资产评估原理与方法.ppt

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1、Technical economics,第四章 资产评估原理与方法,南华大学经济管理学院曾经莲,2013.10,本章主要内容,资产评估的基本概念 资产评估的主要方法 典型资产评估示例,本章的学习目的,了解资产及资产评估的概念；熟悉资产评估的基本程序；掌握资产评估的主要方法；,资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。,1.资产的概念,一、资产的概念与分类,第一节 资产评估的基本概念,资产评估中的资产与会计中的资产,会计确认资产的条件是：一为企业拥有或控制；二必须能以货币计量；三必须能给企业带来经济利益的经济资源；三者缺一不可。从资产评估角度，只要符合第一、第三点就可以

2、认定为评估的对象 会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产，对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外，如划拨土地的价值、企业的商誉等。但在资产评估中却把这些资源作为重要的资产对待；,资产=负债+所有者权益,第一节 资产评估的基本概念,资产与财产的区别,一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫“资产”，它一般具有增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产(意指盈利性财产)，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产(非盈利性财产)。,第一节 资产评估的基本概念,对比资产而言，财产则是法律概念。财产是以所有权为核心，只有符合所有权

3、要件，才能成为企业的财产，强调其法律形式。从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。即资产评估的资产是以控制权为依据。,按是否有实体形态,按移动特性,按在生产过程中的变化特征,资产,动产,不动产,2.资产的分类,流动资产,固定资产,无形资产,有形资产,第一节 资产评估的基本概念,不能移动或移动后会引起性质、形态和价值变化。如土地、建筑物等,可自由移动而不影响性质、形态和价值变化。如货币、设备等,形态不随生产经营过程变化。如厂房、设备等,形态随生产经营过程变化。如原材料、在制品、现金等。,有实

4、物形态。如建筑物、设备、原材料等,无实物形态。如品牌、商标权等,二、资产评估的概念,资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价，从而确定其价值的经济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。,第一节 资产评估的基本概念,从上述概述可发现资产评估有以下特点：,三、资产评估的要素,1、评估主体：即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。,4、评估假设 即资产评估得以进行的前提条件假设等。,5、评估原则 即资产评

5、估的行为规范，是调节评估当事人各方面关系，处理评估业务的行为准则。,依法设立，获得政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格，从事资产评估业务活动的社会中介机构。,注册资产评估师及其他执业资质的专业人员如房地产估价师、矿业权评估师、珠宝首饰评估师等。,2、评估客体 即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。,3、评估基准日 即资产评估价值对应的时点。,交易假设；公开市场假设；持续使用假设；清算假设（非公开市场）。,第一节 资产评估的基本概念,7、评估程序 即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。,8、评估依据 即指资产评估所应遵循的

6、法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。,6、评估目的 即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，资产评估结果的具体用途。,9、价值类型 即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；资产评估目的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。,10、评估方法 即资产所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。,三、资产评估的要素,评估客体：国有资产评估的规定,我国企业国有资产评估管理暂行办法中规定：国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：,(1)整体或者部分改建为有限责任公司或股份有限公司。(2)以非货币资产对外投资。(3)合并、分立、破产、解散；(4

7、)非上市公司国有股东股份比例变动；(5)产权转让；(6)资产转让、置换；(7)整体资产或部分资产租赁给非国有单位；(8)以非货币资产偿还债务；(9)资产涉讼；(10)收购非国有单位的资产；(11)接受非国有单位以非货币资产出资；(12)接受非国有单位以非货币资产抵债；(13)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。,评估客体：资产评估的范围,第一节 资产评估的基本概念,第一节 资产评估的基本概念,资产评估的工作原则,独立性原则,资产评估的工作原则,真实性原则,科学性原则,可行性原则,预期收益原则,供求原则,替代原则,估价日期原则,第一节 资产评估的基本概念,评估主体在评估过程中处于第三

