资产评估基本方法.ppt

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1、第二章 资产评估基本方法,第二章 资产评估基本方法,通过本章的学习，熟悉三种基本方法的评估思路；掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方法，并能初步运用收益法和成本法评估资产价值；了解市场法的具体方法。,收益法中计算公式的运用；成本法中各要素的测算及应用。,计划学时：,10课时,教 学 大 纲,第二章 资产评估基本方法,教 学 大 纲,第一节 市场法,一、市场法的含义及其前提,二、市场法的基本步骤,三、市场法中的具体方法,-市场法依据的是替代原理。同一市场上相同或类似的资产有相近的价格。,-利用类似资产成交价格信息，并以此为基础，采用比较和类比的思路及其方法，来判断和估测被评估资产的价值。

2、,2.理 论 依 据,3.评估思路,一、市场法的含义及其前提（一）市场法的概念,（二）市场法的前提,一、市场法的含义及其前提,二、市场法的基本步骤,平均法：简单算术平均加权平均众数中位数,资产评估基本事项？,可比性代表性,三、市场法中的具体评估方法,市场法,直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率市价法市场售价类比法成本市价法市盈率乘数法,间接比较法,例：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估。搜集到的相关资料如下：1.被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件，该类设备功能与价值呈线性

3、关系。则：评估值=10000（8800/9200）=9565.22(元)2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。则：评估值=10000（8800/9200）0.68=9702.25（元）3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%，则：评估值=10000（90%/85%）=10588.24（元）,三、市场法中的具体评估方法,价格指数法：例：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。已知该地区同类房地产价格指数：1、在此期间，累计上升4，则：P3000（14）2、在此期间，平均每月上升1，则：P3000（113、在此期间，每月递增1，则：P30

4、004、在此期间，每月比上月分别+2、-1%、+1、-2、+1，则：P3000(1+2)(1-1)(1+1)(1-2)(1+1)5、交易时为110，评估时为116，则：P3000（116110）,5）,（11）5,三、市场法中的具体评估方法,价值比率法：例：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。A.37500 B.30000 C.1875 D.无法计算,三、市场法中的具体评估方法,D,第二节 收益法,一、收益法的含义及前提,评估对象的

5、价值的高低主要取决于下列3个因素：1未来净收益的大小；2获得净收益的可靠性；3获得净收益期限的长短。,二、收益法的理论依据,预期原理说明，决定资产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和趋势，解释未来预期的合理性。,资产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或者能够得到的满足程度的预期。,某笔资金（资产价格）利率房地产的净收益,购买收益性资产，可以视为一种投资：投资者购买的目的，不是购买资产本身，而是购买其未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金（收

6、益）。,对于投资者来说，将资金用于购买资产的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是一项资产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行，也会带来与该项资产所产生的收益相等的收入。,二、收益法的理论依据,例如：某资产每年可产生2万元的净收益，银行存款年利率为5%，则该资产的价格应该为多少？按5%的利率，需存入40万元，每年才有2万元的利息收益。投资者若要投资购买该项资产，理想的价格应该为40万元。若高于40万元，则不会投资。因为按5%的利率存入银行能获取更多的收益；或者说该资产投资报酬率比预期的（5%）要低。若低于40万元，则可以考虑。因为该资产报酬率高于5%。综上，收益法

7、原理可表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。,二、收益法的理论依据,基本要素,三、收益法的基本要素,已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支非常损失”项目的金额为10万元。评估基准日为2010年12月31日。预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1。则2011年的收益额是多少？,2010年正常净利润100+10（1

8、25）2011年收益额107.5（1+1）,折现率计算公式：折现率无风险报酬率+风险报酬率 其中：风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率）,四、收益法的基本步骤,五、收益法的计算公式及其应用,（一）资产未来收益期有限1、各期收益相等年金现值 P=A(P/A,i,n)2、各期收益不相等,且收益期较短复利现值,i=10%,五、收益法的计算公式及其应用,（一）资产未来收益期有限2、各期收益不相等，且收益期较短例1：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。计算其评估值。解：评估值 100(1+10%)

9、1110(1+10%)2105(1+10%)3 110(1+10%)4110(1+10%)5 404.14(万元),五、收益法的计算公式及其应用,N,前一段,复利现值求和,O,后一段,各期收益保持某一规律,R1,R2,R3,R4,R5,R6,设后一段各期收益相等，则：P=P1P2,P2=A P/A,i,(N-n),A（P/A,i,N-n),（1i）n,折现,（一）资产未来收益期有限3、各期收益不相等，且收益期较长的分段法,五、收益法的计算公式及其应用,P2,P1,等比递增公式推导：设第一年收益为R，收益逐年增长率为g，折现率为i,则各年收益分别是：R、R(1+g)、R(1+g)2、R(1+g)

