项目一房地产估价基本理论知识目标能力目标素质目标.ppt

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1、项目一 房地产估价基本理论 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解,知识目标 1.理解房地产价格的概念及形成条件 2.掌握房地产价格的特征 3.理解并掌握估替代原则的操作要求,能力目标 1.能结合房地产估价原则确定估价案例的估价目的、估价时点 2.能把房地产估价原则中的合法原则、最高最佳原则、替代原则应用于实际估价业务中,素质目标 1.具备房地产经济学的基本知识2.能严格遵守房地产估价的操作法则。,任务分解 任务一：房地产与房地产估价任务二：房地产价格任务三：房地产估价原则,任务一 房地产与房地产估价 1.房地产的整体概念 2.房地产的特性3.房地产估价的关键术语,案例导入原告张某、王某、李某

2、、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。讨论：原告的要求是否合理？,1.房地产的整体概念一、房地产的概念（一）房地产的概念（二）土地的概念（三）建筑物的概念,（一）房地产的整体概念 1、房地产的定义 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。（

3、1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等（2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）,房地产权利：共七项 1）所有权 2）使用权 3）租赁权 4）抵押权 5）典权 6）地役权 7）空间利用权,1）房地产所有权 独有：共有：按份共有、共同共有 建筑物区分所有权：包括：专有部分的所有权 共用部分的持份权 因共同关系所产生的成员权,2)房地产使用权土地使用权 分为：出让土地使用权国有土地 划拨土地使用权国有土地 土地承包经营权农用地 宅基地使用权集体土地 临时用地使用权3）房地产租赁权 指以支付租

4、金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利,4）房地产抵押权 指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保5)房地产典权 指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。6）地役权 指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。,最典型的地役权：通行权 7）空间利用权 指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利,讨论：实物和权益对不同类型资产的影响？有形资产：无形资产：房地产：,（3）区位（location）位置：交通：环境：自然环境、人工环境等 配套设施：衡量区位的标准：距离 空间直线

5、距离 交通路线距离 交通时间距离,2、房地产的其他名称（1）不动产（2）物业（3）real estate 和 real propertyLand:Earths surface to the center of the earth and the airspace above the land,including the trees and water.Real Estate:land plus permanent man-made additions.Real Property:real estate plus bundle of legal rights.,（二）土地的概念 1、土地的定义

6、指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2、土地利用受到的限制（1）土地权利的设立和行使的限制（2）房地产相邻关系的限制（3）土地使用管制,（1）土地权利的设立和行使的限制 土地权利种类：1）所有权 2）使用权 3）租赁权 4）地役权 5）抵押权 6）典权,（2）房地产相邻关系的限制 1）通风、采光、排水、排污的相邻关系 案例：原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的

7、采光和通风，给其生产生活造成很大,不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。经原告申请，法院依法委托某县建设局鉴定。经测量，两层住宅楼的底层8间房共影响采光面积138.76m2，遮挡长度为27.76m2，二楼8间房平均被遮挡高度为0.221m2，实际每间影响采光面积1.143m2，8间合计9.144m2，一、二层共计遮挡采光面积147.904m2。根据物权法规定，被告应当就损害范围，赔偿原告损失，承担相应的民事责任。,2）险情危害的相邻关系 如：房屋内放置易燃、易爆、居毒、放射性物质、恶臭物件等，相邻人有权请求排除危害。,（3）土地使用管制

8、管制内容：用途、建筑高度、建筑密度、容积率、建筑后退红线距离、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩等问题1：建筑密度与容积率，何者反映了地块的开发强度？1）总建筑面积土地总面积 2）建筑基底总面积土地总面积,问题 2：若在某地块内，建筑物的各层建筑面积均相同，下列公式对否？容积率=建筑密度X建筑层数,（三）建筑物的概念 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。2、估价时对建筑物的了解 1）结构 2）建成年月 3）产权状况,4）公共服务设施完备程度5）面积 建筑面积 套内建