8、方。,科学的评估标准科学的态度和科学的评估方法。,评估程序和方法合理、经济。,资产价值的高低主要取决于它能为其控制者带来的预期收益的多少。,供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估。,在同一市场上，价格最低的同质商品对其他商品具有替代性。,时间价值使不同时点的评估价值不同。,资产评估的目的,第一节 资产评估的基本概念,资产评估的程序,资产勘察与现场调查,编制和提交资产评估报告书,收集资产评估资料,编制资产评估计划,签订资产评估业务约定书,明确资产评估业务基本事项,国有资产评估项目的核准和备案,评定估算,第一节 资产评估的基本概念,由评估机构与委托人签订具法定约束力的书面约定书，以确

9、定资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的，被委托资产的范围及双方责任与义务。,资产评估工作档案归档,评估机构应对评估过程中形成的相关资料进行立档和保管。自评估基准日起：上市公司的评估档案至少保存15年；对评估目的已经实现的档案至少保存8年；对评估目的未实现的档案至少保存3年；到未正式出具报告的档案至少保存1年。,按企业国有资产评估管理暂行办法规定，出具国有资产的评估报告书后，应该向国有资产监督管理机构报送并进行核准、评审和备案。,评估依据,行为依据：资产评估委托协议法律法规依据：国有资产评估管理办法、资产评估准则等产权依据：设备购置合同、建筑安装施工工程合同、租赁合同、房产证等取价依据：工

10、程图纸及工程决算资料、搜集的设备价格信息等,第一节 资产评估的基本概念,按资产评估的估价标准形式可分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格；从资产评估假设的角度可分为持续使用价值、公开市场价值和清算价值；从资产业务的性质可分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等；按资产评估结果的价值属性及其合理性指向可分为市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）,资产评估的价值类型,资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表现形式，是对资产评估价值的质的规定。,第一节 资产评估的基本概念,资产评估的计价标准,收益现值标准,

11、市场价格标准,历史成本标准,重置成本标准,净变现价值和清算价格标准,第一节 资产评估的基本概念,是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格稳定不变的情况。,也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。,第一节 资产评估的基本概念,企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价

12、格。专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定、易于测算的资产。,对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善的基础上。,第一节 资产评估的基本概念,这两个标准有一定的共性，都是以资产变卖的价格作为资产计价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。,净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值

13、。净变现价值标准在抵押资产的评估中经常被使用。,清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限(较短)的时间内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者没有时间要求，不是强制性的变卖，因而价格比前者要高。,第一节 资产评估的基本概念,第二节 资产评估的主要方法,成本法 收益法 市场法,一、成本法,成本法是指按被评估资产的重置成本减去该资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后，以其差额作为被评估资产的评估价值的资产评估方法。,本节所说的成本法，成本含义是指过去或现在制造(或建造)某一特定资产的全部费用,即资产的现行再取得成本；实体性陈旧贬值指实体性损耗，资产的物理

14、性能损耗引起的价值损失；功能性陈旧贬值指技术进步引起的资产功能落后而造成的价值损失；经济性陈旧贬值指外部条件变化引起资产闲置、收益下降而造成的价值损失。,第二节 资产评估的主要方法,1、含义,3、成本法评估的基本公式如下：,资产价值(重置净价)=重置成本-有形损耗-无形损耗,2、成本法评估的基本前提,被评估资产处于继续使用状态；应当具备可利用的历史成本资料；形成资产价值的耗费是必须的。,实体性陈旧贬值,功能性陈旧贬值经济性陈旧贬值,（1）重置成本的计算,重置核算法,这种方法就是按原资产的料、工、费消耗标准和现行市价逐项计算各部分的费用，然后汇总确定该资产的重置成本。采用这种方法需要掌握原资产详

15、细的料、工、费消耗标准和有关的现行市场价格，否则，这种方法不宜采用。,第二节 资产评估的主要方法,重置成本直接成本间接成本,自行建造：材料成本 人工成本 制造费用 资金成本,外购：购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,取得和建造资产应分摊的管理费用、设计制图等费用,例4-1待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。,重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元

16、）,练习1：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占总直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本=13.04（万元）

