大亚湾在售市场调查报告.ppt

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1、大亚湾市场调研报告,大亚湾市场调查报告,大亚湾印象,世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极,众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高,优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞,人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起,大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市,大亚湾市场调查报告,大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力,大亚湾宏观经济发展,200

2、6年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌 南 海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其 余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业贡献214.2亿元，汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。,2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值 177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。,2020年大亚湾规划人口情况,近年来大亚湾人均GDP发展,大亚湾市场调查报告,五区

3、一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口 物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业,“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行 政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨 海石化新城区。,东区：高标准打造的世界 级石化工业基地，随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产，目前年工业生产总 值逾300亿,中区：以行政、商务、金 融为发展方向，凸显滨海 城市特色，承担并完善城 市功能的核心区域,西区：主要发展电子、汽 车零部件产业，住宅项目 集中开发区域，大亚湾产 业基地的后花园,港区：以

4、惠州港为基础，重点发展港口物流业，加 上和记黄埔的参资入股，惠州港进入崭新发展阶段,黄金海岸旅游区：包括霞 涌、辣甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区域性旅游胜地,大亚湾产业规划布局,重点产业项目巡展聚集化的石化基地！,以中海壳牌南海石化、中海油1200万吨炼油两大核心项目为 龙头的石化产业链，正吸纳越来越多的中下游企业进驻,大亚湾石化重点工程经典回放：,2005年7月21日，全球第二大石油化工仓储企业欧德油储集团公司举行奠基仪式 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东

5、LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。2009年5月中海油1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。,中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。,中海油1200万吨炼油项目：占地2.68平方公里，总投资216亿，是目前中国国内单系列最大的炼油厂，主要产品为汽油、航空煤油、柴油、液化气、石油焦等15大类。预 计在满负荷

6、生产后，每年可向社会提供各类油品约700万吨，化工品400万吨，将改善广东乃至华南地区的石油能源供应。,石化产业成为区域经济发展的强力引擎，聚集产业链形成 高收入产业人群迁徙涌入，大宗商品市场需求增加！,宏观经济持续发展与产业结构优化 聚集产业人群，为房地产发展奠定基础,大亚湾市场调查报告,东部沿海高速的开通，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地+深圳东部卫星城,大亚湾 经济技术开发区,大亚湾一级辐射地区时距,随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展,大亚湾交通规划解析,东部沿海高速：全长48公里，2

7、009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区 深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至 厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时,1990年 深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖,1999年 滨海大道开通，改变了南山、蛇口,2006年 深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展,深圳土地日益稀缺 空间受限,大亚湾承接深圳 产业转移,交通带动 区域发展,大亚湾房地产市场未来客户构成,1、深圳投资客群2、石油化工、电子、汽车、港口 物流、旅游等支柱产业所带来 的企业中高层管理者、高级白 领等高

8、收入人群,1、大亚湾政府、事业单位工作者2、未来衍生的房地产、商贸流通 等服务产业从业者3、城际交通开通后，出于深圳高 房价而选择大亚湾购房的自住 型刚性需求，属价格外溢客户4、淡水、澳头等老城区的本地居 民，以私营企业主居多,1、非深圳异地置业者，包括港澳 人士，珠三角其他区域人群，多出于休闲度假及投资目的,未来比重必将增加的大亚湾购房客群：区域支柱产业人群+深圳迁徙产业人群+衍生第三产业人群+深圳价格外溢型自住客,深圳投资客比例逐年降低，深圳自住需求及本地需求稳步递增,大亚湾楼市需求结构演变历程,时间轴,9293年,发展阶段,发展特征,需求属性,9401年,0207年,08年09年,起步期

