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1、23.9.5,1,万科上海区域装修房工程管理指导,二零零七年十月,万科上海区域品质管理部,23.9.5,2,引子,一、06年金地“未来域事件”二、07年杭州“逸天广场事件”,万科上海区域装修房工程管理指导,23.9.5,3,思考,万科上海区域装修房工程管理指导,如何实现符合客户要求的装修房？,系统化运作,精细化管理,作为工程管理人员，你最想知道什么？,23.9.5,4,指导目的,解决系统性问题，避免群诉,万科上海区域装修房工程管理指导,一、全面了解：策划、交接、工序、工期、材料、施工管理、成品保护、交付、维修。,二、掌握重点，做甲方工程管理人员该做的事情，其余让监理和施工单位完成,23.9.5
2、,5,指导目的,万科上海区域装修房工程管理指导,一、确定现场方案,二、划分交接界面,三、安排工序流程,四、细化工期计划,五、控制工程品质,六、组织物业交付,七、管理后期维修,23.9.5,6,一、确定方案,万科上海区域装修房工程管理指导,设计前置，样板房先行，合同策划，编制管理指导书，做好施工准备,二、销售样板房：进一步解决土建和装修、图纸和现场脱节问题。同时根据客户反馈和内部客户体验调整设计。可选用拟合作的单位施工，以评估该单位及项目部。,一、研究样板房：对非标准户型，可另选其它地点施工研究样板房，进行户型、水电管线、材料部品匹配性、施工节点等等研究，以调整优化，避免后期大面积的返工。,三、
3、合同策划：装修总包单位确定(优先选用土建总包）、标段划分（公寓300套，别墅100套为宜）、确定监理人员数量。,23.9.5,7,二、界面划分,万科上海区域装修房工程管理指导,明确界面，写进相关合同，以能最大限度地分清双方责任、减少交叉施工、节约成本为原则,厨卫防水：装修总包施工（保修时间延至5年，留渗漏保证金）；进户门和防火门：厂家或装修总包，各自责任需明确；户内管线：一般穿线由装修总包施工；预埋管在砼结构内的由土建总包完成（预留出管 头），二结构内的由装修总包完成；户内墙顶面腻子：由装修总包施工，但两次竣工备案除外；地板细石砼基层：由土建总包施工；阳台：结构层直接交接；铝合金：一般交接时不
4、撕掉保护膜。窗外侧的成品质量由土建总包负责，门两侧和窗内侧的成品保护由装修总包负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包负责）,23.9.5,8,三、安排工序,万科上海区域装修房工程管理指导,按集团工序指引执行，严禁交叉施工,户内32道和公用部位18道工序，36项停歇验收点，8项项目经理部质量控制点。,23.9.5,9,四、细化工期,万科上海区域装修房工程管理指导,掌握主要甲供材料的供货工期,PVC覆膜户内门：20天，样板房10天橱柜：30天（现场具备测量条件后）收纳系统：20天，样板房10天，每日供货50套（现场具备测量条件后）实木复合地板：45天通知生产，14天通知
5、供货安装强化复合地板：30天通知生产，14天通知供货安装洁具、五金：25天,23.9.5,10,四、细化工期,万科上海区域装修房工程管理指导,合理细化工期，保证现场忙而可控,一、确定节点：根据项目开发控制节点的要求，在充分掌握（预判）土建总包移交面的质量进度情况（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材（甲分包）供货（安装周期）材料的情况，充分考虑环境及资源（场地、天气、政府验收手续等政策因素）和风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点计划（需有余量可控），并把该计划落实到装修合同中。,二、确定详细施工计划：根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计（主要为劳动
6、力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲供材（甲分包）合同中。,三、注意事项：应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等节点进行。）。,23.9.5,11,五、控制品质,万科上海区域装修房工程管理指导,坚守底线，客户导向,一、制度保证：交底制度、样板引路、集中加工、单工种流水作业,二、检验保证：工序交接验收、停歇点验收、物业细部检查、分户验收制度。,三、品质保证体系：确定控制点监控,23.9.5,12,交付策划,
7、交付楼号最终确认,接待能力了解,单日交付户数预计,综合考虑楼号分布与标段因素,应急维修地点设置,交付时间安排技巧,交付准备,召开交付准备会（公司内部）,编订风险问题统一说辞,组织物业验房工程师培训,编制施工单位信息一览表,召开集中交付协调会（外部）,编制应急维修人员、备件清单,交付时间最终确认,集中交付,项目部工程师交付现场坐班,总包管理人员陪同业主验房,周密组织现场应急维修,重点客户重点跟踪,确保信息传递通畅,每日总结,六、组织交付,精细组织，打好关键战役,万科上海区域装修房工程管理指导,23.9.5,13,七、管理维修,万科上海区域装修房工程管理指导,毫不松懈，提高业主满意度,一、事前约束：保修协议签订、备品备件、人员的分派与培训、引入第三方维修单位、提出控制预案、协助物业管理,二、事中处理：集中检查和维修、引进专业技术支持单位，对难点进行重点处理、更新备品备件,三、事后总结：制定满意度提升措施和客户体验提升措施、编写工程总结。,23.9.5,14,讨论,万科上海区域装修房工程管理指导,3点收获？,23.9.5,15,欢迎讨论,
