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1、,诺恩项目商务合作计划书,一、项目概况,1、地块主要技术指标,本项目布局，尽量符合用地规划技术条件中，商业建筑面积不少于2.9万平方米的指标。,1、各区域总建面积及预计销售收入,商业面积为：29110 平方米 占总建面积：49.5%,二、利润测算,2、销售预算,3、获利核算,成本合计:建筑面积58818*6300元/平方米=37055万元总销售额预计:48439万元预计本项目获利为：48439万元-37055万元=11384万元,4、销售平均价,各物业类型销售平均价格为：8252元/,5、项目代理费,项目总销售额：1.2%,2011.2,2012.04,2012.5,2013.2,2013.0
2、7,2013.12,内部认购,首批住宅销售推出部分商业,售楼中心启动入市,二批住宅商业销售,沿街商铺销售，大商业经营,售楼处展示户型展示意向登记来访客户,楼盘认购活动，推出难销的房源，样板区开放，区域价值推介会。,秋季房展会购房优惠,新单位开盘老客户活动,SOHO开盘B地块沿街商铺销售,媒体配合：媒体推广、网络、硬广、DM直邮、短信,活动执行,全程执行类活动：九金会活动、老带新优惠活动,企业高管联谊活动酒店式公寓样板房公开,凭VIP享受优惠，收取意向金，签订合同或收取全额房款,房展会活动楼盘代言人评选公示特惠房源促销中秋节业主联谊,认购前，VIP卡发放,联系企业高管，举办联排别墅推介会“九金会
3、”风筝节，奖品为购房95折优惠,10万青年创业大赛,活动安排,蓄水期积累客户,三、销售周期,招商核心要点,在招商过程中如何遴选合适商家？在较短的招商周期下，如何确保商家的数量和质量？在既定的时间下，如何恰当安排内部招商和对外招商 的工作进度？,四、招商策略,国内外优秀品牌的生产厂家,国内外优秀品牌的代理商,经营个性商品的小业主,三大招商对象,厂家优先：品牌的生产厂家优先签约；名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；特色项目优先：拥有特色经营项目的业主优先引进。,四大招商原则,针对部分不做直营店而以加盟为主的厂家，可采用“厂家招商联盟”形式：1、合作厂
4、家的品牌介绍及历史经营情况；2、合作厂家的加盟流程及相关对接人的联系方式；3、合作厂家提供招商委托书一份，包括企业CI使用授权；4、合作厂家对经营场地的具体要求（含面宽、面积、层高等）；5、合作厂家的招商加盟条件（含加盟费、进货费、合作期限等具体要求）；6、合作厂家的已有加盟店经营利润回报分析等；我们将根据合作厂家提供的以上材料，在项目所在地进行联合招商活动，实现合作厂家与项目的合作共赢。,招商合作方式-厂家招商联盟,通过开发商租赁所需物业，交纳租金和相应的物业管理费,招商合作方式-租赁经营,招商准备,内部招商,公开招商,开街营业,2012年6月,2012年8月,2012年10月,2013年1
5、月,时间节点,招商节点,根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。,内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。,公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。,完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。,招商目标,招商3
6、0%以上,招商50%以上,招商80%以上,团队、物料到位,招商工作节点,阶段招商策略,进入市场前期诉求对象：品牌经营者主要诉求：是把大量的项目优势信息传达给他们，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。建立知名度和美誉度后诉求对象：社会商家主要诉求：主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。临近营业阶段诉求对象：经营者和消费者主要诉求：则转变为以互动性较强的活动信息为主,招商是向资源要资源，根据项目主题定位来因商制宜的选择，是成功招商的基础所在。先利用与企业自身有关系的商家资源，吸引优秀的商家进驻，树立起良好的形象，形成独特的商业氛围，快速树立良好的开发品牌昭示作