9、,停滞期,快速发展期,新阶段,受经济开发区正式成立的利好，诸多优惠政策吸引资金 进入,93年地产泡沫 挤破，大亚湾房地产市场在起步不久即进入漫长低谷期,世界级石化产业定位带动投资信心，中海壳牌石化的立项与投 产使房地产开发投资 额度在03-05年以67%的增速扩张,经过08年金融危机的冲击，投资客资产缩水严重，置业大亚湾投资需求萎缩。随着深圳回暖与年底沿海高速通车的利好，大亚湾于09年4月全面回暖。,当地政府部门、企业人员的极度有 限需求,主观设想的预期远低于现实发展状 况，供需双方的真空期,受03年后深圳房价迅猛 攀升影响，大批深圳人 置业房产意识激进狂热，大亚湾楼市价格洼 地的现状，石化巨

10、头的 进驻投产，造成区域8 成以上的需求来源于投 资动机,07年底深圳楼市风向急转，泡沫逐渐浮出水面，投资客房产套牢，这些信号打压了深圳投资置业者的热情，随之而来的金融危机更是让大亚湾楼市雪上加霜。而08年7月深盐二通道的通车，萌发了深圳高价外溢型自住客对大亚湾的关注，而本地产业人群的购房需求也逐渐增多,07年8成以上的高投资需求比例明显淡化，转而替代为09年的投资、自住平分秋色,大亚湾严重依赖深圳投资客的时代已渐行渐远,07年深圳投资客所占比重,09年深圳投资客所占比重,80%,40%,08年过后，深圳客户投资房产 的意识回归理性，态度转为谨 慎，另一方面，随着诸多本地 产业的相继投产，中下

11、游配套 链条完善，产业人群购房需求 得以建立，加之沿海高速开通 在即，来自深圳的自住客比例 也急速膨胀，两方面需求分流 了之前的投资动机，大亚湾房 地产市场日趋成熟。,从09年上半年情况来看，深圳投资客比例已回落至40%本地产业人群自住需求占到20%，尤其以中海壳牌、中海油、LNG、华德储油、比亚迪、光弘科技、三洋集团居多，这其 中有中高层管理者购房自住需求，也有企业出资购买房产作 为员工宿舍。去年深盐二通道的通车，东部沿海高速小梅沙至葵涌段的通 车，吸引了深圳高价外溢客户的关注，等城际交通巴士开通 后自住，或是买来后给父母居住，是深圳自主型客户的主流 置业目的，另外已有随深圳产业东迁而在大亚

12、湾安家置业的 客户出现。,需求比例由外销客户占主导，逐渐转为侧重内销型客户，自住需求稳步提升,目前大亚湾区域市场竞争格局,西区为综合产业区，以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷，配套相对成熟，离石化区较远，靠近深圳坑梓和大工业区，人气和生活氛围浓厚，坐拥大亚湾森林公园，环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投资客外，由于靠近龙岗和沿海高速出口，深圳自住客能占据40%的比例，汽车电子产业人群在该片区置业较多，石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。,中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块，相当于CBD所在地，承担未来滨海城市的主体功能，酒店、

13、写字楼等商务配套较多，公共基础设施完备，区域潜力较大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且离石化区较近，购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后，石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个，产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座,澳头为老城区，各类生活配套十分齐全，但发展格局已经定型，未来潜力有限，且位于交通死角，故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个，代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾,7成以上的地产项目集中在大亚湾西区,大亚湾区域版块价值解析,以目前的居住环境来看，大亚湾西

14、区交通配套成熟，升值潜力大，倍受市场追捧 从长远角度看，随着中心行政商务区的逐渐崛起，其区域形象将树立大亚湾新标杆,秋谷阳光里,西街苑二期,爱顿第3季,中建彩虹城,太阳湾,美岸栖庭,阳光时代,花千树,菩提园,公园道1号,观山悦,德州城,新天名城,国香金湾雅苑,新际首座,大江新都汇,东方新天地,珠江东岸,万科地块,卓越地块,听涛雅苑,仁和WE城,西飞项目,海湾首府,中联项目,灿邦国际广场,凯旋居,亿嘉项目,滨海新城,09年存量及市场后续供应状况,澳头版块,在售项目20个已知待售项目约11个,四洲碧海东岸,天顺俊园,在售项目一览表,除开别墅，在售普通住宅项目尚有7000套左右的存量,FOCUS 大

