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1、某商业物业项目管理办法（建议稿）二OO九年五月编制说明根据公司规范性文件制定本管理办法，要紧针对物业项目的一些特殊性与专业性，是公司现行管理制度的外延与补充。本办法条文中如发生与公司新颁布的制度等规范性文件相冲突时，本办法将做出修改直至遵从公司规范，并随着物业业务的进展逐步增删、修订与完善。物业项目管理办公室X二OO九年五月目录一、物业项目组织架构示意图二、岗位职责4（一）物业主管（主办）工作职责4（一）招商专员岗位职责5（三）物业专员岗位职责6（四）车场专员岗位职责7（五）物业内勤岗位职责8（六）车管员岗位职责9三、物业项目管理制度、流程10（一）考勤管理制度10（一）物业项目薪酬管理制度1
2、2（三）物业项目考核制度14（四）首问责任制15（五）物业安全管理制度16（六）停车场管理制度17（七）物业值班制度19（八）交接班制度及流程201、车辆管理员交接班制度202、物业交接班制度203、交接班流程21（九）巡查制度21（十）房屋接管管理22 接收物业管理办法22 设备机房接管验收27（十一）二次装修管理制度及流程28 二次装修管理制度28 装修管理流程30（十二）租赁管理办法及流程31 租赁管理办法31 租赁移交管理办法32 流程32四、安全应急预案33（一）消防安全应急预案33 火灾报警33 物业工作人员的任务：34 常见治安应急处理办法34（二）治安应急预案34（三）水灾害应
3、急预案35（四）疏散应急预案36一、物业项目组织架构示意图物业主管（主办）组织架构说明：按目前公司组织架构，物业项目办公室隶属公司人力资源部管辖，人事行政管理权、财务管理权均归公司人力资源部、财务部直管，物业主管（主办）履行物业日常工作管理权，并保证公司物业项目的正常动作及进展。物业项目设办公室主管（主办）1人，下设招商专员、物业专员、车管专员、物业内勤各1人、车库管理员工若干人。车管专员与招商专员可根据以后业务进展而设岗。二、岗位职责（一）物业主管（主办）工作职责1、严格执行公司各项规章制度，并监督实施。2、根据上级部门下达的年度经营计划，编制年度、物业出租、招商计划书，并具体落实执行。3、
4、负责产权物业的购入及出租出售，办理有关手续及房屋交接管理。4、要紧负责公司产权性物业的经营性管理工作，具体履行本公司物业产权的权利与义务，最大限度发挥物业价值，为公司增创效益。5、协助部门经理创立并完善内部管理制度、工作标准及流程等。6、负责与各物业管理公司与有关单位建立良好的沟通渠道，为物业的正常有序开展制造良好的外部条件。7、负责所有物业项目的日常管理。包含：建立安全保障体系,协助物业安全的检查、有关工作的组织实施；初审与所在物业管理公司签订的管理协议；车场经营管理工作，物业招商管理工作并跟踪、督导招商工作的进展及法律咨询、合同的谈判、签订。8、对本公司投资的物业附属设备设施进行日常监管，
5、按照上级批准的运行保养计划落实责任。9、对重要公文的姐I、传达、督办与实施，保寺政令畅通。10、负责物业项目办公室的具体行政、人事管理。如：规范日常办公管理；规范员工行为管理；员工思想教育；员工职业技能培训与指导；员工绩效考核等。11、完成总经理与上级部门临时交办的其它工作。（二）招商专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、协助物业主管（主办）负责公司商业物业的招商工作。3、按照公司下达的招商任务编写年度、月度招商计划书并负责具体实施。4、协助收集、整理、归纳市场行情、价格，与新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析报告，为部门业务人员、领导决策提供参考。5、定期向物业主管（
6、主办）汇报工作情况与客户跟踪情况，定期进行工作总结，提高工作计划性与有效性。6、负责招商的前期谈判与招商书的起草、签订，并负责出租的后期管理及出租费用的按期收取。7、建立客户数据库，负责公司租赁合同及其他招商文件资料的管理、归类、整理、建档与保管工作。8、负责各类经营指标的月度、季度、年度统计报表与报告的制作、编写，并随时答复领导对销售动态情况的质询。9、负责监查客户的意见或者信息的记录及回访工作。10、具备较强的组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。IK完成领导交办的其他工作。（三）物业专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。3、
