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1、房屋修缮与空置房管理制度一、日常维护保养1、费用来源：业主缴纳的物业管理费。2、日常维护、小修由工程部按维修计划或按管理处报修项目组织人员进行，管理处验收维修质量。3、房屋日常养护内容：主要包括地基基础养护、室内地面养护、门窗养护、房顶屋面通风道养护等。二、中修，大修，更新、改造1、费用来源；业主缴纳的物业专项维修资金。2、中修、大修、更新和改造（1）工程部根据年度大中修计划（或临时新增计划）进行。每次实施前，应提出书面申请，提交物业公司总经理审核、业委会批准（必要时向政府相关主管部门批报）。维修申请应包括以下主要内容：实施大中修方案的必要性、具体实施方案、费用预算、委托设计、施工单位相关资料
2、等。（2）获得批准后，工程部负责组织方案的实施、过程监督和工程验收；财务部门负责按条例规定的核算办法，将费用分摊到每一位业主，事前收费或从专项维修资金中支取（紧急情况下维修除外）、事后向全体业主公示费用收支情况。三、空置房管理空置房指开发商尚未出售的房屋、物业公司尚未对外租出的房屋。1、空置房保洁：保洁部负责空置房屋的卫生保洁，原则要求每周进行清扫1次、天晴时择时打开窗户通风。2、空置房维修：工程部负责空置房屋设施检查与维护，原则要求每周进行维护保养1次，主要维护保养内容为：（1）根据季节变化对房屋进行通风、散热或烘热，防止墙面、天花板损坏；（2）检查门窗有无破损，水电是否关闭，有无跑漏水，电
3、器有无异味；（3）定期对电器打开试运行，保持电器工作状态良好，注意及时关闭电源。3、空置房信息：物业公司（或管理处）应对空置房建档，并将空置房信息发送给收费主管、客服中心、工程（维修）部门和保洁部门；空置房情况如有变动，应及时更新档案并重新发送空置房信息。4、售出未入驻闲置房维护：对于已经售出但业主暂时没有入驻的闲置房，由维修人员对公建设施定期进行检查（客服人员定期联系业主配合）。5、空置房收费：开发商未出售房的空置房费，由各物业公司与开发商具体协商确定。6、空置（闲置）房利用：由物业公司（或管理处）负责收集长期闲置房的承租信息，通过中介等多种形式对外出租。四、防雷安全管理1、工程部（设备设施
4、主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大与10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。4、
5、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物和建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。序号设备名称设备型号安装地点装机容量台数电压等级工作方式出厂编号出厂日期生产单位使用时间检测周期配套电机型号主要部件随件资料备注附Ilf设清单小区/大厦名称:日年月设,限单小区/大厦名称：年月日设备名称制造国家出厂日期型号厂家进场日期规格出厂编号安装日期安装地点设备编号适用日期总质量电机数量验收日期外形尺寸电机功率设备原值在主要技术性能附属设备、主要零部件及其参数电机定额电压定额电流转速频率功率出厂序号、日期控制机检测周期设备技术配套主要附件序号名称型号规格数量序号
6、设施设备名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注午度设在、uut保舜计划编制日期:年部门：月日批准（物业公司总经理）:审核（工程部经理）:编制:备注：内部保养用表示；委托保养用表示：供电、供水、避雷、特种设备强制检测用表示。附11+度设.大中修计划部门：编制日期：年月0序号项目/设备名称设备编号大中修内容费用预算计划实施时间备注批准（物业公司总经理）：审核（工程部经理）：编制:附115（月）设设施检记录日期设备设施名称检查内容及结果检查人异常情况故障排除情况备注小区/大厦:编号:注：正常划“7”，有问题或正在维修时应注明。附116：设备/设施名称规格型号设备编号设施设.他
7、修记录小区/大厦:编号:故障内容故障时间维修时间开始结束维修情况更换材料/数量维修后运行情况审核人备注年月日附117:设备名称规格型号设备编号保养日期保养项目iM设供界记录小区/大厦:编号:保养内容适用材料/数量备注年月日附118：设报修批嶷日期：年月日设备名称规格型号设备编号经办人部门经理报废原因处理措施审批意见审批人/时间附11T:小区/大厦：日期：年月日交班人值班时间值班记录接班人接班时间备注附IlT0：电气工作票一、工作负责人（监护人）：姓名职称班组工作人员：二、工作地点和工作内容：三、预计工作时间：20年月日时分至20年月日时分四、安全措施：断开电源步骤（包括已拉开的开关和刀闸）：应
