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1、淳安县农村宅基地和村民建房管理办法（征求意见稿）为加强农村宅基地和村民自建房管理，保障农村村民合法权益，切实改善农村人居环境，推进乡村振兴战略实施，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法不动产登记暂行条例农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发（2019）6号）浙江省城乡规划条例浙江省土地管理条例浙江省村经济合作社组织条例杭州市城乡规划条例和杭州市农村住房建设管理暂行办法等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。一、农村宅基地和村民建房适用范围、对象和相关职责1 .在淳安县行政区域内利用村集体土地新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监管管理，适用本办
2、法。2 .本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。本办法所称农村村民是指具有村股份经济合作社社员身份的人员。本办法所称的农村宅基地上房屋建设，是指村股份经济合作社社员在依法审批宅基地上的住宅房屋及其建设行为。3 .县人民政府负责本行政区域内农村宅基地和村民建房规划管理建设的统一领导和管理。县农业农村局负责农村宅基地管理和改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县规划
3、和自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划；负责牵头全县农村村民建房“一件事”联办工作。县规划和自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；会同县农业农村局提出农村村民住宅新增建设用地计划指标需求；指导乡镇人民政府进行规划编制，委托乡镇人民政府办理农民建房规划许可和规划核实手续，并加强监督指导；办理农村宅基地和房屋不动产登记；负责将土地、颁证等相关信息接入农村村民建房“一件事”联办工作台。县住房和城乡建设局负责指导农房设计工作，组织编制农村住房设计通用图集，加强农村建
4、筑施工队伍和建筑工匠培训、管理，指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理等；指导乡镇人民政府加强农村住房建设档案管理并建立电子档案；负责将房改房、集资房、经济适用房、农村工匠等相关信息接入农村村民建房“一件事”联办工作台。县级其他有关部门按照规定职责，负责农村村民房屋建设和宅基地管理工作。4 .乡镇人民政府按照属地管理和“谁审批谁监管”原贝L履行所辖地农村村民住宅用地审核（含资格审核）、事中事后监管巡查、信访事项核实处理等职责。成立组织机构，根据农村村民建房审批“一件事”流程建立宅基地统一管理机制，统筹协调宅基地用地审查，建房规划许可、农房设计方案与施工监管、质量安全监督管理
5、、违法查处等职责，推行一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的联审联办机制，落实100%线上审批，为村民提供便捷高效的服务。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，确保宅基地分配公开、公平、公正。鼓励引导支持村级组织设立村级宅基地协管员，协助村级组织开展农村宅基地审核和建房管理。加强乡镇综合行政执法队伍建设，严格按照有关法律规定对违法用地、违法建设等开展执法。建立健全农村用地建房动态巡查和网格化管理制度，加大执法监察动态巡查力度，受理群众举报和投诉，及时发现、依法制止和处置涉及宅基地的各类违法违规行为，防止产生新的违法用地、违法建设现象。5 .村级组织是本村宅基地和村民建房的日常管理和监督主体。制定
6、和完善宅基地和村民建房管理村规民约，规范管理行为，明确管理要求；指导和帮助建房村民依法办理有关手续和实施建设活动；发现违法行为的，应当及时劝阻，并向乡镇和有关部门报告；鼓励村级组织对农村村民建房审批推行“一件事”办理服务。6.农村宅基地实行所有权、资格权、使用权分置管理，巩固宅基地集体所有权，保障村股份经济合作社社员宅基地资格权和村民房屋财产权，适度放活宅基地和村民房屋使用权。村民住房建设，应当遵循“权责一致、规划先行、节约集约、一户一宅、严格审批”的原则，注重体现乡土特点和建筑风貌。二、农村村民宅基地资格权认定1.户籍在本村，且遵守村股份经济合作社章程，具备村股份经济合作社社员身份，且具有下