7、负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，为编制物业管理、租赁收支等计划提供科学根据，具体执行物业管理计划的编制工作。4、负责与有关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。5、按时记录并核对水电起止度、水电费的支出及收取，负责物业租赁费的催收。6、负责物业购入及出租出售的具体事务，严格按照房屋残管理制度执行房屋购入及出租出售有关交接手续的办理。7、负责落实租赁产生的工程或者维修事务初步方案，并监督实施。8、每天不定期巡查物业的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。9.处理前期物业项目的突发事件并及时上报领导。10负责下属员的工作培训及督导。6.完成领导临时交办的其它工作。（四
8、）车场专员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。3、负责车场管理工作的组织实施，按时提交年度、月度工作计划及总结。4、负责与有关单位的协调，保护车库经营正常运作。5、负责车场有关资料、图纸的收集及保管。6、负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导。7、负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易保护，保证系统的正常运行。8、严格按照车库管理制度每天不定期巡查各车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车库及车辆的安全，做好巡查记录。9、负责对车管员工作技能的培训及督导。10、负责车管员的招聘录用及储备工作。IK完成领导临时交办
9、的其它工作。（五）物业内勤岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、同意物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责；涉及物业租金的收取及费用支出管理、物业维修保护费用的结算、办公室日常费用管理等工作直接对财务负责，但要同意物业项目主管（主办）的监督检查，以保证资金的安全及项目的正常运转。3、按时提交年度、月度工作计划总结。4、负责物业租金的催收，保证资金及时到位。5、按照财务实施细则，严格执行收、付款手续，及时登记每一笔收、付款金额，建立收、付款日记帐与银行票据登记台帐，正确办理票据结算与现金收付，按规定制作各类报表，并按时向总公司及有关人员填报各类账务报表。6、负责印章管理与票据
10、保管，建立发票领用登记台帐，定期核对清理发票。7、负责物业项目备用金保管及明细帐目，严格按照公司财务制度及时报销。8、负责员工工资及福利费等的发放。9、负责车库智能系统月停续期工作。10、协助物业巡查工作，并做好巡查记录。IK负责办公用品的领用、登记、发放及保管。12、负责办公室接待、接转电话，传真收发与电话登记等日常办公事务。13、文件、会议资料的打印、复印、整理及归档。14、负责物业项目所有资料、公司发文、收文等的整理、归档，建立借阅制度，保证档案资料的安全、完整，严格遵守公司的保密制度。15、完成领导临时交办的其它工作。（六）车管员岗位职责1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。2、实行
11、24小时轮番值班，服从统一安排调度，严格遵守谡班制度，认真填写交接班记录，做交接清晰，责任明确。3、负责对停车场（库）的汽车、摩托车管理及车库（场）内及值班室的清洁工作。4、负责指挥区内车辆行驶与停放，提醒与指挥司机按路线行驶，按定位泊车，维持停车秩序，认真填写车辆出入登记表，儆蹿一物台杆记导遗漏。5、按规定与标准收费，开具发票，及时缴纳营业款。6、负责对停车场的消防、安全、清洁进行巡查，发现安全隐患及时记录并立即报车管专员或者物业项目主管（主办）。7、随时对道路与停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门，未关车灯，应即时通知车主（司机）,做好记录，时报告车场专员。8