9、筑面积,案例：某业主在广州越秀区购买了一套三居室，建筑面积为120平方米，其中套内建筑面积为100平方米，公摊面积为20平方米。等业主拿到房产证时却发现，房子面积“缩水”了，套内面积仍是100平方米，公摊面积少了一半，总建筑面积为110平方米。问题：根据现行法规，该业主能否从开发商处得到补偿？,练习：1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（）A、8 B、5.6 C、5 D、0.7 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅

10、每平方米建筑面积的价格为（）A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2,3、某宗土地面积为2000元/m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方鞍中最可行的是（）A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为2500,4、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（）

11、A、33.3 B、12 C、20 D、605、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000元/m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900,二、房地产的分类（一）工业房地产（二）商业房地产（三）住宅房地产（四）特殊房地产 房地产类型不同，对应不同的估价方法,2.房地产的特性（一）位置的固定性 特例：1）广西壮族自治区“英国领事馆旧址”的平移 2）山西大同“九龙壁”的平移思考：房地产的自然地理位置不变，但社会经济位置会变吗？,（二）使用长期性 土地的不可毁灭 建筑物的耐久性对于不同的使用者而言，土地是有期限的,（三）投资大量性

12、1、单位价值高 2、总体价值大（四）易受政策影响性 1、管制权：如城市规划 2、征税权 3、征收权 4、充公权,（五）相互影响性 房地产的“外部性”（六）保值增值性 保值增值原因：1、对房地产的投资改良 2、通货膨胀 3、外部经济条件的改善 4、对房地产需求的增加判断：对于一宗有土地使用年限的房地产，其价值从长远来看是上升的还是下降的？,3.房地产估价的关键术语一、房地产估价的概念（一）房地产估价的几种不同称呼 美国：real estate appraisal 英国：property valuation 日本/韩国：不动产鉴定 香港：物业估价/物业估值 台湾：不动产估价,（二）房地产估价的定义

13、 指房地产专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观、真实价值进行估算与测定的活动。,1、房地产专业估价人员 分类：房地产估价师（专/兼）房地产估价员 要求：专业功底+职业道德,职业道德要求：诚实、公正，不做虚假估价保持独立，回避自己、亲戚或利害关系人的估价业务若感到自己专业能力有限而难以应付某项估价业务，则不应接受估价委托 妥善保管委托人的文件资料，未经委托人书面同意，不得将资料泄露不得收取额外费用，不得恶意压底收费进行不正当竞争不得将资格证书转借他人，或在非自己估价的估价报

14、告上签字盖章,2、估价目的 土地使用权出让 房地产转让 房地产抵押 房地产保险 房地产拍卖 房地产拆迁 房地产税收：防止房地产交易方逃税，如签订“黑白合同”或“阴阳 合同”,注意：对于同一宗估价对象，估价目的不同，估价结果可能不一样 例如：买 卖 带租约的房地产 拆迁补偿,3、估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则4、估价程序5、估价方法 对于同一估价对象，要求同时采用两种或以上估价方法,6、估价对象（1）按实物形态分 1）无建筑物的空地 2）建筑物：农村自住房的拆迁补偿 3）土地+建筑物 4）未来状况下的房地产 5）已经灭失的房地产（2）按权益分类 1）“干净”的房地产

15、 2）部分产权的房地产 3）有租约限制的房地产,4）临时用地或临时建筑的房地产 5）违章建筑的房地产 7、影响估价对象价值的因素 如：政府搬迁对房价的影响 深港一体化对两地房价的影响*详见第二章第四节 8、估价时点,9、客观、真实价值 公开市场价值（open market value）条件：（1）交易双方是自愿地进行交易的（2）交易双方进行交易的目的是追求 各自利益的最大化（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象（4）交易双方掌握必要的市场信息（5）交易双方有较充裕的时间进行交易（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价,10、价值的估算与测定*估价结果容许误差*估价不是定价，估价结果仅共

16、参考，而不应认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证,二、房地产估价的必要性补充：城市房地产管理法中提到的以下情况均涉及到估价活动：1、第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”2、第17条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”3、第19条规定：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况 给予相应的补偿”,4、第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”

17、5、第34条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得隐瞒或者作不实的申报”,作业与思考 1、中国目前有哪些房地产权利？2、实物、权益、趣味在房地产和其他资产价值影响中有哪些异同？3、一名合格的专业房地产估价人员应当具备哪些条件？4、房地产估价与房地产定价有何本质区别？,任务二 房地产价格 1.房地产价格的特征及种类 2.房地产供求与价格,案例导入甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售

