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1、金 轮 星 城 观 湖 国 际 营 销 企 划 报 告,目录,一：公寓办公市场解析二：营销策略三：2015年度目标计划四：我们的优势与服务,公寓办公市场解析,市场扫描,汽车站、学校及近老城等租赁市场繁荣的区域小公寓产品较集中；城郊及开发区存在个别自住型小公寓项目,1,2,3,4,5,6,7,8,2,4,8,本案,9,10,11,13,12,市场扫描,目前扬州小公寓均为办公小公寓，因不受限购限制，吸纳了较大比例住宅投资客群；但首付50%，贷款利率上浮20%，与住宅相比购买门槛未有明显落差，首置青年群体购房受到极大抑制。,市场扫描,目前扬州小公寓市场毛坯与精装房源去化率相当，推案去化率不到七成，存
2、量巨大，市场竞争激烈，去化风险高。,（仅列出市场主流项目）,公寓典型案例分析三盛国际广场,销售分析：项目依靠三盛自带商业综合体的优势，开盘时候经历一波热销。强销期过后持销期斩获较少。,项目公寓整体去化情况：,典型户型：,55平米,公寓典型案例分析三盛国际广场,项目价格走势情况：,公寓典型案例分析三盛国际广场,价格分析：强销期时项目价格一度破万，但随着市场环境的冷淡价格一降再降且成交也无突破。,公寓典型案例分析力宝购物广场,项目公寓整体去化情况：,45平米,典型户型：,公寓典型案例分析力宝购物广场,销售分析：项目也是依靠自带商业综合体的优势，开盘时候经历一波热销。随着2011年大批公寓办公类产品
3、入市，销售进入冰冻期。,价格分析：项目整体均价近半年稳定在12000元/，其中精装修公寓均价9250元/。,项目价格走势情况：,公寓典型案例分析力宝购物广场,公寓典型案例分析财富广场,项目公寓整体去化情况：,典型户型：,46平米,公寓典型案例分析财富广场,销售分析：项目地处2城板块中心区域，周边竞品林立，销售产品亮点较少。目前已陷入滞销,项目价格走势情况：,公寓典型案例分析财富广场,价格分析：项目整体均价近半年稳定在8000元/。,公寓典型案例分析环球金融城,项目公寓整体去化情况：,典型户型：,48平米,公寓典型案例分析环球金融城,销售分析：项目地处江广融合区域，且政府近年发展中心偏移向东，吸
4、引了大部分江都客户及城市投资客，2014年开盘时销售近300多套。,价格分析：项目2014年11月推出，开盘价格9000元，目前均价8700元/。,项目价格走势情况：,公寓典型案例分析环球金融城,公寓典型案例分析中集集品嘉园,项目公寓整体去化情况：,典型户型：,51平米,公寓典型案例分析中集集品嘉园,销售分析：项目盘量较少，开盘时凭着精装修及较低的价格吸引了一波客户，随后进入销售冰冻期。,价格分析：项目精装修小公寓均价9500元/，目前推广最低7555元/起。,项目价格走势情况：,公寓典型案例分析中集集品嘉园,1、目前公寓办公类产品基本进入滞销状态，市场内各项目均开始以降价的方式寻求突破，但以
5、价换量的方式并没有取得良好的效果，反而催生一股价格战的风潮。2、大市场的环境疲软以及受投资市场负面信息的影响，也使得部分投资类客户的置业信心受到打击，投资热情极度下降。3、区域市场内竞品项目从产品设计到价格均无独到亮点。4、在区位的考量中，我们不具备突出的优势，但产品的5.02米层高，灵活的装修方案都给项目注入了新的竞争潜力。5、目前市场推广手段都较为粗暴简单，唯有以一个合适的价格同时配合突破传统的营销推广方式才能争得一席之地。,市场工作小结：,地产行业进入一个刺刀见红的时代，营销先行，客户为基。废话不多说，且看联亚如何妙手回春！,营销推广思路,稳健投资性,营销推广体系的搭建，建立在产品自身属
6、性和客户需求之上。,自用舒适型,稳健投资型,便利性,品质感,稀缺性,投资潜力、生活品质,价值标签,物理属性,层高：5.05米,价格：低总价,装修：精装修,配套：酒店、超市、学校、车站（一站式齐全）,环境：蝶湖公园,有鉴于此 广告凝炼,目标客户渠道分析,居住在本区域内的外地高端人群（出口加工区、周边众多厂区中高层）辐射市区周边地区投资客户扬州本地私营业主及企业主,或许寻常代理公司的目标客群渠道就这么多了吧！,联亚还有！,在过去代理销售的江阳商贸城、太和广场、汇金广场等等商业项目中积累的6000余组投资类客户，能为我们迅速打开局面！,营销推广渠道铺排,2015年,4月,5月,6月,7月,8月,9月
