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1、第8章 建设项目竣工与交付 阶段的造价管理,1 竣工验收与竣工决算 包括竣工验收、竣工决算 2 保修费用的处理 包括保修含义，保修费用处理,竣工验收与竣工决算一、项目竣工验收1.概念。指由发包人、承包人和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家或部门颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成并试生产合格后（工业生 产性项目），对工程项目的总体进行检验和认证、综合评价和鉴定的活动。工业生产项目，须经试生产合格，形成生产能力，能正常生产出产品后才能进行验收。非工业生产项目，应能正常使用，才能进行验收。建设项目竣工验收，按被验收对象划分，可分为单位工程
2、验收、单项工程验收及工程整体验收（动用验收）。,2、作用（1）全面考核建设成果，检查设计、工程质量是否符合要求，确保项目各项技术经济指标实现。（2）可以总结工程建设经验，为提高建设项目经济效益和管理水平提供重要依据。（3）其是审查投资使用是否合理的重要环节。（4）其是建设项目转入投产使用的必要环节。3、竣工验收条件、标准、范围和依据（略）4、竣工验收内容。包括工程资料验收和工程内容验收两部分。前者包括工程技术资料验收、工程综合资料验收和工程财务资料验收；后者包括建筑工程验收、安装工程验收。,5、竣工验收方式与程序（1）方式 主要有以下三种：1）单位工程竣工验收（中间验收）。该阶段由监理单位组织
3、，发包人和承包人派人参加验收工作，其是最终验收的依据。2）单项工程竣工验收。该阶段由发包人组织，会同承包人、监理、设计和使用单位等部门完成。3）全部工程竣工验收。由发包人组织，施工、监理等单位和档案部门进行全部工程的竣工验收。,（2）程序 1）承包商申请交工验收。承包人向发包人提交“工程竣工报验单”。2）监理工程师现场初步验收。经整改合格后监理工程师签署“工程竣工报验单”。3）单项工程验收。又称交工验收。验收合格后发包人和承包人共同签署“交工验收证书”。4）全部工程竣工验收。分为验收准备、预验收和正式验收三个阶段。通过验收后，发包人签署“竣工验收鉴定书”。其是表示项目已经竣工，并交付使用的重要
4、文件，是全部固定资产交付使用和建设项目正式动用的依据。,二、竣工决算概述1.概念 是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映工程项目从筹建到竣工投产（交付使用）为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工验收报告的重要组成部分。2.作用 1）是综合、全面反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件；2）是办理交付使用资产的依据，也是竣工验收报告的重要组成部分；3）是分析和检查设计概算的执行情况，考核投资效果的依据。,3.编制依据 1）可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计、修正总概算及其批复文件；2）设计变更记录、施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录；3）经批准
5、的施工图预算或标底造价、承包合同、工程结算等有关资料；4）历年基建计划、财务决算及批复文件；5）设备、材料调价文件和记录；6）其他有关资料。4.编制内容 包括竣工财务决算报表、竣工决算报告说明书、工程竣工图和工程造价比较分析四部分。前两部分是竣工决算的核心内容。,（1）竣工决算报告说明书 其主要反映竣工工程建设成果和经验，是对竣工决算报表进行分析和补充说明的文件，是全面考核分析工程投资与造价的书面总结。内容主要包括：1）建设项目概况，对工程总的评价。2）资金来源及运用等财务分析。3）基本建设收入、投资包干结余、竣工结余资金的上交分配情况。4）各项经济技术指标的分析。5）工程建设的经验及项目管理
6、和财务管理工作及竣工财务决算中有待解决的问题。6）需要说明的其他事项。（2）竣工决算报表 其要根据大、中型建设项目和小型建设项目分别制定。大中型建设项目竣工决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表，大中型建设项目概况表，大中型建设项目竣工财务决算表，大中型建设项目交付使用资产总表。小型建设项目竣工财务决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表，竣工财务决算总表，建设项目交付使用资产明细表。,（3）工程竣工图 其是真实地记录各种地上、地下建筑物、构筑物等情况的技术文件，是工程进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是国家的重要技术档案。具体要求有：1）凡按图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“
7、竣工图”标志后，即作为竣工图。2）虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可由施工单位在原施工图（必须是新蓝图）上注明修改部分，并附设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。3）凡结构形式、施工工艺、平面布置及有其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充时，应重新绘制改变后的竣工图。4）为满足竣工验收和决算需要，还应绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。（4）工程造价比较分析 对控制工程造价所采取的措施、效果及其动态变化进行认真的比较，总结经验教训。主要分析以下内容：1）主要实物工程量；2）主要材料消耗量；3）考核有关取费标准，如工程建设其他费。,5
8、.编制步骤 1）收集、整理和分析有关依据资料；2）清理各项财务、债务和结余物资；3）填写竣工决算报表；4）编制建设工程竣工决算说明；5）做好工程造价对比分析；6）清理、装订好竣工图；7）上报主管部门审查。6.新增资产价值的确定 按照新的财务制度和企业会计准则，新增资产按资产性质可分为固定资产、流动资产、无形资产和其他资产等四大类。,新增固定资产的其他费用，如果是属于整个建设项目或两个以上单项工程的，在计算新增固定资产价值时，应在各单项工程中按比例分摊。在分摊时，什么费用应由什么工程负担应按具体规定执行。一般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额按比例分摊；而土地征用费、
