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1、恒舟地产天心区商业项目的策划研究报告,作者：唐祯,本报告的指导思想,本报告基于对长沙市场的调研及对本地块的理解而作出项目定位、招商方面的建议,一、市场背景分析城市发展概况城市宏观环境分析城市房地产现状及趋势研判二、项目本体分析项目简介项目所在区域分析项目价值解析项目SWOT分析,三、项目定位1.项目定位策略思考2.项目定位亮点四、项目经济预测附录：商业租赁合同范本,本次报告目录：,市场背景分析,城市发展概况,城市地位：二线、中等发达程度省会城市,长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市；辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，
2、长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；常住人口722.14万人（2014年），市区常住人口389.28万。,随着市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，“西文东市，南帝北丐”格局逐渐被改写，商圈不再仅限于东、南部，而向各区扩散，逐步形成多“中心”。,长沙发展趋势主城五区定位,岳麓区位于湘江以西。在功能上重点建设科教、文化区，并着力打造成长沙都市新区。连通绕城高速、京珠高速和319国道，拥有市政府、湘江、岳麓山、大学城等资源。,天心区位于长沙南部，处于长株潭的核心区域，是商业大区，重点建设行政、商业区。连通京广铁路、
3、107国道和城市一、二、三环线，拥有省政府、天心阁、黄兴路步行街等资源。,雨花区 地处长沙东南部，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部。重点发展工业、商贸业、农业和旅游业，拥有环保科技园、高桥大市场等资源。,芙蓉区位于长沙中心带，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心，也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。,开福区位于长沙北部，是长沙市面积最大、人口最多的城区。在功能上重点建设商业、物流及工业区。连通芙蓉北路和湘江大道，拥有三馆一厅、霞凝深水港、月湖公园、金鹰文化城、四方新城、青竹湖外商城等资源,长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段
4、。,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮、长株潭融城，一个国际化大都市崛起的身影若现。,长沙房地产发展宏观环境分析,投资：投资增速下降，对经济增长贡献率增大,出口：受国际经济形势影响，出口增速下降消费：目前内需稳步增长，
5、对经济的带动作用逐渐增强。,宏观经济环境回顾全国重要宏观经济指标,第三产业占比占比46.7%,固定资产投资增速15.8%,社会零售总额占GDP的45%,发电量增速3.9%,CPI涨幅2%,GDP增速7.3%,PPI下降1.8%,M1增速3.2%,M2增速12.3%,2014年国家宏观政策审慎，经济增速放缓,投资增速放缓，消费能力逐年提高；房地产仍处于较快发展时期,第三产业占比占比39.8%,GDP 增速10%社会零售总额增速13.1%占GDP比重40%,宏观经济环境回顾长沙重要宏观经济指标 M1 增速3.2%固定资产投资 增速19%,M2增速12.3%,2014年长沙经济增速放缓，发展形势尚好
6、长沙GDP增速放缓，但仍高于全国水平；,全国经济,政策,商品房,The property marketprognosis,全国楼市预判,探底复苏,市场有反弹的内在需要；货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大；楼市步入白银十年，复苏上扬幅度不会太大。,新常态,我国进入经济发展新常态;2015将出现一定的结构性减速；经济增速仍将保持在合理区间。,全国预判prognosis,政策窗口期开启,2015年管理层经济工作重心转向维稳；政策窗口期打开，敞开程度视乎防通缩效果。从时点上看；,全国经济预判 总基调：“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变,经济增长,三驾马车,消费（C）
