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1、房地产开发重要节点及流程,一、关键节点和里程碑,42个关键节点12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。,1、里程碑：国土证取得对应5个关键节点：土地获取取得建设用地规划许可证策划单位的确定项目公司成立项目公司立项（审批制、核准制、备案制）,2、里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过-营销总案完成（时间要求）,3、规划方案通过：规划方案通过政府审批部品材料清单及建造标准形成目标成本编制及确定制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）项目现金流量分析销售示范区设计方案
2、（售楼部、样板区）,景观设计方案完成（与总图同步介入）扩初设计完成施工图完成（审图、目标成本调整）建设工程规划许可证招投标确定总包单位施工许可证三通一平,4、开工（里程碑、关键节点）5、里程碑：项目贷款到位关键节点：项目贷款到位销售示范区开放（销售中心、样板区）物业公司确定,6、里程碑：达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、里程碑：开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料),8、里程碑：销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）,10、里程碑：主体封顶关键节点
3、：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料)景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合.)市政、景观单位进场,一房一验11、里程碑：竣工验收关键节点：单体竣工验收交房方案总平内部验收综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）,物业承接验收、移交12、里程碑：交房关键节点：交房（交房率）产权办理（时间要求）,非专业人员土建基本知识,一、建筑的分类二、建筑的组成 三、如何看懂施工图 四、施工的程序和流水五、施工的要点六、施工的材料 七、建筑的专业术语,一、建筑的分类按用途分：住宅、办公、酒店、公建按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体按高度分:多
4、层、小高层、高层、超高层(低层、多层、中高层、高层）按住宅类型分：别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅.,二、建筑的组成：1、基础：条型基础、筏板基础、箱型基础 桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩 2、独立地下室与利用基础空间的地下室。,3、地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、.4、内外粉刷、外墙装饰面、保温5、楼地面（屋面防水）6、水电安装,二、如何看懂施工图：1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图.2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）3、建筑总说明、结构总说明、建施
5、-、结施-水施-电施,四、施工的程序和流水,1、基本程序：基础-屋顶2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）-围护（墙）-粉刷（内外）3、流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。4、流水与进度计划的关系。,五、施工的要点,1、钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间2、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施3、粉刷：底糙4、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂5、屋面防水、厨卫防水、地下室防水,六、施工材料,砼：（水泥、石子、砂、水）钢筋：一级钢、二级钢、三级钢水泥：模板：砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂）.,七、建筑专业术语,1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）,住宅日照标准：大寒日一小时保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、石材干挂、湿贴半刚性路面、基坑围护、台班、,定额含量、机械费、人工费补差：人工补差、量差、价差,谢谢！,