18、过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。讨论：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？,1.房地产价格的特征及种类一、房地产价格的概念 房地产经济价值的货币表示思考：当前房地产价格是否偏离了其客观的经济价值？,二、房地产价格的形成条件

19、（一）有用性（二）稀缺性（三）有效需求 问题：解释房地产市场“有价无市”现象和空置现象,价格是市场经济分配资源的主要方式思考：除价格外，历史上还出现了哪些分配方式？,武力礼让抽签排队计划,三、房地产价格的特征（一）土地价格与一般物品价格的差异 1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、供给弹性不同,（二）房地产价格的特征 1、区域性2、多样性3、增值性4、权益性 P24,四、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格和房地价格1、土地价格 土地价格因“生熟”程度而异生地：不具有城市基础设施的土地毛地：具有一定城市基础设施，但尚未 完成拆迁安置的土地熟地：具有较完善的城市基础设施，能

20、 直接进行房地产建设的土地对P25的五类土地进行归类,2、建筑物的价格3、房地价格（二）总价格、单位价格、楼面地价1、总价格2、单位价格3、楼面地价 楼面地价=土地单价/容积率思考：A地块的单价高于B地块的单价，能否说明A地块比B地块贵？,（三）所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价格所有权价格：权利最完整的价格使用权价格：土地使用权价格转让价格：买卖、交换、赠与租赁价格：市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金,市场租金：即协议租金，指由供求关系 决定的租金商品租金：即全价租金，指以房地产价 值为基础确定的租金=折旧 费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利 润成

21、本租金：=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税准成本租金：指接近但不到成本租金水 平的的租金,抵押价格：通常比正常交易价格低（四）协议价格、招标价格、拍卖价格 协议价格招标价格拍卖价格（五）土地使用权出让价格、征用/征收价格、课税价格（六）基准地价、标定地价、建筑物重置价格,（七）市场价格、理论价格、评估价格市场价格：实际交易价格理论价格：均衡价格评估价格,（八）原始价值、账面价值、市场价值（九）市场调节价、政府指导价、政府定价市场调节价：由经营者自主制定，通过 市场竞争形成的价格政府指导价：政府规定基准价及其浮动 范围，如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、机场商品定价 政府定价：如

22、房改房的成本价、标准价,（十）实际价格与名义价格 实际价格：指在成交日期一次性付清 的价格，或者把不是在成 交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。名义价格：指在成交日期时讲明，但不 是在成交日期一次性付清的 价格,案例：一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清；2如果在成交日期时一次付清，则 给予5%折扣。3从成交日期时起分期付清，首期 支付10万元，余款在一年内分两 次支付，每半年支付10万元。4约定在一年后一次付清。5以抵押贷款方式支付，首期支付5 万元，余款在未来10年内以抵押 贷款方式按月

23、等额支付。,（十一）现货价格和期货价格及现房价格 和期房价格,思考：在品质相同的情况下，期房与现房的价格是否相同？,期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格现房价格一预计从期房达到 现房期间现房出租的净收益 的折现值一风险补偿案例：某期房一年后可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。,（十二）起价、标价、成交价和均价 起价指所销售的商品房的最低价格，是楼层、朝向、户型最差的商品房价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价

24、格。深圳市：明码标价 成交价均价,（十三）补地价 补地价指国有土地使用者因改变土 地用途等原因需要补交给政 府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。,对于第（1）、（2）种情况，补地价=改变用途后的地价-改变用途 前的地价案例：1、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。,2、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元

25、/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/m2。试计算应补地价的数额。,补地价公式：补地价（单价）=现楼面地价现容积 率-原楼面地价原容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地 总面积若楼面地价不变，则有补地价（单价）=原楼面地价（现容积 率-原容积率）,习题：1、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式为首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其实际成交价格为（）A、3000 B、2700 C、2914 D、25002、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，容积率为7，若两宗地面积等其