17、（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）,价格指数法,影响资产现行成本的主要因素是物价水平，因此，在掌握资产原始成本的基础上，可以根据物价变动幅度推算出资产的现行成本。,物价指数亦称商品价格指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。,例4-2 某机床于2009年购置安装，账面原值为16万元。2011年进行一次改造，改造费用为4万元；2012年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2009年为1.05，2011年为1.28，2

18、012年为1.35，2013年为1.60。求计算该机床2013年的重置成本,费用单位:万元,解:计算结果如下:,功能价值类比法,根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。根据其关系不同，所用公式也不同。,式中是个调整值，可通过经验统计或回归分析测定，它是一个行业的经验数据，不同行业应分别测算。,第二节 资产评估的主要方法,A：功能和价值成指数关系,例4-3 某参照资产的现行成本为5万元，生产能力为300万件/年；被评估资产的生产能力为600万件/年，设n值为0.7,则被评估资产的重置成本为多少?,A：功能和价值成线性关系,K为参考系数，需要通过相关数据统计分析得

19、出。,C：统计分析法,例4-4被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：,P=abF,能力F,价格P,解：分析发现，设备的价格P与能力F呈线性关系，设其关系式为P=abF,用最小二乘法求得直线方程为：P=31.67+0.98F,重置成本P=31.67+0.9870=100.27（万元）,例4-5 被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史

20、成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：,该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）,（2）损耗的估算方法,由于重置成本代表的是全新资产的价值，而评估的对象大多是使用过一段时间的资产，因此，要得出正确的评估值，还需要从重置成本中扣除各种损耗。,实体性损耗,功能性损耗,经济性损耗,资产的损耗,第二节 资产评估的主要方法,实体性损耗/实体性贬值的估算,有形损耗是指固定资产由于使用或自然力作用而引起的损耗。,如果资产使用正常，并且没有经历过大修，则成新率按下式计算：,成新率=1-名义已使用年限/总使用年限(设计年限),第二节 资产评估的主要方法,影

21、响实体性损耗的因素有：使用时间（自然时间）；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；维修保养程度。,实体性损耗重置成本（1成新率）,如果资产使用不正常，利用率很低或者很高，则不能按上式计 算。必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限，新的计算公式为：,成新率=1-实际已使用年限/总使用年限,其中实际已使用年限是按实际利用率折算成正常使用情况下的系数。总使用年限是实际使用年限加上剩下可用年限,第二节 资产评估的主要方法,例4-6被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，尚可使用5年；根据该设备技术指

22、标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。,实际已使用年限=562.5%=3.125（年）,总使用年限=3.125+5=8.125（年）,资产的实体性损耗=5000003.125/8.125=191538.46,解：,功能性损耗的估算,由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备，这部分费用称为超额运营成本。,功能性损耗的确定一般采用以下计算公式进行确定：,第二节 资产评估的主要方法,分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降

23、低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,例4-7 被评估资产是2008年生产的起重机，其重置现行成本为50万元，由于新型起重机的能耗低，每年能节约燃料费2万元。假定燃料价不变，也不考虑税收的影响，折现率为10%，被评估资产的剩余使用年限为6年，计算其功能性损耗。,该资产的功能性损耗=2（P/A，10%，6）=8.71万元.,经济性损耗的估算,经济性损耗是指由于资产技术以外因素的影响造成的资产价值损失。如产品的市场需求减少、竞争增加、原材料供应变化、投入物价格上涨、政府干预等原因都可导致经济性损耗的产生。,是否需要考虑经济性损耗与采用的资产评估方法有关。只有当用重置成本法评估资产

24、时，才涉及到要计算经济性损耗的问题。,其计算公式为,经济性损耗资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数,解:1、成本与售价差带来的经济性贬值收益下降引起的经济性贬值（1）每台冰箱成本上升与销售价上升抵消后，损失额为：2000（15%10%）=100元（2）冲减应缴所得税后每台冰箱净损失额为：100（125%）=75元（3）设折现率为10%，则每台冰箱在未来5年内总净损失额：每台5年净损失额=75（P/A,10%,5）=753.7911=284元 1万台5年损失额=28410000=284万元,例4-7某冰箱厂地一条生产流水线，设计年产冰箱能力为2万台，该流水线经评估其重置价值为50

