等品牌企业的带领下，冉家坝商圈已渐成熟。,总结：（1）独特的功能定位；以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮、休闲等第三产业为特色的城市新区。（2）完善的功能配套；为新锐阶层“打造城市童话”的龙湖地产，立刻就带来了两大世界第500强企业，沃尔玛、
3、百安居双落于此。（3）低密度的居住理念：高绿化率低密度社区，秉承以环境为核心的新一代生态开发，是一种低密度蔓延,内城空心化的社区。,公寓代表项目,区域 Vs 产品,区 域 特 征,产 品 特 性,松树桥：生活、娱乐、休闲配套设施齐全，交通便利，中高消费群体的活动区域。,总结：成功：网络住宅理念：打破传统空间慨念，强调流动性而不像传统住宅舒适性，E-HOUSE是以功能为导向来设计户型，借助智能化形式打造出所谓的E生活馆，是一个轻松、时尚的和谐乐园。失败：（1）开发商信誉；存在消防隐患及电梯违规使用等问题（2）物业管理较差；空中花园垃圾不与清理（3）房屋质量；精装房三个月就发生管道破裂漏水等现象（
4、4）噪音污染大，人口密度大，较复杂，不利于管理,板块介绍,新牌坊的范围具体包括重庆国际金融贸易开发区、北部商贸城、紫金山开发区及人和，亦即是新牌坊转盘沿龙湖花园方向、人和方向、红旗河沟转盘方向延伸之地带及新牌坊转盘周边区域。规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。该板块房地产开发的最大特点是档次高、分布集中，已经逐步树立起重庆“富人区”的形象。同时，从现有开发及新牌坊区域地块条件上看，未来新牌坊板块房地产开发将可能向人和、机场沿线及冉家坝方向拓展。主流产品：面对市场竞争，新牌坊地块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同的产品类型，同一产品类型可能又有不同的定位，而且卖
5、点越来越丰富，公园、低密度、地覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。,公寓代表项目,区域 Vs 产品,区 域 特 征,产 品 特 性,新牌坊现在处于孕育期，虽然与高新区政府办公大楼及涉外领事馆区为邻，现在还没有自己的特点，没有形成有规模性的商业圈；未来商业的气氛会浓一些。,总结：（1）精髓：时尚、品味；高档酒店式公寓，把生活、休闲、娱乐结合为一体。环境优越，交通便利，附近有行政中心和财富中心，此物业配套设施完善（2）情感：更高、更远；紧邻龙湖动步公园，视野广，空气清新，适宜居家办公。打造高雅的人文居住坏境，创造高雅的现在居所。（3）功能：清洁、舒适。龙湖物业的品牌作为次项目的支撑
6、点，设计上更有亲和力，更生活，更综合。,江北区CBD商圈,板块介绍,观音桥板块是以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地。凭借邻靠解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈。但随着交通改善、商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象。限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。现在，随着观音桥商圈的重新规划后，龙湖北城天街的投入使用，吸引了本区以及各区高端的消费人群。商业营业面积近30万平方米。主流产品：这个板块一直是江北楼盘最集中、人气最旺、价格最高的板块，板块内楼盘主要以小户型为主，购买人群投资客较多。,公寓代表项目,区域