15、亚湾未来新增供应,09.9,10,11,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,2,仁和WE城：预计09年底开盘 12栋小高层 建面13万1160套 容积率2.99 主力户型70-80两房,永昶公寓：预计09年10月开盘 2栋高层 建面3万196套 容积率4.98,天顺俊园：地下室施工期 5栋小高层、高层 建面6万 80-1652-4房 09下半年开盘,海湾首府：7栋小高层、高层 建面7.9万 70-200两、三房及复式 2010年开盘,滨海星城：1栋48层酒店公寓+7栋33层住宅 总建面22万 42-126单间至四房,四洲碧海东岸：8.3万建面 容积率6.38 201

16、0年开盘,东方新天地大厦：2栋高层 建面7.1万748套 40110单间至两房,灿邦国际广场：26.2万建面 容积率5.49 预计2009年10月开盘,爱顿第3季：2、3期预计于2010年推出 7.6万建面,太阳湾：一期高层住宅组团360套80-130两、三房09年10月推出 后期27.8万供应,德州城：二期预计09年10月推出 25期尚有40.6万建面供应,就已知的未来1年内新增供应而言，至少就有230万,已拿地但尚未启动的项目,大亚湾的品牌大盘时代，即将来临。,未来2-3年内,至少500万的市场放量,供需趋势倾斜，运作风险加大,2009年上半年大亚湾代表楼盘消化水平,惠阳大亚湾市场09年上

17、半年消化水平分析,仅凭每年70万的年均消化水平，如何化解未来两至三年内500万的供应？,惠阳大亚湾09上半年共消化5166套,大亚湾09上半年消化约3500套,按100的户均面积算，大亚湾半年 消化35万，一年消化约70万,白热化的竞争趋势,大亚湾未来,未来2-3年内，集结在售项目存量和未来新增供应，大亚湾约有500万的市场放量。庞大 的竞争队伍如何抢夺有限的客户资源,卓越等品牌开发商进入大亚湾，打造精品项目，树立价值标杆，带动市场产品品质的提升，以及营销水平的发展，给中小发展商造成压力。竞争格局迈向高级阶段，优胜劣汰，市场洗牌过程启动,大盘的到来，城市综合体生活概念的建立，新鲜的产品模式与居

18、住理念冲击传统住宅项目,未来中心区高端配套与公共设施的逐步完善，打破西区“产业配套高尚住宅区”的惯性思维，延伸了西区楼盘的竞争范围，竞争格局跳出区域限制而泛化,大亚湾产品供给现状,随着内销和自住比例的攀升，户型面积逐渐放大,大亚湾产品供给结构,新天名城,美岸栖庭,德州城,秋谷阳光里,花千树,金湾雅苑,70,120,75,155,120,42,130,70,75,95,75,110,90,130,随着内销及自住客户比例的 提升，户型面积扩张趋势较 为明显，市场主流户型为70-90两房，95-120三房，新近入市供应中，含一房的 项目越来越少。,通过市场代表项目的面积箱体 结构发现，中低端楼盘（如

19、花 千树、秋谷阳光里）的两三房 面积略小，基本控制在100 以下，而中高端项目，如新天 名城、美岸栖庭、金湾雅苑普 遍以80-100舒适两房、110-130舒适三房为主,75-90两房、95-120三房是市场的主流产品，夹杂少量一房 及140左右的四房，户型面积有放大趋势,典型竞争楼盘分析,区域典型代表楼盘解析,新天名城,占地面积：4.25万总建筑面积：16万住宅部分建面：9.8万商业部分建面：1.06万物业规划：1栋酒店、1栋写字楼，9栋住宅绿地率：48%住宅总户数：934套总车位数：680个,典型竞争楼盘分析,新天名城,新天名城,项目南临大亚湾体育馆,项目门前的石化大道连接沿海高速出口,毗