25、00万元。由于市场上冰箱供过于求，市场竞争十分激烈，该流水线目前年生产1万台就已满足销售需要。每台冰箱成本为2000元，预计在未来5年内，每台冰箱成本上升15%。而销售价优于竞争原因只能上升相当于成本价的10%，假定冰箱行业生产规模效益指数为0.7，所得税税率为25%，其经济性贬值计算如下：,2、设备利用率降低带来的经济性贬值为-开工不足引起的经济性贬值 50001（1/2）0.7=500010.616=1920(万元)总的经济性贬值为=2841920=2204（万元）,二、收益法,式中：-实现收益的具体年份；-取得收益的有效期(计算期)，年；t-年度的预期收益值；-折现率。,收益法是指以资产

26、的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方法。这里所指的收益是资产未来的收益，也就是企业预期的年利润。,第二节 资产评估的主要方法,基本公式为,或未来各年收益额相等且无限期时公式变为,收益法的适用范围,第二节 资产评估的主要方法,未来资产净收益,用收益法进行资产评估必须用属于资产的那一部分收益而不是总收益。应该从总收益扣除其他方面(如劳动、经营、无形资产等)的贡献。,资产的收益=总收益-经营成本-各种税收-非被评估资产的收益贡献,计算期的确定,主要根据被评估资产的平均剩余使用年限以及相应产品的有效寿命期的长短来综合确定计算期。,第二节 资产评估的主要方法,折现率=无风险利率+风险利率,可参照国

27、库券利率计算,主要根据行业的经营风险以及企业的财务风险来确定。,第二节 资产评估的主要方法,折现率的确定,折现率是将未来一定时期等额或不等额的各年收益折成现值的比率。,企业整体资产的评估价值,用收益法评估企业整体资产时，还应处理好如下三个问题。,企业整体评估值=收益现值+不参加生产经营的资产现值-尚需补足的资产现值-企业负债,例4-8 某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,解：永续经营条件下的评估,资产评估

28、价值=12(P/F,10%,1)15(P/F,10%,2)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+1410 136.20(万元),经营50年条件下的评估,资产评估价值=12(P/F,10%,1)15(P/F，10%，2)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+14(P/A,10%,45)135.01(万元),三、市场法,市场法是参照市场上近期形成的类似资产的交易价格来确定评估资产的价值的。,市场法的理论基础是：效用相等的资产可以产生替代效果，其价格彼此接近。因此，市场法是以“替代原则”为前提的。,第二节 资产评估的

29、主要方法,比较,调整,被评估资产 参照物,资产评估价值=参照物的成交价格功能系数调整系数,选择参照物,用市场法进行资产评估时，选择适当的参照物是正确评估资产价值的一个关键环节。在选择参照物时应注意以下几点：,第二节 资产评估的主要方法,调整系数的确定,运用市场法评估资产，如果能找到完全相同的资产，则评估非常简单；如果只能找到类似资产的现行价格或同样资产过去的、另一地区的价格资料；这时评估的主要工作就是依据参照资产与被评资产的差异，对参照资产的市场价格进行调整和修正，并最后得出评估值。,价格调整系数,（1）功能系数。功能强则价格高，反之则价格低。测算方法有多种，应根据不同的具体情况分别确定。（2

30、）调整系数。调整系数主要考虑时间因素和环境因素对资产价格的影响。,第二节 资产评估的主要方法,适用范围,第二节 资产评估的主要方法,第三节 典型资产评估示例,房地产评估 机器设备评估 无形资产评估,一、房地产的评估,房地产是指土地以及建筑物和其它土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。,从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、异质性、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值等特性。,企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等经济行为；房地产交易；房地产抵押；房地产保险和损害赔偿；房地产税收；

