资产评估的基本方法.ppt

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1、第二章 资产评估的基本方法,学习目的掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法；熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,资产评估方法,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,市场法,成本法,收益法,直接法,间接法,重置成本,成新率

2、,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,主要内容,第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 评估方法的选择,第一节市场法,一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不

3、会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。基本公式：资产评估价值=参照物成交价格差异调整额或 资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）,二、市场法的基本前提,1.要有一个活跃的公开市场；2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料可收集到。三、操作程序（一）选择参照物：1.可比性 2.数量：应3个以上资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。,不论相似度如何,（二）在评估对象与参照物之间

4、选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异：货币化（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,时间因素：实际交易价格 基准日价格区域因素：房地产价格影响突出资产的功能：功能越好，价值越大。资产的实体特征和质量市场条件：是否是公开市场以及市场供求状况交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。,四、市场法中的具体评估方法,（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基本特征直接进行比较，得到两

5、者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格修正系数 或 评估对象价值参照物成交价格基本特征差额,修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影 响，这个系数就称为修正系数，是对参照物价格的“修正”。一般计算公式如下：评估值=参照物价格各因素修正系数,常见的修正系数主要有：交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况）功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力）交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物

6、的定基价格指数）成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）,参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：,1.现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。,2.价格指数法（亦称物价指数法）,适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。资产评估价值参照物成交价格交易时间差异修正系数参照物成交价格（1+物价变动指数）运用定

7、基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数）运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积,例1.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值10（1+5）=10.5（万元）,例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化 情况如下：2010年811月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010年11月的评估价格最接近于：300 10

8、3.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（万元）,例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估，该类房地产2010年下半年各月月末的价格同2010年6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2010年12月30日的价值接近于：,定基,3.功能价值类比法,适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况资产评估价值参照物成交价格功能差异修正系数（1）生产能力比例法（资产价值与功能呈线性关系）资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）例4.被评估资产

9、年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值10901207.5（万元）,3.功能价值类比法,（2）规模经济效益指数法（资产价值与功能呈指数关系）资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）x 例5.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值10（90120）0.78.18（万元）,4.市价折扣法,适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。资产评估价值参照物成交价格交易条件差异修正系数参照物成交价格（1-价格折扣率）例6.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常

10、变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。资产评估价值10（1-40）6（万元）,5.成新率价格调整法,适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。资产评估价值参照物成交价格成新度差异修正系数参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）其中：成新率=资产的尚可使用年限（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）,类比调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。此时被评估资产与参照物之间存在多种差异。其计算公式为：资产评估价

11、值参照物成交价格十功能差异值十时间差异值十十交易情况差异额 资产评估价值参照物成交价格功能差异修正系数时间差异修正系数,(二)类比调整法,例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。(2)评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料A.收集待估土地资料（略）。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。,进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；

12、交易实例C较正常买卖价格偏低 3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D:0%。进行交易日期修正。根据调查，2009年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。,计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：,交易实例B修正后的单价为：,交易实例C修正后的单价为：,交易实例D修正后的单价为：,采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价(922.2+928+929.4+924)4=925.75（元/平方米）土地评估总价6

13、00925.75=555450（元）,(三)价值比率法,价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。,(1)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150，已知被全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。资产评估价值=20150=30（万元）,(2)市盈率乘（

14、倍）数法适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率例7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值10002020000（万元）,是指股票市价与其每股收益的比值,（四）间接比较法,该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作 为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的

15、比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。公式：被评估对象价值=参照物交易价格评估对象的分值参照物的分值适用范围：参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似。,优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方理解和接受。,六、市场法的优缺点,缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,第二节收益法,一、收益法的基本含义 收益法又称收益现值法、收益还原法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适

16、当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,基本原理,理论依据,效用价值论：收益决定资产的价值:收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,二、收益法的基本前提,被评估资产可以继续使用；被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产预期获利年限可

17、以预测。,三、收益法的基本程序和基本参数,（1）基本含义是指根据投资回报的原理，资产在正常条件下所能得到的归其产权主体的所得额。（2）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。,1、预期收益额,（3）有关收益额内容的主要观点 税后净利润 现金净流量 利润总额,综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额+预期 有利因素增加的收益额预期 不利因素减少的收益额,（4）收益额预测方法,（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,2、折现率,折现率：未来有限期收

18、益折算成现值的比例资本化率：未来无限期收益折算成现值的比例二者是否相等取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相等。,（2）折现率的形式,基本方法：无风险报酬率风险报酬率,（3）折现率的估算方法,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,3、收益期,（1）基本含义:是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法:以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测,四、收益法中的主要技术方法,按评估对象未来预期收益有无限期：有限期、无限期的评估方法；按评估对象未来预期收益是否等额：等额收益、非等额收益评估方法等。具体如下：,（一）收益不变,1.收

19、益永续，各因素不变 PAr 2.收益年期有限，r 大于零 或 P=A(P/A,r,n),（二）收益不同,1.无限年期收益2.有限年期收益 实际计算时，可以按照财务管理中货币时间价值方法进行计算,例:某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据,由此可以确定其折现额为：资产评估价值283356168807（万元）,例.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件