10、n-1。,（1）,（2）,（1）式（2）式有：,五、收益法的计算公式及其应用,3、各期收益不相等，且收益期较长的设后一段各期收益按增长率g逐年增长，则：,例2：被评估资产未来收益期为20年，经预测，前5年的预期收益分别是为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，以后各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2后保持不变；（2）按2的比率等比递增。设折现率为10。计算在上述两种情形下该资产的评估值。解：（1）P100(1+10%)1110(1+10)2105(1+10)3 110(1+10)4110(1+10)5 110（1+2）（P/A,10%,15)(1+10

11、%)-5 404.14112.27.60610.6209 934.02（万元）（2）,五、收益法的计算公式及其应用,2.各期收益不相等（1）分段法 设后一段各期收益相等，则：设后一段各期收益等比递增（增长率为g），则：,（二）资产未来收益期无限1.各期收益相等永续年金资本化,五、收益法的计算公式及其应用,例3：经预测，被评估企业前5年的预期收益分别是为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2后保持不变；（2）按2的比率等比递增。设折现率为10，资本化率为11%。计算在上述两种情形下该企业的评估值。解：,五、收益法的计算

12、公式及其应用,（二）资产未来收益期无限2.各期收益不相等（2）年金法,按现值计算的平均收益,AP0(P/A,i,n),P=A/r,五、收益法的计算公式及其应用,(P/A,i,n),五、收益法的计算公式及其应用,（二）资产未来收益期无限2.各期收益不相等（2）年金法,例4：被评估企业未来5年的预期收益分别是为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率和资本化率均为10%。要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。解：（1）计算未来5年的收益现值P0 100(1+10%)1110(1+10)2105(1+10)3 110(1+10)4110(1+10)5 404.14(万元

13、)（2）计算年金A AP0(P/A,10%,5)404.14(1+10)1(1+10)2(1+10)5 106.61(万元)（3）计算企业整体资产评估值：评估值P=A/r=106.61/10%=1066.10(万元),五、收益法的计算公式及其应用,（三）收益法计算公式应用举例例5：某房地产拟出租。合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。设折现率为10。计算该房地产10年租期内的收益现值。,解：（1）计算前5年收益现值P1P1 8（110）18（12）（110）2 8（12）4（110）5或：,31.45（万元）,五、

14、收益法的计算公式及其应用,（2）计算后5年收益现值P2P215(P/A,10%,5)(110)5,(110)5,15,（3）计算10年收益现值PPP1P231.4535.3166.76（万元）,35.31（万元）,5,10,15,或：,或：,五、收益法的计算公式及其应用,例6：待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）例7某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六

15、年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。若折现率与资本化率均为10，要求：计算该企业的价值。,五、收益法的计算公式及其应用,例6解：200(1+10%)1250(1+10)2230(1+10)3 220(1+10)4240(1+10)5(1+10)1(1+10)2(1+10)5 10%860.4953.790810%2269.96（万元）,五、收益法的计算公式及其应用,例7解：120(1+10%)1130(1+10)2150(1+10)3 160(1+10)4200(1+10)5 20010%(1+10%)-5562.6791241.81804.48（万元）,五、收益法的计算公式及其应用,

16、第三节 成本法,成本法的基本要素,成本法各要素的测算,一、成本法概述,一、成本法概述,由上述可知：成本法是通过资产的建造成本这个角度来判断资产的现时价格的。用公式表示如下：评估值=重置成本 实体有形损耗 功能性损耗 经济性损耗（四）成本法的适用范围 主要适用于继续使用前提下的资产评估。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。,成本法的理论依据是生产费用价值论 资产的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方的角度来看 资产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。即：卖方愿意接受的最低价格，不能低于其为购建该资产已花费的代价，如果低于该代价，他

17、就要亏本。从买方的角度来看 资产的价格是基于社会上的“生产费用”。根据替代原理，买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新购建该资产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己购建(或者委托他人购建)。,二、成本法的理论依据,重置成本,价值损耗,三、成本法的基本要素,（一）重置成本,重置成本的概念,重置成本与历史成本,重置成本在现时价格条件下，重新购建与被评估资产具有相同或类似功能的全新资产所发生的耗费。,历史成本资产购置或建造时发生的耗费。与重置成本的相同点？与重置成本的不同点？,根据资产重置时参照的要素不同，重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两种。,三、成本法的基本要素,重置成本的

18、种类,复原重置成本和更新重置成本,相同点？不同点？,三、成本法的基本要素,（二）实体性损耗,也叫有形损耗。是指资产因使用及自然力的作用导致资产物理性能的损耗或下降而造成的价值损耗。,三、成本法的基本要素,有形损耗,有形损耗,有形损耗,使用过程中发生,使用时间使用强度,闲置过程中发生,闲置时间维护保养,功能性损耗是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括与现行同类资产相比，原有资产的建造成本超支和运营成本超支，由此造成的价值贬值。,功能性损耗,功能性损耗,功能性损耗,相同功能,重置价值降低,超额建造成本,新功能,技术落后功能陈旧,超额运营成本,三、成本法的基本要素,三、成

