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1、第四章 房地产开发企业会计,第二节 开发成本的核算,第四章 房地产开发企业会计,第一节 房地产开发企业会计的特点,第三节 开发产品的核算,第四节 出租开发产品和周转房的核算,第五节 营业收入的核算,第一节 房地产开发企业会计的特点,资金筹集渠道的多源性 预收购房订金或预收建设资金，预收代建工程款，土地开发及商品房贷款，发行企业债券，与其他单位联合开发吸收的其他单位投资，发行股票筹集的股本。,第一节 房地产开发企业会计的特点,资金占用形态的多元性 土地开发项目在建资金，商品房项目在建资金，配套设施项目在建资金，代建工程项目在建资金，市政工程项目在建资金，经营房、周转房项目在建资金。,第一节 房地
2、产开发企业会计的特点,结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性 周边企业的复杂性 大量预收预付结算过程的复杂,第一节 房地产开发企业会计的特点,核算周期具有长期性 开发项目的长期性。,第二节 开发成本的核算,开发成本的内容,开发成本的核算,开发成本的内容,按开发项目种类,土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发成本,代建工程开发成本,开发成本的内容,以上四类开发成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费,二、开发成本的核算,土地开发成本的核算,配套设施开发成本的核算,房屋开发成本的核算,代建工程开发成本的核算,
3、（一）土地开发成本的核算,销售或有偿转让而开发商品性建设场地,直接为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地,（一）土地开发成本的核算,土地开发的直接费用，在费用发生时，根据有关凭证直接记入“开发成本土地开发”账户的借方,（一）土地开发成本的核算,发生的开发间接费用先记入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“开发间接费用”账户,（一）土地开发成本的核算,结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本房屋开发”账户 例题，见
4、教材74页,（二）配套设施开发成本的核算,开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施,能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,属于配套设施开发成本核算的公共配套设施工程，包括两部分,（二）配套设施开发成本的核算,配套设施工程费用发生时，借记“开发成本配套设施开发”账户，贷记有关账户,（二）配套设施开发成本的核算,开发完工后，在开发小区以内不能有偿转让，有两个或者两个以上受益对象的公共配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户；,（二）配套设施开发成本的核算,能有偿转让的公共配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开
5、发产品配套设施”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户。例题，见教材76 页,（三）房屋开发成本的核算,开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类,四是受其他单位委托，代为开发建设的代建房,三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房,二是为出租经营而开发的经营房,一是为对外销售而开发的商品房,（三）房屋开发成本的核算,企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”成本项目。,（三）房屋开发成本的核算,如果费用发生时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算
6、对象负担的，应先通过“开发成本土地开发”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本房屋开发”账户。,（三）房屋开发成本的核算,采用出包方式的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列工程价款，结算出包工程款，记入“开发成本房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。,（三）房屋开发成本的核算,采用自营方式的企业，可直接记入“开发成本房屋开发”账户，但应是实际发生数，不得按预算价格或预提费用入账。也可以设置“工程施工”和“施工间接费用”两个账户，定期结转到“开发成本房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。,（三）房屋开发成本的
7、核算,房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费能分清受益对象的，应直接记入“开发成本房屋开发”账户的“公共配套设施费”成本项目；,（三）房屋开发成本的核算,不能分清受益对象，应先在“开发成本配套设施开发”账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，再从其贷方分配结转记入“开发成本房屋开发”账户的借方；,（三）房屋开发成本的核算,若公共配套设施与商品房非同步建设，即商品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，对应负担的配套设施费，按规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公共配套设施完工后，按配套设施工程的实
8、际支出数，冲销已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。,（三）房屋开发成本的核算,房屋开发项目应负担的开发间接费用，平时通过“开发间接费用”账户归集，期末分配结转记入“开发成本房屋开发”账户的“开发间接费用”成本项目。,（三）房屋开发成本的核算,结转开发完工商品房等开发产品成本时，贷记“开发成本房屋开发”账户，借记“开发产品”账户。例题，见教材77页,（四）代建工程开发成本的核算,开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以其开发费用可比照土地开发和房屋开发的核算方法，分别在“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”两个明细账户内