8、装接地线地点：应设遮栏、应挂标示牌（只写需要临时增设的）：五、工作中应注意事项：工作票签发人：（盖章）年月日时分工作许可人：（盖章）年月日时分工作负责人：（盖章）年月日时分六、工作终结：全部工作于20年月日时分结束，工作人员已全部退出，材料工具清理完毕，工作票交回。工作负责人：（签章）工作许可人：（签章）临时遮栏、标示牌已拆除，常设遮栏已恢复。接地线号等共组已全部拆除。工作许可人：（盖章）年月日时分（工作票不得任意涂改）附Il-11:黄用立作累命令号：编号：年月日操作开始时间：时分操作终了时间：时分操作任务：顺序操作项目123456789101112131415161718监护人：操作人:国A
9、F压运行记录附1113:操作人时间变压器1变压器2变压器3变压器4温度低压进线柜温度C低压进线柜温度C低压进线柜温度低压进线柜ABC电压电流有功无功ABC电压电流有功无功ABC电压电流有功无功ABC电压电流有功无功当日配电室低压运行情况有功功率无功功率备注国3fc低压工杼记录小区/大厦:天气:温度:年月日殳.机场行记录大厦名称：年月日设备编号运行原因起始运行时间数据操作人运行监护人结束运行时间数据开机前检查情况柴油检查机油位置水箱水位选择开关位置输出开关位置电瓶电压值运行记录项目输出电压（伏）AB：输出电流（安）A：BC：B：CA：C：频率（HZ）转速（转/分）电瓶电压机油油压（MPa）机油油
10、温水温室内温度通风系统机器响声振动消防系统照明停机后检查备注：附1115:餐气、售油*炉暹仃记录时间锅炉出水锅炉回水盘管出水盘管回水机油油面热水出水热水回水力燃备注csMPMPmp油面正常mcMPMP8：OO9：0010：0011：0012：00、13：00、14：0015：0016：0017：0018：0019：00、20：00、21：0022：0023：0024：001：002：003：004：005：006：007：00、当班人交班日期/时间接班人接班日期/时间燃气、*5*侦炉运行记业小区/大厦：年月压力反洗再生置换正洗出水硬度记录人备注附1117:负交换站工行记录小区/大厦：日期:项目
11、时N1号交换站2号交换站3号交换站蒸汽压力热量备注出水压力出水温度回水压力回水温度补水量出水压力出水温度可水压力回水温度补水量出水压力出水温度回水压力回水温度补水量本班蒸汽耗用量备注:值班人:W1118:记录时间工作压力运行泵电压(V)电流（八）蓄水池/箱水位(M)值班人签名备注日期时间MPa1234512345小区/大厦:编号:附1119:楼B地检/拙检记录巡检项目由梯编号1234567891011121314151617181920212223机房1机房各加清洁2油镜油位3油杯油位4盘车T具5应急灯6灭火器7捽制相8照明、通风设备9警告牌及门窗、门锁10电引机11减谏箱及绵轮12安全装皆小
12、区/大度:编号:13机房温府14由源箱1516续上表轿箱1轿洞门联锁2安全触板及开关3轿内显示器按钮4对世由话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感等9操作开关10井道1斤门及显示2钥星匕开关及消防核钿3厅门联锁4按钿5绣冲器及开关6底炕（积水、照明）备注说明：检查完好打“J”；发现问题时打“X”，并在备注中简要说明问题情况。W11-20：电梯外委单位评价标准一、合同执行评估（只作扣分处理）1、属于维保单位责任，发生人员伤亡重大事故的，即时终止维保合同；需承担经济、法律责任时，通过协商，法律途径处理。2、维保人员应具备专业资格证书。否则，扣除20分。3、电梯发生故障，维保人员应
13、在合同约定时间内赶到现场；否则，扣除20分。4、工作联系电话应保持24小时畅通；特殊情况，应提前通知。否则，扣除20分。5、应以优惠价格提供优质润滑油料及配件。否则，扣除当月20分。6、应按合同约定程序确定更换配件事宜，并履行相关手续。否则，不于报销费用，扣除20分。二、维保质量评估（总分100分）1、运行质量评估（25分）（1）轿门、厅门操作（5分）轿门、厅门运转必须符合设计要求，加减速尽可能平滑，开关门时间符合规程要求。群控电梯的开门、关门、驻停时间应全部统一。（2）轿门、厅门安全保护（4分）保护装置动作必须符合设计要求，显示、动作、噪声级别不超出设计参数范围，动作有效、反向开门，确保乘客