7、列情形之一的人员可以享有宅基地资格权：(1)开始实行农村双层经营体制时原生产大队成员；(2)父母双方或者一方为本村经济合作社社员的；(3)与本社社员有合法婚姻关系落户的；(4)因社员依法收养落户的；(5)政策性移民落户的；(6)履行村经济合作社章程规定义务，经本社社员(代表)大会表决通过的；(7)符合法律、法规、规章、章程和国家、省、市有关规定的其他人员。宅基地资格权人可以申请宅基地建住宅，其资格权的实现应以“户”为单位提出。2 .下列人员可保留宅基地资格权：(I)解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；(2)全日制大、中专学校的在校学生；(3)被判处徒刑的服刑人员；(4)符
8、合法律、法规、规章、章程和国家、省、市有关规定的其他人员。3 .农村宅基地资格权因下列情形而丧失：(1)死亡或被依法宣告死亡的；(2)丧失中华人民共和国国籍的；(3)已经取得其他村股份经济合作社社员身份的；(4)书面形式自愿放弃本农村宅基地资格权的；(5)已经成为国家公务员的；(6)其他法律、法规或政策规定丧失宅基地资格权的。4.非本村股份经济合作社社员在农村合法拥有住房而享有宅基地使用权的，不因此享有宅基地资格权。三、农村村民建房分户条件农村村民因家庭成员变动等原因，可以向村级组织申请建房分户。分户须经村级组织审查，并在村内公示无异议后方可确认。分户应当遵循以下原则：(1)两个及以上子女的家
9、庭，且户口均在村内并具有宅基地资格，如子女因结婚而造成无房的，可以分户建房；但父母亲一方或双方必须随一个子女居住，不得与子女分户并单独申请建房；(2)四代及四代以上共同生活，家庭人口超过6人的,可以分户建房；(3)独生子女家庭不予分户建房；家庭成员中失去劳动能力、无完全民事行为能力、生活起居需要照顾或需要赡养的成员不予单独分户建房；(4)有其他特殊情形的，应经村级组织民主决策。四、农村宅基地和村民建房规划管控1.科学编制行政村建设规划，引导农村村民按规划有计划地向城镇和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。由乡镇做好农户的建房选址审批，乡镇在审批时
10、应遵循以下原则：(1)应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房；(2)不得位于沿湖沿线建筑控制区或者河道、库湾、水库管理范围，避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的,应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成经审批后动工建造；(3)不准沿国道、省道、县道、乡道两侧新建、改(扩)建房。公路退线建房的，建房批准用地靠近公路一侧外缘到公路用地(公路两侧边沟外缘起不少于一米)外缘的距离(即公路建筑控制区)，国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米。严禁在公路建筑控制区内围墙占地、乱搭乱建。(4)选
11、址时位置原则上不影响周边户的日照、通行，不与村庄基础设施建设相矛盾。2 .农村住房建设应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，涉及交通、林业、环保、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。3 .农户审批宅基地面积标准（包括住宅、附属用房和庭院等用地）限额如下：（1）占用耕地的，12人（户）（指符合条件的建房人口，下同），用地面积不超过90平方米；3-5人（户），用地面积不超过110平方米；6人及以上（户），用地面积不超过125平方米。（2）使用其他土地的，1-2人（户），用地面积不超过110平方米；3-5人（户），用地面积不超过140平方米；6人及以上（户），用地面积
12、不超过160平方米。（3）两个农户以上联建的，每户统一控制在用地面积125平方米之内。（4）新增建设用地上建房的不得建设围墙，严禁占用农用地尤其是耕地建围墙和晒坦。上述情形除外的，因地形、安全等因素需建围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，新建高度不得超过1米的非功能性实体围墙。通透式围墙的实体墙部分一般不得超过60厘米，总高度不超过L6米。4 .房屋建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过12米（若原址拆建且位于村庄内部，相邻建筑均在4层（含）以上，光线条件不好，由乡镇把关参照四邻建筑高度）。平屋顶上原则不允许建造楼梯间，确需建造的，面积