20、邻南山国际,项目地处大亚湾中央行政区，东 接石化区，南临石化大道，目前 周边环境较为荒凉。生活配套主要依赖内部1万 的商业街，外部配套严重缺失，但随着未来市政广场的建设，外部配套会逐渐改善；项目交通条件一般，会所门口已 专设新天名城一站，但目前途径 的公交线路较少，仅有通往淡水 和霞涌方向的少量车次项目距石化区较近，部分客户对 污染辐射方面的感觉敏感,项目周边环境,新天名城,产品解析,典型竞争楼盘分析,新天名城,产品解构,一期1、2、4、5号楼共320套，二期7、8、9号楼共438套，现已推出大部分单位。完完全全未推出的为3、6号楼，共计176套，其中85两房44套，103-109三房62 套

21、，127三房44套，151四房26套。在售单位中，销售状况较好的单位为7587两房和112以下三房，120以上三房 消化相对较慢。,典型竞争楼盘分析,新天名城,户型展示,85两房两厅一卫,103三房两厅一卫,典型竞争楼盘分析,新天名城,户型展示,111三房两厅两卫,128三房两厅两卫,典型竞争楼盘分析,新天名城,营销中心包装展示,售楼处为未来的会所，其规模气势在大亚湾楼市中堪称标杆,典型竞争楼盘分析,新天名城,园林展示,新天名城的园林展示为大亚湾所有楼盘中最为醇熟精致的，虽然面积不大，但细节处理得比较到位，鹅卵石、蓝白色系的马赛克、爬攀绿植、拱门和连廊、镂空铁艺，以及手工漆刷的明黄泥墙，精修的

22、乔灌木植被，给人宁静、惬意、温馨的居家感觉。,典型竞争楼盘分析,新天名城,价格体系,9号楼,8号楼,7号楼,二期的7、8、9号楼,7,8,9,1,2,3,4,5,6,N,C,D,E,F,部分单位算价单位举例,结论：层差15元/，二期东北与西南的朝向差约为250元/，一期东南向三房普遍比二期西南向三房贵120元/，现剩余南向 三房单位价格普 遍在4300元/之上。,典型竞争楼盘分析,德州城,项目地处大亚湾西区，位于石化大道和龙山一路的交汇处，距 深汕公路淡水收费站约1公里，到达坪山约半小时车程项目周边通勤的公交线路较少，仅有317、318路公交车配套方面依赖自身内部商业配套,占地面积：18.6万

23、总建筑面积：52.2万一期建筑面积：11.5万总户数：5050户一期总户数：1144户总车位数：3137物业规划：分五期开发、酒店、住宅、商业配套、幼儿园 物业管理：戴德梁行,典型竞争楼盘分析,德州城,物业组团规划,三期撒丁晨光 尚未动工,典型竞争楼盘分析,德州城,德州城现售单位户型展示,40一房,85两房,典型竞争楼盘分析,德州城,德州城现售单位户型展示,121三房,115三房,典型竞争楼盘分析,典型项目解析,德州城,价格体系,结论：1、2、4号楼已是现楼，售价相对较高，单价位于3900-4100元/3、5、6号楼目前为期房，单价在3500-3850元，相对较低 层差价25元/，东南向比南向

24、单位贵50元/89三房为稀缺户型，单价比同楼层其他单位贵50元/,大亚湾在售项目扫描,中建彩虹城,总建筑面积：46万容积率：4.2主力户型：60-85，90-130三房 绿地率：57%住宅总户数：3847套总车位数：2240个目前均价：4200元/后续供应：北区2200套,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,中建彩虹城,大亚湾在售项目扫描,太阳湾,总建筑面积：42.4万容积率：2.66主力户型：TH、花园洋房、公寓、高层住宅 绿地率：45%住宅总户数：896套总车位数：846个目前均价：4800元/后续供应：27万供应 高层两、三房为主,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,太阳湾,花园洋房,与植被