14、安全。（3）运行质量（每项2分，共10分）加、减速的平滑性。平层精确度及一致性。电梯轿厢的水平晃动。单层、多层的运行时间。群控、并联、消防操作。（4）信号系统（共3分）数显装置、按钮灯、方向灯及到站钟等保持完好。（5）噪声水平（共3分）门运行（含保护），轿厢运行和机房的噪声水平均在允许范围内。2、维修保养质量评估（共75分）（1）机房（每项1分，共10分）修复或更换机房照明设备。清洁机房，将所有需要处油漆。机房所有设备附上正确梯号。电源开关操作可靠。零件柜物件安放整齐，必要时上锁。清洁通风设备。使用指定的润滑油。正确挂好紧急开闸扳手，并有紧急救援操作说明。维修后，线槽、接线盒及时盖好盖板。加以
15、保护机房地面穿线孔，及时填充多余孔洞。（2）曳引机（每项1分，共24分）清洁曳引机及电机，必要时重新油漆。防止曳引机漏油，必要时更换油封。加油至规定油位，己污染的油应更换，更换时必须使用规定的齿轮润滑油。调整或更换推力轴承。检查齿轮啮合状况及间隙，必要时调整或更换。拆开制动器，清洁、润滑及调整机械部分，必要时更换磨损的配件。清除制动销上的油漆，并予润滑。更换磨损或浸油渍的闸车皮。润滑曳引机所有轴承，并作加油记录。确保曳引机或电机上之散热吹风机操作良好。更换损坏或响声过大的曳引机轴承。适当校正电机与曳引机的中心线。校正固定曳引机上的编码器，传感器等，及时更换。检查曳引机组的运行噪声。检查电机定、
16、转子之间间隙。检查并更换曳引机底部之减振胶垫。检查曳引机和导向轮的磨损程度，必要时予以更换。检查清洁并润滑曳引绳。截短或更换曳引绳。检查并润滑所有导向轮。更换破损的钢丝绳绳头弹簧。均衡钢丝绳张力，如有绳头夹，应予牢固。检查、维护电机联轴器，必要时应更换磨损零件。&检查并坚固松动的绳轮支架。(3)控制柜(每项1分，共10分)清洁控制柜，整理并绑束好配线，盖好所有盖板。紧固控制柜内零件，将所有接线端子编号清楚标明，并保证接地系统完好。确保所有电气连接端子牢固，紧固变压器、电抗器、变频器、调压器、放电电阻等的接线桩头。更换性能不佳的零配件、指示灯等。按要求调整好各继电器的活动部位、触爪等。按要求调整
17、好各接触的活动部位、触爪、灭弧装置等。清洁并确保PC机运行程序正确，指示灯系统完好，固定可靠。清洁并确保微机（或微机主板）运行程序正确，信号指示系统完好，固定可靠。使用标准保险丝，不使用其它代用品。保证各控制柜上的风扇工作正常，清洁控制柜的空气过滤装置。（4）选层器（每项1分，共8分）清洁选层器，包括滴油盘、钢带轮、楼层档板、平层碰铁等。将各组件装置固定于正确位置。清洁、整理及束紧选层器的配线。装上所有的防护盖板。调校齿轮之间的啮合情况，检查磨损情况，必要时更换。清洁和润滑钢带。安装、调整及更换钢带油毡。紧固选层的轴承，并将磨损较大的更换。（5）限速器（每项1分，共7分）清洁限速器，必要时可重
18、新油漆，并注重清除轴承及油孔上多余的油漆。检查并调整好限速器上的电气开关或触爪。润滑限速器上的轴承、齿轮、销、弹簧等，使其灵活可靠。装好所有盖板、护板、配齐各处所欠缺的螺母、螺钉。调整并保证限速器绳与压块之间的间隙。清洁、更换、调整或截短限速器钢丝绳。当重调限速器时应封漆并记录测试日期。（6）轿顶（每项1分，共11分）清洁轿顶，必要时重新油漆，并保证有足够的照明。轿顶检修盒的配置符合规程要求，确保轿顶检修优先。清洁、调整、润滑轿顶安全触板开关动作正常。调整安全钳系统及拉杆上螺母，使其提拉力符合规程要求。检查、调整轿厢的胶垫或滚轮。确保钢带开关安装在正确位置。重新补装缺少的防护盖和接线盒、线槽的
19、盖板。清洁和润滑轿顶的反绳轮，检查其盖板的挡绳轴。更换磨损及噪声过大的终端保护装置。调整、维护轿顶接线，检查轿厢电缆接地线是否完好。如果安装轿顶防护栏，必须牢固，并且高度符合要求。（7）导靴或导向滚轮（每项1分，共5分）清洁、调整和润滑导靴或导向滚轮。更换磨损严重、破坏及噪声偏大的导靴衬或滚轮。在没有汕嘴设备的滚轮座上要钻孔加油。轿顶和对重顶顶滚轮要加防护盖板。导靴应加销钉。说明：1、本办法为通用版，无个别项目的电梯，该项目分数不减。2、本办法采用每月随机抽检的办法检查。3、本办法作为电梯维保单位的月评估计分，年底作为排名的依据。序号名称型号/规格单位数量所在位置附带附1121:公共设施清单小区大厦