13、不得超过10平方米,层高不超过2.2米。架空层层高超过2.2米(含)的按1层计算层次。建筑高度均以室外地坪标高起计(室外地坪与周边地层和道路标高相协调，不得随意抬升)。法律法规和规范性文件另有要求的除外。五、农村村民宅基地申请和建房审批程序1.有下列情形之一的，可以申请宅基地：(1)无宅基地的；(2)多子女家庭，因结婚等原因确需建房分户的，原宅基地面积低于规定标准的；(3)因自然灾害或者实施村庄规划需要搬迁的；(4)原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；(5)因原宅基地不符合经批准的乡镇国土空间总体规划和村庄规划等，不允许就地重建的；(6)经县政府批准回原籍落户的，没有住
14、宅需要新建住宅的；(7)法律、法规和政策规定的其他情形。5 .申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：(1)宅基地选址不符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划的；(2)占用永久基本农田的；(3)申请另址新建住宅，未签订退出原有宅基地协议的;(4)申请位置在地质灾害易发区、高压线路等存在安全隐患区域的，或可能造成切坡建住宅的；(5)将原有住宅出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营等用途的；(6)原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户另选新址的(拆旧建新的除外)；(7)其他不符合法律法规和政策规定的情形。6 .有下列情形之一的，农村村民不得改建、扩建原住宅:(1)已安排新宅
15、基地的；(2)原住宅已被列入征地范围的；(3)原住宅不符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划的；(4)原住宅属文物保护单位、历史建筑或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的；(5)法律、法规规定的其他情形。7 .夫妻离婚前宅基地面积未达到宅基地审批面积规定上限标准，离婚后，一方无宅基地或宅基地面积不能保障基本居住条件的，允许向其户口所在地申请宅基地，新申请宅基地面积与离婚前其家庭户宅基地面积之和，不超过离婚前其家庭户上限标准；一方再婚的，可以按新组成家庭户申请宅基地。8 .宅基地申请程序：(1)申请。农村村民需要宅基地用地建房的，以户为单位向户口所在地村级组织提出宅基地和建房(规
16、划许可)书面申请，并提供以下材料：农村宅基地和建房（规划许可）申请表；农村宅基地使用承诺书；家庭户口簿原件、复印件和户主及其他申请人（家庭中申请宅基地成员）身份证原件、复印件。（2）审核和公示。村级组织收到申请后，应当在5个工作日内提交村会议讨论通过并经签字同意后，将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本村范围内公示。公示时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村级组织进行调查，经调查异议成立的，撤销或再次公示申请人修改后的宅基地方案和建房（规划许可）方案；异议不成立的，按程序上报审批。（3）报送。审核通过的，由村级组织在农村宅基地和建
17、房（规划许可）申请表签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府设立的统一受理窗口。在原宅基地拆旧重建，按此程序申请。9 .宅基地审批流程：（1）科室联审。乡镇人民政府受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，要在7个工作日之内完成乡镇内设科室联合审核工作。（2）乡镇审批。乡镇人民政府根据各科室联审结果，对宅基地申请进行审批。在村庄规划范围内不涉及农用地转用，经审核确认符合申请条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在3个工作日内予以批准，由乡镇人民政府发放乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，同时收回原宅基地申请批准文件或集体建设用地使用权证及其他相关证明材料。经联审不符合宅
18、基地申请条件的，乡镇人民政府应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应在3个工作日内一次性告知申请人需要补全的材料和相关要求。10 宅基地涉及农用地的，根据农村村民住宅建设的实际需要，由乡镇人民政府向县规划和自然资源局提出农用地转用申请。符合农用地转用条件的，在取得建设用地审批意见书及乡村建设规划许可证后，方可审批宅基地。六、农村村民建房管理1 .实行建新拆旧。建房申请户在领取农村宅基地批准书时，应与村级组织签订旧房拆除协议书，并报乡镇人民政府备案。按协议约定时间，乡镇人民政府、村级组织负责督促建房户自行拆除原地上住宅、附属用房等，易地新建的要将原宅基地交还村级组织；