25、景观无缝连接的水景,营销中心是未来的会所,TH立面,大亚湾在售项目扫描,太阳湾,大亚湾在售项目扫描,公园道1号,总建筑面积：5.8万容积率：6.5商业部分建面：3000主力户型：57-75两房为主，辅以少量1、3房 绿地率：28%住宅总户数：716套总车位数：200个目前均价：3400元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,公园道1号,大亚湾在售项目扫描,爱顿第3季,总建筑面积：约15万容积率：5主力户型：68-90两房为主，兼有40-70一房和125三房住宅总户数：1100套总车位数：300个目前均价：3600元/后续供应：二、三期约7.6万供应,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描

26、,爱顿第3季,大亚湾在售项目扫描,秋谷阳光里,总建筑面积：13.1万容积率：3.5主力户型：70-90两房、90-100三房 绿地率：35%住宅总户数：1119套总车位数：734个目前均价：3700元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,秋谷阳光里,大亚湾在售项目扫描,阳光时代,总建筑面积：5.5万容积率：3.6商业部分建面：1295主力户型：75-100两房变三、四房；115-120三 房变五、六房 绿地率：43%住宅总户数：455套总车位数：238个目前均价：4100元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,阳光时代,各户型赠送面积达30%,大亚湾在售项目扫描,菩提园

27、,总建筑面积：21.4万容积率：1.8主力户型：150三房，200-220四房 290五房，410-450复式 绿地率：68%住宅总户数：812套总车位数：714个目前均价：3900元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,花千树,总建筑面积：16.8万容积率：2.1主力户型：71-96两、三房 住宅总户数：2000套，目前开发至六期总车位数：1550个目前均价：3500元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,国香金湾雅苑,总建筑面积：5.7万容积率：4.7主力户型：90-100两房、125三房 住宅总户数：412套总车位数：298个目前均价：3800元/后续供应：无,项

28、目基本信息,大亚湾在售项目扫描,国香金湾雅苑,大亚湾在售项目扫描,新际首座,总建筑面积：4万容积率：8主力户型：37-75一房、两房为主 住宅总户数：702套总车位数：123个目前均价：4300元/后续供应：无,项目基本信息,大亚湾在售项目扫描,新际首座,现状市场价格箱体归纳,代表项目：花千树、西街苑、大江新都汇。,代表项目：爱顿第3季、秋谷阳光里、国香金湾雅苑,代表项目：新天名城、美岸栖庭、德州城,代表项目：珠江东岸、太阳湾,市场营销思路评析,1、高档楼盘在形象定位方面，走“区域借势+规模标杆”路线，借深圳之名，强调地铁等便捷载体，诉求与深圳 一体化的区位气势，在此基础上打造本项目堪称区域领

29、袖的气质,2、经过几年的快速发展，市场营销手法快速升级，摆脱了以往理性功能推广、单一价格策略的初阶段，现在 售项目的核心形象大多以感性诉求、概念包装的形式出现，卖点方面强调异域风情等新鲜元素,3、各楼盘在推广渠道上均以深圳定点派单和看楼车为主，派单地点多集中在华强北、上步路、梅林、新洲等 人流量密集地，部分楼盘利用夹报等低成本印刷媒介推广，本地营销可选择的宣传途径有限，以大亚湾大道等 主干道的路旗灯箱和各项目楼体条幅为昭示方式,4、老带新、朋友介绍等口碑营销策略，在吸纳客户上门方面作用最为明显，成单率也很高,区域客户访谈,具象描述1（张小姐）【客户背景】张小姐，大专学历，26岁。【客户基本情况