7、出口（X）投资（I）,房地产,支柱产业,产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年中央经济工作会议提出2015年五,大主要经济工作任务，其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。,在出口受阻、消费提振不济的环境下，明年要稳增长，依然只能靠扩大投资，而房地产投资又在全社会投资领域,有着举足轻重的地位。无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,201
8、3年,2014年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,长沙经济预判2015年长沙经济增长将维持平稳发展状态，主要增长点体现在园区经济增长及产业结构的优化上,小幅 下滑 GDP增幅受国内外宏观经济影响，自2010年以来，长沙经济增速有所放缓，受2014年长沙市内经济增长趋势影响
9、，在不出台强势刺激政策的情况下，2015年将惯性下滑，但幅度不会太大，长沙历年GDP增幅趋势图40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%,小幅 下滑固定资产投资增幅受到2014年土地市场出让情况拖累，预计2015年长沙固定资产投资将有一定程度下滑。但是长沙2015年各类市政设施及轨道交通建设的推进将刺激部分居住及投资需求，因此预计固定资产投资增幅将比2014年有所下滑。长沙历年固定资产投资增幅趋势图80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%,小幅 回升社会零售总额增幅长沙社会消费品零售总额不断攀升，2015年长沙将有大量商业综合体开业运营，随着长株潭半小时消费圈
10、、3+5城市群一小时消费圈的形成，长沙逐渐成为中部地区重要的贸易中心和商品集散地，因此预计社会零售总额增幅将有所回升。长沙历年社会零售总额增幅趋势图30.00%20.00%10.00%0.00%,区域规划与城市规划,长株潭一体化的大区域规划大大提升长沙未来城市的发展潜力。作为长株潭一体化的核心城市，长沙未来的吸附力和辐射力将会进一步放大，未来长沙将成为大区域的经济中心、商贸中心、文化中心、综合服务中心,长株潭一体化的规划，给长沙城市发展带来极大利好。长沙作为长株潭一体化的核心城市，未来城市的吸附及辐射能力将进一步得到加强，未来长沙将成为大区域的经济中心和商业中心，城市未来发展潜力巨大,长株潭一
11、体化中心城市主要职能：信息与交通中心、商贸中心、科教中心、文化中心、综合服务中心未来城市规划中，长沙城市将形成一个核心城区+多个区域经济中心的格局,2014.04|Page 16,长沙房地产发展宏观环境分析总结,长沙地区生产总值的持续稳定增长及产业结构优化（进入后工业化时代，第三产业比重持续上升），为城市房地产、商业、金融服务等行业的升级发展创造有利的基础条件。,经济整体向好，将维持平稳发展状态，主要增长点体现在园区经济增长及产业结构的优化上；居民消费能力提高；随着长株潭一体化大区域规划的实行，作为中心城市的长沙未来吸附能力大大加强，未来将会有大量的人口导入，城市发展潜力大,GDP与产业结构,
12、固定资产投资,社会消费与人口,区域规划与城市规划,经济的快速增长带动居民收入和可支配收入水平的提高，居民消费能力提高，消费需求及消费能力强劲经济的快速发展也带来大量的高素质外来人口，人口的持续流入进一步扩大商业市场、房地产市场的需求。未来长沙商业市场发展势头强劲,近几年长沙房地产投资在GDP比重不断增加，各类市政设施及轨道交通建设的推进将刺激部分居住及投资需求,长株潭一体化的大区域规划大大提升长沙未来城市的发展潜力。作为长株潭一体化的核心城市，长沙未来的吸附力和辐射力将会进一步放大，未来长沙将成为大区域的经济中心、商贸中心、文化中心、综合服务中心,长沙房地产发展现状及未来趋势研判,2014年平
13、淡的土地市场给政府2015年带来了巨大财政压力，政,府必将积极推地以平衡财政支；,小幅回暖 2014年末各类政策利好不断加码下，长沙楼市上演“翘尾”行情，市场信心不断回振的背景下，各开发商也开始积极进行土地库存补入；,647,769,1007,932,973,1454,2178,2746,2131,00,11110,5000,30002500200015001000,348842010,1132011,1642012,2092013,1782014,2015,成交土地面积(万m2),成交建筑面积(万）,成交数量（幅）,预估值,土地供应市场 预计2015年长沙土地市场较2014年有小幅上扬土 地