12、、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。9、发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并作好记录，使责任分明。10、2.5t以上的货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车、车场规定不得入内的车辆与载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车库。Ih禁止车主在停车库进行试乘试驾的行为，及时制止其它有可能引发安全隐患及不正当行为。12、严守岗位，不得撤离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各类问题。13、完成领导交办的其它工作。三、物业项目管理制度、流程（一）考勤管理制度物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度员工考勤与休假制度有关规定。针对物业项目的特殊性，
13、增加下列几点内容。1、物业办公室增加夜间巡查考勤：每周至少有一次不定期不定时的夜间巡查，巡查内容：所有物业的安全、消防、清洁与车管员有关工作记录的检查、核对等，做好巡查记录以备查。物业项目主管（主办）通过巡查记录与车库监控进行夜间巡查工作检查。2、外出巡查或者处理情况时需告知物业管（主办），并要有巡查及处理情况的有关记录及结果。3、车管员交接班时间为8：30,必需提早30分钟到岗，做好交接班手续，进行物品清点，对车库安全、停放车辆情况进行检查确认，在交接记录本上签名确认。完成清洁工作。物业办公室负责人每天对交接情况进行检查核实。4、车管员要服从安排，严禁私自换班，一经查实按公司有关规定扣罚。5
14、、车管员如需辞职者，需提早半月提出申请。临时离职者当月奖金及福利费不予计发。6、车管员因事请假半小时T小时内，可向车管专员请假，超出1小时须向物业项目主管（主办）申请，获得同意方可请假。扣款按照公司员工考勤制度执行。7、外出吃饭时间操纵在1小时以内，超出10-30分钟按迟到处理，超出30分钟以上按无故旷工处理。（二）物业项目薪酬管理制度物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度员工薪酬管理制度有关规定。但因物业项目存在招商与销售,针对物业项目的限性，增加下列薪酬管理制度。1、为激励物业员工工作积极性，员工工资除按照公司的薪酬制度执行外，可将招商及销售的业绩按比例提成，在公司规定的薪
15、酬上，按营业额的3%提成。2、物业安全工作是重中之重，公司设立安全奖，全年无重大安全事故，隐患查处率为IO0%,物业所有员工即可获得200元安全奖。假如出现安全责任事故，则按照绩效考核办法扣罚。3、由于车管员职位较特殊，故薪酬制度单列车员管薪酬由四部分构成：基本工资+工龄工资+绩效奖金+福利费基本工资：755元/月工龄工资：按进入公司满一年后始计，第二年开始每满一年每月给予工龄工资20元。工龄工资以五年封顶，即入司工作满五年后不再递增计算工龄工资。绩效奖金：奖金按如下标准计提以本车库当月收到的临停车收入为基数，其该收入在一万元以内（含）则提取其中10%作为奖金，若该收入在一万元以上则按超出部分
16、再计提5%作为奖金，原则上由该车库所有车管员平均分配。（本条规定目前仅适用于江南明停车库）。为车库新增月票停放客户的，则每新增1个客户按10元/人的标准奖励给当值经办车管员。公司将根据各车库的运营情况保留每季度调整奖金计提比例的权利。奖金的发放管理每月5日前，物业项目办公室将各车库上月的临停收入报总公司财务部核算，总公司行政办公室于8日前按上述奖金计提标准算出当月应发奖金金额，并报总经理批签后，由行政办公室将此奖金平均分配至该车库所有车管人员，在车管员工资中统一发放。每月5日前，物业办公室将各车库上月新增月票客户的数据报总公司行政办公室，由行政办公室核算后，直接将该奖金计入经办车管员的工资中予
17、以发放。福利费：国家法定节假日：元旦、五一、端午、中秋及国庆，过节费50元/人；春节节日礼品50元/人（不发现金）。（考虑到各节日多在月初，为防止车管员未事先申请而临时离职的原因，故以现金发放的过节费均纳入车管员工资中，延迟一月发放。）关于节日加班费：车管员在国这法定节假日当班的按50元/天的标准给予节日加班费。车管员未提早半月度提出辞职者，取消当月应享受的任何奖金及福利资格。（三）物业项目考核制度严格遵照公司人力资源部绩效考核办法及行政执行考核，针对物业的特殊性，增加下列考核内容。1、安全质量考核：公司物业发生安全质量事故，要在第一时间进行上报、处理，如因责任人工作懈怠、巡查不到位或者其它主