30、】梅州人，一家口，已有个孩子，丈夫在深圳招商物流局上班，工作即将调动至大亚湾。无车，无置业经历，7月8日看到楼体条幅后第一次上门，7月12日成交。【置业动机】本身属于家庭主妇，随丈夫工作调动至大亚湾安家自住。另一方面也解决了孩子的户口问题，可享受9年制义务教育。,【置业需求】一家四口住家需求，照常理应选择三房合适。但张小姐夫妇经济较为拮据，故看中美岸栖庭82带入户花园的两房变三房单位，总价相对便宜，对价格较为敏感的张小姐觉得该单位性价比高。曾与听涛雅苑的复式单位对比，但最终本项目周边热闹的人气、成熟的配套、优美的景观资源、方正实用的户型等较为实在的价值打动了购房心态务实的张小姐，最终确定在此落

31、定。,区域客户访谈（自住型）,置业美岸栖庭,具象描述2（罗先生）【客户背景】罗先生，大学本科学历，35岁。【客户基本情况】东北人，已成家育子。从事建筑工作，现居住深圳宝安松岗。【置业动机】买房是为了给父母住，自己平常工作较忙，也可以把孩子放在这让父母帮忙带带。,【置业需求】罗先生于1个月以前在朋友的推荐下来到大亚湾，抱着投资的心态，其在花千树以较低的价格购置一套单位。从花千树出来后，始终对其产品不甚满意，抱着逛逛的心态来到本项目，立即喜欢上了新天名城111南北通透的单位，最看重的是优美的台地式地中海园林景观，觉得给老人居住十分合适，加之当天现场人气火爆，当天落定成交。,区域客户访谈（自住型）,

32、置业新天名城,具象描述3（石家姐妹）【客户背景】石家姐妹，大专学历，30岁。【客户基本情况】湖北人，于坑梓一工厂内担任技术主管，月薪6000【置业动机】石家姐妹的经济收入并不高，在深圳也都无房产，父母住在梅林，本着让父母安度晚年的孝顺心态，来大亚湾购房给父母住。,【置业需求】给父母在大亚湾买房，石家姐妹最关注的当然是楼盘至深圳龙岗的距离，和周边的生活配套、园林景观。而这几点都是德州城的核心价值所在，特别是地铁3号线开通后，德州城至坑梓只需要30分钟车程。石家姐妹曾经在美岸栖庭和新天名城之间做过对比，但最终德州城地铁大盘、离龙岗最近的优势取得了胜利。,区域客户访谈（自住型）,置业德州城,具象描述

33、4（马先生）【客户背景】马先生，硕士文化，32岁。【客户基本情况】广西南宁人，一家三口，和妻子均在大亚湾西区的光弘科技集团工作，前几个月在朋友的介绍下开始在大亚湾考察参观楼盘，因为单位的几个同事均在阳光时代购置房产，加之自身对其也比较满意，上门两次后即成交。【置业动机】一方面需要在大亚湾长期工作，另一方面买房也可以解决孩子的户口问题，方便孩子将来读书考学。另外同事推荐的影响力很大，和同事朋友住在一起，走门串户也方便。,【置业需求】马先生在光弘科技工作3年，一直未曾买房，08年由上海调来大亚湾，孩子刚2岁，出于在此长期工作和解决孩子户口的原因，马先生决定买房。看重的是阳光时代赠送30%面积的高附

34、加值，很喜欢100的买两房得四房的户型，虽然园林尚未完全做好，但从事枯燥的理工技术工作的他觉得开阔的视野对于下班后身心的放松很重要，看山的绿色景观博得了他与爱人的一致认同。,区域客户访谈（自住型）,置业阳光时代,具象描述5（章女士）【客户背景】章女士，46岁，在大亚湾比亚迪某部门担任副总一职。【客户基本情况】经济富足的章女士在深圳、大亚湾已有多套房产。【置业动机】在对大亚湾已有较深刻认识的基础上，理性自住兼投资的选择。,【置业需求】章女士属于典型的女强人，精明干练，在大亚湾已有3套房产的她来到秋谷阳光里，缘于周边导示系统的指引作用。石女士出于投资目的，在爱顿第3季购置68两房一套，在办理相关按