14、 成交,从土地市场来看，2014年土地市场可经营性成交建筑面积1411万，环比2013年减少了36.75万方，意味着在土地储备情况上来看2015年新房市场供应量将有较大程度下滑；从新开工面积来看，2014年长沙新开工面积为1635万方，按照65%的变现换算，预计2015年商品房供应量约为1063万方，较2014年稍有回落；从购房者信心来看，2014年楼市低迷行情导致市场客户大部分观望心态较重，但2014年第四季度多个政策利好加码推动楼市成交，购房者信心不断回振，预计2015年楼市成交将有所回暖，但增幅有限。,1288.2,1030.3,1349.60,1189.8,1062.7,866.8,1
15、006.96,796.7,0,0.40.2,1.210.80.6,0.0,600.0400.0200.0,1600.01400.01200.01000.0800.0,2010年,2012年,2013年,2014年,2015年,商品房 供应量（万平米）,商品房 成交量（万平米）,预估值,商品房供应量与消化预计2015年长沙商品房市场将呈触底回暖趋势发展，成交量较2014年将有小幅增长 长沙内六区商品住宅量价情况及预测,供应量：999-1063万方,15.1,12.71138,13.51146,15.11186,15.81189,17.51212,19.11257,22.91303,24.9138
16、8,23.71367,25.11460,23.61515,22.81556,20.21581,0.0,30.025.020.015.010.05.0,0,200015001000500,各类物业成交情况虽然2014年下半年存量增量有所下滑，但基数依旧处于高位，去化周期超过15个月的警戒线，2015年将去库存仍为主旋律长沙商品住宅市场存量及去化周期,可售面积(万),去化周期,44.7,28.4,30.5,36.6,20.010.00.0,40.030.0,50.0,200.0100.00.0,400.0300.0,500.0,79.960以下,101.460-80,19.816.7340.0 2
17、47.5 408.2 170.3 233.480-100 100-120 120-144 144-180 180以上,12月各面积段住宅市场存量及去化周期,可售面积(万),去化周期,19.7,22.5,17.9,23.2,25.1,20.6,10.05.00.0,25.020.015.0,30.0,200.0100.00.0,500.0400.0300.0,600.0,232.2望城区,332.9雨花区,489.2岳麓区,218.8天心区,91.7芙蓉区,215.8开福区,12月各区域住宅市场存量及去化周期,可售面积(万),去化周期,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,72.1 74.5
18、7,68,48.4,48.0 48.9 47.0,28.9,各类物业成交情况其他物业类型去化周期均高于商品住宅，其中别墅及办公物业去化周期近6年半，且呈不断上升趋势发展，2015年市场竞争将更为激烈,6319.3,62 61 6210.8 10.6 11.5,6627.5,80.572 73.3 736735.7 32.0 34.9 31.04 33.71 32.9 33.3 36.6,0.0,100.080.060.040.020.0,0,10080604020,可售面积(万),近一年别墅市场存量及去化周期去化周期,98297,61299,49309,54312,76314,96318,76
19、326,67329,56375,59399,63 61415.01 432.67,54462.09,0,12010080604020,0,500400300200100,可售面积(万),近一年商业市场存量及去化周期去化周期,131,141 142,76.5118,57.4114,71.6 71.2169157,77.31177.93,10.0,70.050.030.0,80,100,200180160140120,近一年办公市场存量及去化周期,可售面积(万)52.439.7114 115 117,去化周期68.158.4116 117,93,93,99,103,106,105,109,117,