18、观原因发生的安全质量事故，视其事故大小给予警告、记过、记大过等行政处分；如造成的影响与缺失较大，除行政处分、绩效扣罚等，关于所造成的缺失承担赔偿责任。2、物业工作人员未按规定巡查，或者未巡查而谎报已巡查并填写不真实的巡查记录，T查实扣罚当月50元绩效工资。3、因车管员薪酬为单列，故对车管员的考核按下列标准执行： 严格执行公司各项规章制度，服从管理。违者扣罚50元/次，三次以上劝其退职。 车辆进出车库不按规定登记或者漏登、补登，扣罚当事人5元/次，如有意者，一经查实则按贪污处理，按未登记魏贝的3倍扣罚，金额较大或者后果严重者，将报公安机关处理。 车辆进出车场，国车管员未按规定进行刷卡程序操作抬杆
19、，而擅自抬杆放行无正当理由扣罚5元/次；凡电脑显示有人工抬杆记录，而车管员未做记录者，扣罚5元/次。无故迟早退、旷工按公司员工考勤管理制度扣罚。不得私自使用车库智能系统配备的电脑做与工作无关的事，违者扣罚50元/次；如因违规操作或者有意损毁电脑及车库智能系统设施，按其市价双倍赔偿设备设施及由此造成的其它经济缺失，并予除名。 未经物业办公室主管（主办）同意，私下换班，双方各扣罚50元/次，正常当班者当天工资扣除。车库内严禁使用公司明令禁止的使用的物品：如瓦丝炉、电热风扇及易燃易爆物品，违者扣罚当班人员300元/次。 凡遗失IC卡一张，按工本费30元/张赔偿。 损坏公司财物，照价赔偿。 上班时间无
20、故脱岗、离岗，半小时内50元/次，超出半小时按旷工处理（外出吃饭除外）。 上班时间睡觉、做私事、闲聊、听广播等，违反一次扣罚10元/次。 保持车库清洁，违者扣罚5元/次。 上班时间注意仪容仪表，不得穿背心、短裤、拖鞋，礼貌待人，如有违反，扣罚10元/次。对工作中出现的问题应及时沟通，如实反映，企图欺上瞒下者，经查实一律除名。（四）首问责任制首问责任制：指首问责任人务必尽自己所能为客户提供最佳与满意的服务，直至问题最终解决或者给予明确答复的责任制度。首问责任人：指当客户到访或者致电办公室要求提供服务（咨询、申诉等）时所接触到公司的第一位员工。1、首问责任人负责客户来电、来访的接待、记录、答复。2
21、、属首问责任人职责范围且能够准确答复的应及时予以答复、处理。3、非首问责任人职责范围或者不能准确答复的在第一时间报有关领导，并做好记录，首问责任人不得以此为由予以搪塞、推诿、或者敷衍了事。4、在完成上报义务后须对处理情况进行跟踪，并告知客户估计解决的时间。5、首问责任人在接待或者受理有关问题时，要认真听取反映；按照有关规定与程序及时拿出处理意见，限期反馈；该转交的立即办理有关手续转交给下一位接待者，问题转到哪里，责任就到哪里。5、员工不仅要熟知本职业务，而且要熟悉本部门业务办理程序，以便能够更好地履行首问责任。（五）物业安全管理制度1、建立消防安全巡查制度，物业主管（主办）、物业专员、车管专员
22、每天不定期不定时对所有物业进行巡查并做好记录，发现问题及时处理并报物业主管（主办）处理结果。2、严禁在办公场地及车库内使用瓦丝炉、电热风扇等，易燃易爆等危险品严禁带入车库及办公场地。3、车库及办公场地属禁烟场所。4、工作人员应及时清理区域内易燃物品，以免造成火灾隐患。5、未经批准，不得违规使用加长电线，严禁用电不使用安全保险装置或者擅自增加小负荷电器。6、对所辖工作区域内的消防消防设施、器材工经常巡查，不得擅自挪用消防设施、器材的位置或者改为它用，如发现有过期的或者无法使用的应及时报物业办公室予以更换。7、保证车库道口及车道的畅通、清洁，严禁遮挡安全指示标志。8、严格遵守公司职场安全有关规定，
23、车库务必严格按照安全管理与操作规程进行，保证车库的安全运行。9、车管员对进出车辆特别是进入车辆进行安全检查，如有损伤及其它问题及时提醒车主，做好记录。10、禁止在车库内进行试乘试驾，随时巡查车辆停放情况，保证车辆安全。如发现车辆有漏水、漏油、车门及窗未关等现象应做好记录，并及时通知车主到场处理。IK通常安全事件，及时处理，做好记录报办公室友备案。如发生火灾、刑事案件或者其它重大安全事故，需立即通知物业负责人，启动安全预案。（六）停车场管理制度1 .车场管理员务必熟悉停车场的车位分布情况，通过检查车辆停车证，查验车辆是否按指定车位停放。（车证号应与车位号相符）并按时填写车辆停放记录表。2 .车场
24、管理员指挥车辆正确分区停放整齐，车辆应在车位正中停放，不得压车位线，不得随意停放。要提醒司机关好车窗，锁好车门。3 .车场管理员认真检查区域内是否有影响停车安全的因素存在，检查车场设施、灯光、地面有无异物（如钉子、金属片等）及卫生情况，保证车辆的停放安全。4 .车场管理员密切注意是否有闲杂人员进入停车场区域。5 .车场管理员检查停车场内消防设施是否完好、有效，车场变配电等设备、施工现场等处要有明显警示标识，有防护措施，如有损坏，要及时上报。6 .车场管理员务必24小时有人值班,不得空岗。7 .车场管理员熟悉车场管理系统通常性故障的处理程序，停车场管理系统发生故障时,立即通知工程部人员到场维修.