31、房地产征用拆迁补偿；处理房地产纠纷和有关法律案件。,以下情形中都会涉及到对房地产的评估。,技术经济学分析中主要涉及到第一种情形。,企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等经济行为；,房地产评估的基本原则,房地产评估的基本原则,第三节 典型资产评估示例,（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可行（4）价值最大化 土地使用强度大小、内部构成要素是否均衡、与外部环境是否协调。,房地产评估的方法,表7-1 成本法、收益法和市场法,第三节 典型资产评估示例,第三节 典型资产评估示例,【例4-9】某保险公司要向中国人民银行租用一个金库，作现金、贵重物品存贮发

32、放中心。该金库于2001年建成使用，地上两层，地下一层，总建筑面积1500，要求估算2012年其租金值，资料收集及估算过程如下：,（1）由于该种租赁交易在国内尚无先例，所以评估师选用了成本法估 价。,（2）重置成本的估算,该金库建设时的单方造价为1800元/，分析人工、材料及设备涨价因素，2012年的成本造价约为2001年的2.5倍，即4500元/，评估师走访了数家类似新建的金库后，了解到其平均造价约为4390元/，因此确定重置单方造价为4450元/，总建造重置成本44501500=6675000元。,（3）应计折旧额计算,待估金库经济寿命60年，维护状况良好，且在2011年投资40万元对金库

33、部分项目进行了现代化改造。虽然已使用了11年，但其有效使用时间估计仅为10年。应计折旧额为：,(6675000-400000)10/60=1045833（元）,得折旧后的重置成本为：,6675000-1045833=5629167（元）,（4）土地价值,该金库占地面积1100，通过市场法得出，此地块在规划许可条件下最有效使用时的地价为352万元。考虑到目前用途不可改变，即只能限于当前用途，故将地价适当折减，取折减后的土地价值为300万元。,（5）将成本法求得的折旧后的重置成本和地价反向还原，考虑到该类物业目前的资本化率为11%，市场的年通胀率为5%，则可取资本化率为6%（11%-5%=6%），

34、得年租金为：,(5629167+3000000)6%=86291676%=517750（元）,（6）再考虑前述折旧因素中未考虑建筑物一些功能上的缺陷(如设计平面布置影响了现代办公功能的发挥等)。另外，虽然保险公司开展业务急需金库，但目前保险公司有三个地方可供选择，故银行在这一交易的谈判中处于劣势。同时，由于该保险公司规模很大，资信情况较好，能保证按期支付租金且租期长达10年，因此再考虑将租金折减7.5%，即得：,517750(1-7.5%)=478919（元/年）,（7）估值结果,综合上述分析计算，该物业的年租金为478919元，折合月租金26.07元/。,二、机器设备的评估,机器设备通常是指

35、直接作用于劳动对象的劳动资料和符合固定资产条件的劳动资料。,机器设备的特点,第三节 典型资产评估示例,机器设备评估的特点,由于机器设备具有以上特点，使得机器设备的评估也具有一些特殊性：,第三节 典型资产评估示例,【例4-10】某施工企业2000年购置一台履带式推土机，其购置成本为186900元；2008年购入一台挖掘机，购置成本为130000元。由于市场竞争激烈，任务不饱满，设备利用率只有30%左右，加之长期封存未用，根据技术鉴定设备完好程度仍能使用10-12年。试求这两台设备的现行价值。,解：,设备均能在市场上买到，故选择市场法进行评估。,经鉴定，履带式推土机的成新度为55%；挖土机的成新度

36、为68%。,据了解，履带式推土机的现行市场价格为310000-320000元，挖土机的现行市场价格为195000-200000元。最后确定履带式推土机的现行成本为315000元；挖土机的现行成本为197500元，两台设备的评估价值分别为：,履带式推土机评估价值=31500055%=173250(元),挖土机的评估价值=19750068%=134300(元),以上两项合计为307550万元。,三、无形资产的评估,无形资产，是指特定主体所控制的、不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的非货币性资产。,可辨认无形资产，也称可确指无形资产，是指那些有专门名称、有某种受法律承认的文字型证