20、117,121,124,130,135,30.4,30.6,36.1,42.2,45.5,47.7,57.9,58.2,49.5,0.0,10.0,70.060.050.040.030.020.0,80,90,140130120110100,近一年公寓市场存量及去化周期,可售面积(万)29.6 28.4,去化周期31.4,23,长沙将有大量的商业综合体、经济园区、星级酒店等物业开业，在带动区域经济发展的同时，也提供了大量的就业岗位，提升了城市人口引力，这也给长沙楼市补入了大量的潜在需求人群长沙楼市存量依旧处于高位，漫长的去化周期无法提供充足的涨价动力，因此房价上扬的幅度不会很高轨道交通的建设将
21、带动沿线各楼盘的销售量价多个政策利好加码推动楼市成交，购房者信心不断回振，预计2015年楼市成交将有所回暖，但增幅有限新入市商业性项目需谨慎应对未来市场风险,2014.04|Page 23,长沙房地产发展现状及未来趋势研判总结,项目本体分析,项目简介,项目指标,本项目地处天心区，位于书院路语白沙路交汇处东南角，地块呈三角形。,占地：700容积率：1.5总建筑面积：1050建筑高度：24米用途：商业用地,本案,项目四至,南面：裕南街街道，开放式老旧社区,东面：六层楼民居,西面：书院路，天心区南北向要道,北面：白沙路，目前在施工，对项目略有影响,地块现状图片,项目交通,项目周边有1路,122路,1
22、34路,139路,160路,311路,358路,804路,901路,908西线公交车通行，交通较为便利。距离大春桥公交站约90米，距离第一师范站约340米。,第一师范站,大椿桥站,项目所在区域分析,区域房地产市场研究,天心区-区域概况,区位：长株潭融城核心区；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈。,天心区,南湖板块人口总量较高，是长沙文化商业中心，目前可开发住宅地块较少，商业氛围好，人气旺盛，适合进行商业地产开发省府板块人口总量为中密度，规划为文化教育中心，人气一般，但生活基础配套完善，人居环境较好，适合宜居型住宅地产的开发大托暮云板块人口总量
23、低，未来规划以工业园区为主，适合打造高端低密度的住宅片区。,人口条件 区域版块人口总量及密度,区域板块市场研究,南湖板块人口主要集中在坡子街、学院街、书院街区域，区域消费能力强，人口密度高，适合商业、商务、公寓、酒店等城市综合体开发；省府板块各街道人口分布均匀，人居环境较好，但人气稍显不足，应以住宅地产进行主要开发；大托暮云板块人口较少，人气不足，更适宜进行低密度的住宅开发,区域板块市场研究,人口条件 区域版块人口总量及密度,坡子街周边地区是长沙商业、办公、休闲及旅游的繁华中心区，人口密度高，经济基础好，购买力度强。,芙蓉中路、韶山北路、韶山中路沿线是长沙中心城区主干道，经济基础好，购买力度强
24、。,由于规划新省政府等的入驻，使得该地域未来发展前景普遍看好。,芙蓉南路沿线经济基础一般。,芙蓉南路,芙蓉中路,大托镇是天心区唯一的乡镇，距市中心10公里，人口较低，经济基础较差。,以物流、新能源制造和光伏产业为主。未来规划将有商贸服务业注入。,社会经济条件 经济基础,区域板块市场研究,社会经济条件 商业环境,从商业环境上看，南湖板块两大商圈商业氛围浓厚，购买力强，人流量大，开发商业综合体、投资型住宅优势较大省府板块的省府商圈处于开发初期，商业发展较迅速，但地域面积大，人气稍显不足，暂时仍不适合大型商业综合体开发；大托暮云板块的大托商圈仍有较大面积区域未开发；由于商业配套匮乏，可适当进行社区商
25、业的开发；,区域板块市场研究,社会经济条件 交通条件,从交通配套来看，南湖板块交通网络发达，区域内部和外部连接通道繁多,适合高密度商住公寓的开发；省府板块交通配套一般，以区域内部道路为主，外部连接通道较少，但未来发展和环境较好，可满足首次置业、改善型购房者的需求；大托暮云板块交通配套较差，以外部连接通道为主，是长株潭融城中心地域，未来将有外地人口导入此区，可从株洲湘潭外地客户需求进行深挖开发。,区域板块市场研究,南湖板块是长沙商业、文化、娱乐中心区域，文化底蕴深厚，人气旺盛，商业氛围好,适合要求生活便捷，生活节奏较快的投资型人群；省府板块历史资源较少，政府规划重点区域，未来定位文化教育区，人文