19、本法的基本要素,经济效益下降,外部条件变化,利用率下降,收益损失,（一）重置成本的测算,（二）实体性贬值的测算,（三）功能性贬值的测算,（四）经济性贬值的测算,四、成本法各要素的测算,1.基本思路依据产品成本核算原理，分别测算各成本费用项目，再汇总求和。重置成本直接成本+间接成本 其中：间接成本直接成本成本分配率 或 人工成本成本分配率重置成本材料成本+人工成本+其他费用,重置核算法,细节分析法或 加和法,市场重置,询价法,完全制造成本重置,（一）重置成本的测算方法,2、物价指数法,重置成本,被评估资产账面历史成本,或：历史成本（1+1）（1+2）（1+n）,例：某设备2000年购进，账面原值

20、200万元，购进时的定基价格指数是102%，2008年对其进行评估。已知2002、2004、2006、2008年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125%和120%。计算该设备的重置成本。,解：重置成本200 120/102 235（万元）,注意：1.价格指数法计算的是复原重置成本；而重置核算法计算的既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本；2.价格指数法中的价格指数尽可能不用综合价格指数；3.价格指数法一般不宜用于技术进步较快的以及单位价值较高的资产的评估。,（一）重置成本的测算方法,3.生产能力比例法,4.规模经济效益指数法,5.统计分析法,统计分析法适用于单位价值较低且数量较

21、多的某一类资产的评估。,（一）重置成本的测算方法,1.观察法观察法是评估人员根据对设备的现场技术检测和勘察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析后估测机器设备实体性贬值的一种方法。,（二）实体性贬值的测算,（1）含义：从使用寿命角度用数学公式来计算被评估资产实体性贬值，也叫寿命比率法或公式计算法。,前提：假定在其使用寿命期内，资产的价值随着其使用寿命的消耗而同比例损耗。,1实体性贬值率=成新率,（二）实体性贬值的测算,2.使用年限法：,物理使用寿命,经济使用寿命,技术使用寿命,首选经济使用寿命,（2）总使用年限的确定,（3）尚可使用年限 的确定,原则上

22、：应通过技术检测来确定,实务中：大多借助经验,对于较新的：总使用年限实际已用年限,（二）实体性贬值的测算,（二）实体性贬值的测算,（4）实际使用年限的确定注意应考虑资产利用率：实际使用年限=名义使用年限资产利用率 资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间,及时练习1.已知某机器设备的贬值率为40，该设备的已使用年限为12年，则其尚可使用年限为？2.某被评估设备在评估基准日已投入使用10年,按设计标准,在10年内累计使用时间应为24000小时。但是实际上该设备一直未被充分利用,若按每年300个工作日计算,在此期间该设备平均每天只工作4小时。经评估人员鉴定,若正常使用,该设备尚可使用15年,

23、该设备的成新率为多少？,（二）实体性贬值的测算,例：被评估资产为2000年购置的一台设备，账面原值33000元，2004年评估。已知购置时同类资产价格指数为110，评估时的为125。据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。经检测，该设备尚可使用8年。计算其评估值。,解：重置成本33000（125110）37500（元）利用率（436012）（43608）150 实际使用年限41506（年）有形损耗率6（6+8）10042.86【或：成新率8（6+8）10057.14】有形损耗额37500 42.86 评估值375003750042.86 37500（142.86）3750057.1

24、4 21427.5（元）,（三）功能性贬值的测算,1、选择可资比较的参照物；2、比较两者年运营成本，计算其差额；3、扣除所得税，计算被评估资产年净超额运营成本；4、估测被评估资产剩余经济寿命；5、选择适当的折现率；6、计算剩余寿命期内被评估资产年净超额运营成本的现值。（该现值即为被评估资产的功能性损耗）功能性贬值=年超额运营成本(1-33%)(P/A,i,n),例：被评估资产为三年前购置的一条生产线，尚可使用8年。其数控装置需 5个人操作。目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作。设人工成本每人每年10000元，折现率为10，所得税税率33。计算其功能性损耗。,功能性损耗（53）10000(

25、1-33%)(P/A,10%,8)20000 0.67 5.3349 71487.66（元）,设：被评估资产为三年前购置的一条生产线，其数控装置需 5个人操作。目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作。,设：人工成本每人每年10000元，则被评估生产线年运营成本超支额为：（53）1000020000（元）,成本超支2万 利润减少2万所得税减少0.66万,（四）经济性贬值的估算,（1）已知外部条件变化使资产利用率发生下降的：经济性贬值额=重置成本经济性贬值率（2）已知外部条件变化使资产收益减少的：经济性贬值额=年收益减少额（1-33%）(P/A,i,n)注：这里，年金现值系数中的年期n指的是外