7、用，降低招商风险，坚定外界经营者信心，形成良性循环局面。,INVESTMENT 招商总结,面向目标客户群体形成针对性传播通路抓住错位传播要素，建立项目特色形象,结合项目亮相、开盘等主要节点，通过晨报等主流媒体，制造话题，传递信息，最大程度的客户聚集，突出产品特色，强化客层特征，锁定有效客户。,结合项目高端定位，选择目标客群集中场所，配合团购及销售，以产品力及生活方式为诉求核心，通过媒介渠道纵深传播，迅速树立标杆楼盘形象。,借助政府启动片区政策的实施，依托枢纽型户外媒体，扩大市场认知半径；引导全市同质客户关注，并打响项目在全市的广域知名度。,点,线,面,策略总纲,五、广告推广,重点突破，有的放矢
8、，运用四维组合媒介策略，既有覆盖率，但更强调重点选择。形象面“主动、高调亮相”利用大众媒体，围绕项目品牌导入、九金会等小众营销活动，进行项目形象宣传,短期在市场上扩大企业知名度并树立项目的标杆形象；产品面“魅力深度展示”借助报纸硬广、软文硬排、新闻炒作、网络、DM、楼书等渠道，深入解析产品特色，以前所未见的产品魅力及生活品位印证项目非凡气质；公关面“借势扩大影响力”通过媒体话题炒作、有社会影响力和高端形象的活动策划，在中产群体内迅速聚焦，在市场上树立知名度及美誉度；现场面“眼鉴为实”通过现场售楼处、样板房、样板区现场体验，达到震撼视野的目的，让消费者亲身感受上流社会的生活方式，刺激购买欲望。,
9、实施战术,1、户外大牌策略：围合、拦截式集中爆破原则 此阶段户外投放将进行项目形象集中爆光，我们将以下二大重要节点布置。市中心彭城广场等黄金点位（2）市区前往南区方向主要路段的点位2、报纸策略：1）在产品形象期和重要节点都以整版形式出现，以品牌、形象、产品卖点及信息等诉求为主，选择都市 晨报、徐州日报等主要媒体进行投放；2）广告形式以硬广、软文或软硬结合形式，同时争取媒体新闻支持；3）控制投放频率，结合项目推进及销售进程，进行疏密有序地投放，前期可每23周投放1期，公开认购期 间适当增加密度，每周1期左右，开盘前后半个月内密度增加至每周2期，开盘过后，持续期投放密度降 低至每2周1-2期。3、
10、杂志策略：增加杂志的投放点，针对一些影响力较大的杂志集中投放；如彭城楼市，二个月集中投放，以跨版 的形象软文硬上排的拉页方式阐述项目价值优势；,媒体组合,4、网络策略：与搜房网、E房网合作以打包价商谈3-6个月的投放费用，在首页做主形象,并有长期链接的新闻条,随 时更换项目销售节点信息、各新闻软文炒作，链接项目网站；5、短信策略：在重大营销节点进行区域锁定短信和定向短信发布，定向发布可针对相应群体组织（如全球通俱 乐部等）和相应职业等标准进行投放。建议在开盘前比平时增加倍的投放量；6、DM直邮：选择铜山区单位等目标客群集中的单位进行针对性投放，传递楼盘信息；7、其他通路：选择小众媒体如公交车体
11、、站台等进行投放。,销售道具及现场包装,推广费用配比,总营销推广费用（不含部队用地）=总销售额*1%=48439*1%=484万,六、成功案例,深圳百仕达,深圳潜龙花园,和园爱家,项目操盘：赵龙,城置国际花园城,项目操盘：李斌,南门御园,徐州项目,滨湖品邸,宿迁项目,藏珑鸿基雅园,淮安项目,七、佣金结算,1、全程营销代理佣金为总销售金额的1%。2、双方签订全程营销代理合同后，每月的策划服务费为3万元，直至项目预售许可证取得之月为止。此费用可在项目开盘后从代理佣金中扣除。3、为了更大实现项目的利润率，如最终销售均价突破双方前期商议的销售均价，超出的溢价部分我司可从中提取15%作为溢价奖励。,汇报完毕，谢谢聆听！,
