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1、第四章 房地产开发用地的获取,第一节 土地使用权的获取,土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,一、土地使用权出让,二、土地使用权出让年限和方式,（一）土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,（二）土地使用权出让的方式,1、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经
2、择优确定的中标者出让土地使用权。,招标出让程序,发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签定合同 登记领证,2、拍卖出让,土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。,拍卖出让程序,房地产企业要科学竟拍获得土地,要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。,3、挂牌出让,土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布
3、挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌出让程序,发布挂牌公告 竟买人提出申请、提交有关文件 竟买 文件移交 签定合同 登记领证,三、土地使用权转让,土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。,四、土地使用权转让的条件,土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和
4、土地使用条件 转让土地使用权前，必须按合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。,土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地,五、土地使用权行政划拨,土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依
5、法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。,第二节 房地产开发用地的征用拆迁,土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。,一、土地征用,1、土地征收的程序,建设项目的预审 用地申请 拟定征地补偿安置方案 核定用地面积 签订征地协议 出让或划拨土地使用权 颁发土地使用证
6、,2、征地补偿和安置费用,土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金,二、城市房屋拆迁,拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。,1、城市房屋拆迁程序,房屋拆迁申请 房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋）签定拆迁补偿和安置协议 实施拆迁 监督检查,2、城市房屋拆迁补偿,城市房屋拆迁补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人 补偿形式：货币补偿；房屋产权调换；产权调换和货
7、币补偿相结合 补偿标准：产权调换的补偿标准、货币补偿的标准,特殊情况的房屋补偿标准：出租房屋的拆迁补偿 产权不明确房屋的拆迁补偿 设有抵押权房屋的拆迁补偿 拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿 临时建筑、违章建筑的拆迁补偿,3、城市房屋拆迁安置,城市房屋拆迁安置对象：被拆除房屋使用人 安置形式：一次性安置、过渡安置 安置费用：搬家补助费、临时安置补费和经济损失补偿费,4、城市房屋拆迁中的证据保全,房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全；拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的；拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。,5、拆迁纠纷的处理,达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉 达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式：仲裁协议或民事诉讼,