35、揭手续时，看到了秋谷阳光里的导示牌，来到现场后当日成交。齐全的运动配套设施对石女士的触动最大，对价格不甚敏感的她，觉得秋谷阳光里虽然档次不高，但篮球场、游泳池、棋牌室等文体休闲类配套对于她这个年龄段的人是最需要的，加上周边餐饮、超市等生活配套齐全，感觉每天下班后居住于此是最有生活氛围的。,区域客户访谈（自住兼投资型）,置业秋谷阳光里,具象描述6（刘先生）【客户背景】刘先生，31岁，大学本科文化。【客户基本情况】小两口，均从事室内装潢设计工作，家庭条件优越，属于白领一族。【置业动机】在福田已有2套房产的刘先生，切身体会到了近几年深圳房价猛涨为其带来的丰厚升值收益，因此在花千树的此次置业属于纯粹的

36、投资行为。,【置业需求】刘先生夫妇于7月8日以自驾车的方式第一次来到大亚湾考察项目。本着纯投资的 置业目的，以及从朋友口中得知的大亚湾概况，未来交通规划、离深圳的行程时 距、周边配套情况，成为了小两口购房的重要心理偏好与价值关注点，而且花 千树75两房总价相对较低，相对来说更适合他们的低成本预期的投资取向。曾 与新天名城作过比较，但新天名城当时价格较高，且剩余两房较少，反复抉择之 后，刘先生决定在花千树购房。,区域客户访谈（投资型）,置业花千树,其实公司提供的宿舍也能住，但毕竟年底也要和女朋友结婚了，住在宿舍不好，我们两口子一年的收入加起来也有20万，在这边买套商品房住，经济上还是没问题的，而

37、且以后升值了也可以考虑转手卖掉，也可以当做是存钱中海油油储公司萧先生,我在北京已经有套房子了，习惯了住在商品房社区里了，一方面确实有居家的感觉，另一方面总价三四十万，对我来说也没问题，之后这边的人口和城市化水平都会提升，想转手或出租都方便 中海壳牌石化项目工程师邵先生,我工作时间才5年，有一定的积蓄，自己支付首付没问题了，而且经过几年的折腾，工作也算稳定下来了。集团为我们建了一些宿舍，但住的人比较多，谁也不想下班后还和同事都泡在一起啊，这又不是上大学，谁不想有些属于自己的放松空间啊比亚迪员工周小姐,我在深圳南山科技园上班，按道理说在大亚湾买房，即使是沿海高速通车后，每天上班往返于南山和大亚湾也

38、是很困难的。可好歹我也是30多岁的人了，现在连套房都没有，在同事间也说不过去。听说再过2年地铁会通到大亚湾，那个时候地铁可能对于我来说是一个比较理想的交通方式深圳IT从业人员叶先生,我现在和男朋友在澳头租房住，但是虽然周边超市、银行都挺多，但是治安实在不好，住的地方环境也比较脏乱差，大亚湾虽然现在较荒凉，但从道路和绿化情况来看，未来潜力真的很好。而且商品房里最重要的是治安好，住得很放心 永昶工厂采购员陈小姐,产业自住客户最看重居家氛围的营造、治安环境，深圳自住客 较看重项目区域的交通规划，两者对价格都不甚敏感。,自住型客户关注的所谓居家 氛围，主要体现在园林风格、会所商铺等内部配套，自然景观以

39、及物管水平等方面。,自住型客户语录,我自己开车去石化区转过不止一次了，看到了国际化品牌企业的进驻，和大片的工业预留用地，凭我多年投资房产的意识，对大亚湾未来的判断不会错的。所以我选择在新天名城买，因为这里离石化区最近，而搞石化的人又是很有钱的，买套房对他们不算什么，到时候转手很容易。深圳资深不动产投资者赵先生,我们这辈子能发点小财，说实话靠的就是当初的这些自建房了。我们是一步步看着深圳的房价起来的，投资房产的风险大，但获利也大。现在大亚湾的房价涨得还不算太快，趁这个时候赶紧进入，再过1年怕就晚了 在深圳做农民房出租生意的孙女士,我在美岸栖庭买了套85的两房，入户花园带阁楼，户型、风景都非常棒！

