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1、常州市武进地方税务局政策法规科,存量房交易纳税评估系统简介,2011 年 7 月,应用房地产评估技术的背景及意义,第一部分,评估工作的背景,背景：随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，房地产交易活动越来越频繁，对房地产征税估价的需求也随着增大。传统的个案评估由于其自身的局限性，难以满足在短时间内对大量房地产进行快速、准确、低成本评估的要求。因此，学习和借鉴发达国家的经验，在房地产征税领域建立批量评估系统，以达到效率和公平的统一，具有十分重要的意义。,主要背景有以下三方面,一、计税估价需求大幅增加二、计税估价方法急需创新三、为房产税制改革提供技术保障,评估条件日益成熟,一、现代计算机
2、技术的发展，为房地产评估提供技术支持；二、批量评估理论的逐步完善为大批量房地产评估提供了理论依据；三、国外的批量评估实践为我们提供了可借鉴的经验。,评估工作的要点,一、评估的目的，为促进房地产市场平稳健康发展，规范存量房交易，防止采用签订阴阳合同的手法扰乱存量房交易市场的正常秩序 二、评估的对象，是存量房交易的价格三、评估的方法，是应用“存量房交易纳税评估系统”生成评估值，与纳税人申报价格，与上手交易价格，三者取最高价,评估工作的意义,一、加强税收征管，提高纳税遵从度,为什么可以明显提高纳税遵从度,1、评估方法是客观的评税技术是采集大量的真实的房地产交易信息，运用现代数理统计方法对这些信息进行
3、加工整理生成存量房的市场价值，因此贴近真实的交易价格。2、评估方法是公正的评估所应用的技术具有批量估价的特点，即所有房地产、无论是否发生交易，均要事先制定覆盖整个征税区域所有类型房地产的技术标准或估价模型，纳税人的房地产发生交易需要评估其申报价格的时候，只需对号入座，按照事先设定好的技术标准或估价模型进行估价。,评估工作的意义,二、客观上有利于推进房地产税制改革,1、有利于财政、税务、政府及相关部门乃至社会对房地产税制改革、评税技术的原理及运用形成较为具体的认识，为房地产税制改革做好思想准备；2、可以在征管实践中锻炼和培养评税人才，为房地产税制改革做好人才储备；3、有利于探索适合我国国情的评税
4、技术，避免生搬硬套国外做法，同时，在评估工作中积累的评估值，也是房地产税的计税价格，可以作为测算、设计房地产税税率的基础数据，为房地产税制改革做好技术储备。,几个重要的文件,1、江苏省财政厅 江苏省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知苏财税【2010】42号.DOC2、财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知财税【2010】105号.DOC,我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案,为贯彻落实总局及省局的相关文件精神，结合实际，制定我区具体实施方案：一、成立领导小组领导小组由区财政局、住
5、房保障局、物价局、地税局等部门组成，领导小组办公室设在地税局。,我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案,二、明确各部门职责：地税局的职责：负责牵头、制定工作计划，向相关部门提出需求方案，获取房产、国土信息。负责建立、维护房地产交易价格评估系统，组织系统的运行、监管、维护。,我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案,二、明确各部门职责：住房保障局的职责：负责提供武进区存量房的产权登记信息。定期与地税局交换一次数据，将新增的房产登记信息导入地税房地产信息库，负责配合地税局开发双方交易窗口间实时数据传输的数据接口。,我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案
6、,二、明确各部门职责：物价局的职责：负责制定武进区范围内各住宅小区及其他类型房屋的基准价格；根据各观察点的价格变动信息，定期或不定期的对基准地价做出修正。,我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的方案,二、明确各部门职责：财政局的职责：协助地税部门开展房地产交易纳税评估系统试点工作，提供资金保障，协调各部门关系。,江苏地税存量房交易纳税评估系统展示,第二部分,该软件的设计思想,科学性：摆脱手工方式的盲目和效率低下，利用评估模型分析提高评估对象确定的针对性。规范性：规范房价评估工作，保证过程的可控性，采用统一的分析模型，制定统一的数据规范,追溯性：对房价评估的动态调整全过程进行监控，每
7、个调整环节均保留历史记录灵活性：兼容各区域房屋市场及税收征管特点，对评估结果既支持公共参数调整，又支持个性化参数调整,实用性：系统界面有较强的实用性可操作性：充分考虑一线人员的业务素质和计算机操作水平，操作简洁，尽可能减少工作量,安全性：系统采取必要的安全措施，确保数据的安全和保密性扩展性：适用信息化的长远要求，系统数据具有可交换性，为房产税改革后新的征管要求等方面预留模块,总体流程,标准房信息采集,标准房动态调整,标准房信息匹配,标准房参数调整,存量房价格评估,1、存量房交易纳税评估系统支持分区域、小区、分区、楼栋、单元和房屋等六个层级的标准房价格采集。2、标准房数据生成途径：标准房信息的采
8、集工作由我区物价局价格认证中心负责采集。,标准房信息采集,1、房价信息随市场信息动态变化，需要通过多样化的调整方法，才能尽可能准确反映当前市场的房价情况，该系统支持多种价格动态调整模型，确保房屋标准房价格的时效性。我区标准房价格的维护由我区物价局负责，主要根据市场变化，定期或者不定期的对标准房价格进行修正。,标准房动态调整,1、当纳税人实际发生存量房交易来申报时，系统自动将其交易信息与标准房数据进行匹配，匹配优先级从高到低依次是：房屋、单元、幢、分区、小区、区域。具体是：优先按照房屋层次进行匹配，如果有交易房屋对应的房屋信息，则系统显示匹配的标准房信息类型为房屋，如果以及匹配未能查找到符合的标
9、准房信息，按照单元层级进行二级匹配，如果匹配成功，系统显示匹配的标准房信息类型为单元。,标准房信息匹配,如果因为标准房信息库中信息不完整，暂时无法匹配到准确的基准房信息，则有以下两种方法解决：1、当场及时处理：在标准房信息库中模糊查找和当前交易房屋相近的标准房，以此作为本交易的基准房；2、中断业务处理：提请物价认证中心派员到现场进行核实，经其确认标准房价格再进行补录作为本交易的基准房；,标准房信息匹配,系统选取相匹配的标准房数据后，再进行一定的参数调整，参数分为公共参数和个性参数，我区在应用该系统时根据房产交易市场的实际情况，确定了科学合理的调整参数，确保生成最贴近市场的交易价格，也体现了该系统的灵活性的特点。,标准房参数调整,在前期所有准备工作到位后，系统自动根据匹配到的标准房信息进行生成评估价格，将系统生成价格与纳税人申报价格与上手交易价格进行比对，三者取最高为最终的评估价格。,存量房价格评估,THE END谢 谢,