25、平常主机显示器保持在实时监控界面。8 .车场管理员要如实详尽地记录当天发生的事件，发现问题及时向上级报告。9 .车场管理员工作时应着装整洁，举止文明、礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各类矛盾，对外避免发生冲突。10 .发生任何车辆事故时，及时上报看管好事故现场，疏导其它车辆绕行，确保道路通畅。11 .接到火警报警信号时，值班员要按照制定的火警处置预案的程序报警，并通知有关人员到火警地点扑救。12 .停车场内停放的车辆发生丢失，由车主报公安部门处理,管理处将配合公安部门为破案提供线索，不负责赔偿。（七）物业值班制度1.坚守工作岗位，不得擅离职守，不做与值班无关的事项。2,熟悉业务，认真钻
26、研业务知识，提高业务水平，文明值班。妥善地做好职责范围内的一切事务。3,关于重大、紧急与超出范围内的事项，应及时向主管领导汇报与请示。4 .加强安全责任，保守机密，不得向无关人员泄露有关公司内部的情况。5 保持室内清洁，禁止在工作时间大声喧哗。无关人员不得随意进入值班室。6 .非值班人员禁止在值班室留宿。7 .爱护公物，杜绝浪费，互相尊重，礼貌待人。8 .因有特殊情况需换班与代班时，务必经主管负责人批准，否则责任自负。9 .按规定时间交接班，不得迟到、早退，并在交接班前按要求认真填写值班记录。（八）交接班制度及流程1、车辆管理员交接班制度(1)按时交接班，接班人员应提早30分钟到达岗位，在接班
27、人员未到达前，当班人员不能离岗。(2)接班时，要全面熟悉上一班车辆出入与停放情况与本班应注意事项。(3)向下一班移交值班记录与车辆出入登记表。(4)交接班时应将上一班移交的值班物品及其他设备清点清晰，并在值班记录上签名。2、物业交接班制度(在物业业务进展壮大时可建立物业的值班制度)(1)交班者应在交班前15分钟做好准备工作，工作人员提早10分钟到岗接班，服装整洁，身体状况良好；(2)上一班次值班人员对接班人员陈述上班次运转情况，重要注意事项，提早在记录本上填写本班运行状况及特别事项并按要求填写各类运行记录表；(3)接班人员检查对钥匙及其它工具是否齐全；(4)交接班人员双方应共同确认管辖区域运行
28、状况与方式是否良好；(5)保持办公地面、桌椅、储物柜架是否清洁，物品是否码放整齐;(6)接班人员未准时到岗，交班人员需等接班人员到岗后问清原因，确认接班人员能保证正常工作，方可进行交接。如发现接班人员有醉酒现象或者其他神志不清的表现不能交班，上班时不能吸烟、饮酒；(7)各类运行记录表格、资料是否存放整齐完好。接班人员应认真查阅运行记录、巡检记录，询问有关情况，交接班后，双方履行签字手续，接班人员如发现违章与故障或者可能造成不良后果的因素，经询问交班人员，交班人员不能给予明确回答，能够拒绝签字，并立即报告主管领导，由交班人员继续处理、接班人员配合，解决问题后，再进行接班；(8)若发生引起不良后果
29、的事故，应由当班工作人员在本班填写统一格式的事故报告后，方能交接。3、交接班流程(九)巡查制度(1)物业项目办公室主管(主办)、物业专员、车管专员及车管员均为巡查人，负责对所有物业及楼道、楼梯、电梯及死角进行定期定时巡视，并将检查时间、地点、巡视次数作全面记录,物业专员、车管专员巡视次数每天很多于一次。(2)在巡视中要注意发现不正常的现象，严禁走马观花。(3)发现问题后要及时处理并上报。(4)如遇紧急情况务必及时采取紧急措施。(5)物业专员、车管专员在巡视时，务必按照即定巡视路线进行巡视。(6)物业专员、车管专员务必按巡视路线签到，原则上巡视应采取双人巡视方式。(7)物业项目办公室主办将不定期
30、检查制度落实情况。(+)房屋接管管理接收物业管理办法物业项目管理办公室代表公司接收物业时，应主动向开发商索要下列文件，不得缺漏：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；(2)设施设备的安装、使用与保护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件与物业使用说明文件；(4)实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；(5)物业使用、保护、管理所务必的有关资料。如物业规划、建设的有关资料等；（6）专项维修资金的使用情况（7）物业管理用房与物业共用部位、共用设施设备；（8）其他属于物业管理区域的物品、图纸与资料；接收物业时，参照购房合同及交接清单
31、，严格按照下列标准办理交接手续：1、主体结构：1）内、外墙不得渗水、开裂；2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整风光层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：D抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻
