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1、2023/8/26,1,资产评估的基本原理,1 资产价值形成理论 2 资产的价值类型 3 国际评估准则定义的价值类型 4 资产评估的假设 5 资产评估原则,2023/8/26,2,1 资产价值形成理论,2023/8/26,3,一、卖方市场时期的价值观生产费用价值论观点：资产的价值是由其生产成本决定的。成本法二、买方市场时期的价值观效用价值论观点：资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用是指资产为其占有者带来的收益。收益法,2023/8/26,4,三、供求决定价值论均衡价值观,均衡价格,需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价,在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个
2、均等因素，说明资产评估中，既需考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。市场法,2023/8/26,5,2 资产的价值类型,2023/8/26,6,一、对资产价值的理解（一）资产价值不是一个静态的、性质不变的概念（二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量（外购）成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格成本,不一定与价值相等,2023/8/26,7,二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值被普遍接受概念：资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价值形成的条件,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交,2023/8/26,8,（二）投资
3、价值企业并购、资产转让中使用频率高概念：某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者带来的未来收益的价值。投资价值&公允市场价值？,对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,2023/8/26,9,（三）账面价值概念：账面原值减掉备抵项目注意：资产评估不能直接以账面价值为依据，只能以此为基础，综合考虑其他因素后对资产价值作出估计。（四）内在价值（理论价值）企业内部使用概念：资产预期创造的未来现金流量的现值。内在价值&帐面价值？内
4、在价值&投资价值？,相对于某一个投资者的特定价值。,2023/8/26,10,（五）重置价值在非市场或有限市场条件下使用概念：在现时的条件下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。重置价值=完全重置价值-各种损耗。&账面价值？（六）清算价值（强制清算&有序清算）概念：企业停止经营，变卖企业所有资产减去负债后以货币形式存在的余额。清算价值&公允市场价值？（七）在用价值概念：作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值。,2023/8/26,11,小结,1、评估目的和评估对象不同，采用的价值形式也不同，即特定评估目的
5、与价值类型之间存在匹配关系。2、最常用的三种价值形式：公允市场价值，内在价值，重置价值。,市场法,收益法,成本法,2023/8/26,12,3 国际评估准则定义的价值类型,2023/8/26,13,3.1 资产评估中价值类型的实质与意义,资产评估中价值类型的实质为不同的资产业务提供适用的价格标准。,2023/8/26,14,3.2 国际价值类型,（一）市场价值标准（公开市场价值标准）1、含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状 态下的价值 2、适用对象：（1）从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务（2）从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的 资产。即指资产一 般应具有独立功能，可
6、单独交 易，并且有一定的通用性。3、评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本 法。,2023/8/26,15,（二）非市场价值（非公开市场价值）1、含义：指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件，但只能在非公开市场条件下实现的价值。,2、适用对象：需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：（1）从资源业务看：属于特定评估目的（主要指非正 常产权变动或非产权变动）,（2）从评估对象看：,属于特殊评估对象,非经营性资产 非竞争性资产特定地理位置的资产,商誉专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,2023/8/26,16,3.3 国际与各种价值类型的内在联系,2023/8/2
7、6,17,2023/8/26,18,4.资产评估的假设,假设就像大海中的航标，为研究指明方向，使研究不偏离航向。,2023/8/26,19,一、交易假设基本假设评估是在交易之前进行的专业活动，评估结果为交易服务。三、公开市场假设含义：被评估资产可以在完全竞争的资产市场上按市场原则进行交易。要求：被评估资产具有一定的通用性。,公允市场价值,2023/8/26,20,三、继续使用假设含义：资产按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。核心：强调资产对未来的有效性，即假定被评估资产正处于使用状态，并且还将继续使用下去。,在用价值,在用续用,转用续用,移地续用,注意：继续使用假设的两个条件P32,20
8、23/8/26,21,四、清算假设含义：假定资产处于被迫出售或快速变现条件下，评估值通常要低于在公开市场假设或继续使用假设前提下同样资产的评估值。,清算价值,小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只是选择其中的一个或几个。,2023/8/26,22,5 资产评估原则,工作原则经济技术原则（定价原则）,2023/8/26,23,2.5.1 工作原则 1.独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原则包含两层含义（1）评估机构的独立性（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。,2023/8/26,24,2、客观公正性原则：以充分的客观事实为依据，实事
9、求是、客观公正。3、科学性原则：体现在过程中，目的-价值类型-方法-评估程序-结果。程序合理科学。,2023/8/26,25,2.2 定价原则1、预期收益原则合理预测资产未来获利能力和取得获利能力的有效期限。2、供求原则评估人员在给资产定价时应充分考虑评估时市场上被评估资产的供求状况。,2023/8/26,26,3、替代原则在评估中面对几种相同或相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值。4、贡献原则单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于他对其他相关资产或资产整体价值的贡献。、评估时点原则,2023/8/26,27,练习：1、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（）答案：错2、非市
10、场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。（）答案：错3、资产的非市场价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值，只是其相对合理性的适用范围较窄。（）答案：对,2023/8/26,28,4、资产评估价值取决于资产的（）A、原先的购买价格 B、生产成本C、预期效用 D、评估基准日的利用现状5、在正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（）A、贡献原则 B、客观原则 C、预期原则 D、替代原则6、在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）A、清算假设 B、公开市场假设 C、持续
11、使用假设 D、持续经营假设,答案：C,答案：D,答案：C,2023/8/26,29,7、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）A、清算假设 B、公开市场假设 C、持续使用假设 D、持续经营假设8、资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）A、市场性 B、公正性 C、咨询性 D、预测性9、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（）万元。、,答案：A,答案：B,答案：B,