37、明，如专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。不可辨认无形资产指商誉，是指一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。商誉产生的原因是与同行业企业相比较，可获得超额利润，这可能是企业所处地理位置有优势或经营效率高、管理基础好、生产历史悠久、人员素质高等。,无形资产可分为可辩认无形资产和不可辨认无形资产。,无形资产的特征,非实体性 无形资产没有具体的物质实体形态，是隐形存在的资产。但无形资产也有一定的有形表现形式，如专利证书、商标标记、技术图纸、软盘等。效益性 无形资产必须能够以一定方式，直接或间接地为其控制主体（所有者、使用者或投资者）

38、创造效益，而且必须能够在较长时期内持续产生经济效益。可分离性和可划分性 能够从特定主体中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。,作为企业产出能力的重要指标-利润，是有形资产与无形资产产出能力的综合体现。在传统的工业经济时代，有形资产的投入起决定性作用，而在知识经济时代，无形资产是企业的重要综合资源，现代企业中无形资产占企业资产的比重呈上升趋势，具有竞争力的企业，无形资产在企业的资产总量中占有50%以上。因此无形资产的评估越来越受到人们的重视。,第三节 典型资产评估示例,无形资产越来越受到重视,可辨认无形资产评估的方法,从原理上讲，无形

39、资产的评估有效益性、比较性和针对性三个特点，即无形资产的价值取决于它对企业效益的贡献大小，而效益是通过市场价格比较计算出来的，把“有资产”情况下的收益与“无资产”情况下的收益进行比较，其差额即为资产的效益。,第三节 典型资产评估示例,市场法,该法主要适用于可确指无形资产，这部分无形资产具有独立的存在形式，可以单独出售、投资和转让。市场法是对这些具有二级市场(即转让市场)的无形资产，以其交易的价格为参考，据以确定无形资产的重估价值。,收益法,该法主要适用于产权发生变动/交易时可确指无形资产的评估。它是按被评估无形资产预期获利能力和折现率计算其折现值，并以此现值为依据确定重估价值。,第三节 典型资

40、产评估示例,式中：t实现收益的具体年份；n无形资产预计使用年限，即有效使用年限；tt年度该项无形资产的预期收益值；i折现率；K出让方分享无形资产未来收益的比例，取值范围一般在5%30%之间，具体表现形式有转让费率、提成率等。,上述公式，若每年的收益相等，即R1=R2=Rt时，可演变成为：,第三节 典型资产评估示例,资产评估的价值,无形资产的资产收益额是由资产本身带来的超额收益，可通过以下方法算得：直接估算法、差额法、分成率法、要素贡献法。,(1)直接估算法 若能够直接判断资产带来的超额收益，则可用此方法。通过对比使用资产前后收益差额确定无形资产的收益额。参考因素：价格上升了多少？销量扩大了多少

41、？费用节约了多少？,(2)差额法 将使用无形资产后的经营利润与未使用无形资产的行业平均利润比较。无形资产收益经营利润资产总额行业平均资金利润率,注意：分析计算出的超额收益是否是由被评估的无形资产带来的，如是有组合无形资产带来的，还须进行分解。,(3)要素贡献法(三分法）,有些无形资产，已经成为了生产经营的必要条件，由于某些原因不可能或很难确定其带来的超额收益，这时可以根据构成生产经营的要素在生产经营活动中的贡献，从正常利润中粗略估计出无形资产带来的收益。我国理论界通常采用“三分法”，即主要考虑生产经营活动中的三大要素：资金，技术和管理，这三种要素的贡献在不同行业是不一样的。,【例4-11】甲企