26、他条件相同，其总价相比（）A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、无法判断,3、某宗房地产的总价值是200万元，其中土地价值60万元，通过抵押贷款获得贷款100万元，若投火灾保险，则投保价值为（）万元。A、200 B、140 C、100 D、604、一宗2000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5。1，楼面地价为950元/m2，则应补地价为（）A、552 B、3519 C、4293 D、4845,2.房地产供求与价格一、房地产需求（一）房地产需求的概念 指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量

27、。,（二）决定房地产需求量的因素1、该种房地产的价格水平 需求规律：需求量与价格负相关 特例：炫耀性物品、吉芬物品2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关房地产的价格水平 替代品：经济适用房与商品房 互补品：住宅与商业、娱乐房地产5、消费者对未来的预期,（三）房地产的需求曲线,二、房地产供给（一）房地产供给的概念 指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。,（二）决定房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平 供给规律：供给量与价格正相关 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期,（三）房地产的供给曲

28、线,三、房地产的均衡价格,四、房地产供求弹性弹性对一个变量对于另一个变 量的敏感性的一种度量（一）房地产的需求弹性 1.房地产需求的价格弹性 举例：已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万平方米；当价格为1000元/m2时，需求量为90万平方米，则需求价格弹性为多少？,2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性4、房地产需求的交叉价格弹性(二)房地产的供给弹性 1、房地产供给的价格弹性2、房地产供给的要素成本弹性,(三)弹性数值的类型 弹性数值大于1富有弹性弹性数值小于1缺乏弹性弹性数值等于1单一弹性弹性数值为无穷大完全弹性弹性数值等于零完全无弹性影响房地产供给价格弹性的因

29、素：时 间开发周期,作业与思考 1、决定房地产需求量的因素有哪些？2、需求曲线与供给曲线有何不同？3、什么是均衡价格？其形成机制是什么？4、房地产价格与供求的一般关系是什么？5、需要补交地价的情形有哪些？各种情形下的补地价如何计算？,任务三 房地产估价原则 1.合法原则与最高最佳原则 2.估价时点原则与替代原则,案例导入某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。讨论：（1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（2）该工

30、厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？,1.合法原则与最高最佳原则 1.1 合法原则 1.2 最高最佳使用原则,1.1 合法原则 合法原则的必要性：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分,一、合法产权，应以房地产权属证书和有关证件为依据 土地权属证书:国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权利证明书 房屋权属证书：房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 统一的房地产权证书：房地产权证 房地产共有权证 房地产他项权证,注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆集体所有的土地 国家所有的土地行

31、政划拨的土地 有偿出让的土地临时用地 长久用地违法占地 合法占地临时建筑 永久建筑违法建筑 合法建筑产权有争议的房地产 产权无争议的房地产手续不完备的房地产手续完备的房地产,部分产权的房地产 完全产权的房地产 如小产权房 共有的房地产 独有的房地产,案例：共有房产纠纷 2007年1月，甲在未征得乙同意的情况下，提供虚假材料，将甲、乙共有的房屋出售给丙，并且办理了转移登记，丙领取了房产证。3月乙发现后，向房产登记机关提出异议，要求房产管理部门撤销丙的房产证。分析：案例中丙的房产证可否撤销？,出现以下情况不得撤销：1、甲以市场价出售给丙2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为,二、合法使用，应以城市规划、土

32、地用途管制等为依据 三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例：1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零,根据相关法律法规，下列房地产不得抵押：（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产,2、评估以划拨方式取得的土地使用权的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金3、评估拖欠工程款的房

33、地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值4、评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是其抵押价值,案例1：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（）A、房屋所有权证记载的用途 B、现状用途 C、企业改制、资产重组对该房屋拟定的用途 D、该两幢房屋可以获利最多的用途,2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通

34、过以下途径（）A、自行改变 B、经上级主管部门改变C、经房屋管理部门批准，并办理变更手续D、经城市规划部门批准，并按法定程序办理变更手续,3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值为（）A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格,4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估价值为（）A、该两幢房屋的正常市场价格 B、该两幢建筑物的重新建造成本 C、该两幢建

35、筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值,案例2：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000 m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价，评估时依据的建筑面积应为（）A、460 m2 B、600 m2 C、1000 m2 D、以上三个面积都不对,1.2 最高最佳使用原则一、最高最佳使用的含义 指法律上许可、技