32、地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水与渗漏。6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光壳。7、门、窗：1）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动与裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；5）电子防盗门、可视对讲系统图象清晰、通话清晰、完好、无锈迹；6）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；7）高档装饰门装饰完整。8、楼梯、扶手：1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；2）碎楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光洁，线条顺直，
33、对缝严密、牢固。10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起与缺角，对缝平直。11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。13、有线电视已开通，信号良好。14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。15、照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍与刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。19、地漏、排水管道安装牢固，配件
34、齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。22、暗埋线管及走向有明显标识。23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。24、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。公共配套设施接管验收标准1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗
35、，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；4）交通标识线、路牌设置规范，清晰完好。7、室外消防栓：D消防箱标识清晰，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清晰。9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，邻近配置供水口。10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清
36、晰，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清晰，安全设施齐全，排水设施良好。13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清晰，安全防护与排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清晰，表面平整光洁。设备机房接管验收1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运
37、证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清晰，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清晰，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清晰，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐
38、全。5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清晰，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清晰，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。（三）对接收的物业，物业项目办公室应按照档案管理规定,完善资料归档。（+-）二次装修管理制度及流程二次装
39、修管理制度1 .施工人员进入项目施工，需出示物业项目办公室发放的有效证件，随时同意管理人员检查，如发现没有佩带证件或者冒用他人证件，物业专员有权对其进行处罚。2 .物业项目办公室特为施工人员指定出入通道及运送货物的通道，施工人员需按指定通道出入，用水及卫生间都按管理指定地点。3 .施工时应在工作范围内工作，不得随意进入其它区域，并对该工作范围周边地带物业设备设施进行保护（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工时造成的物业设施损坏，物业项目办公室视具体情况进行处罚，并在施工结束前予以修复，无法修复的按修复全部费用赔偿。4 .装修单位务必指定一名现场施工负责人，如须24小时进行施工也须指定负责人在施工