40、其实我最在乎的还是价格，毕竟大亚湾整体价格处于上行通道的趋势已然明显，不管在哪买，能以低成本买到高性价比的单位，就能稳赚！在深圳某证券公司担任基金经理的曾先生,我在花千树买的那套三房，总价只花了31万多，每月只要能租到1500-1800，我就觉得就可以了，就目前的形势看可能达不到这个价位，但等过两年，绝对没问题。深圳大工业区化工企业主罗先生,投资客对大亚湾未来高度认可，而且经过09年第二季度的全面 回暖，各楼盘提价幅度显著，进一步催生投资客的追涨心态,对于投资者而言，大亚湾价格洼地的现状、持续上涨的走势，极大激发了深圳投资客的热情，第一关注性价比，第二关注未来周边交通与深圳的联动性，以及项目吸

41、纳产业人群的辐射力度。,投资型客户语录,自住客,户型：一般要求34房，面积100150平米，户型方正、私密性强，注重客厅及主人房空间大小，要求配置生活阳台，部分偏好大观景阳台、入户花园，喜欢层数以412层为主梯户比：二梯四户或三梯六户，再高就觉得产品密度偏大园林：景观绿化好、绿化率高、水多、假山或石头多，最好按照某 种异域风情来打造，并且能做得纯粹一些装修标准/风格：要求带装修的能占到30%的比例，原因是大多深圳 自住客在深圳上班，没时间顾及装修监管周边配套：配套档次可以不高，但基本的超市、便利店一定要有,外地人,户型：投资/过渡以40-60一房，70-80平米两房为主；对朝向和阳台、入户花园

42、配置要求较低，但户型结构一定要方正合理梯户比：最高不要超过三梯十二户的配比水平园林：园林要求不高，但对所购单位的自然风景视野关注较高 装修标准/风格：大多数愿意选择带装修套餐，能接受的装修价位最高不超过600元/，偏好现代风格周边配套：现在配套水平并不重要，关键是交楼后，周边或内部的配套一定要起来。,投资客,置业关注因素：产品,自住客,关注渠道：朋友介绍是对其影响最大的信息收集渠道，深圳接收派单是频率最高的了解项目途径价格敏感度：比较高，但由于大亚湾的房价相对深圳以低了很多，所以不会像内地购房客户一样在价格上反复纠缠形象偏好：主张新鲜生活方式的规模大盘最受追捧，如城市综合体、人居新城等居家概念

43、价值取向：园林美景、鲜活的自然景观、便捷的交通规划、新颖高性价比的户型，是在宣传媒介中能第一时间吸引眼球的卖点引导策略：现场“体验式”营销很重要，现场包装的档次要跟得上深圳各楼盘的水平,外地人,关注渠道：投资客有固定的交流圈子，因此朋友介绍、老带新能占据80%的认知途径占有率价格敏感度：对各楼盘横向比较价格敏感度不高，但对随时间纵向上涨的市场整体价格敏感度很高形象偏好：以深圳楼盘为参照，关注带游泳池等稀缺配套的项目价值取向：第一，与深圳的交通时距，第二，与各产业区的交通可达性引导策略：通过现场展示物件（如易拉宝、X展架)等向其明确项目周边产业布局、未来租金收益，指明良好的投资回报率。,投资客,置业关注因素：营销,特征四：未来供求失衡的趋势决定价格增幅有所放缓,特征一：经济潜力强劲，奠定房地产市场发展基础,特征二：投资客群逐步萎缩，未来客户趋势向自住型转移,特征三：今后2-3年供应量供货量巨大，市场竞争白热化,大亚湾市场特征总结,