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1、旧城改造项目施工项目背景与建设的必要性一、项目背景长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城之一，长沙具有优越的自然条件、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推动区域
2、协调发展方针和“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调发展，为长沙市的经济、社会发展带来前所未有的机遇。“长株潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。“长株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸
3、引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；旧城居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是
4、低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，长沙市从2009年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁200万平方米，2010年完成200万平方米，2011年完成330万平方米。2011年以来全市共立项86个，改造完成20个，8万多户25万旧城居民搬入了新居。2012年长沙全市完成旧城拆迁330万平方米；新增（筹集）廉租住房6000套；维修或拆除重建农村危房2000户。通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有4.2万栋，5万多户、18万多人生活在成片旧城内
5、，面积达到734万平方米。与此同时,全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。县位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口135万,下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了四通八达的交通网络。2011年，实现生产总值6379462万元，增长15.8%；财政总收入331000万元，增长57.8%；城镇居民人均可支配收入21093元，增长12.9%,农民人均纯收入11539
6、元，增长18.8%o据介绍，“十二五”时期，的主要目标是：县域生产总值年均增长15%以上，达到850亿元，力争突破1000亿元;财政总收入年均增长28%以上，达到85亿元，力争突破100亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长16%以上。县域发展呈现主要指标高位增长、重点领域竞相发力、社会大局稳定和谐的良好态势。本项目位于县历经铺乡新宝塔村、金南社区；活水河以东，玉潭东路以北，属县城整体规划的一部分。总用地面积490.94亩，住户476户。随着县“一江、两岸、三洲1、三湖”区域开发建设工作的推进，喇叭片区呈现出了良好的区位优势和自然优势，沿江大道、活水风光带、鳍鱼
7、洲开发及金洲湖的开发建设将使该地区具有独特的区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重要组成部分。但由于当时规划的局限性，目前该区路灯、垃圾站厕、园林绿化、小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞、化粪池暴膨和大雨过后小区被淹的现象；居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受
8、到严重威胁。为解决以上问题，县人民政府决定由县城市建设投资开发有限公司对县喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上的重点支持。县喇叭旧城改造项目，遵循“政府引导、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则。县城投公司将采取整体规划、分步实施的建设模式，将原居民原址安置，以土地作为筹措征拆和建设资金的渠道，从而彻底使该区域居民告别脏、乱、差的居住环境。二、建设的必要性1、全面建设小康社会的客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，由于城市不断扩张而形成的旧城区，历
9、史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好旧城居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。2、改善居民住房条件，构建和谐社会的需要旧城改造涉及面广、政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续发展工作”时，再次强调“
10、着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题:地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮平房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差；同时医疗教育等基础配套设施不完善。旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。3、改变城市面貌，城市核心区环境治理、提升城市品位的需要本项目用地位于县旧城区。项目区域内涉及拆迁户较多，破旧、低矮的建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。旧城改造使大片的旧
11、城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难、学生就学难等问题。本项目的建设是完善县城景观轴线的城市节点、提升县城品位、树立新形象的需要。4、县经济发展的需要属于古老的、经济比较薄弱的农业大县。但是，近年来随着“兴工强县”主战略的强力推进，加加、圣得西、忘不了、楚天科技等13个中国名牌、中国驰名商标、国家免检产品桂冠的斩获，青岛啤酒、兆山水泥、宏全食品、三一重工等全国知名品牌企业的驻足，已成为工业化道路上一匹朝气蓬勃、活力四射的黑马。县城位于县城东部，距长沙高新区18公里，在长沙市15分钟车程的范围内，与已建成的省级开发区经开区隔涉江相望，区位优势明显。在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路、319国道、石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是接受长沙和长株潭城市群经济辐射的前沿阵地，1小时的车程可以辐射11个地级市、5000万人口，是长沙市辐射湘西北的交通要道。该新区具有地势开阔、坡度平缓、土壤肥沃、天然植被茂密、水面众多的生态优势，是省会长沙的后花园，被投资商惊叹为“天然的高尔夫球场二项目的建设有利于实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新一轮激烈竞争中赢得先机，为在更大范围、更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现“鼎足三湘，进军百强”宏伟目标提供强大动力。