40、现场监督负责对该装修单元的一切事宜，并留下联系电话号码。5 .进入物业装修现场后，使用指定卫生间，不得有任何不良行为（如随地大小便，吐痰，乱仍废弃物，偷盗等）。6 .施工单位不能聘用“三无”人员，如有违反对施工单位进行处罚，并报治安当局处理及追究责任。7 .工程垃圾及时清理，不得过夜，工程垃圾清出现场后应及时运走或者放置指定的垃圾临时存放处，现场内不随地乱仍垃圾，如发现视情节轻重进行处罚。8,施工过程中需进行明火作业时，由专业人员操作，派专人现场看护（配灭火器），动火完毕后，检查现场确认无隐患时方可离开，严禁与易燃工种同时操作。9 .施工时严禁乱拉临时电源，用电过程中应严格按国家规定及标准执行
41、。10 .施工人员不得携带易燃，易爆物品进入施工现场。11 .现场发生发生争吵，打架，抖殴现象，将视情节轻重对当事人进行处罚，情节严重的上报公安机关。12 .对偷盗及有意破坏物业财产者，视情节轻重予以罚款，并上报公安部门。13 .当日施工结束后，须将现场及周围公共区域清理干净。14 .施工人员携带物品出物业，须得到物业项目办公室的批准。持出门条，方可带出。15 .现场正常施工时间要明确。如需加班施工应提早向物业项目办公室提出申请（包含时间、人数、现场负责人、加班原因）得到批准后，方可入出。16 .各施工负责人须将上述规定转达至本单位每名施工人员，教育施工人员严格教育，处罚，情节特别严重者物业项
42、目办公室有权没收证件，清除出本施工现场。17 .施工人员要服从本物业项目办公室管理人员的管理，与特殊情况下的特殊安排。18 .如违反上述管理规定，视情节轻重给予处罚。装修管理流程1.任何单位需进入本公司物业区域从事工程施工，务必首先在物业项目管理办公室办理有关手续。2 .施工单位在进场前务必与物业项目管理办公室签定协议，遵守物业项目管理办公室有关规章制度。3 .协议上应清晰填写工程项目、建设单位、施工工期、施工地点、动焊动火、施工单位、现场负责人、联系电话与要求项目处给与配合事项等。4 .施工人员务必办理“出入证”，凭证进入施工区域，施工人员应在指定施工区域施工，不得进入非施工区域。5 .施工
43、单位按规定缴纳安全保证金，待施工完毕经验收合格,物业区域设备设施无损坏，施工期间无违规等行为，方予以退还。6 .涉及动焊动火的施工操作，施工单位务必办理“动火证”，物业项目管理办公室实施现场监督。7 施工单位在物业项目管理办公室办理完有关手续后，方可正式进场施工。8 .物业项目管理办公室按协议约定对施工现场进行监督检查，以确保各类设备设施系统正常运行。9 .物业项目管理办公室做好施工有关配合工作。（十二）租赁管理办法及流程租赁管理办法1、凡将房屋出租给承租人居住或者提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。2、承租人经出租人同意，能够依照本办法将承租房屋转租。3、
44、物业租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。4、租用房屋从事生产、经营活动的，本公司一方应坚持租赁议定租金与其他租赁条款。5、公司物业租赁务必签订租赁合同，否则追究经办人的经济责任与行政责任；6、物业租赁合同应当具备条款（此处略）；租赁移交管理办法租赁的移交工作，要紧由物业项目办公室主办、物业专员、物业内勤共同协调、监督完成。1 .按照租赁合同编制移交清单，移交清单尽可能简化；2 .移交文件包含要紧文件（复印件）：建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；物业质量保修文件与物业使用说明文件；物业使用、保护、管理所务必的有关资料。如物业规划、建设的有关资料等；物业管理用房与物
45、业共用部位、共用设施设备；3 承租方认可物业现状的签收，务必现场履行签收手续，退租时，要求恢复原貌的文件，务必签字确认。4 .关于不能更换的物业部位，要求承租方在装修协议上明确,并承担由此引发的全部责任。流程一、租赁手续办理流程签订二次装修施工管理协议验收承租物业办理租赁登记备案A移交物业资料、钥匙四、安全应急预案(一)消防安全应急预案火灾报警1.发现火情，任何人都有义务与责任立即向所在物业公司与“119”消防报警。2 .报警方式：打电话给物业公司、按下墙壁上的红色手动报警器或者电话拨打“119”。3 .讲清自己的姓名与所在单位、着火部位、燃烧物质及火势程度等。4 .报警后，报警人员应保持冷静
46、并及时用灭火器进行灭火。5 .火灾时，禁止打开门窗，禁止使用电梯。6 .火灾确认后，值班员应及时通知物业办公室负责人，如火情判断为一级，应组织灭火，并由协调灭火及疏散群众。7 .在消防员到场前协调各部门进行疏散群众及灭火，消防员到场后把现场移交消防员处理。物业工作人员的任务：1 .协助对客人进行疏散与安抚，稳固客人的情绪并按灭火指挥部要求回答客人的询问，火灾扑灭后负责对缺失情况进行统计。根据现场人员受伤情况，负责与急救中心进行联系，同时坚守岗位，随时听候指挥部命令并保护好贵重物品。2 .在接到火灾报警及疏散命令后，及时通报总公司，并协助联系保险公司到场评估缺失，工作人员应安排提供食物、饮料、衣物等物品与各当值人员使用。常见治安应急处理办法冒烟。熟悉确切的冒烟口，熟悉冒烟的原因（着火、电线短路等），并上报处理。冒水。熟悉冒水的确切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），及时堵漏并上报处理。有焦味、硫酸味或者其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其他化学品异味，要及时封锁现场,并通知有关部门处理。（二）治安应急预案1.值班人员发现治安事件后应立即向当值领导报告情况，讲清事件的性质、发生地点及时间。2 .