19、不自行拆除的，由乡镇人民政府组织拆除，有关费用由建房户承担。2 .乡镇人民政府和村级组织要加强宅基地用地建房的全过程监督。乡镇人民政府受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，要及时组织相关科室及包村干部、村干部和村级协管员现场勘查。农户经批准用地后动工建房前，应委托有资质的施工单位或有资格的农村建筑工匠承建，乡镇人民政府要组织相关科室及包村干部、村干部和村级协管员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录和影像资料保存，督促农户按照批准面积和要求使用宅基地。施工过程中，乡镇人民政府应组织综合执法、村干部和村级协管员进行联合巡查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使
20、用宅基地，是否按照批准面积和规划设计要求建设住房。对发现未按审批方案及相关要求施工的，乡镇人民政府应及时处置并下发整改通知书督促整改，整改不到位的由相关执法部门查处。住宅竣工后，乡镇人民政府要及时组织相关科室及包村干部、村干部和村级协管员对宅基地使用权人是否按照批准的面积和用途使用宅基地进行实地核查，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。经验收合格后，建房户凭农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表申请办理生活用电入户手续，凭申请人身份证明、批准用地的政府文件等土地权属来源材料、不动产界址和面积等材料和农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表等办理不动产登记。涉及退出原宅基地的，在退出原宅
21、基地后核发不动产权证。3 .农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证有效期为1年，需要延期的，应当在期限届满三十日前向发证机关提出延期申请,延期期限不得超过1年。七、农村村民宅基地和房屋转让及退出1.在确保“户有所居”、符合规划和用途管制、征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本村内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与其依法取得的闲置宅基地使用权，也可以互换依法取得的宅基地和住宅。宅基地使用权转让、赠与或互换的，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让、赠与或互换，并应当及时到县不动产登记中心办理变更登记。4 .农村宅基地使用权转让应具备以下条件：(1)符合村庄规划
22、；(2)农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；(3)受让人、受赠人应为村股份经济合作社社员，符合宅基地申请条件；(4)双方应坚持自愿、平等、协商一致的原则，且宅基地转让方需征得户内全体成员同意；(5)经村级组织同意。5 .宅基地使用权转让应当进行审核批准并签订转让合同，具体审批程序如下：(1)村级组织审议；(2)村民代表会议民主决策；(3)所在地乡镇人民政府审核批准；(4)签订宅基地转让合同，办理宅基地使用权变更手续。4.村集体和村民闲置宅基地及房屋出租的，双方当事人应签订规范的流转合同。合同中应当明确约定产权归属和各项权利义务，特别是对合同到期后的宅基地、住宅及配套设施设备归属作出明确约定。房
23、屋租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后双方可以另行约定。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)属于违法建筑的；(2)不符合安全标准的；(3)用于从事危害国家安全、危害公众安全、侵害群众切身利益的非法违法活动。5,对因继承、赠与等合法方式占有两处以上宅基地和进城镇定居或在城镇具有稳定住所而自愿退出宅基地的，采取有偿方式引导自愿退出。通过暂时退出(退出使用权保留资格权)、永久退出(同时退出使用权和资格权)等方式鼓励村民自愿有偿退出宅基地。退出宅基地和房屋的价格由村级组织与村民协商确定。违法违规占用且恶意强占多占的宅基地和房屋，须无偿拆除退出。6.下列宅基地的使用权，由村级组织向乡镇人民政府提出收