20、下的评估值。1.永续经营条件下 P12/（1+10）1+15/（1+10）2+13/(1+10)3+11/(1+10)4+14/(1+10)5+1410(1+10)5136.17（万元）2.经营50年条件下 P=12/(1+10)1+15/(1+10）2+13/(1+10)3+11/(1+10)4+14/(1+10)5+14/10(1+10)51-1/(1+10)50-5=134.98（万元）,第三节成本法,一、成本法的基本含义成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。资产评估价值=资

21、产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,基本思路:,基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,理论依据,1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。,二、成本法的基本前提,被评估资产处于继续使用状态或被假定

22、处于继续使用状态。某些情况下，存在评估对象的历史成本资料。,有效使用,三、基本方法,资产评估值,被评估资产重置成本,搜集历史资料，确定成本构成,四、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本：资产的现行再取得成本。是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。1、资产状态：衡量的是全新、与评估对象功能相同资产的取得成本。2、时间：评估基准日时点的取得成本。3、与会计学中成本概念的区别 4、分类：分为复原重置成本和更新重置成本。一般，复原重置成本大于更新重置成本，反映了由于技术和材料方面的进步导致

23、资产构建成本的减少。,五、基本参数确定,关键是保持资产本身的功能不变,复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格以及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用与评估对象不完全相同，通常是更新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格以及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象具有相同功能的全新资产所发生的费用。,实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。4个决定因素：使用时间、使用率、资产质量、保养功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损

24、失。例如超额投资成本、超额运营成本。经济性贬值：外部条件的变化引起的达不到原设计能力造成的资产价值损失。比如：资产闲置、收益下降等,六、成本法中各个参数的评估方法,（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法；2.物价指数法 3.功能价值类比法；4.统计分析法（二）实体性贬值的测算方法 1.观察法（成新率法）2.使用年限法 3.修复费用估算法（三）功能性贬值的测算方法（四）经济性贬值的估算,（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（细节分析法、核算法）,基本原理：,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。一般适用于对建筑物、大中型机器设备等的

25、评估。,（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。（2）自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成：材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成：购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂

26、费1000元，直接安装成本800元，其中原材料 300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本50000100080051800（元）间接成本（安装成本）=500元0.8=400元 重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。,例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，

27、其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,2.物价指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值物价变动指数,计算公式,分类物价指数,个别物价指数,综合物价指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格变动指数）,例：某待估资产的购建于2008年，账面原值为50,000元，

28、当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：待估资产重置成本50,000(16095)10084,211（元）,某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本.,重置成本计算表,物价指数法的特点（与重置核算法区分）：,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步

29、等因素，因而两种重置成本均可估算。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则建立在现行价格水平基础上。对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高,一般适合于数量多，价值低的大宗资产的评估。,参照物功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,3.功能价值类比法,资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。,理论假设,（1）生产能力比例法(资产价值与功能呈线性关系)被评估资产重置成本 参照物

30、重置成本 被评估资产年产量/参照物年产量（2）规模经济效益指数法（资产价值与功能非线性）被评估资产重置成本 参照物重置成本(被评估资产的产量/参照物的产量）X,例：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本5000040005000 40000（元）若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：被评估资产重置成本50000（40005000）0.7 42769,4 统计分析法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时可采用此法确定某类资产重置成本。,在核实资产数量的基础上，把全部

31、资产按照适当标准分为若干类别；在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用上述重置核算法、物价指数法、功能价值类比法等方法估算其重置成本；依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数K；根据调整系数K估算被评估资产的重置成本被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K,例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=3020=1.5 该类通用设备重置成本=5001.5=750（万元）,（二）实体性贬值及其估算方法,决定实体

32、性贬值的因素有：使用时间；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；维修保养程度。,资产由于使用和自然力作用形成的贬值。,1 观察法,计算公式为：资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等。,2.使用年限法,资产实体性贬值（重置成本-预计残值）实际已使用年限/总使用年限 其中：实际已使用

33、年限名义已使用年限资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计标准利用时间总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限,考虑了资产利用率后的使用年限,从资产投入使用之日到评估基准日,例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2005年1月购进，2010年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5

34、=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46,恢复资产原有的功能所支出的费用金额。包括资产主要零部件的更换或修复、改造、停工损失等费用支出。当资产通过修复恢复到其全新状态，则该资产的实体性贬值等于其修复费用。,3.修复费用法：,（三）功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。超额投

35、资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。即使资产没有使用，也存在超额投资成本。,例：超额投资成本的计算 某化工设备，2000年建造，建造成本项目及原始造价成本见表1,88,在评估基准日：钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行价格合计为13 328元，电机、阀等外购件现行价 格为16 698元。假设利润水平不变。由于制作工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工

36、工时和机械工时也分别节约了15%和8%。试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。,89,90,1、该化工设备的完全复原重置成本计算见表,91,2、该化工设备的更新重置成本计算见表3,超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本=171 643-148 813=22830元,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，运营费用高于新技术设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,只考虑评估基准日之后的年数,需要考虑所得税的