7、 Vs 产品,区 域 特 征,产 品 特 性,北城天街商圈北城天街SHOPPING MALL是江北中心区商业复兴的标志性中心，众多中高写字楼汇集成的高档商务区；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体。,总结：（1）江北商业中心地段，有现代 感，商业氛围浓，办公生活综合 性强（2）高消费者消费休闲中心地带，各种酒吧，高档酒店，高档公寓，大型娱乐产所，为项目带来强有力的支持。（3）北城天街CBD成发展重心、集成社区受市场追捧，以商务带动商业发展，最终形成高档商务、商业于一体的成熟商圈,高新技术产业区,板块介绍,借“重庆2007现在服务业发展高峰论坛”举行之机，酝酿半年之久的“高新商业网点规划（2007-
8、2020年）”正式对外公布。按照规划，到明年6、7月份，石桥铺数码城将比现在扩容1/3，周边的商业业态全面向数码类转型，并最终打造成中国有影响力的重庆数码城。作为配套，科园一路定位金融服务一条街，科园二路为休闲娱乐街，科园三街与四路为南方花园美食街，科创路为快餐一条街。高新区还计划打造重庆汽摩配城、五金机电市场、巴山建材市场群三大市场。以上带动了高新区的经济发展，也带动了高新区的房地产市场。主要产品：中档小区住宅以及部分中档公寓，易被高新区中阶层消费群体所接受。,公寓代表项目,区域 Vs 产品,区 域 特 征,产 品 特 性,高新区近几年高新区的高新技术产业的突起而蓬勃发展起来的商业、商务区陆
9、续投入市场，已经逐渐吸纳了IT企业的消费群体，但未形成高端物业型态。,总结：（1）小区住宅；典型的生态化、现在化得都是楼盘，大组团与小组团结合的空间布局方式，保证了园区景观的均好性（2）交通便利；优越的地理位置，交通枢纽，地铁出口，成熟社区。核心商圈，如潮人流（3）周边配套完善：既享都是繁华又享宁静居家的和谐统一体,宝润国际7号楼提议,酒店式公寓 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒 店、会所、工作室等多功能于一体，具有“自有”和“投资”两 大功效。但其本质仍然是公寓。重在体现产品附加值，户型 使用经济，配套贴近小资情调，在大城市中有良好市场。采用“酒店式公寓”赢得项目最大的附
10、加值。同时底层商业价 值也赢得最大化利益,重庆公寓解析对宝润7号楼的启示 1、品牌 宝润第一期的销售成绩，已经在长寿区消费者心里有了生根蒂固 的地位。宝润品牌的影响力已经打入消费者心里。宝润二期所打造的是长寿桃花新城首个酒店式公寓项目，该项目 在定位上走高端物业型态。要做高端物业型态应该在完善一期的自身小配套，提升项目整 体质数，解决一期的基本居住、生活问题，才能让置业者停留，提升项目的人气和商气。,2、功能配套建议-精装入户大堂及信报箱,3、功能配套建议-电梯间,4、项目定位 宝润国际第二期 打造财富第一品牌，顶级商务财富中心,（1）、财富 基于长寿缺乏高端公寓项目的状况，提升项目品质感，提
11、升客户 心理价值。除了必要、基本的形象广告告知之外，一切宣传与活 动皆运用“高来高往”的原则，锁定专属人群、大众传播仅作为 告知作用。（2）、暗示 品质暗示，于推广传播、现场布置、接待行为中，利用暗示手段 强调产品的价值（3）、感觉 将活动营销与广告宣传有机结合，体验“DIY”的感觉,5、宝润国际二期三大转折点 与政府联手作为财富的转折点与周边开发商联手打造特色商业步行街作为财富的支撑点项目高端物业型态作为宝润国际的财富切入口,（1）、与政府联手：其目的在于利用政府的号召力吸引更多的消费群体，政 府的影响力远远大于品牌包装所带给消费者的影响力。（2）、与周边楼盘联手 特色步行街的目的主要在于留住政府所带来的消费群 体；其次以打造的特色商业步行街的商业价值提升项目的 楼盘品质与形象。（3）、项目的高端物业型态 二期在长寿区属于仅有的高端酒店式公寓物业。在品 质、形象、知名度上的高度包装和大力宣传，会吸引来中 高消费群体。,深层接触,认知提升-长寿唯一高端酒店式公寓尊贵体验 如何清晰解读？宝润国际是桃花新城财富品牌的引领者加强目标客户对宝润国际的多角度的深层次了解 增加产品的认识度和美誉度,市场突破点的核心,建立桃花新城中心市场领袖地位,市场突破点的关键,建立市场致高点，全面建立目标核心优势,市场突破点的建立,