26、环境良好，交通配备较完善，区域环境适宜居住，适合受价格影响的首次置业者或改善住宅环境人群；大托暮云板块历史资源贫乏，新规划项目较多，以物流、制造业 为主,由于人车少，环境幽静，主要客户群体可定位健康养老修养生息型受众。,区域板块市场研究,社会经济条件 区域环境,依据基础条件综合评估,南湖板块人口密度高，基础设施非常完善，文化底蕴深厚，经济基础优越，人气旺盛，购买力强，但由于地块开发过盛，可开发地块面积较小，环境较为嘈杂，不适宜长期居住，更适宜进行商业、商务、酒店、写字楼、公寓等综合体的开发；省府板块交通和其他配套基本完善，是政府规划核心区域，配套及经济发展迅速，区域面积相对较大，人口密度不高，
27、人车流量不大，区域内交通发达，能迅速到达城中其他区域，环境较好，更适宜长期居住，适合进行标杆住宅项目的打造；大托暮云板块人口密度低，基础条件较差，商业、娱乐等配套正逐步改善，但暂时不太适宜大规模的商业综合体开发，较适合改善型客户群体，进行低密度较为高端的大户型住宅社区建设，同时进行适当的社区商业开发。,基础条件综合评估,区域板块市场研究,一公里,区域市场环境分析,因项目面积较为精巧，结合城市商圈分布、项目自身周边街道、河流等现状条件，将区域市场研究范围界定为地块周边一公里。,项目周边区域多为社区商业、底商、零散门面，缺乏集中商业与购物中心。虽经营业态种类比较丰富，但业态发展未得到有效规划，整体
28、档次偏低，商业辐射力不高，主要服务于区域消费力。,区域业态丰富，包含零售、餐饮、休闲娱乐（KTV、洗浴会所、台球等）、教育、医疗、生活配套等常见业态。区域多为老式住宅小区底商，店铺较小，虽业态丰富但档次不高。,区域市场环境分析,项目周边商业布局,书院观邸的临街商铺体量较小，商业氛围有待提升；北面湖南一师旧址为优良的文化与旅游资源，可在一定程度上拉动消费市场项目东面、西北面位大块闲置地块，消费人口受限综合项目周边商业分布情况，项目所在区域商业发展呈现零碎化的特点，须打造特色化产品谋求市场机遇,项目价值解析,项目价值点1：城市发展潜力巨大，中心板块价值稀缺,两个政务新区尚待市场认同，中心板块仍是城
29、市最具价值区域。,开福区,岳麓区,芙蓉区,雨花区,天心区,省政府,市政府,长沙经济开发区,长沙县,城市规划发展方向,传统中心区,总体规划：长沙市规划“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构；新开发的两个政务新区，区域仍然陌生，中心板块在未来仍然承担着无可替代的城市中央的角色；“东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移，但城市发展大方向保持向南（城南板块）长株潭一体化。,长株潭经济一体化是长沙经济发展中最重要的话题之一；由于“长株潭”经济一体化话题还将继续，天心区、雨花区继续成为投资的热点的趋势不会改变。,范围：芙蓉西，天心北，开发南，雨花西北发展特点：商业发达、囊括
30、两大核心商圈，最繁华的资源地带，大量商业、写字楼、商住两用房供应、高层绝对主流,中心板块完善配套、城市居住价值、单核城市发展中无可替代的城市价值稀缺之地,2、中心片区价值在投资者心中地位无法撼动，居住与升值潜力在长沙房地产发展中不可复制和替代！,1、在城市摊大饼式的大规模扩张和向外运动的同时，中心板块价值更加凸显与巩固！,五一商圈,东塘商圈,中心片,项目价值点2：“一江两岸，滨江利好。,当长沙明确一江两岸的战略发展,当长沙明确一江两岸的战略发展，是在向世界级城市滨水区看齐,滨江新城定位“长沙陆家嘴”,北辰三角洲定位“长沙曼哈顿”,南湖新城定位“长沙维多利亚”,华中心“长沙正中央”,整个长沙因一
31、江两岸而翻天覆地,规划区面积6.7平方公里。是长沙建设两型社会的核心示范区。,建筑面积97万平方米，将为长沙打造最高端项目群的整体形象,总面积3.57平方公里，是主城区内仅存的大规模滨江区域。,537万平方米。300亿打造的新型CLD，配套齐全的文化曼哈顿。,长沙CBD,长沙火车站,长沙黄花机场,武广火车站,滨江新城,火车站,黄花机场：25分钟武广火车站：20分钟,火车站：10分钟 C B D：5分钟,南湖新城是主城区内仅存的大规模滨江区域，是距离中心区域最近的大型滨江综合新城。,项目紧邻滨江南湖新城，处于滨江商务区和山水居住区核心外延位置，区位利好因素明显。,滨江南湖新城规划总占地面积559