26、部客观条件在评估基准日后对被评估资产的作用年限。,例：评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）,

27、（四）经济性贬值的测算,解：经济性贬值率=1（800/1000）0.6=12.53%经济性贬值额=1001000（125%）（P/A,10%,3）=186510(元),例：被评估生产线为三年前购置，尚可使用7年，账面原值100万元。已知从投产到评估基准日，同类资产价格指数每年上升2。据查，该生产线所生产的产品正进行结构调整，预计调整期为3年，评估时已调整1年。在调整过程中，（1）若维持产品单位售价不变，则其生产能力将下降20；（2）若维持年产10000台的生产能力不变，则其产品单位售价将下降0.5元。设x为0.7，折现率为10，所得税税率为33。计算在上述两种情形下该生产线的评估值。,解：重置

28、成本100（1+2）3106.12（万元）有形损耗率3（3+7）30,（1）在第一种情形下：经济性损耗率10.8 0.7 14.46评估值106.12（130）106.1214.46 106.12（7014.46）58.94（万元）,（2）在第二种情形下：经济性损耗额0.51（133）（P/A,10,）0.58（万元）评估值106.12700.5873.70（万元）,2,例：被评估甲设备于2004年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2009年5月20日对其进行评估。有关资料如下：1.从2004年5月2009年5月，设备类价格指数情况是：2005年5月比2004年5月上升了2%，06

29、比05上升了1%，07比06下降了1%，08与07持平，09比08上升了2%；2.从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60，估计评估基准日后将达到设计要求的70%；3.经检测，甲设备尚可使用7年；4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；5.折现率为10，规模经济效益指数为0.6。要求：试评估甲设备于2009年5约20日的续用价值。,（1）重置成本150（1+2）（1+1）（1-1）（1+2）156.04（万元）（2）成新率7（5607）70 或：有形损耗率560（5607）30（3）功能性损耗4（1-33）（P/A,10%,7）13.05(万元)

30、（4）经济性损耗率1-（70）0.619.27 经济性损耗额156.0419.2730.07（5）评估值156.047013.05 30.07 66.11（万元）,解：,第四节 资产评估方法体系,资产评估方法是实现评定估算评估对象价值的工具和技术手段。,资产评估准则基本准则：“注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用资产评估方法。资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。”,基本准则将资产评估中的市场法、收益法和成本法称作资产评估基本方法，或者说是资产评估的三类方法。,一、资产评估基本方法,（一）市 场 法,凡是通过利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的

31、各种评估技术方法都属于市场法；,某实例修正后价格Pi 该实例成交价交易情况修正比率 交易日期修正率 区域因素修正率 个别因素修正率 其他因素修正率 评估值各实例修正后的交易价格的平均值 P（P1P2PiPn）n,复利现值求和,R1,R2,R3,R4,R5,评估值=重置成本 价值损耗=重置成本 实体有形损耗 功能性损耗 经济性损耗,二、资产评估方法体系,市场评估途径,收益评估途径,成本评估途径,功能价值类比法,未来收益折现法,收益资本化法,Click to add Title,重置核算法,物价指数法,方法体系,市场法,收益法,成本法,现行市价法,二、资产评估方法体系,二、资产评估方法体系资产评估

32、中的基本方法是一个集合概念，每一种基本方法中都包含有许多具体的评估方法，这些具体技术方法本身并没有属性，它们仅仅是一种技术工具或手段，并不必然属于哪类资产评估基本方法。对于某一特定的具体方法而言，它既可以服务于某一种基本方法，也可以服务于多种基本方法。本质上讲，一种资产评估基本方法区别于另一种基本方法的标志是评估技术思路上的区别。每一种基本方法实际上都包含了一种评估技术思路和实现该技术思路的具体评估技术方法两个层次和方面。资产评估方法体系包含了两个层次，即资产评估基本方法层次和资产评估具体技术方法层次。,如果与被评估资产相同或类似的资产存在活跃的交易市场，市场交易情况正常，市场信息比较充分、透明，可比实例比较多，则应首选市场法。,如果被评估资产是收益性资产，只要该资产未来收益能够可靠预测和计量，则必须要选择收益法对其价值进行评估。,如果被评估资产没有收益，或目前的收益低于正常水平，或未来收益不能可靠确定，或相同、类似资产没有活跃的交易市场，应考虑选择成本法。,三、资产评估三种基本方法的选择,对同一资产、同一目的下的评估，只要条件许可，应同时选择两种或两种以上的方法进行评估。最终的评估结论以各种方法的评估结果为基础经综合分析后评定，也可以以其中一种方法为主，其他方法作为佐证。,Thank You!,