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1、北京师范大学珠海分校不动产学院,第五章 收益还原法,收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,预测估价对象的未来收益,求取报酬率或资本化率,选用适宜的收益公式计算收益价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,重点掌握内容：重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。,北京师范大学珠海分校不动产学院,概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）折现求和，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。收益还原法是从未来的角度评估房地产价格，本质
2、是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价格。,第1节 收益还原法的基本原理,北京师范大学珠海分校不动产学院,理论依据：预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能够带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。即房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值确定的。,北京师范大学珠海分校不动产学院,理论依据：收益法的基本思路：购买收益性房地产，可以视为一种投资，购买房地产未来能够获得的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金
3、。对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：不动产的价格 例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值40万元。,北京师范大学珠海分校不动产学院,适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益即可；适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。,北京师范大学珠海分校不动产学院,收益还原法的
4、操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜地收益法公式计算收益价格,北京师范大学珠海分校不动产学院,第2节 现金流量与资金时间价值,现金流量现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。,北京师范大学珠海分校不动产学院,现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期
5、内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。,现金流量时间标度,北京师范大学珠海分校不动产学院,(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况
6、绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。,北京师范大学珠海分校不动产学院,资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬
7、。也就是说，这60元是1 000元在1年中的时间价值。,北京师范大学珠海分校不动产学院,对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。(2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。,北京师范大学珠海分校不动产学院,利息与利率 对资金时间
8、价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，银行利息是一种资金时间价值的表现方式。利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：F n P In式中 F n 本利和；P本金；In利息；下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。,北京师范大学珠海分校不动产学院,利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i x 100%式中 i1 一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
9、注意：如果已知年利率为6，则月利率为,北京师范大学珠海分校不动产学院,利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：InP x n x in个计息周期后的本利和为：Fn P(1+i x n)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累 计的利息进行计息，即“利息再生利息”。,北京师范大学珠海分校不动产学院,按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：InP x(1+i)n 1 n个计息周期后的本利和为：
10、Fn P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。,北京师范大学珠海分校不动产学院,资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。例如，现在借入100元，年利率是15，一年后要还的本利和为115元，这就是说，现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(一)最一般公式,第3
11、节 收益法的基本公式,北京师范大学珠海分校不动产学院,对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中ai，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(二)净收益每年不变净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无
12、限年；二是收益期限为有限年。1、收益期限为无限年,北京师范大学珠海分校不动产学院,2、收益期为有限年,北京师范大学珠海分校不动产学院,净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限)价格之间的换算；用于比较不同期限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行的价格调整。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(1)直接用于测算价格 某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗不动产的
13、报酬率为85。试计算该宗不动产的收益价格。解：该宗不动产的收益价格计算如下：,北京师范大学珠海分校不动产学院,(2)用于不同期限价格之间的换算 为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的“”,则有 Kn 因此，K70表示n为70年时的K值，K表示”为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下：,北京师范大学珠海分校不动产学院,若已知V，求V70、V50如下：V70 V x K70 V50 V x K50若已知V50，求V、V70如下：V V50 x V70 V50
14、x如果将上述公式一般化，则有：Vn VN x,北京师范大学珠海分校不动产学院,例子：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为2500元m2，报酬率为10。试求该宗不动产30年收益权利的价格。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(3)用于比较不同期限价格的高低 要比较两宗不动产价格的高低，如果两宗不动产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。例子：有甲、乙两宗不动产，甲不动产的收益期限为50年，单价2 000元m2，乙不动产的收益期限为30年，单价1 800元m2。假设报酬
15、率均为6，试比较该两宗不动产价格的高低。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所在地段的基准地价目前为1 200元m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。,解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就
16、是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略,北京师范大学珠海分校不动产学院,课后作业：（1）某宗不动产已知可取收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来的第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类不动产的报酬率为10。试计算该宗不动产的收益价格。（2）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15，问月还款额为多少？（
17、属于现金流量和资金时间价值部分的内容）,北京师范大学珠海分校不动产学院,第5节 净收益,不动产收益的确定1、对于出租不动产的收益确定 运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置(即100出租)情况下的收入；有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；2、对应用于经营的不动产的收益的确定：经营收入,北京师范大学珠海分校不动产学院,运营费用的确定1、出租中总费用管理费
18、：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。通常按年租金的2-5%；维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%；税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税中介费用：一般为一个月租金。2、企业经营费用经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等；生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。,北京师范大学珠海分校不动产学院,净收益的确定1、出租的纯收益 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用 有效毛收入运营费用注意：在实际求取净收益时，通常是在分析租约的
19、基础上决定所要扣除的费用项目。2、经营的纯收益：不动产纯收益总收益经营总费用 3、尚未使用或自用的不动产纯收益：比照类似不动产计算得到。,北京师范大学珠海分校不动产学院,求取净收益时对有关收益的取舍1、有形收益和无形收益 有形收益：由不动产带来的直接货币收益；无形收益：由不动产带来的间接利益(自豪感、提高个人的声誉和信用)；注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收益。2、客观收益和实际收益客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。实际收益：待估不动产在现实的经营水平下，实际取得的收益。（一般不直接用于估价）注意：有租约限制时，租
20、赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。,北京师范大学珠海分校不动产学院,承租人权益价值：剩余租赁期内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和；所以同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：；有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益的价值,北京师范大学珠海分校不动产学院,例子：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二
21、层可出租面积的正常月租金分别为200元m2和120元m2，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为9。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。,北京师范大学珠海分校不动产学院,收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间(1)对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。(2)对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的
22、收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。,北京师范大学珠海分校不动产学院,第5节 报酬率,报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率，为投资回报与所投入资本的比率，即 报酬率 为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。投资回报：是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。,北京师范大学珠海分校不动产学院,可将购买收益性不动产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是不动产价格，试图获取的收益是不动产预期产生的净收益。投资
23、即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报酬率与所投资风险争相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。因此，在不动产估价中选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。,北京师范大学珠海分校不动产学院,报酬率的求取方法1、累加法 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象不动产存在的具有自身投资特征的区域、行业、
24、市场等风险的补偿。,北京师范大学珠海分校不动产学院,2、市场提取法 市场提取法是利用与估价对象不动产具有类似收益的可比实例不动产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。（1）在V 的情况下，是通过Y 来求取Y，即可以将市场上类似不动产的净收益与其价格的比率作为报酬率。（2）在V 的情况下，可通过下式求取Y在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。V=0,北京师范大学珠海分校不动产学院,3、复合投资收益率法土地与建筑物的组合 评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。三者之间的关系：,北京师范大学珠海分校不动产学院,4、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资及其报酬率的资料；（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（如下图）；（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。,