9、核算，开发工程完工，验收合格时，转入“开发产品代建工程”账户内。,（四）代建工程开发成本的核算,其他代建工程开发项目，应在“开发成本代建工程开发”账户核算。例题，见教材78页,第三节 开发产品的核算,开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交给购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。,一、开发产品增加的核算,企业开发的产品，应于竣工验收时，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。,二、开发产品减少的核算,企业有偿转让或出售开发产品，结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。,二、开发产品
10、减少的核算,企业如果采用分期收款结算的方式销售开发产品，在将开发产品移交给使用单位或办妥分期收款销售合同时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产品”账户转入“分期收款开发产品”账户。,二、开发产品减少的核算,企业将开发的土地和房屋用于出租或将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将该土地和房屋的实际成本，自“开发产品”账户转入“出租开发产品”、“周转房”账户。,二、开发产品减少的核算,企业将开发的营业性配套设施作为本企业从事第三产业的用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”账户转入“固定资产”账户,二、开发产品减少的核算
11、,对于已经交付使用或办理销售和结转手续，而产权尚未移交出去的开发产品，应由企业设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。例题，见教材80页,三、分期收款开发产品的核算,企业如以分期收款的方式销售开发产品，在将开发产品移交给购买单位或个人，或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。,三、分期收款开发产品的核算,企业按合同规定的期限收取销售价款时（包括第一次收款），借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。,三、分期收款开发产品的核算,根据当期应收回的价款（即合同规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款总额（
12、即全部售价）的比例，计算分期收款开发产品应结转的成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户。例题，见教材81页,第四节 出租开发产品和周转房的核算,出租开发产品的核算,周转房的核算,一、出租开发产品的核算,出租开发产品是指房地产开发企业开发完成、用于出租经营的土地和房屋。财务制度规定出租经营的开发产品，应视作存货。,一、出租开发产品的核算,（一）出租开发产品增加的核算 签订出租合同、协议后，按出租土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。,一、出租开发产品的核算,（二）出租开发产品摊销的核算,月摊销率=（1估计净残值率）摊销年限12,月摊销
13、额=出租房屋原值月摊销率,一、出租开发产品的核算,（二）出租开发产品摊销的核算 企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记“主营业务成本”账户，贷记“出租开发产品出租产品摊销”账户。,一、出租开发产品的核算,（三）出租开发产品修理的核算出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，数额不大的可直接记入“主营业务成本”账户；如果数额较大，可先在“待摊费用”账户归集后，分期摊入“主营业务成本”账户。,一、出租开发产品的核算,（四）出租开发产品改变用途对外销售的核算 在销售成立时，应按其销售价格，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。期末，结转对外销售的出租开发产品成本时，按其摊余价值，
14、借记“主营业务成本”账户，按其已提累计摊销额，借记“出租开发产品出租产品摊销”账户，按原值，贷记“出租开发产品出租产品”账户。,一、出租开发产品的核算,房地产开发企业的出租产品改变用途，作为商品房对外销售而发生的修理支出，应列为销售费用，不得作为主营业务成本列支。,二、周转房的核算,房地产开发企业的周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。其包括：（1）在开发过程中已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋；（2）搭建用于安置被拆迁居民周转使用的临时性简易房屋；（3）开发的商品房中在销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋。,周转房,在开发过程中已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋,搭建
15、用于安置被拆迁居民周转使用的临时性简易房屋,开发的商品房中在销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋,二、周转房的核算,（一）周转房增加的核算明确作为周转房后，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”账户。,二、周转房的核算,（二）周转房摊销的核算,月摊销率=（1估计净残值率）摊销年限12,月摊销额=周转房账面原值月摊销率,二、周转房的核算,每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本土地开发”或“开发成本房屋开发”账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。,二、周转房的核算,对于不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的
16、周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方和“周转房周转房摊销”账户的贷方。,二、周转房的核算,（三）周转房修理费用的核算周转房在使用过程中发生的修理费用，应作为有关开发项目的成本，按其实际发生的成本，借记“开发成本”、“开发间接费用”账户，贷记有关账户。如果发生的修理费用数额较大，可通过“待摊费用”账户进行归集，分次摊入有关开发项目的成本。,二、周转房的核算,（四）周转房改变用途对外销售的核算借：银行存款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 周转房周转房摊销 贷：周转房在用周转房,第五节 营业收入的核算,主营业务收入的核算,其他业务收入的核算,一、主营业务收入的核算,企业按照签订的销售合同，结算开发产品价款时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。开发企业在将各期实现的主营业务收入入账时，应同时将其相关的主营业务成本结转入账 例题，见教材86页,二、其他业务收支的核算,在本账户下，可按商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等其他业务收入的种类设置明细账，进行明细分类核算。例题见教材87页,谢谢！,