32、7亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市核心区。新城依托5公里的江岸景观，打造生态、现代的长沙新城市核心区，形成“一带两园四区”的布局。“一带”，即湘江风光带。南湖新城内的湘江风光带长约5.3公里，宽20米-50米，视野开阔，景观优越，是新城重要的景观轴线。“两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。“四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区、山水居住区。,本案,项目价值点3：历史文化底蕴丰厚,最具长沙历史气息的区域,长沙有文字可考的历史3000多年，是“楚汉名城”，马王堆汉墓和走马楼简牍等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴。天心区是楚汉文化
33、名城长沙的主要发源地，历史文化悠久。早在秦汉时就设有郡置县，1996年区划调整后因天心古阁而得名，至今己走过三千多年的沧桑岁月，深得古城风雨神韵，荟萃湖湘文化精华。,传承集聚人才、城市包容的特点,从屈原、贾谊到曾国藩、谭嗣同，从毛泽东到胡耀邦、朱镕基，这是一个孕育和集聚影响中华民族的重要人物的土壤。,岳麓山,湖南第一师范,橘子洲,杜甫江阁,南郊公园,湘江风光带,项目拥有丰富的自然景观资源与人文历史资源。旅游、休闲、商务等因素可以为项目注入商业生机。,项目价值综述,城市中心板块南湖滨江新城传承、发扬、延续生态历史人文、自然价值提升,项目价值点,项目价值关键词,项目SWOT分析,S（优势）：,W（
34、劣势）：,O（机会）：,T（威胁）：,1、西邻城市中轴南北干道书院路，交通便利，昭示性好2、城市发展核心区，人口、经济、消费水平等因素均占优势，热点效益明显3、紧邻南湖新城片区，政策扶持力度较大4、山水资源与人文资源优势明显,1、现阶段区域内旧改工程体量较大，周边商业难形成合力，商业氛围还有待提高2、地块规模较小，可塑性较低,1、旧改释放巨大的人口居住需求与消费需求2、片区内诸多知名开发商项目在建，可联动或借势,市场供应量较大，整体市场竞争环境激烈,项目SWOT分析,项目定位,中高端 湘菜特色主题餐饮,项目定位依据：,项目周边居住氛围较浓，商务办公、商旅居住需求相对较小，且项目体量较小，重点考
35、虑零售、餐饮、生活配套等业态。餐饮行业的聚客能力强、口碑传播度好、形象打造性强，招商难度相对较小。项目周边餐饮多以快餐、家菜馆形式存在，可挖掘市场准入点，把握产品特色。正浩猪肚鸡（火锅）、鹿回头酒楼、参谋天下（健铭店）、江南公社等区域内中型或大型餐饮项目经营状况良好，为项目提供实践之可行性。,项目定位亮点：,重点利用项目临近的景观资源湖南一师旧址，打造体验湖湘特色的主题餐饮项目。牢牢凝聚周边生活区域以及商旅消费人群，做出特色，做出口碑。应结合文化内涵规划餐饮业态，形成差异化核心竞争力。,项目产品构想：,独栋，3层建筑，层高3.5-3.8米，每层建筑面积约350平米整栋出租，减少管理成本，利于明
36、确项目定位以及形象打造物业自持从商业地产的市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正优秀的商业项目都是以租赁为主，出售就面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很后期维护等问题。但整体持有，可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划。,建筑风格构想：风格古朴、典雅，与一师建筑相互辉映。,品牌引进建议：好食上、三湘人家、湘水芙蓉、57湘,项目经济预测,项目租金价格评估,采取市场调查法、比较法进行租金的评估：,选取项目一公里范围内社区商业、住宅底商、酒店商业等进行对比，对自身租金进行评估；选取面积在100-800平米之间店铺（过大及过小店铺租金跨度较大，不计入参考范围）；通过市场
37、调研得出，本项目租金范围为：元/天,持有OR销售？,财务分析 开发地块指标详述（模板）,总建安成本约为XXXX元,整体经济收益测算建安成本测算（模板）,总收益 销售收入约 元租赁收入约 元,整体经济收益测算收益测算（模板）,经济预测相关内容有待学习、研究,附录：商业租赁合同相关,商业租赁合同注意事项：,定义概述：租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。,甲方(出租方)应注意事项：1租赁物 2承租人 3租赁期限 4租金 5租赁物维修与保养 6违约责任,乙方(承租人)应注意事项：1出租人资格 2租赁物 3合同形式 4合同内容 5租赁期限 6租金 7转租 8违约责任,汇报结束 感谢聆听,