42、业将H注册商标使用权通过许可使用合同许可给乙企业使用。合同约定，使用期限为5年。甲企业从乙企业新增利润中提成20作为许可使用费，假定折现率为15。由于H牌产品销路好、信誉高，乙企业预测第一年将生产40万台、第二年将生产50万台、第三年将生产60万台、第四年将生产70万台、第五年将生产80万台。预计每台可新增税后利润10元。试估算该商标在使用期间的商标使用权的价值。,解：预测使用期间内的新增利润。那么这五年中各年新增利润为：第一年：1040万400万元 第二年：1050万500万元 第三年：1060万600万元 第四年：1070万700万元 第五年：1080万800万元,计算新增利润的折现值则乙

43、企业使用H注册商标后的新增利润现值为：,计算H注册商标5年使用权的价值为：19,183,76320%3,836,753元,或者：直接代入公式计算,第三节 典型资产评估示例,不可辨认无形资产/商誉的评估方法,商誉是指一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。或者是指企业在同等条件下，能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力。,商誉具有以下特性：,商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售，只能和企业同时转让。商誉是由多种因素共同作用而形成的结果，但形成商誉的个别因素无法以任何方式单独计价。商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，

44、而只是超过企业可确指资产价值之和的价值。,商誉和商标 商誉与商标在许多方面有密切关系，二者有时相互包含，如与商誉相对应的企业超额收益中可能包含有商标作用的因素，但两者有以下区别：,商誉评估的方法,（1）割差法,割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。,商誉评估值=企业整体资产评估值被估企业单项可确指资产评估值之和,企业整体资产评估值可以通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取；上市公司也可按股票市价总额确定。,企业价值与企业净资产价值是两个不同的概念。两个净资产价值大体相当的企业，会由于经营业绩悬殊导致企业价值相差悬殊。具体而言，构成企业价值的净资

45、产包括有形资产和可确指无形资产，由于可以独立存在和转让，评估价值在不同企业中趋同，但它们的不同组合、不同使用和管理会导致企业价值不同。各类资产组合后产生的超过单项资产价值之和的价值即为商誉。,超额收益法,商誉是企业收益与行业平均收益差额的资本金化价格，即商誉评估值是企业超额收益的本金化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。,超额收益法具体又分为超额收益资本金化价格法和超额收益折现法两种。,超额收益本金化价格法：是把被评估企业的超额收益经本金化还原确定商誉价值的方法，公式是：,或者,适应于超额收益期限为无限期,本金化率是指将未来永续性收益换算成现值的比率,超额收益折现

46、法。超额收益折现法是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现，把其折现值确定为企业商誉价值的一种方法。计算公式是：,式中：S-第t年企业预期超额收益i-折现率；n-收益年限；,【例4-12】某电子设备公司评估其商誉价值。在评估中按收益法评估该公司整体资产价值为31000万元。同时利用成本法和市场法评估出房屋机器设备等固定资产价值18000万元。原材料、在制品、产成品等流动资产价值6800万元，应收账款及长期投资等2000万元，土地使用权等可确指无形资产价值2200万元。,解：根据以上数据，公司在继续经营的状况下其商誉的价值为：商誉价值=31000(18000+6800+2000+2200)=3

47、1000 29000=2000(万元),【例4-12】某企业的预期未来年收益10万元，该公司拥有资本额40万元，所属行业典型的年所得率为12，商誉本金化率按14折算，试计算该商誉的价值。,解：用超额收益法评估，根据公式有,通过评估计算可知，在具体把握商誉的经济内涵时应注意：商誉是企业收益与按行业平均收益率计算的企业收益之间的差额的本金化价格，而不是企业收益与行业平均收益之间的差额；商誉的价格 可正可负，其价格取决于企业收益额是大于还是小于按社会平均收益率计算的企业收益额；商誉为负数时，一般作为有形资产的经济性贬值来反映，而不作为“负商誉”估价呈报。,本章小结,资产及资产评估的概念；资产评估的主

48、要要素；资产评估的主要方法：成本法、收益法、市场法；几种类型的资产评估：房地产评估、机器设备评估、无形资产评估。,交易假设,交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。,公开市场假设,公开市场，是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双

49、方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。,持续使用假设,持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。该假设细分为三种情况：在用续用，转用续用，移地续用。,清算（清偿）假设,持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。,