24、回集体土地使用权的申请，按照程序批准后收回。(1)为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地；(2)为进行乡镇村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；(3)农村村民一户拥有两处以上宅基地并且满两年未转让其多余且存在安全隐患(或属于残垣断壁)的住宅的；(4)自依法批准之日起连续两年未按照批准的用途使用的宅基地；(5)农村村民户口迁出村股份经济合作社后，其宅基地上的房屋损毁不能利用的；(6)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；(7)其他应当收回的宅基地。由于前款第(1)项、第(2)项规定的原因收回宅基地使用权的，应当对原宅基地使用权人给予适当补偿。八、农村村民房屋和宅基地盘活利
25、用1.在充分保障村民宅基地合法权益的前提下，支持村股份经济合作社及村民采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的村级组织对闲置宅基地进行统一盘活利用。引导有实力、有意愿、有责任的市场主体有序参与盘活利用工作。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展直接服务种植养殖业的农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、产地低温直销配送等产业。2 .村股份经济合作社及村民可依托当地资源、产业优势，充分利用村内闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等农村一二三产业融合发展项目。在保障
26、农村宅基地等建设用地需求的情况下，鼓励将闲置宅基地复垦，根据土地增减挂钩相关政策，在一定区域范围内进行有偿转让。3 .盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，要严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。对闲置宅基地及住宅进行改造和使用，未经村集体或村民书面同意和有关部门批准，投资人不得擅自对住宅进行改造和改变用途。装修改造要在原有房屋基础上进行，不得超出原住房面积进行改建和扩建。4 .结合“空心村”治理、人居环境整治等工作，按照村庄规划清理拆除违规建筑、残垣断壁、废弃圈棚舍和闲置废弃或具有安全隐患的空心房、破旧房等，因地制宜盘活利用。零星分散的闲置宅基地可以建成小游园、小菜园、小果园等;连成片的闲置宅
27、基地可以建成村内停车场、文化广场、村庄景观、文化景观等基础设施；闲置住宅可以建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所；有特色的闲置住宅倡导依法依规发展文化旅游和开展农事体验活动等。5 .对于长时间在外工作没有返回居住需求的、依法继承没有居住需求的危旧住房，引导其退出宅基地使用权。对于有返回居住需求但暂时不用的危旧住房，鼓励村级组织通过“留权不留地”方式保留农户宅基地资格权，引导村民将闲置宅基地及房屋以出租、入股等方式流转给村集体，村集体委托第三方通过拆除、改造等对危旧房屋进行整治用于发展农村产业、复垦、复绿或建设农村公共基础和服务设施等。九、农村宅基地和村民建房保障机制1.按照县级主导、乡镇主
28、责、村级主体的要求，建立农村宅基地和村民建房管理机制。成立县农村宅基地和村民建房管理工作领导小组，牵头协调解决办法实施过程中相关事项的处置。6 .乡镇人民政府要组织人员落实选址到场、放样到场、砌基到场、施工到场、验收到场的“五到场”管理制度并建立相应台帐。农户应当提前5个工作日通知乡镇到场检查，“五到场”由属地乡镇负责组织实施，县规划和自然资源局、县农业农村局等县级部门结合职能必要时应予配合。7 .村级组织要完善宅基地民主管理程序，设立村级宅基地和村民建房管理协管员，把农村宅基地及住房建设法规政策和自治管理等内容写入村规民约，为村民提供农村宅基地和住房建设有关审批和规划核实手续等事项的代办服务
29、，指导村民依法申请、使用宅基地，依法实施农村建房活动，对宅基地使用和村民自建住房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向乡镇人民政府报告。村民住房建设从施工开始到竣工验收，村级协管员要每周向乡镇人民政府报告建设情况和施工进度。8 .建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。建房农户对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。房屋的设计、施工单位或个人分别对设计、施工质量和安全负责；材料供应等单位或建筑工匠分别承担相应的质量和安全责任。十、附则1.统一规划、统一建设的村民聚居点涉及宅基地使用和在宅基地上建房的，参照本办法执行。2 .各乡镇人民政府可根据本办法制定具体实施细则。3 .本办法自2023年月日起正式施行。4 .本办法施行后，与上级人民政府或其业务主管部门新制定的农村宅基地和建房管理规定内容相违背的，从其规定。