9、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。【例8.1】某工业建设项目及其装配车间的建筑工程费、安装工程费，需安装设备费以及应摊入费用如表8-5所示，计算总装车间新增固定资产价值。,表8-5 分摊费用计算表单位：万元,解：计算过程如下：应分摊的建设单位管理费=(400200400)/(2 000+8001 200)60=15万元 应分摊的土地征用费=400/2 000120=24万元 应分摊的勘察设计费=400/2 00040=80万元则装配车间新增固定资产价值=(400+200+400)+(15+24+80)=1047万元,无形资产按照以下的方法计价：,专利权的计价。专利权分为自创和外购两类。自创
10、专利权的价值为开发过程中的实际支出，主要包括专利的研制成本和交易成本。由于专利权是具有独占性并能带来超额利润的生产要素，因此，专利权转让价格不按成本估价，而是按照其所能带来的超额收益计价。非专利技术的计价。如果非专利技术是自创的，一般不作为无形资产入账，自创过程中发生的费用，按当期费用处理。商标权的计价。如果商标权是自创的，尽管商标设计、制作、注册、广告宣传等都发生一定的费用，但其一般不作为无形资产入账，而是直接作为销售费用计入当期损益。只有当企业购入或转让商标时，才需要对商标权计价。商标权的计价一般根据被许可方新增的收益确定。土地使用权的计价。根据取得土地使用权的方式不同，计价有以下几种方式
11、：一当建设单位向土地管理部门申请土地使用权并为之支付一笔出让金时，土地使用权作为无形资产核算；当建设单位获得土地使用权是通过行政划拨的，这时土地使用权就不能作为无形资产核算，只有在将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交土地出让价款时，才作为无形资产核算。,9.2 保修费用的处理一、保修的含义 建筑法第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。”它是指建设工程在办理交工验收手续后，在规定的保修期限内（按合同有关保修期的规定），因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应由责任单位负责维修。其对于完善建设工程保修制度、促进承包方加强质量管理、保护用户及消费者的合法权益能够起到
12、重要作用。,二、.保修费用及其处理1、保修费用含义。指对保修期间和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。其一般可参照建筑安装工程造价的确定程序和方法计算，也可按建筑安装工程造价或承包工程合同价的一定比例计算（目前取5）。2、保修费用的处理。根据我国建筑法规定，在保修费用处理上，必须根据修理项目的性质、内容及检查修理等多种因素实际情况，区别保修责任的承担问题。对于保修的经济责任的确定，应当由有关责任方承担。由建设单位和施工单位共同商定经济处理办法。可参见建筑法相关条款。,保修费用处理办法：,1)因承包单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工而造成的质量缺陷，由承包单位负责返修并承担经济责任
13、。2)因设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任，设计单位提出修改方案，可由施工单位负责维修，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，不足部分由建设单位负责协同有关方解决。3)因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格而造成的质量缺陷，属于工程质量检测单位提供虚假或错误检测报告的，由工程质量检测单位承担质量责任并负责维修费用；属于承包单位采购的或经其验收同意的，由承包单位承担质量责任和经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。4)因使用单位使用不当造成的损坏问题，由使用单位自行负责。5)因地震、洪水、台风等自然灾害造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经济责任，由建设
14、单位负责处理。,6)根据中华人民共和国建筑法第七十五条的规定，建筑施工企业违反该法规定，不履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款。在保修期间因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷，有关责任企业应当依据实际损失给予实物或价值补偿。质量缺陷因勘察设计原因、监理原因或者建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的，根据民法规定，施工企业可以在保修和赔偿损失之后，向有关责任者追偿。因建设工程质量不合格而造成损害的，受损害人有权向责任者要求赔偿。因建设单位或者勘察设计的原因、施工的原因、监理的原因产生的建设质量问题，造成他人损失的，以上单位应当承担相应的赔偿责任。受损害人可以向任何一方要求赔偿，也可以向以上各方提出
15、共同赔偿要求。有关各方之间在赔偿后，可以在查明原因后向真正责任人追偿。涉外工程的保修问题，除参照上述办法进行处理外，还应依照原合同条款的有关规定执行。,1)保修的范围建筑工程的保修范围应包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。,2)保修的期限,保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限。按照国务院建设工程质量管理条例第四十条规定执行。(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有
16、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；(3)供热与供冷系统为2个采暖期和供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；(5)其他项目的保修期限由承发包双方在合同中规定。,建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，承包人应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。凡是由于用户使用不当而造成建筑功能不良或损坏，不属于保修范围；凡属工业产品项目发生问题，也不属保修范围。以上两种情况应由建设单位自行组织修理。,思考题：1.建设项目竣工决算的作用主要有哪些？2.编制建设项目概况表应注意哪些问题？3.简述竣工决算编制的程序。4.简述保修费用的处理方法。练习题：5.某工业建设项目由甲、乙、丙三个单项工程组成，其中：建设单位管理费160万元，勘察设计费200万元，建设项目建筑工程费6 000万元、安装工程费1 000万元、设备费9 000万元，甲工程建筑工程费2 500万元、安装工程费500万元、设备费4 000万元，则甲单项工程新增固定资产价值是多少？,