36、术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 四个标准：法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化,最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度 二、最高最佳使用的判断依据（一）收益递增递减原理（二）均衡原理（三）适合原理,（一）收益递增递减原理 确定最佳规模和最佳集约度原理一：边际收益递减原理 假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。,原理二：规模报酬规律

37、 假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，产出量一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。,原理应用举例：在一块160英尺172英尺的土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36，在520层之间，每增高一层，投资利润率上升0.18%，而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。,（二）均衡原理 以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否达到最佳集约度和最佳规模 建筑物与土地的组合中，若建筑物相对于土地过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有

38、效发挥。“城中村”改造的原因,判断：在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧（无继续使用价值），此时对于购买者来说，哪块地的价值大？,情况1：建筑物减损土地价值 某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。,情况2：土地减损建筑物价值 某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m

39、2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，试计算该建筑物的单价现值。,（三）适合原理 指房地产与其外部环境是否协调，用以确定最佳用途。若估价对象用途已定（正在使用中），则估价时应考虑以下前提：1、保持现状前提 条件：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,2、装修改造前提 条件：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用3、重新利用前提：拆除现有建筑物再予以利用4、转换用途前提 条件：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用,案例：某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日对其进行

40、估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次对商场进行估价，估得价值为1280万元。若商场拟再次出售，确定其在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（）A、1200万元+100万元 B、1200万元C、1280万元+100万元 D、1280万元,2.估价时点原则与替代原则 2.1 估价时点原则 2.2 替代原则,2.1 估价时点原则,多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价 第（1）种情形多出现于房地产损害赔偿案件中 第（2）种情形房地产的预售或预购价格的评估

41、 第（4）种情形多出现于房地产市场预测，特别是预估房地产在未来建成后的价值 第（5）种情形估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的情形,2.2 替代原则 一、替代原则的含义 房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。,二、替代原则的要求1、如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格 2、不能孤立地仅思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人”,练习：1、

42、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（）A、1998年6月30日B、原估价作业日期C、现在D、要求重新估价的委托方指定的日期,2、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（）万元A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 3、某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，

43、安装费用300万元，价格可达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（）A、500 B、480 C、420 D、780,4、张某欲购买建筑面积100 m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/m2，则该房地产的适合价格为（）元 A、180000 B、179500 C、159500 D、900005、某地块为一块带有陈旧建筑物300 m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400 m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2，则该地块总价为（）万元。A、97 B、100 C、103 D、104.5,6、1994

44、年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000 m2，建筑面积50000 m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3：7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为,3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让

45、金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人最可能的出价是（）A、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元,C、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元需补交的土地使用权出让金1500万元D、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元,7、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合

46、同（简称合同1）和房屋装修合同（简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。（1）估价时点应为（）A、2002年4月25日 B、2002年5月25日C、2002年7月25日 D、重新评估日,（2）估价的价值范围应是（）A、合同中规定的购房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的10%装修费C、合同1规定的购房款和合同2规定的70%

47、装修费D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费,8、某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是750万元，建筑物价值为190万元，遭受火灾后建筑物价值为50万元。（1）火灾给该商铺房屋造成的直接损失为（）A、140万元 B、150万元C、190万元 D、700万元,（2）下列表述不正确的是（）A、2002年8月1日的评估价值750万元包含地

48、价B、2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C、2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D、2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间，该商铺建筑物价值减损了10万元,9、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑A座、B座两幢8层共5000 m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委

49、托估价机构对甲方实际应付给乙方的工程款进行评估。（1）确定评估结论的依据应是（）,A、以1500万元作为评估值B、以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D、以1995年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值,（2）若该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将项目整体转让，则估价时点应为（）A、1993年12月 B、1995年7月 C、项目转让日期 D、项目建成日期（3）该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则

50、估价对象状况和房地产市场状况应是（）A、估价对象状况和房地产市场状况均为1995年7月的状态B、估价对象状况和房地产市场状况均为1998年5月的状态,C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场状况均为1995年7月的状态D、估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场状况均为1998年5月的状态,10、某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金