7、,10月,11月,12月,总结：推广注重“内秀”、“精致”；改变常规项目传统的“集约式轰炸”，只做点对点“狙击”。充分利用资源和人脉，注重“人脉带动式”营销模式。对客户资源加强把握，强势逼定，增强对已上门客户的杀伤力，最大限度有效利用客户资源。,对象：联亚客户资源原因：投资类客户属于稀缺资源，不能靠坐等，更多需要主动寻求。打动他们依靠媒体宣传强攻效果也不佳，需要通过圈层活动智取。方式：举办圈层联谊专场活动，比如香道、茶道、书画鉴赏、养生、高端汽车试驾等。人员：置业顾问 物料：场地租用，宣传单页，广告,资源共享，互利共赢,从特色地点着手，深入圈层，携手以共,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,1
8、0月12月重点维护,对象：出口加工区及周边厂区内部中高层产品：自住小公寓原因：此区域客户由于工作原因并非来自本地，对居住区域有较高要求，却无需在本地购置住宅产品。一套低总价、精装修、私密性较高的小公寓便置于首选。方式：进入厂区宣传团购政策，深植广告。同时在食堂、办公区设点等待。人员：置业顾问 物料：宣传单页、X展架、纸巾盒（赠送）、文具（赠送）,由坐改行，将行销深入到周边自住客户的身边,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,对象：高端商家会员客户原因：可联合商家定期举办客户联谊沙龙，同时进行产品推介，增大客户接触面，提升品牌影响。方式：联合举办客户维系活动及联谊沙龙，设立小
9、型无人展点人员：置业顾问 物料：宣传单页、X展架,跨界联动，联合扬州各高端品牌行业,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,对象：广域客户原因：电影是大众消费品，集合了各阶级层次的人。方式：投放电影插片广告，利用媒体大势宣传。在电影院门口设咨询点，88元申请诚意客户认筹，超多赠送值，送电影票，享受购房特别折扣。以此积累客户资源。人员：置业顾问物料：电影票，宣传单页,强植入性广告，意向客户无所遁形,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,对象：金轮星城及观湖国际标杆客户原因：领袖人物在自身圈层内具有极高的号召力，能极大的影响到其周边的潜在客户，从而实现客户群体
10、的有效扩展。方式：邀请意见领袖全面参观了解观湖国际项目，深度感知项目，宣导项目优惠及领袖红利。人员：置业顾问物料：餐饮饭局,培养意见领袖，影响圈层客户,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,对象：蓄客期意向度较高的客户原因：集中意向度较高客户进行项目全面讲解，从公寓自身价值潜力到区域发展所带来的收益，同时配合现场SP，形成火爆热销氛围。方式：项目推介会人员：置业顾问物料：高档星级会所或酒店,集中意向度较高客户举办产品推介会，营造火爆氛围,对象：蓄客期意向度较高的客户原因：集中认购所带来的真实紧迫感能够有效的使得意向客
11、户尽快落位产品方式：产品认购会人员：置业顾问物料：冷餐、现场氛围布置,集中认购，营造热销气氛，形成置业紧迫感,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,对象：已购老业主原因：温馨的短信祝福，甜美的生日蛋糕。可以使得客户不断加深项目好感，从而影响周边方式：客户生日时候发送慰问短信，售楼处为其订制生日蛋糕（预算允许）人员：置业顾问物料：生日蛋糕、小礼品（植入项目信息）,客户生日会,对象：潜在意向客户原因：了解目前置业抗性，从根源了解问题，有针对性的解决问题。方式：对问题客户实行一对一、点对点的解决问题，为其私人打造。人员：置
12、业顾问,一对一跟踪服务,4月6月集中蓄客,7月9月深度洗客,10月12月重点维护,2015年度目标计划,年度目标的计划不仅仅在于销售任务的完成，更体现在品牌价值的提升！,最终目标：,2015年,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,全年目标150套,依靠联亚自身庞大的客户资源及项目前期意向客户的积累，成交“60套”,深度筛选意向客户，同时加强老客户的回访，持续的拓客与暖场活动，成交“40套”,通过前两个阶段庞大的意向客户与老业主的积累，加强后期重点维护，提高“老带新”“新带新”几率，成交“50套”,一：项目总销2%的佣金提成；二：佣金按月结算,合作条件：,我们的优势与服务,专业型地产服务公司，同时是扬州本土化的一家地产营销策划公司。营销+广告双公司、双线专业化服务，有效转变扬州策划即推广、营销广告不分，缺乏针对性问题。案例证明，万豪园首、碧水栖庭、碧水雅苑、太和广场、塞纳春天、天鹅湾、江城一品、双清花园等一个个项目都取得了不错的成绩；现阶段，新纪元广场、鸿基万和城等项目蓄势待发；代理项目范围全面囊括商业、高端住宅、别墅、刚需品质楼盘等各个领域。,扬州市联亚地产策划有限公司,以上为部分联亚部分代理项目LOGO（非全部）,
