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1、设施设备维护保养工作外包需要签订的维护保养合同，签订合同需要注意以下要素：其一、合同设备范围需要明确标注。通常在这类合同中只是书写比较笼统，比如空调合同单体部分、消防监控设备、消防联动系统、电梯维修等等，这些如此表示方法都不是很规范，在合同签订时候通常都不会有异议，在实际操作中会出现这样那样的事情，而且由于设备界限不清，会直接出现维护维修的真空区域，而正是这些真空区域最容易造成设备不良和发生故障后无人维修，同时还会出现故障扯皮现象。因此通常合同会有一个合同附件明确标识设备的清单和管辖范围以及内容，对设备的每一个区域都设置专门的编号标识，以便明确。其二、维保合同的内容明确。维保合同的内容一般有几
2、方面的内容：一是维护保养；维护保养中包含了定期维护和运行维护。定期保养是按照设备运行的通常规律和设备生产厂家所制定的保养计划；运行维护是指，设备特定的使用方法和特殊的运行环境（诸如粉尘、潮湿、公共场所等等）其运行时需要不定时的维护保养方式，也可以说是设备运行状态的维护保养约定。二是设备维修；很多设备使用管理单位在维护保养过程中为节省经费，经常会出现拿来主义的现象，设备的主体和设备的主要零部件都是市场上直接采购，只要满足当时的维修需要就可以了，这样一来经过了几次的维保之后突然发现，这台设备已经不是原来的设备，更没有设备原有的功能和功效，等到实际需要进行数据下载读写的时候就无法进行了。所以一般采用
3、的合同附件中有计划维修和运行维修，每一次的计划和运行维修均采用设备安装调试和一般流程，而针对设备维修配件一般均有维保单位采购，但是在合同签订的时候，需要提供一套设备主要配件的清单，以此来对配件购入之后验收的依据，保证设备的维修不脱原有设备体系。其三、明确维修到场时间和联络人。很多维保设备处在不间断运行状态或者是不定时运行状态,而维修的及时性也是维保单位的一个考核因素。目前很多单位签订的合同中没有明确的联系人和到场时间，到最后管理使用者认为维保单位维保不及时，维保单位认为设备单位叫得太急等等扯皮现象，更有甚者在出现设备大型事故时，各级政府主管部门调查过程中，使用管理部门竟会不知道找谁，维保单位也
4、不知道到底有谁负责这个单位的设备,到最后就是谁也不负责谁也不知道，这样的维保合同签订的必要性就不得而知了。通常采用的方式有，合同双方均有报修人和负责人，也就是说和合同至少需要四个联络方式。而维修到场时间则根据维保单位的距离进行协商制定，但是协商制定的时间需要在合同中进行明确的表示。其四、合同的技术和规范支持。由于设备技术存在一定的局限性，因此不能由维保单位进行一方技术定论，而管理使用方队技术也存在一定的局限性，因此有必要产生第三方设备技术支持，一般有设备生产厂家提供的设备参数、社会上技术协会、政府管辖的技术监督局等等，在合同初始的时候需要对此进行协商并在合同上标注，或者可以在附件中做好参数样板
5、。合同执行意外应该有争议的仲裁条款。其五、维保合同的明确效果。目前很多维保合同出现效果描述一大段,但是都是虚无缥缈的内容,没有具体的数据量化，除了一些大型外资企业的合同能够做到，基本都是没有实际的效果执行标准。比如：不间断运行设备的停运时间、设备群维护保养的完好率等等。维保合同现在已经得到了广泛运作，但是符合标准和规范合理的却是很少很少，但是一旦规范完整的维保合同，再加上严格的执行，到最后维保公司的职能会进一步扩大，成为管理使用者的技术支持者和设备好保姆。此外，维保合同除了上述的五大要素外，还有维保单位的认证、服务量化、设备维护台账、应急处理方式、价格合理构成、处理交接流程、服务认证等等各方面的内容，但是五大要素是目前出现最大的缺陷，尽快地改善维保合同的签订和执行对设备管理使用者无疑是一个良好开端，也是达到设备维护保养效果的良好基础，也是设备使用和减少设备费用延长使用年限的良好措施。