37、作用,注 意：,1、超额投资成本只发生在初始投资时，以后不再发生；超额运营成本是资产只要使用每年都会发生，并且计算贬值额时只考虑未来时间内产生的超额成本。2、超额投资成本考虑的是与功能相同的资产相比取得成本的增加；超额运用成本是与功能先进的资产相比产生的超额成本。,例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,（1

38、）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500(P/A，10%，3)=135002.4869=33573.15（元）,（四）经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起的达不到原设计获利能力的资产价值的损失。一般包括运营成本上升导致的收益减少以及开工不足导致生产能力下降。产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；

39、（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,（四）资产的经济性贬值的估算,(1)间接计算法 经济性贬值率=1-(预计被利用生产能力/原设计生产能力)x 100式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.60.7之间。经济性贬值额的计算一般以重置成本为基数。(2)直接计算法 经济性贬值额=年收益损失额(1-T)(PA，r,n）式中，（PA，r，n）为年金现值系数。,例：某被评估生产线的设计生产能力为年产20 000台产品，因市场

40、需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右。功能价值指数为0.6.根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率=1-(1400020000)0.6 100%=1-0.81 100%=19%又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=(6000 100)(1-25%)(P/A,10%,3)=450000 2.4869=1119105（元）,例：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，

41、由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，,第四节 评估方法的选择,一、评估方法之间的关系 1.评估方法的联系 由于每种评估方法都有局限性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，多种方法所得出的结果应该趋同。由于资产评估方法受评估目的、评估假设和评估对象等的制约，即使有多种评估方法可供选择，但一般只有一种是相对最合理的评估方法。

42、,替代性问题,2、评估方法的区别 从某种意义上讲，成本法测算的价值倾向于最低卖价，收益法测算的价值倾向于最高买价，市 场法测算的价值趋向于成交价。此外，收益法测算的价值趋向于理论价格，市场法测算的价值趋向于市场价格。当资产所处市场比较成熟且处于正常状态时，三种方法测算出的价值应基本一致。当资产所处市场存在泡沫（供不应求）时，市场法测算的价值会高于收益法、成本法测算的价值；反之，当市场不景气（供大于求）时，成本法测算的价值高于市场法或收益法测算出的价值。,1.评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2.评估方法的选择要

43、受评估对象的类型、状态等因素的制约。3.评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济参数的制约。4.资产评估人员在选择和运用评估方法时，如条件允许，应考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。,二、资产评估方法的选择,例：成本法的练习,评估对象为某企业年购进的一条生产线，账面原值为万元，年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员人，每人的月工资水平为元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此造成的收益损失额每年

44、为万元（该企业适用的所得税税率，假定折现率）。要求：采用成本法对该资产进行评估。,资产的重置成本=150（1+10%）3=1996500元 资产的实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%资产的实体性贬值额=199650033.33%资产的功能性贬值额=312650（1-25%）(P/A,10%,6)=76436元,资产的经济性贬值额=20000（1-25%）(P/A,10%,6)=65330元资产的评估值=重置成本-实体性贬值 功能性贬值-经济性贬值=1996500(1-33.33%)-76436-65330=1189301元,本章小结,市场法*收益法（简单讲述）成本法*各种评估方法的适用范

45、围及其选择,例1：市场法练习现对某一机器设备G价值进行评估，从市场上选择与评估对象相类似的机器设备三台，具体情况见表：,该类机器设备价值与功能呈指数关系，规模效益指数为0.6；设备半年来每月价格比上月上涨1%；参照物A、B、C均为全新设备，并且4台设备均尚可使用5年。确定机器设备G在2010年2月的价值。分析：评估对象G与参照物存在4个差异：交易时间差异、交易情况差异、生产能力差异、成新率差异。,对参照物A 修正：交易时间差异修正系数=（1+1%）2/1=1.0201 交易情况差异修正系数=1 生产能力差异修正系数=（5000/4500）0.6=1.065 G成新率=5/（1+5）=83.33

46、%成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物A修正后价值=1101.020111.0650.8333=99.59万元,对参照物B 修正：交易时间差异修正系数=（1+1%）1/1=1.01 交易情况差异修正系数=1 生产能力差异修正系数=（5000/4800）0.6=1.025 G成新率=5/（1+5）=83.33%成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物B修正后价值=1251.0111.0250.8333=107.83万元,对参照物C 修正：交易时间差异修正系数=（1+1%）3/1=1.03 交易情况差异修正系数=1/（1-25%）=1.33 生产

47、能力差异修正系数=（5000/5100）0.6=0.988 成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物C修正后价值=951.031.330.9880.8333=107.14万元 评估对象G价值=（99.59+107.83+107.14）3=104.85万元,例2：收益法练习,被估企业预计未来年的预期收益分别为万元、万元、万元、万元、万元，假定被评估企业从未来第年开始，企业的年收益维持在万元水平，折现率和资本化率均为，企业经营期永续。要求：试估测企业整体价值。,企业整体价值=100（P/F,10%,1）+120（P/F,10%,2）+150（P/F,10%,3）+160（P/F,10%,4）+200（P/F,10%,5）+200/10%（P/F,10%,5）=1778万元,